Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С. Г., исполнительный директор НИИ нотариата РАЮН, аспирант РПА Минюста РФ.

Случаи принудительного прекращения права собственности на жилое помещение в многоквартирных домах следует разделить на две группы. К первой отнесем случаи прекращения права в связи с нарушением порядка пользования и владения помещением в многоквартирном доме, ко второй - те случаи, когда прекращение прав собственника связано с изъятием земельного участка для публичных нужд. В первом случае следует заметить, что осуществление права собственности на нежилые помещения ограничено сохранением пригодности для проживания как сущностного свойства жилого помещения. Но всякому императивному требованию в праве (позитивному - обязыванию, равно как негативному - запрету) присуща ответственность за его неисполнение. Статья 293 ГК РФ предусматривает санкции за нарушение режима использования жилого помещения в следующих случаях: во-первых, если собственник жилого помещения использует его не по назначению; во-вторых, если он систематически нарушает права и интересы соседей; в-третьих, если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Часть 4 ст. 30 ЖК РФ в качестве требования к собственнику наряду с названными выше указывает обязанность соблюдать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, однако санкция за неисполнение данной обязанности не установлена. Для наступления негативных последствий достаточно наличия одного из указанных обстоятельств. Полномочия по контролю за соблюдением режима использования жилого помещения возложены на орган местного самоуправления, который управомочен выносить предупреждения при обнаружении нарушений и устанавливать сроки для устранения нарушений. В соответствии со ст. 2 Закона РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" <*> такой акт органа местного самоуправления может быть оспорен собственником помещения в судебном порядке. -------------------------------- <*> Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Если собственник не обжаловал данный акт и после его вынесения не устраняет нарушения, в том числе не производит без уважительных причин ремонт помещения, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Представляется, что с включением новым ЖК РФ в понятие жилого помещения индивидуального жилого дома и одновременного с исключением таких домов из перечня подлежащих обязательной государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ) условие о принудительной продаже бесхозяйно содержащихся помещений к индивидуальным жилым домам применяться не должно. Распространенным случаем прекращения права собственности на помещения обещает стать незаконно произведенная их перепланировка или переустройство. Эти отношения впервые на уровне закона регулируются в новом ЖК. Данные понятия не только дефинированы, но также отдельная глава посвящена регулированию процедурных вопросов при перепланировке и переустройстве. Так, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В отличие от нее переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, несвязанные с изменением конфигурации (внутренних или внешних границ помещения). Из данных определений с необходимостью следует, что кроме количественного критерия (произведенного изменения в помещении) для признания данных действий переустройством или перепланировкой необходим и критерий качественный: внесение изменений в технический паспорт помещения. Иными словами, если производимые преобразования не затрагивают сведения, подлежащие внесению в технический паспорт помещения <*>, то процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на них не распространяется. Напомним, что в техническом паспорте содержатся сведения о субъекте права (в случае долевой собственности - о доле каждого из субъектов); о правоустанавливающих документах на квартиру; плане квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома); подробная экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры с описанием ее конструктивных элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее), а также водо - и электроснабжения, канализации, ванн/душа/сауны/бассейна, лоджий/балконов, телефона и радио. Также в техническом паспорте указывается полная и остаточная стоимость квартиры <**>. -------------------------------- <*> Сведения, составляющие содержание технического паспорта, указаны в приложении N 9 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37. <**> С техническим паспортом помещения не следует путать технический паспорт объекта градостроительной деятельности, подлежащего технической инвентаризации, и являющегося документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности. См.: Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 и Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утв. Приказом Госстроя РФ от 31 мая 2001 г. N 120.

В случае несанкционированного проведения перепланировки/переустройства возможны два варианта развития ситуации. Если перепланировка/переустройство не нарушают права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, то суд своим решением может сохранить жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В ином случае собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено (перепланировано), или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование не будет выполнено, то договор социального найма с нанимателем, осуществившим самовольную перепланировку (переустройство), расторгается, помещение, находящееся в собственности, реализуется публично. Кроме общефедеральных норм интерес представляют акты органов местного самоуправления, принятые в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ и устанавливающие порядок согласования переустройства и перепланировки жилых помещений. На данный момент подобный акт принят только в Москве как городе федерального значения <*>, речь идет о Постановлении Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". С одной стороны, являясь развитием Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", данное Постановление учитывает положения ЖК РФ. Однако понятие "переустройство" в отличие от ЖК РФ в нем понимается как общее к перепланировке (данное понятие делится на собственно перепланировку и реконструктивные работы) и переоборудованию (то есть переустройству в терминологии ЖК РФ). Постановлением утверждены Перечень мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах и условия их проведения, в котором содержатся конкретные виды работ, разнесенные по категориям, с указанием, наличие какой документации требуется для их проведения (проект, эскиз, специальное разрешение). Также Постановление содержит Перечень ограничений на мероприятия (работы) по переустройству помещений в жилых домах (специальный перечень для домов типовых серий), в частности запрещается размещение дополнительного оборудования (джакузи, печи, ванны) в квартирах, если увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту. Постановление детально регламентирует процедуру подготовки, согласования, оформления и контроля за переустройством, а также выдачу заявителю конечного документа. -------------------------------- <*> Как в силу норм ранее действовавшего Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", так и исходя из положений Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" соотношение компетенций органов государственной власти города федерального значения и муниципалитетов отличается от общей модели в силу необходимости сохранения единства городского хозяйства.

В силу наличия противоречий Закона г. Москвы с ЖК РФ представляется, что упомянутые нормативные акты должны быть скорректированы с учетом изменений федерального законодательства. Средства, вырученные от продажи, выплачиваются собственнику помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ, ст. 29 ЖК РФ). Новеллой является возложение на нового собственника проданного с торгов жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние, в случае неисполнения такой обязанности в установленный срок торги проводятся снова до тех пор, пока очередной собственник не приведет помещение в прежнее состояние. Данное условие является очевидным ограничением права собственности, сопряженным с его потенциальным лишением, вследствие чего для обеспечения стабильности гражданского оборота запись об обязательстве по возращении помещения в первоначальное состояние должна вноситься в ЕГРП на основании упомянутого решения суда для информирования приобретателей помещения о возможном риске. Ценность собственности в том, что она составляет сферу внешней свободы лица в имущественных отношениях. Лицо не может быть произвольно лишено собственности, что подрывало бы самую суть правопорядка. Часть 3 ст. 35 Конституции РФ предусматривает императивное требование соблюдения судебного порядка изъятия имущества, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. Гражданский кодекс РФ в ст. ст. 239 и 279 предусмотрел принудительное изъятие земельного участка для публичных нужд в качестве основания прекращения прав (прежде всего собственности) на него и на недвижимое имущество, на нем находящееся. Изъятие осуществляется путем выкупа, цена которого определяется соглашением сторон либо решением суда. Недвижимость, находящаяся на земельном участке, изымается только в случае, когда использование земельного участка в соответствии с публичными нуждами невозможно без изъятия. Особенную остроту проблема изъятия земельного участка с расположенной на нем недвижимостью приобретает в жилищных отношениях в связи с высокой социальной значимостью наличия стабильного жилья для граждан. Жилое помещение (равно как и нежилое) <*> в многоквартирном доме может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Интересно, что в соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ муниципальные органы власти не управомочены принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, такие полномочия есть только у органов государственной власти уровня Федерации или субъектов. В то время как ЖК РФ предоставляет право принятия решения об изъятии жилого помещения не только органам государственной власти, но также и органам местного самоуправления. Представляется, что существующее противоречие должно решаться в пользу ГК РФ, так как здесь речь идет скорее о гражданско-правовом регулировании, нежели о жилищно-правовом. -------------------------------- <*> Хотя ЖК РФ прямо не упоминает о выкупе нежилых помещений, представляется, что нормы ст. 32 ЖК РФ распространяются на них, если это не связано с обеспечением права на проживание.

Специфичным случаем изъятия помещения для публичных нужд является признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Такое решение является основанием для требования к собственникам помещений в многоквартирном доме о его сносе в разумный срок (что представляет собой добровольный снос собственниками помещений своего многоквартирного дома, законодатель умалчивает). В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос своего дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в таком доме в общем порядке. В остальном ЖК РФ воспроизводит соответствующие положения ГК РФ, в частности о необходимости государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения как ограничивающего право собственности; о годичном сроке извещения о будущем изъятии; о свободном осуществлении всех правомочий собственника по поводу изымаемого помещения в течение этого срока. При этом возможно отнесение на собственника рисков невключения в выкупную цену жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в период после принятия решения об изъятии вложениями, значительно увеличивающими стоимость жилого помещения. Конкретизированы положения, касающиеся порядка определения выкупной цены жилого помещения. Так, при ее определении учитываются как рыночная стоимость жилого помещения, так и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Речь идет об убытках, понесенных собственником изъятого жилого помещения при изменении места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также всех иных убытках, включая упущенную выгоду. Вместо выплаты полной выкупной цены собственнику ему может быть предоставлено иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Для предъявления в суд иска о принудительном выкупе жилого помещения ЖК РФ устанавливает двухгодичный срок с момента направления собственнику извещения о принятии решения, в силу этого данный срок является не преклюзивным, но сокращенным сроком исковой давности.

------------------------------------------------------------------

Название документа