Страховая защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

СТРАХОВАЯ ЗАЩИТА ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

П. Н. ШЕВЧЕНКО

Шевченко П. Н., соискатель кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД РФ.

Понятие "защита права добросовестного приобретателя" давно стало основой полноценного права собственности во всем мире, где добросовестный покупатель гарантированно остается собственником приобретенного имущества. Противоположная ситуация существовала лишь в российском законодательстве: у нас это была категория лиц, пострадавших в результате ошибок, мошенничества или злоупотреблений, они имели право только на возмещение ущерба, а их право на имущество было незащищено. В мире существует две альтернативы: либо возмещение такого ущерба передается в руки частных страховых компаний (титульное страхование), либо головным гарантом выступает государство. В первом случае гарантия прав собственности покупателя - его личное дело. Если выбирать этот путь, то за гарантию покупатель будет платить страховым компаниям немаленькие деньги, поскольку степень риска окажется довольно высока. Оплачивать придется и государственную регистрацию сделок, но отвечать за их надежность государство не будет. Данный вариант рассматривается российским законодателем и за обязательным автострахованием, и, как нам кажется, в дальнейшем затронет обязательное страхование недвижимости. С нашей точки зрения, этот путь будет приветствоваться лишь в том случае, если обязательное страхование рисков будет введено по новым сделкам с недвижимостью, а для собственников со стажем страхование будет необязательным. Плюс к тому страхование должно быть единовременным, только обусловленное сделкой с недвижимостью из вторичного рынка недвижимости (недвижимости, которая уже была в собственности). Имущество будет страховаться одновременно с обязательной государственной регистрацией. Примером первого случая является ситуация, наблюдаемая в США <1>. Несмотря на то что государство выступает гарантом по регистрации сделок. Все же система регистрации не обеспечивает денежного возмещения, кроме случаев ошибки (описки) при записи в регистрирующем органе. Остается опасность потерять имущество, не имея права на возмещение. Поэтому появилось частное страхование дефектов титула, что является эффективным решением проблемы, но экономически затратным методом. -------------------------------- <1> См.: Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2. С. 34.

Данный опыт стоит перенять, но система регистрации сделок в США имеет исторические, политические и экономические предпосылки, которые только начинают появляться в России. Для появления подобных законов нам необходимо как минимум 40 лет рыночной экономики. Государственное вмешательство в частный оборот не соответствует американской политической идеологии, частное страхование хотя и несколько более дорогой, но более гибкий инструмент. Стоимость страхового полиса находится в пределах 0,3 - 1% от стоимости сделки. В отличие от российских 5 - 6%. Кроме того, заметим, что для развития системы частного страхования титула необходимо решить вопрос о доступе страховых компаний к информации реестра, что позволяет провести тщательное исследование наличия возможных дефектов титула, такой возможности у российских частных страховых компаний зачастую просто нет. Здесь уместно еще раз отметить, что в ряде штатов параллельно с системой регистрации сделок существуют система Торренса, получившая распространение в последнее время <2>. Эта система регистрации прав, предусматривающая защиту прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и государственный механизм финансовой компенсации, названная по имени ее создателя, была первоначально введена в Южной Австралии. -------------------------------- <2> См.: Копейкин А. Б. Указ. соч. С. 65.

Система Торренса в ее чистом виде характеризуется следующими основными элементами. Это система обязательной регистрации прав на земельные участки. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц, однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц. Поскольку система Торренса действует в законодательных системах, основанных на англосаксонском общем праве, в ней заложен принцип единого объекта недвижимого имущества. В рамках классической системы Торренса после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб правам добросовестного приобретателя недвижимости не допускается, даже если эти права были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделке документов, на основании которых продавец сумел зарегистрировать свои права на земельный участок. Что примечательно, на сегодняшний день в США добровольный выбор субъектов рынка, как правило, не в пользу системы Торренса. Это объясняется в первую очередь тем, что теперь, после более чем двухсот лет существования системы регистрации сделок, первичная регистрация в системе Торренса стоит дороже, чем страхование титула. В настоящее время часть объектов недвижимости находится в государственной и муниципальной собственности. При приватизации эти объекты имеют гарантированно "чистый" титул. Это обстоятельство позволяет создать в короткие сроки и без значительных финансовых затрат полную и достоверную базу для обеспечения надежности регистрируемых прав и последующего вовлечения недвижимости в оборот. Второй вариант развития событий предполагает, что государство выступает как верховный гарант прав граждан, защиту прав добросовестного покупателя недвижимости объявляет своим приоритетом. В этом случае все процедуры государственной регистрации будут максимально отработаны таким образом, чтобы свести к минимуму возможность ошибок, мошенничества и подделок. В случае их возникновения будут предусмотрены гарантии возмещения ущерба за счет виновной стороны, либо - при отсутствии такой возможности или отсутствии виновной стороны - за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей. На наш взгляд, второй путь для России наиболее приемлем в силу исторически сложившейся в обществе ориентации на единое сильное государство и государственную власть. Постановление Конституционного Суда определило, что государство пошло именно по этому пути, а дополнения, внесенные законодателем в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтвердили это, в частности: "Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации". Однако в данном Законе содержится ограничение, а именно в п. 9 ст. 33 говорится: "Предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 данного документа)". Возникает резонный вопрос: а как же быть тем гражданам, которые зарегистрировали свою собственность до 1 января 2005 г.? На этот вопрос законодатель не дает ответа. На наш взгляд, необходимо специальным постановлением Правительства РФ учредить гарантийный фонд, управлять которым будет государство, а также закрепить положение о том, что средства фонда должны формироваться за счет части регистрационной платы и не могут быть использованы для иных целей. И все же, несмотря на государственные гарантии защиты, следует развивать в России частное страхование как прогрессивное направление, дабы не отстать от всего цивилизованного мира. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости представляет собой сферу деятельности повышенного риска. Негативные факторы риска значительно усугубляются социальным характером отношений, спецификой финансовых расчетов между участниками, значительной стоимостью объектов недвижимости и т. д. Объективные экономические отношения между участниками рынка недвижимости по поводу предупреждения, преодоления и локализации материального ущерба, а также по безусловному его возмещению в совокупности составляют экономическую категорию страховой защиты прав добросовестного приобретателя. Напрашивается вопрос: как же обезопасить себя? Рассмотрим методы ведущих риелторских компаний, которые, для того чтобы избежать возможных неприятных последствий, занимаются тщательной предварительной проверкой квартиры. "Если на каком-то этапе обнаруживается явное мошенничество, а на этот случай в стандартах практики при сертификации риелторских услуг заложена норма, обязывающая риелтора предупредить приобретателя о наличии определенных проблем с объектом недвижимости и "посоветовать" защитить себя посредством страхования риска утраты права собственности на имущество, окончательное решение остается всегда за клиентом" <3>. Если покупать недвижимость через риелторскую компанию, тогда по льготным условиям страхования можно застраховать собственность. Получается, титульное страхование сроком на десять лет обойдется в 2,5% рыночной стоимости недвижимого имущества, это лучший вариант, чаще всего в среднем берут 10% стоимости недвижимости за страховой риск. -------------------------------- <3> Дейнека Э. Безопасная недвижимость // Триумфальная арка. 2004. 20 мая.

Рассмотрим специфику и особенности проявления экономической категории страховой защиты применительно к рынку недвижимости. С учетом того что экономические категории страхования и финансов тесно взаимосвязаны, необходимо, чтобы качественное воздействие было связано с превращением страховой защиты в стимул развития цивилизованного рынка недвижимости. Такое воздействие возможно в том случае, если порядок формирования финансовых ресурсов, условия, принципы и методы образования целевых денежных фондов, их использование удастся органически увязать с экономическими интересами различных участников. Сущность экономической категории страховой защиты в широком смысле ее толкования состоит в страховом риске и защитных мерах. При формировании страхового фонда существует экономическая необходимость комплексного использования его различных организационных форм. В условиях экономической обособленности исключительную актуальность приобретает проблема защиты экономических интересов участников рынка недвижимости от негативного влияния коммерческих, технических и политических рисков. В связи с этим существенным образом меняется соотношение между различными организационными формами страхового фонда в сторону приоритетного использования замкнутой раскладки ущерба среди участников рынка недвижимости. Специфический характер рисков в сфере недвижимости и особенности правоотношений между ее участниками предполагает объективное существование факторов, которые приводят к возникновению материального ущерба различной степени тяжести. Это побуждает профессиональных участников рынка недвижимости через фонды самострахования обеспечить покрытие убытков, характеризующихся детерминированной частотой и незначительным размером ущерба. При этом очевидно, что формирование фондов самострахования в денежной форме без соответствующего финансового менеджмента может привести к непредсказуемым последствиям для предприятия, организация фонда самострахования не в денежной, а в материально-вещественной форме в настоящих условиях экономически нецелесообразна, вследствие того, что "омертвляемые" в материально-вещественной форме финансовые ресурсы пагубно сказываются на финансовом обеспечении воспроизводственных процессов профессиональных участников. В самом общем случае различают три группы методов противодействия ущербу: превентивные, репрессивные и компенсационные. Превентивные методы направлены на финансирование предупредительных по отношению к потенциальному риску мероприятий, заметно его снижающих. Использование репрессивных методов связано с локализацией ущерба в целях максимального снижения его негативных последствий. Компенсационные методы направлены на преодоление причиненного ущерба путем возмещения денежной формы стоимости. Очевидно, что страховой фонд, связанный с применением страхования, становится узловым элементом страховой защиты прав добросовестного приобретателя. Именно в нем наиболее полно реализуются их групповые и индивидуальные интересы, а также с его помощью использование финансовых ресурсов осуществляется наиболее оптимальным образом. Во многом это обусловлено жесткими требованиями к страхователям - участникам рынка, - обусловленными страховыми правоотношениями. Кроме того, превентивные мероприятия, финансируемые из средств страхового фонда, способствуют снижению качественных характеристик риска, что в целом предполагает повышение защищенности участников рынка, установлению цивилизованных правоотношений, снижению стоимости страхования и криминогенного характера деятельности. Для организации замкнутой раскладки ущерба создается денежный страховой фонд целевого назначения за счет фиксированных взносов страхователей. В связи с тем что средства данного фонда используются для возмещения ущерба только среди участников его формирования, размер страхового взноса определяется как доля участия каждого из них в раскладке совокупного ущерба, выражаемая через страховой тариф. Вследствие того что вероятностные характеристики риска в отношении одного объекта страхования устойчивы во времени, концентрация средств страхового фонда, обусловленная вовлечением новых участников в процесс его формирования, значительно снижает качественные характеристики совокупного риска в отношении всех страхователей. Соответственно, снижается размер страхового взноса для каждого участника. В этой связи эффективность практической реализации экономической категории страхования во многом определяется степенью участия в страховом процессе участников рынка недвижимости, количеством участников, а также полнотой охвата страхового поля. Титульное страхование и на сегодняшний день не потеряло своей актуальности отчасти потому, что и в условиях нового решения Конституционного Суда можно изобрести схемы, некоторые из возможных уже были приведены выше, по которым добросовестный приобретатель попадет в утрату если и не всего добросовестно приобретенного имущества, то ущемления в правах. Потому, что юридическая защита собственности создается не год и не два. И порой более или менее удачных решений ее не создашь, здесь требуется если не вековая традиция, то что-то вроде этого. И еще потому, что собственность, возникшая при приватизации, никогда не была, а потому и никогда не станет вполне юридически чистой. Противоречивость создававшейся на ходу нормативной базы, появление ваучера, массовые ошибки наспех обученных людей, заполнявших приватизационные бланки, - надежная порука в том, что при необходимости (и при определенных политических условиях) в юридической защите любого приватизированного предприятия найдется щель, достаточная для его отъема. Отсюда мораль, быть может, неожиданная после разговора о решении Конституционного Суда, но, по-нашему, довольно важная. Хотите иметь юридически чистую собственность - создайте ее своими руками на чистом месте. Только такое приобретение будет безупречным и в полной мере добросовестным <4>. С данным выводом нельзя не согласиться. -------------------------------- <4> См.: Привалов А. В. О добросовестных приобретателях // Эксперт. 2003. N 16. С. 20.

В результате проведенного исследования можно сделать вывод о том, что роль страхования в обеспечении страховой защиты участников рынка недвижимости осуществляется в следующих формах. Во-первых, в полноте и своевременности возмещения ущерба, которые способствуют снижению социальной напряженности в обществе и обусловливают динамичный рост объема инвестиций (особенно для первичного рынка). Во-вторых, в значительном сокращении объема государственных расходов на финансовое обеспечение государственных гарантий защиты прав собственников при обеспечении соответствующего уровня комплексной страховой защиты. В-третьих, в достижении определенного макроэкономического эффекта, обусловленного инвестиционными процессами, связанными с вложением средств страхового фонда.

Название документа