Совершенствование законодательства в сфере принятия собственниками жилья решений по управлению общим имуществом
(Симанович Л. Н.)
("Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 2)
Текст документа
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ПРИНЯТИЯ
СОБСТВЕННИКАМИ ЖИЛЬЯ РЕШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ
Л. Н. СИМАНОВИЧ
Симанович Л. Н., член Ассоциации юристов России, кандидат юридических наук, доцент.
Осуществляемое собственниками управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
1) благоприятные и безопасные условия проживания;
2) надлежащее содержание общего имущества;
3) решение вопросов пользования общим имуществом;
4) предоставление коммунальных услуг проживающим в доме гражданам.
Высшим органом собственников по управлению многоквартирным домом является их общее собрание.
Общее собрание может быть очередным (ежегодным) и внеочередным.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны каждый год проводить ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо ежегодного общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными.
Ежегодное и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание (и ежегодное, и внеочередное) может быть проведено в очной или заочной форме.
Очная форма собрания - совместное присутствие собственников в месте, указанном в сообщении о проведении собрания, для обсуждения и принятия решений по вопросам повестки собрания.
Заочная форма собрания - голосование путем передачи решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в письменном виде до даты и в место, которые указаны в сообщении о проведении собрания.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (инициатор проведения собрания), в соответствии с требованиями ст. 45 Жилищного кодекса РФ обязан сообщить каждому собственнику помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Сообщение о проведении собрания направляется каждому собственнику заказным письмом либо вручается каждому собственнику помещения лично под роспись.
Решением ранее состоявшегося общего собрания собственников помещений в данном доме может быть предусмотрен иной способ сообщения о проведении общего собрания, например в виде размещения объявления в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке должны быть указаны:
1) сведения об инициаторе проведения собрания;
2) форма проведения собрания (совместное присутствие или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения собрания, а в случае проведения собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема бюллетеней, содержащих решения собственников по вопросам повестки собрания, и место или адрес их приема инициатором собрания;
4) повестка собрания;
5) порядок ознакомления с информацией (или материалами), которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Прочие документы, необходимые для проведения общего собрания.
Исходя из вышеизложенного, мы можем сделать вывод, что инициатор проведения общего собрания должен подготовить к собранию:
1) журнал вручения сообщений о проведении собрания (при проведении общего собрания в очной форме);
2) журнал вручения сообщений о проведении собрания и бюллетеней для голосования (при проведении общего собрания в заочной форме);
3) сообщение о проведении общего собрания;
4) журнал регистрации собственников (их представителей), присутствующих на собрании, и вручения бюллетеней для голосования (при проведении общего собрания в очной форме);
5) бюллетень для голосования;
6) доверенность на представителя собственника;
7) протокол общего собрания;
8) материалы к общему собранию для ознакомления собственников.
Повестка общего собрания может включать любые вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку собрания, а также не вправе изменять повестку собрания (п. 2 ст. 45 ЖК РФ).
Обязательные вопросы повестки собрания при выборе управляющей организации:
1) выбор способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией;
2) выбор конкретной управляющей организации и утверждение условий договора с ней;
3) выбор председателя и секретаря собрания, счетной комиссии (при очной форме).
Обязательные вопросы повестки собрания при создании ТСЖ:
1) выбор способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья;
2) создание ТСЖ, утверждение устава ТСЖ;
3) выборы органов управления ТСЖ: правления, председателя правления ТСЖ, определение места их нахождения;
4) выбор председателя и секретаря собрания, счетной комиссии (при необходимости, при очной форме собрания).
Принимать участие в общем собрании (голосовать) может и должен только собственник помещений в данном доме (квартиры, комнаты, нежилого помещения) как лично, так и через своего представителя.
Собственник - это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество.
Если недвижимость приобретена до 1 февраля 1998 г., т. е. до даты вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства.
По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 г., только акт государственной регистрации влечет за собой признание государством прав лица на объекты недвижимости, в том числе на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Поэтому, если гражданин приобрел квартиру в собственность после 1 февраля 1998 г., но не зарегистрировал свое право и не получил свидетельство о праве собственности в учреждении юстиции, он не является собственником своей квартиры.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует на основании письменной доверенности.
Доверенность от собственника физического лица должна содержать дату ее выдачи, Ф. И.О., паспортные данные, место жительства собственника и его представителя, подпись собственника и образец подписи представителя собственника.
Доверенность должна быть удостоверена:
- жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства собственника,
- либо организацией, в которой собственник работает или учится,
- либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором собственник находится на излечении,
- либо нотариально заверена.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя с приложением печати этой организации.
От имени несовершеннолетних (до 18 лет) голосуют их родители, поскольку в силу закона (ст. 64 Семейного кодекса РФ) являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.
Каждый собственник обладает количеством голосов, которое пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля собственника пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (простое большинство голосов). Для обсуждения вопросов, по которым требуется решение квалифицированного большинства собственников, необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме инициатор проведения собрания может провести повторное общее собрание.
Квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме) принимаются решения по следующим вопросам, входящим в исключительную компетенцию общего собрания:
1) реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме принимаются решения по нижеперечисленным вопросам, также входящим в исключительную компетенцию общего собрания:
1) выбор способа управления многоквартирным домом;
2) проведение капитального ремонта, с рассмотрением и принятием решений о сроке начала капитального ремонта, о необходимом объеме работ, стоимости материалов, о порядке финансирования ремонта, о сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта;
3) утверждение перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования на текущий год;
4) проведение текущего ремонта общего имущества;
5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При очной форме собрания принятие собственниками решений может осуществляться посредством оформления в письменной форме своих решений по вопросам, поставленным на голосование (бюллетенями).
При заочной форме собрания принятие собственниками решений должно осуществляться только посредством оформленных в письменной форме своих решений по вопросам, поставленным на голосование (бюллетенями).
Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых (бюллетени) получены до даты окончания приема решений.
В решении (бюллетене) по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
При таком способе голосования засчитываются голоса по вопросам, по которым собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения собственника (бюллетени) признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
В случае если бюллетень содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание бюллетеня недействительным в целом.
Решение общего собрания, проводимого путем заочного голосования, должно быть принято путем письменного опроса собственников (заочное голосование), т. е. передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений по вопросам, поставленным на голосование.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом, который подписывает инициатор проведения собрания (при заочном голосовании) или председатель и секретарь собрания (при проведении собрания в очной форме).
В протоколе общего собрания фиксируются решения по каждому вопросу повестки общего собрания с обязательным указанием результата голосования по каждому вопросу.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением общего собрания.
Принятые по повестке дня собрания решения доводятся до сведения остальных собственников инициатором проведения собрания путем размещения соответствующего сообщения в помещении или месте, определенном решением общего собрания и доступным для всех собственников дома. Такое сообщение должно быть вывешено не позднее 10 дней со дня принятия этих решений.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае если:
- собственник не принимал участие в этом собрании и таким решением нарушены его права и законные интересы;
- собственник голосовал против принятия такого решения и таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление об обжаловании решения общего собрания при наличии вышесказанных обстоятельств может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если в наличии совокупность указанных ниже моментов:
- голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
- допущенные нарушения не являются существенными
- и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Комплект документов при проведении собрания в очной форме.
1. Журнал вручения собственникам (их представителям) сообщений о проведении общего собрания.
2. Сообщение о проведении общего собрания.
3. Журнал регистрации собственников (их представителей) и выдачи бюллетеней для голосования.
4. Бюллетень для голосования.
5. Доверенность на представителя собственника.
6. Протокол общего собрания.
Комплект документов при проведении собрания в заочной форме.
1. Журнал вручения собственникам (их представителям) сообщений о проведении общего собрания и бюллетеней для голосования.
2. Сообщение о проведении общего собрания в заочной форме.
3. Бюллетень для голосования.
4. Доверенность на представителя собственника.
5. Протокол общего собрания.
Литература
1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.
2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
3. О введении в действие Жилищного кодекса РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.
4. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1.
5. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ.
6. Ягодина Л. П. Стиль управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства в новых экономических условиях // Современные проблемы юридической науки: Сб. ст. / Под ред. А. К. Черненко. Томск: Изд-во Томского ун-та, 2003.
7. Субботин В. Н. Эффективное управление жилым домом. М.: Вершина, 2008.
8. Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права: по новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.
------------------------------------------------------------------
Название документа