Современное состояние "жилищного вопроса" в России и способы его решения

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ "ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА" В РОССИИ И СПОСОБЫ ЕГО РЕШЕНИЯ

Ю. Г. КОТУСОВА

Котусова Ю. Г., Национальный институт бизнеса.

Решение жилищного вопроса в России на данный момент, как и прежде, остается одним из приоритетных направлений политики. Для большинства граждан нашей страны приобретение квартиры или даже комнаты остается практически несбыточной мечтой, которая неосуществима даже в отдаленном будущем. Несомненно, данная проблема заслуживает большого внимания и в итоге должна найти свое единственно правильное решение. В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Обычно для расчета данного коэффициента берется средняя стоимость стандартной двухкомнатной квартиры (общей площадью 54 кв. м) в конкретном регионе и средний годовой доход семьи из трех человек. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты будут разными. Так как жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, то без дополнительной помощи государства невозможно решить эту проблему ни в одной стране мира. Однако в России данная помощь настолько малозначительна, что не может привести к какому-либо улучшению в данной сфере, что в итоге приведет к обострению социальной ситуации в стране. Средний общероссийский уровень обеспеченности жильем на одного жителя 19,7 кв. м, что в 2 - 3 раза ниже, чем в странах ЕС и США. К 2010 г. планируется увеличить данный показатель до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию. Начиная с 20-х гг. прошлого века в нашем государстве ведется активная деятельность, направленная на совершенствование жилищного законодательства. А в последнее время мы все чаще слышим о том, что в высших органах власти идут обсуждения тех или иных вопросов, направленных на регулирование правоотношений в жилищной сфере. В результате активной деятельности законодателей 29 декабря был принят и 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации <*>, принят большой массив других законодательных актов в данной сфере. Это и Закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях", и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", и Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, а также внесен ряд поправок в Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Но, несмотря на это, так же часто мы слышим, что жилья в России катастрофически не хватает, что цены на недвижимость стремительно растут и во много раз обгоняют рост благосостояния населения, что интересы обманутых недобросовестными застройщиками людей не защищены. -------------------------------- <*> Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 2005. 12 января.

Что касается цен на жилье, то на 9 ноября, по данным на arn. ru, стоимость метра составила в среднем $ 2542 по Москве. Что же будет дальше, нетрудно посчитать с учетом прогноза специалистов об удорожании жилой недвижимости на 2 - 3% в месяц. При этом следует учитывать, что рост цен на квартиры различных категорий в зависимости от того, в каком округе она расположена, как далеко от метро, сколько в ней комнат и так далее, происходит неодинаковыми темпами. Сегодня новых жилых домов строится значительно меньше, чем даже во времена заката СССР. По данным Госстроя РФ, общий объем жилищного строительства в 2004 г. составил 41 млн. кв. м, что в 1,86 раза меньше по сравнению с 1987 г., когда было построено 76,4 млн. кв. м. К тому же из всего строящегося сегодня жилья около 50% - элитное, не решающее социальных проблем. Также важно учитывать и то, что, по официальным данным Госстроя РФ, из всего жилищного фонда РФ, по состоянию на 2002 г. насчитывающего около 2809,8 млн. кв. м, более 20% нуждается в неотложном капитальном ремонте и реконструкции, а свыше 3,1% всего жилищного фонда и вовсе подлежит сносу как ветхое или аварийное жилье. На конец 2003 г. фонд аварийного и ветхого жилья насчитывал уже 91 млн. кв. м <*>. Около трети российских семей (14,3 млн.), по данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, проживают в неблагоустроенном жилье, где отсутствует горячее водоснабжение, канализация, газ или электроплиты. Около 12% семей (5,3 млн.) проживают в панельных домах 50 - 60-х гг. постройки, срок эксплуатации которых истек. Благоустройство сельского жилищного фонда еще ниже: водопровод и центральное отопление есть только у 41% семей, а горячее водоснабжение - у 19%. -------------------------------- <*> Цифры приведены по материалам Федерального агентства по строительству и ЖКХ России (2005 г.).

Таким образом, состояние жилищного фонда, как видно из приведенных выше данных, оставляет желать лучшего. Но это не является поводом для того, чтобы совсем перестать думать о возможности приобретения жилья и не искать какого-либо способа для этого. Как правило, именно в критических ситуациях и появляются варианты выхода из них. Какие же на сегодняшний день существуют способы приобретения жилья для российских граждан и какие из них действительно реальны, и предстоит выяснить. На самом деле схем приобретения недвижимости существует множество, и для того, чтобы определить, какой из них лучше воспользоваться, необходимо четко представлять, какими средствами вы располагаете, сколько готовы ждать, а также не относитесь ли к одной из категорий, которым предоставляются какие-либо льготы для приобретения жилья. Итак, для начала определим, что из перечня способов решения жилищной проблемы ввиду отсутствия таковой исключается приобретение жилья в собственность путем: приватизации (при наличии квартиры в пользовании по договору социального найма); купли-продажи (при наличии 100% стоимости желаемой квартиры); получения в наследство или в дар. Также не стоит останавливаться подробно на таких схемах приобретения жилья, которые могут подойти лишь для ограниченного круга лиц. Смысл этих способов в том, что государство в лице федеральных и местных органов власти может предложить свои варианты помощи в приобретении квартиры определенным группам граждан. К ним относятся: государственные жилищные сертификаты для военных, жилье для молодежи, субсидии, а также выпуск жилищных сертификатов и облигаций. К сожалению, в настоящее время получение жилья без использования собственных средств и рыночных механизмов для большинства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, стало практически невозможным. Зачастую люди становятся участниками тех или иных программ, не проанализировав законодательное регулирование данных правоотношений, и в итоге остаются не то что без квартиры, но и без средств, накопленных с большим трудом. Прежде чем обратиться в ту или иную организацию, необходимо изучить необходимую нормативно-правовую базу, проконсультироваться с грамотными юристами и только потом принимать решение. В настоящее время в России существует множество организаций, работающих по различным схемам, как исторически сложившимся, так и имеющим совсем небольшой период существования. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Идея использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. Как правило, на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств для возведения дома. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. Очевидно, что далеко не все граждане имеют достаточный объем средств для оплаты приобретаемого жилья в течение периода строительства. В настоящее время данные правоотношения регулируются вступившим 31 марта 2005 г. в силу Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*>, который потребовал пересмотра многих существовавших ранее правил применения данной схемы. -------------------------------- <*> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 дек.

Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья посредством данной схемы, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки. Для этого по договорам застройщиков держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков и инвестиционных компаний, благодаря чему удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Достаточно часто долевое участие в инвестировании строительства жилья принимают органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также создаваемые ими фонды. К достоинствам данной схемы можно отнести следующее. Во-первых, схема достаточно проста и понятна, а также обеспечивает отсутствие существенного удорожания жилья. Во-вторых, стоимость жилья значительно ниже, чем при покупке готового жилья на вторичном рынке. Не стоит забывать, что данная схема имеет немало и недостатков. К ним относится в первую очередь большой риск потери своих средств дольщиками. Конечно, с вступлением указанного выше Закона в силу ситуация должна измениться, но все же сотни рассмотренных судами дел обманутых дольщиков являются весьма показательными. Также к недостаткам можно отнести и то, что в собственность квартира оформляется после полной оплаты всей стоимости квартиры, по окончании строительства и рассрочки. К тому же сроки рассрочки совсем небольшие, что не позволяет эффективно решить жилищную проблему большому кругу лиц. Сберегательные программы. Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков предпринял попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы банковских жилищных сбережений заключается в следующем: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше одного года) накопить определенную сумму денег, которая будет являться первоначальным взносом при получении ипотечного кредита, а банк обязуется предоставить клиенту ипотечный кредит в случае выполнения всех необходимых условий. Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, надо заметить, что в существующей ситуации граждане опасаются вносить значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты. Также следует отметить и то, что данную услугу предлагает совсем небольшое количество банков. Потребительские кооперативы. В настоящее время в России существует несколько разновидностей потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется различными нормативно-правовыми актами. К потребительским кооперативам относятся: жилищные и жилищно-строительные кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы граждан, потребительские ипотечные кооперативы и другие. Все они действуют на первый взгляд по схожим схемам, но в то же время каждый из них имеет свои принципиально важные особенности. Рассмотрение специфики каждого из них заслуживает отдельного внимания и требует отдельного рассмотрения. Банковская ипотека. Несмотря на то что Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*> был принят в 1998 г., положительных сдвигов в сфере ипотечного кредитования немного. -------------------------------- <*> Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Российская газета. 1998. 24 июля.

За время существования банковской ипотеки в России усилиями ученых и практиков была проделана огромная работа по популяризации ипотечного жилищного кредитования у населения, было подготовлено и принято множество разных по уровню юридической силы нормативных актов. Более того, при Правительстве РФ создан специальный государственный орган по поддержке банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных полугосударственных фондов и центров ипотечного кредитования. Однако банковская ипотека слабо воспринимается населением постольку, поскольку ставки по данному кредиту высоки, сроки кредитования небольшие, а также отсутствует возможность официального подтверждения платежеспособности. Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом. Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов. Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга), т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например 40 - 60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. В случае положительного решения заемщики заключают кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. После заключения договора об ипотеке банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованны сделка и сам кредит. Погашение ипотечного кредита осуществляется безналично на основании разовых или долгосрочных поручений, в соответствии с которыми по предусмотренному кредитным договором графику платежей производится перечисление средств со счета заемщика на счет кредитора. Таким образом, выбор той или иной схемы приобретения жилья зависит от конкретных возможностей и потребностей человека. Также следует заметить, что существующие в России способы приобретения жилья имеют свои недостатки и идеальной схемы не существует, что в полной мере соответствует нынешнему положению нашего государства. Мировой опыт развития стран с так называемой переходной экономикой убедительно показывает, что существуют и иные способы решения жилищной проблемы, наиболее хорошо работающие в условиях неразвитой банковской и страховой системы, а также слабого фондового рынка.

------------------------------------------------------------------

Название документа