Жилищная культура и формирование эффективного пользователя

ЖИЛИЩНАЯ КУЛЬТУРА И ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

А. Д. СИДОРЕНКО, Е. А. ЧЕФРАНОВА

А. Д. Сидоренко, кандидат технических наук.

Е. А. Чефранова, кандидат юридических наук.

Эффективное управление многоквартирными жилыми домами невозможно без изменения отношения к ним со стороны собственников и пользователей жилых помещений. Затраты на содержание, комфортность и безопасность проживания во многом определяются самосознанием самих потребителей жилья. Без их заинтересованного участия в сохранности жилья, в поддержании в нем надлежащего порядка невозможно обеспечить достойные жилищные условия. Широкое вовлечение домовладельцев в управление недвижимым имуществом, формирование современной жилищной культуры и эффективного пользователя признаются важнейшими задачами жилищной реформы и, по мнению авторов, должны стать главными составляющими современной жилищной политики. Рост жилищной культуры может изменить потребительскую психологию пользователя жилья. Интерес к собственному жилью для собственника и нанимателя не должен ограничиваться пределами собственно жилого помещения. Способы и результаты управления многоквартирным домом в целом, включая общее имущество, не должны быть им безразличны. Современная жилищная культура призвана изменить существующий стереотип поведения собственников, ориентируя их на активное участие в управлении многоквартирным домом и принятие на себя ответственности за его состояние. Она должна обеспечить преодоление неподготовленности основной массы населения к участию в управлении и содержании многоквартирных жилых домов, составляющих на сегодняшний день преобладающую часть жилищного фонда. Решение этой задачи приобрело особую актуальность в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ, возложившего на собственников жилых помещений нелегкое бремя содержания жилья, включая капитальный ремонт как собственно жилых помещений, так и общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, Кодекс реформировал отношения по управлению и обслуживанию жилищного фонда. На смену бездоговорному обслуживанию ЖК РФ установил обслуживание на основании договора. Это означает, что собственникам жилых помещений предстоит обеспечить эффективную эксплуатацию этих сложных инженерных сооружений. Они будут вынуждены принять на себя управление ими по договорам с управляющими компаниями или самостоятельно осуществлять управление <*>. -------------------------------- <*> Шешко Г. Ф., Литовкин В. Н. Качество закона или работа над ошибками // Закон. 2005. N 6. С. 7.

Формирование современной жилищной культуры - это прежде всего воспитание собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в духе общих интересов и ценностей, связанных с принадлежностью к соответствующему сообществу (товариществу собственников жилья (ТСЖ), жилищному кооперативу (ЖК), жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) и др.), создание между ними гармоничных отношений, обеспечивающих взаимопонимание и уважение имущественных и неимущественных прав друг друга, развитие у них знаний и навыков, необходимых для безопасного и эффективного использования жилища. Жилищная культура - это также сотрудничество в решении общих задач, которые стоят перед органами государственного и муниципального управления, пользователями жилища и субъектами, непосредственно участвующими в воспроизводстве жилищного фонда. Это и деятельность управляющих компаний по интегрированию поставщиков жилищно-коммунальных услуг и ресурсов в работу с собственниками и потребителями. Кроме того, это соблюдение норм и правил технического регулирования воспроизводства жилья, а также проектные решения жилых зданий, которые направлены как на защиту прав собственников, так и препятствующие произволу с их стороны. В значительной мере негативные проявления в поведении граждан связаны с непоследовательностью, а во многих случаях и с непредсказуемостью действий власти, с ощущением неуверенности и тревоги, которые являются следствием экономической нестабильности, роста стоимости жилья и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, снижения качества этих услуг, комфортности и безопасности условий проживания. В последнее десятилетие в жилищной сфере получил развитие культ вседозволенности и потребительства. Неограниченная индивидуализация жилых помещений в многоквартирных домах путем их переустройства и перепланировки порождает нездоровые отношения между собственниками этих помещений, приводит к многочисленным спорам и конфликтам. Между домовладельцами возникает непонимание, которое не позволяет им принимать согласованные решения по эффективному управлению недвижимым имуществом. Ущемление прав одних собственников квартир в результате действий других собственников, а также третьих лиц является следствием отнюдь не только отсутствия четкой регламентации их прав. Во многих случаях нарушения прав собственников и пользователей жилья обусловлены объемно-планировочными, конструктивными решениями и решениями по инженерному оборудованию (проектными решениями), использованными при проектировании и строительстве жилых зданий. Проектные решения не учитывают в должной мере происходящие в обществе изменения. Они базируются на старых представлениях о жилище. Современный дом - это сложное техническое устройство, по образному выражению известного архитектора Лье Корбюзье, "машина для жилья", которой непосредственно пользуется потребитель, как правило, необученный. Это обстоятельство - причина многочисленных поломок, отказов и аварий, в результате которых существенно ухудшаются условия проживания, причиняется значительный материальный ущерб, возникает угроза для жизни людей. Многоквартирный дом, жилые и нежилые помещения в котором находятся в частной собственности физических и юридических лиц, уже представляет собой социотехническую систему, которая тем сложнее, чем больше собственников в доме и чем разнородней их состав. Устойчивое функционирование такой системы определяется не только техническими и экономическими факторами, но и социальными, психологическими, правовыми и др. Оно зависит как от качества управления и обслуживания недвижимого имущества, так и от навыков социального поведения собственников в многоквартирном доме. Обучение социальному поведению пользователей жилища является важнейшей составной частью проводимых преобразований в жилищной сфере. Жилые многоквартирные здания должны обладать потребительскими качествами, обеспечивающими защиту имущественных и неимущественных прав собственников. Объемно-планировочные и конструктивные решения жилых домов и квартир следует наделять качествами, упреждающими возможность нарушения прав потребителей. Квартиры в многоквартирном доме должны быть максимально эксплуатационно-автономными помещениями, обеспечивающими комфортные условия проживания вне зависимости от режима использования других, в том числе и соседних квартир. Важнейшая составная часть процесса строительства жилища - его проектирование. На этой стадии предопределяются потребительские качества жилища: безопасность и эффективность в использовании, эксплуатационная автономность, превентивное соблюдение имущественных и неимущественных прав и возможность разумной индивидуализации. Наделение этими качествами требует уточнения принципов и порядка формирования проектных решений. Современная жилищная культура предполагает четкую регламентацию прав и обязанностей всех участников, а также соблюдение ими норм и правил технического регулирования. Эта культура формирует среду, в которой проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий ведется строго в соответствии с техническими регламентами и требованиями нормативных правовых актов. Отношения между производителями жилья и жилищно-коммунальных услуг, с одной стороны, собственниками и пользователями - с другой, строятся в рамках не только административного, но и гражданского законодательства по защите прав потребителей. Успешное решение жилищной проблемы, удовлетворение потребности общества в жилье становится реальным только при широком и глубоком вовлечении ресурсов собственников и пользователей в воспроизводство жилья. Обеспечить такое вовлечение в нашей стране невозможно без развития сообществ собственников и пользователей, без получения специальных знаний и приобретения необходимых навыков членами руководящих органов этих сообществ, персоналом, который они привлекают для управления и содержания многоквартирных жилых домов. Эти сообщества должны стать проводниками современной культуры в области жилища, что позволит сформировать эффективного потребителя. Являясь структурами самоуправления граждан в жилищной сфере, они одновременно выступают и в качестве ячеек общественного самоуправления. В этой связи важнейшей задачей является повышение информированности и компетентности собственников, которое даст возможность вовлечь их в управление принадлежащими им домовладениями, в реформирование жилищной сферы. Эти качества позволят гражданам поверить в реформу, в то, что ее результаты приведут к позитивным переменам в их жизни. Информированность собственников и пользователей - важнейшая составляющая современной культуры. Знания об основах управления жилищной собственностью должны быть для граждан такими же необходимыми, как правила дорожного движения. Доведение этих знаний должно осуществляться не только посредством инструктивно-нормативных документов, различного рода публикаций, PR-компаний и т. д., но и прямого общения людей. Передача навыков и информации в этой области от одних граждан другим должна стать нормой жизни. В настоящее время потребителей жилища фактически не учат тому, как безопасно и эффективно пользоваться им, как вести себя в случае чрезвычайных ситуаций, которые могут возникнуть в доме и в квартире. В результате жильцы и домовладельцы не обладают должными знаниями и навыками, позволяющими им самим заботиться о своей собственности и безопасности. Речь идет как о ситуациях, связанных с авариями в системах отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения, лифтового оборудования и др., так и о ситуациях чрезвычайных, то есть пожарах, взрывах, обрушениях и др. Во многих случаях правильное поведение людей может не только предотвратить значительный материальный ущерб, но и не допустить получения увечья, спасти жизнь. Для этого они должны знать: как при аварии перекрыть в квартире холодную или горячую воду, отключить электроснабжение; каким образом покинуть жилище в случае пожара. Жильцы, особенно многоэтажных домов, должны хорошо ориентироваться, как им поступать в тех или иных чрезвычайных ситуациях, каким аварийным оборудованием и приспособлениями оснащена их квартира и дом, как ими воспользоваться. Трудно представить, что в случае пожара человек правильно выберет путь эвакуации, если до этого он никогда этого не знал. Жильцов каждого конкретного дома необходимо учить правилам безопасного пользования данным домом и правилам спасения в аварийных ситуациях. Обучение не должно сводиться к знакомству с памяткой по безопасности. Этого недостаточно. Жильцы должны приобрести определенные навыки, знать особенности своего дома и зоны индивидуального риска, назначение и расположение технических систем предупреждения и локализации чрезвычайных ситуаций в своей квартире, в межквартирном коридоре, на лестничной клетке и в доме, аварийные режимы их работы. Жизненно важная информация для пользователей должна постоянно актуализироваться. Предоставление гражданам права пользования жилым помещением, а значит и домом необходимо сопровождать обстоятельным их ознакомлением с правилами безопасного проживания, поведения в аварийных ситуациях. Для жильцов доступность потребления топливно-энергетических ресурсов, воды, лифтового оборудования и др. должна быть обусловлена знанием соответствующих правил. Факт ознакомления необходимо документировать. Обучение собственников и нанимателей жилых помещений безопасному пользованию жильем - необходимый элемент современной жилищной культуры, направленный на предупреждение аварийных и чрезвычайных ситуаций. Важно, чтобы собственники и пользователи жилья понимали, что эффективное управление многоквартирным домом возможно только тогда, когда они являются активными участниками этого процесса. Это касается как решений, связанных с техническим обслуживанием, ремонтом и модернизацией здания и развитием придомовой территории, так и исполнением финансовых обязательств каждым собственником. В условиях современной жилищной культуры права и обязанности собственников и пользователей жилья, механизмы их реализации не зависят от способа управления многоквартирным домом и организационно-правовой формы субъекта, осуществляющего это управление. Стоимость оказываемых услуг и поставляемых ресурсов определяется их качеством и количеством, а не близостью управляющей компании к власти. Государственная поддержка удовлетворения жилищно-коммунальных потребностей граждан, нуждающихся в социальной защите, оказывается непосредственно этим гражданам, а не через управляющие компании или иные организации. Становление современной жилищной культуры предполагает развитие рынка жилья и конкурентной среды в жилищной сфере. Пользователи должны иметь возможность сами определять способ удовлетворения жилищной потребности или посредством приобретения жилья в собственность, или путем его найма (аренды). Ими определяются объемы и качество потребления жилищно-коммунальных услуг. Для формирования такой культуры необходима экономическая среда, в которой поддерживается платежеспособный спрос на жилище и соответствующие услуги на достаточно высоком уровне, действуют эффективные системы государственной поддержки удовлетворения потребности в жилище малоимущих слоев населения. Важнейшая составная часть современной жилищной культуры - организация в масштабах государства профессионального управления многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат двум и более физическим и юридическим лицам. Для организации профессионального управления такими домами необходимо законодательное закрепление обязанности сообществ собственников и пользователей нанимать управляющего домом (физическое лицо, имеющее соответствующее образование и квалификацию) или управляющую компанию. На законодательном уровне должны также быть определены порядок взаимодействия правлений сообществ и управляющих, условия найма последних. К сожалению, решение этих задач не нашло должного отражения в Жилищном кодексе РФ. Необходимо также законодательно регламентировать ведение документации по управлению многоквартирными домами. Эта документация позволит поддерживать конструктивные отношения между поставщиками услуг и ресурсов, управляющей компанией, правлениями ТСЖ, ЖК и ЖСК, собственниками и потребителями жилья, явится основой для справедливого разрешения возникающих между ними споров и конфликтов. Она будет использоваться при установлении объективных причин отказов в работе инженерного оборудования, отдельных элементов и частей здания и оценке качества предоставляемых услуг и др. С ее помощью проще и быстрее выявить нарушителей норм и правил, привлечь их к ответственности. Регламентированное управление многоквартирным домом дает возможность контролировать как деятельность руководящих органов сообществ собственников и пользователей жилья, управляющих компаний, так и привлекаемых ими подрядчиков и поставщиков. Оно обеспечивает эффективное использование средств потребителей, является основой для публичного представления результатов работы всех субъектов, участвующих в строительстве жилья. Цивилизованному потреблению жилья чужд экстремизм собственников и пользователей. Крайнее их поведение, выражающееся в удовлетворении своих капризов и материальных притязаний за счет производителей жилья и жилищно-коммунальных услуг, должно пресекаться в порядке, предусмотренном законодательством. Недобросовестный собственник или пользователь может быть призван к ответственности за противоправные действия как по отношению к производителям услуг, так и по отношению к другим членам сообщества собственников и пользователей в многоквартирном доме. Эта ответственность не только административная, но и имущественная, связана с возмещением причиненных убытков, в том числе и сообществу. Важнейшим элементом, упреждающим потребительский экстремизм и позволяющим безопасно и эффективно использовать недвижимое имущество, является документированное информирование производителями жилья и жилищно-коммунальных услуг собственников о правилах эксплуатации и пользования жилищем и общим имуществом. Производители жилища, управляющие компании и поставщики услуг и ресурсов в обязательном порядке обеспечивают собственников и пользователей жилья соответствующей технической и эксплуатационной документацией. В ее состав входят: технические паспорта на жилые и нежилые помещения; инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений; правила пользования общим имуществом многоквартирного дома; инструкции и правила пользования отдельными видами инженерного оборудования; книга ухода за жилым (нежилым) помещением; правила исполнения гарантийных обязательств. Отсутствие должной жилищной культуры дорого обходится как пользователям жилища, так и обществу в целом. Чего стоят различного рода вандалистские мероприятия в наших домах. Это хорошо видно, например, на лифтовом оборудовании. В России требования к нему одни из самых жестких в мире. Во многом они обусловлены нашим поведением. Например, при устройстве кабины лифта должны использоваться только негорючие материалы. Это касается и кнопок управления, так как их могут поджечь. Конструкция кабины должна быть такая, чтобы любителям экстрима нельзя было бы взобраться на ее крышу и покататься. Лифтовые двери должны сохранять свою работоспособность в условиях постоянного перекоса в результате придерживания их нижней части ногами. Блокировка при перегрузках должна срабатывать и в тех случаях, когда пассажиры в кабине не стоят на полу, а упираются в ее стенки и др. Такое поведение в цивилизованном обществе невозможно и там техническим регулированием не предусматриваются соответствующие требования. Строительные нормы и правила Российской Федерации (СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные) предусматривают целую систему требований по защите дома и оборудования от несанкционированного доступа и вандализма. Формирование эффективного пользователя жилой недвижимостью считается ключевой функцией современной жилищной культуры. Этот пользователь, получая выгоду для себя, становится заинтересован в устойчивом развитии жилищной сферы. Эффективный пользователь, исходя из своих потребительских предпочтений, имеет возможность самостоятельно регулировать объемы потребления жилищно-коммунальных услуг и их качество. Он осознанно и мотивированно принимает активное участие в выработке и реализации решений, направленных на эффективное и безопасное использование как занимаемого помещения, так и всего недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Ему присущи заботливое отношение при пользовании жильем и осмотрительность при выработке управленческих решений. Для него комфорт не противоречит умеренности в потреблении. Он ориентирован на проведение рыночных преобразований в жилищной сфере. Эффективный пользователь хорошо знает, что при совместном домовладении невозможно повышать качество потребляемых жилищно-коммунальных услуг и рыночную стоимость принадлежащего ему жилья, не повышая их для других членов сообщества. Для собственников помещений в многоквартирном доме это обстоятельство - важным консолидирующим фактором. Они должны понимать, что необоснованное стремление к сокращению затрат, связанных с текущим содержанием жилого дома, приводит к существенному увеличению расходов на ремонтно-восстановительные работы в будущем. Существенное влияние на консолидацию интересов собственников помещений в многоквартирном доме оказывает степень их близости по уровню доходов и социальному поведению. Значительное расслоение потребителей жилья по уровню доходов, социальному статусу, жизненным ценностям не позволяет вырабатывать согласованных решений, направленных на эффективное и безопасное использование общего имущества. Так, например, домовладельцы с высокими доходами стремятся повысить уровень обслуживания в доме и готовы это повышение оплачивать. Жильцы же с низкими доходами не в состоянии нести бремя затрат по содержанию дома даже на сложившемся уровне. В подъезде и на придомовой территории трудно обеспечить разные уровни обслуживания жителей дома, имеющих высокие и низкие доходы. Эффективный собственник знает о необходимости соблюдения соответствия между качеством и количеством жилья и уровнем доходов домохозяйств. Он стремиться поддерживать это соответствие, способен преодолевать привязанность к недвижимому имуществу, выражающуюся в сдержанном отношении к отчуждению или сдаче в аренду принадлежащего ему жилья, для содержания которого на должном уровне у него недостаточно средств. Эффективному пользователю небезразлично, кто и на каких условиях проживает в доме, соблюдают ли соседи правила и нормы пожарной безопасности, не приведут ли их действия к чрезвычайным ситуациям, кого и на каких условиях они привлекают для переустройства и перепланировки квартир. Он считает своей обязанностью проинформировать правление сообщества собственников, а при необходимости и участкового инспектора о появлении новых жильцов, вызвавших у него определенные опасения. Он стремится обезопасить свою жизнь, сохранить недвижимое имущество, которое имеет высокую материальную и социальную ценность. Для него имеет существенное значение действия или бездействие собственников, жильцов и обслуживающего персонала, которые влияют на экологию дома и придомовой территории. Эффективный пользователь понимает необходимость профессионального управления недвижимым имуществом. Ему небезразлично, в чьем ведении окажется его собственность, стоимость которой оценивается десятками, а порой и сотнями тысяч долларов. Он рассматривает профессиональное управление непреложным обстоятельством комфортных и безопасных условий проживания. При таком управлении он видит возможность соблюдения его имущественных и неимущественных прав и интересов, связанных с владением и пользованием помещениями, принадлежащими ему на праве собственности, а также общим имуществом многоквартирного дома. Участвуя в выборе способа управления, он учитывает профессиональный уровень предлагаемых вариантов и понимает свою ответственность за принимаемое решение. Без эффективного управления жилой недвижимостью не может быть эффективного пользователя. Для управления современными многоквартирными домами в условиях, когда помещения в них принадлежат множеству собственников, требуются менеджеры, обладающие специальными знаниями в области строительства, экономики, права, психологии и социологии. Институт управляющих играет особую роль в формировании эффективных пользователей и их организационного поведения. Именно с управляющими пользователи непосредственно вступают во взаимоотношения. Результаты их работы касаются каждого жителя дома. Управляющие, как и органы власти, должны принимать активное участие в формировании эффективного пользователя. Для этого необходимо наладить подготовку соответствующих специалистов. Без обновления управленческого и инженерно-технического персонала в жилищной сфере добиться позитивных изменений будет сложно. Важнейшим качеством эффективного пользователя является понимание им того, что надлежащую и безопасную эксплуатацию многоквартирного дома можно обеспечить только при объединении усилий и консолидации интересов всех собственников и пользователей жилых и нежилых помещений. Достичь этого позволяет создание сообществ собственников и пользователей жилья. Сообщества (ТСЖ, ЖК, ЖСК и др.) взаимодействуют с производителями жилищно-коммунальных услуг и поставщиками ресурсов как единый правовой субъект. Это позволяет более профессионально и последовательно отстаивать интересы собственников и пользователей, не допускать манипулирования ими со стороны отдельных субъектов хозяйствования и органов власти, выстраивать с последними конструктивные отношения. Для защиты интересов домовладельцев, использующих принадлежащее им жилье для удовлетворения собственных потребностей, а также их сообществ, необходима координация деятельности последних на местном, региональном, межрегиональном и федеральном уровнях. Поэтому эффективный пользователь стремится поддержать образование соответствующих союзов, ассоциаций, объединений, деятельность которых направлена на защиту его интересов. В результате либерализации экономики, приватизации государственного и общественного жилищного фонда почти треть семей стала собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Большинство из них пребывает в этом качестве, сохраняя сознание нанимателя. Современная жилищная культура должна стать средой, которая будет содействовать преодолению этого несоответствия, позволит сформировать эффективного пользователя, обеспечивать защиту его прав. Повышение жилищной культуры явится значимым шагом на пути преодоления пассивности общества и агрессивности пользователя к общему имуществу в многоквартирном доме. Эта культура и ее "проводники" - сообщества собственников и пользователей жилья будут содействовать созданию в государстве максимально большой группы граждан, способных активно участвовать в развитии отечественной экономики.

Название документа