Правовое обеспечение развития земельного оборота в Таджикистане (посвящается памяти В. В. Петрова)

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В ТАДЖИКИСТАНЕ (ПОСВЯЩАЕТСЯ ПАМЯТИ В. В. ПЕТРОВА)

Ш. М. ИСМАИЛОВ

Исмаилов Ш. М., заведующий кафедрой экономического права Института экономики Таджикистана, доктор юридических наук, профессор.

С развитием рыночных отношений в Таджикистане, как и во всех постсоветских странах, особое внимание уделяется правовому обеспечению вновь возникших отношений, в том числе в сфере земельных отношений. В связи с этим возникает необходимость заново осмыслить земельные правоотношения и, таким образом, вспомнить идеи и рекомендации такого известного и всеми почитаемого ученого-правоведа, как доктор юридических наук, профессор В. В. Петров, которые по сей день сохраняют свою важность и актуальность. Неординарность мышления и оригинальные идеи всегда выделяли его среди других ученых-правоведов, а его труды в области земельного и экологического права все еще используются в исследованиях других ученых, аспирантов и студентов. Состояние земельной реформы. Земельная реформа - важнейшая часть экономической реформы, проводимой в настоящее время в Таджикистане и имеющей целью формирование социально ориентированной рыночной экономики. Первостепенным компонентом земельной реформы, необходимым средством решения стоящих перед нею задач являются право, юридическое закрепление и развитие реформируемых земельных отношений. Земля в Республике Таджикистан является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует ее эффективное использование в интересах народа. Таджикистан, более 93% территории которого занимают горы, а численность сельского населения превышает 70% общей численности, считается одной из малоземельных республик в мире. Общая площадь пахотных земель составляет 720,2 тысячи гектаров, из которых 502,8 тысячи гектаров являются орошаемыми. В 1970 г. на каждого гражданина Республики приходилось 0,17 га пашни, а в 2004 г. - 0,12 га. Это свидетельствует о необходимости коренным образом изменить отношение к земле как основному богатству РТ. Для того чтобы узаконить и укрепить отношение к земле, в соответствии с Конституцией РТ Маджлиси Оли (Парламентом) РТ и иными государственными органами Республики Таджикистан принят ряд Законов <1> ("Об аренде в Республике Таджикистан" <2>, "О земельной реформе" <3>, "Об индивидуальном жилищном строительстве" <4>, "Об особо охраняемых природных территориях и объектах" <5>, Земельный кодекс Республики Таджикистан <6>, "Об оценке земли" <7>, "О личном подсобном хозяйстве" <8>, "О дехканском (фермерском) хозяйстве" <9>, "О Государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" <10>, "О геодезии и картографии" <11>, "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" <12>, "О землеустройстве" <13>, "Об ипотеке" <14>) и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере. -------------------------------- <1> Наименования нормативных правовых актов и источников их опубликования даются в авторской редакции. <2> Ведомости Верховного Совета Тадж. ССР. 1990. N 24. Ст. 415. <3> Ведомости Верховного Совета Республики Таджикистан. 1992. N 10. Ст. 139. <4> Ведомости Верховного Совета Республики Таджикистан. 1994. N 16. Ст. 145. <5> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 353. <6> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 351. <7> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2001. N 4. Ст. 185. <8> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2003. N 12. Ст. 675. <9> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2002. N 4 (ч. 1). Ст. 299. <10> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2004. N 7. Ст. 463. <11> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2006. N 3. Ст. 162. <12> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2008. N 3. Ст. 194. <13> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2008. N 1 (ч. 2). Ст. 21. <14> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2008. N 3. Ст. 185, N 10. Ст. 798.

С самого начала рыночных преобразований в качестве основных направлений земельной реформы в Таджикистане определены: проведение инвентаризации всех земель по категориям, землевладениям, землепользованиям и видам угодий; выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель для создания специального земельного фонда местных исполнительных органов государственной власти с целью последующего его перераспределения для более эффективного использования земель; предоставление земель в пожизненно наследуемое использование гражданам Республики Таджикистан для организации дехканских (фермерских) хозяйств и традиционных народных ремесел, а также приусадебного участка; перераспределение земель в случаях преобразования структуры сельскохозяйственных организаций и предприятий; установление и уточнение границ административно-территориальных образований, населенных пунктов и их земельно-хозяйственное устройство; оформление и перерегистрация документов на право пользования земельным участком (ст. 4 Закона РТ "О земельной реформе"). В целях увеличения производства сельскохозяйственной продукции и ликвидации продовольственного дефицита Указом Президента РТ от 9 октября 1995 г. N 342 "О выделении 50 тысяч гектаров земли для личного подсобного хозяйства граждан" гражданам были предоставлены земельные участки. Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки передавались в пользование граждан в пределах норм, установленных местными органами власти. Подобная акция, показавшая свою целесообразность, была продолжена и далее (выделено еще 25 тысяч гектаров земель в соответствии с Указом Президента РТ от 1 декабря 1997 г. N 874). Катализатором осуществления реальных рыночных реформ в сельскохозяйственном производстве явилось принятие Указа Президента Республики Таджикистан "О реорганизации сельскохозяйственных предприятий и организаций" (1996), начавшего процесс перехода земли от бывших колхозов (совхозов) в пользование самих производителей (дехкан). Его реализация обусловила процесс структурных преобразований в сельскохозяйственном производстве, функционирование наряду с существовавшими организационно-правовыми формами сельскохозяйственного производства (колхозами и совхозами) новых форм - дехканских (фермерских) хозяйств, которые наделялись землей за счет реорганизуемых старых хозяйств. Другие изменения в сельском хозяйстве связаны с установлением платы за землю, взимаемой в форме земельного налога и арендной платы, имеющим целью повышение эффективности использования земли. Земельное право является важнейшим инструментом проведения земельной реформы в Таджикистане, имеющей далеко идущие экономические и социальные цели. В целом в Республике приняты все необходимые законы и нормативно-правовое акты в отношении земли - как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы, основы жизни и деятельности людей, проживающих в сельской местности, единственного средства производства и источника дохода сельского населения и главного богатства государства. Земельная реформа в Таджикистане из-за объективных политических и экономических условий страны началась сравнительно поздно и осуществлялась неровно. Процесс передачи земли дехканам производился крайне медленно и затянулся на длительный период. Однако низкий уровень производительности труда в сельскохозяйственном производстве и высокий объем продовольственного импорта, значительные размеры трудовой миграции из сельскохозяйственных районов, громадный объем задолженности сельскохозяйственных производителей перед инвесторами и иными кредиторами, недостаточная эффективность использования земельных ресурсов и увеличение выбывающих из сельскохозяйственного оборота земель свидетельствуют о наличии проблем в этой сфере, в том числе в сфере правового регулирования сельскохозяйственной деятельности и земельных отношений. Земельное законодательство должно гармонизировать свободную экономическую деятельность и государственное управление, которые в настоящее время во многом несовместимы друг с другом. Без кардинального изменения взглядов на пути разрешения земельно-правовой проблемы окажется невозможным сформировать взаимосвязанную систему земельного законодательства <15>. -------------------------------- <15> См.: Павлов П. Н. Земельно-правовая проблема и развитие земельного законодательства в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 1. С. 15.

Для выявления правовых проблем, возникающих при осуществлении земельной реформы в Таджикистане, и разработки на этой основе предложений по совершенствованию законодательства, необходимо изучить: - основные стадии возникновения и реализации права землепользования, включая правовое регулирование изъятия из оборота земель для государственных и общественных нужд; - права и обязанности граждан, осуществляющих землепользование, ведущих дехканское (фермерское) хозяйство, где важное место занимают вопросы их земельной правосубъектности при наличии права землепользования членов этих организаций; - объективно необходимое государственное вмешательство в регулирование землепользования и оборота земель; - деятельность государственных органов по обеспечению рационального использования и охраны земель как предпосылка для возможных ограничений прав землепользователей <16>. -------------------------------- <16> Ссылка дана с учетом специфики проблем земельной реформы в Таджикистане (см.: Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы // Серия "Новое в юридической науке и практике". Институт государства и права РАН. М.: ИГП РАН, 1997. С. 4 - 5).

Нормативная база. Нормативную базу развития земельного оборота в РТ составляют следующие законодательные и иные правовые акты. Конституционной основой земельного оборота является ст. 13 Конституции РТ от 6 ноября 1994 г., устанавливающая исключительную государственную собственность на землю и государственные гарантии эффективного ее использования в интересах народа, а также ст. 12, в соответствии с которой государство гарантирует свободу, равноправие и правовую защиту сельскохозяйственной деятельности всех форм собственности, в том числе частной. Согласно основным принципам гражданского законодательства (общие и специальные нормы гражданского законодательства), определенным ст. 3 Гражданского кодекса РТ <17>, гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. -------------------------------- <17> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1999. N 6. Ст. 153.

Исследуя вопрос о соотношении гражданского и земельного права, следует отметить, что при регулировании земельных отношений необходимо использовать понятийный аппарат и основные принципы, установленные гражданским законодательством, а в земельном законодательстве должны отражаться тенденции земельных отношений, вытекающие из того факта, что земля является особым объектом, который охраняется и используется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому перед земельным правом встают новые задачи в связи с усложнением предмета этой отрасли права <18>. -------------------------------- <18> См.: Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. 9-е изд., перераб. М.: Юрайт-Издат, 2007. С. 33.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Таким образом, отношения, связанные с осуществлением вещных прав на земельные участки, а также совершением сделок с земельными участками, носят по сути своей гражданско-правовой характер. Однако согласно п. 3 ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той же мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Большинство специалистов в области земельного права считают, что в данном случае должны применяться нормы Земельного кодекса как специального закона <19>. -------------------------------- <19> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. И. Сай и С. А. Боголюбова. СПб.: Питер, 2008. С. 26.

Следует также упомянуть о расхождениях Гражданского и Земельного кодексов, возникших в результате того, что последним урегулирован ряд важнейших гражданско-правовых, а вовсе не земельных отношений (о собственности и иных вещных правах на землю, об аренде земельных участков и др.). В связи с этим важно решить, в каком случае должны применяться нормы того или иного законодательства. Эта проблема не является новой, и высказанные относительно нее предложения могут быть сведены к трем позициям. Первая позиция отстаиваемая профессором В. В. Петровым <20> и рядом других ученых, основана на единстве земельного права как самостоятельной отрасли права. Вторая позиция основана на отрицании земельного права как отрасли в целом <21>, а третья позиция - исключительная государственная собственность на землю не является аргументом для выделения земельного права в самостоятельную отрасль <22>. Первая позиция - единственно правильная, с нашей точки зрения, поскольку земля не может быть сравнима с другими видами товаров, независимо от того, сохраняется государственная собственность на нее или нет. У гражданского и земельного права есть свои собственные предметы ведения, каждое из них регулирует земельные отношения в пределах своей компетенции. -------------------------------- <20> См.: Петров В. В. Форма земельной собственности и предмет земельного права // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1992. N 5. С. 30. <21> См.: Круглый стол "Пути развития земельного законодательства РФ" // Государство и право. 1999. N 1. С. 52; Брагинский М. И. О месте гражданского права в системе "право публичное - право частное" // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С. 75. <22> См.: Сыродоев Н. А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. N 4. С. 30.

В связи с этим также обоснованна точка зрения И. А. Иконицкой о том, что "не нужно говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права" <23>. -------------------------------- <23> Иконицкая И. А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т. С., Землякова Г. Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. N 9. С. 78.

Основаниями возникновения земельных правоотношений (изменения и прекращения) являются юридические факты-действия и юридические факты-события, с которыми закон связывает определенные юридические последствия. Если для одних видов земельных правоотношений достаточно наличия простого юридического факта, то для других видов необходим состав юридических фактов. Можно выделить три вида последствий юридических фактов (обстоятельств), обусловливающих возникновение различных земельных правоотношений: а) правоустанавливающие, при которых происходит возникновение земельных правоотношений (заключение договора залога земельного участка, договора аренды); б) правоизменяющие, при которых происходит изменение в земельных правоотношениях (в субъекте, объекте или содержании самого правоотношения); в) правопрекращающие, при которых происходит прекращение правоотношений (истечение срока аренды или залога, прекращение деятельности землепользователя и т. д. <24>). -------------------------------- <24> См.: Петров В. В. Земельное право России. М., 1998. С. 69.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Система договорных связей субъектов земельного права может быть представлена как единство трех групп договоров. Это договоры, которые широко используются во всех отраслях сельского хозяйства (аренда и лизинг земель, поставка сельхозпродукции, аренда и ипотека имущества, подряд на капитальное строительство и т. п.); договоры, специфические для сельскохозяйственного сектора экономики (производственно-техническое обслуживание, аренда земель, договоры на подачу воды и т. д.); договоры, опосредующие внутрихозяйственные и трудовые отношения. Земля находится в исключительной собственности государства, при этом особенности осуществления права собственности на землю определяются гражданским, земельным и иным законодательством (ст. 239 ГК РТ). Земля является достоянием народа и исключительной собственностью РТ, которая осуществляет в соответствии с законами РТ владение, пользование и распоряжение ею. Порядок предоставления земли во владение, пользование, а также ее изъятия определяется законом (ст. 289 ГК РТ). Гражданский кодекс РТ предусматривает вещные права на землю (право землепользования) лиц, не являющихся собственниками (ст. 241 ГК РТ). Право землепользования - это юридически обеспеченная возможность физического или юридического лица - землепользователя извлекать полезные свойства земли в соответствии с ее целевым назначением, землепользователю принадлежит также право владения находящимся в его пользовании земельным участком. Основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права землепользования, права и обязанности землепользователей, в том числе по отчуждению права землепользования, определяются Земельным кодексом РТ. Особенности осуществления права собственности на землю и другие природные ресурсы определяются гражданским, земельным и иным законодательством (ст. 239 ГК РТ). В собственности землепользователей (граждан, дехканских хозяйств, юридических лиц) находятся насаждения на земельном участке, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, а также плоды, продукция и доходы, полученные в результате сельскохозяйственной деятельности (ст. 271, 273, 274 и 305 ГК РТ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая права пользования земельным участком (ст. 144 ГК РТ), т. е. право землепользования в предприятии определено как часть его имущества (что не отражено в отношении других хозяйствующих субъектов). В соответствии со ст. 583 ГК РТ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю (которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства в соответствии со ст. 141 ГК РТ) одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права пользования на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, фактически допускался оборот (купля-продажа) земельного участка, как если бы этот земельный участок принадлежал владельцу недвижимости, что не соответствует ст. 239 ГК РТ и ст. 13 Конституции РТ. В подтверждение такого вывода ст. 27 Земельного кодекса РТ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение и сооружение наряду с этими объектами одновременно право пользования земельным участком, на котором они находятся, переходит другому лицу. Однако ст. 1 и 9 Закона РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" установлено: к недвижимости относятся земельные участки как государственная собственность; государственная регистрация образования жилого и нежилого здания, сооружения, законсервированного жилого и нежилого здания незавершенного строительства не может осуществляться до государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Имеющиеся (в том числе указанные) разночтения и уклонение законодателя от более совершенного регулирования земельных отношений в гражданском законодательстве, возможно, связаны с разногласиями политического и теоретического содержания о необходимости конституционного признания права собственности на землю. Необходимость сохранения государственной собственности на землю обусловила частое изменение законодательства, поиск и применение в гражданском, земельном и ином законодательстве о земле окольных, более сложных путей правового регулирования земельных отношений и, как результат, создание разнообразных организационных структур в этой сфере. Применение рыночных, более простых и приближенных к реальности отношений в земельной сфере, возможно, упростило бы регулирование земельных правоотношений в РТ. В связи с этим профессор В. В. Петров отмечал, что на содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и юридических лиц, имеющих землю на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли <25>. -------------------------------- <25> См.: Там же. С. 67.

Основой правовой базы земельных отношений является Земельный кодекс РТ (далее - ЗК), принятый Парламентом РТ 12 декабря 1997 г. Субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, Маджлиси Оли Республики Таджикистан, Правительство, областные (городские, районные) исполнительные органы государственной власти, органы местного самоуправления (джамоаты) и органы по землеустройству. Объекты земельных отношений - земли в пределах территории Таджикистана. ЗК закрепляет следующие подходы к регулированию земельных отношений: - земля в Республике Таджикистан является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует эффективное ее использование в интересах народа (ст. 2 ЗК). Первичным землепользователям земля предоставляется бесплатно в бессрочное, срочное или пожизненное наследуемое пользование, а вторичным землепользователям - в аренду при условии уплаты арендной платы (ст. 10 ЗК); - осуществляется государственная регистрация права пользования участком земли и других прав, связанных с ним, а также выдачи землепользователям в установленном порядке документов, удостоверяющих право пользования земельным участком (ст. 6 ЗК). Право пользования земельным участком физическими и юридическими лицами возникает с момента получения документов, удостоверяющих право пользования землей (сертификат на право пользования землей, свидетельство на земельный пай, договор аренды), прошедших государственную регистрацию (ст. 15 ЗК). Положение о порядке оформления и выдачи сертификата на право пользования землей и свидетельства на земельный пай утверждено Постановлением Правительства РТ от 3 декабря 2004 г. N 478. Порядок государственной регистрации прав землепользования устанавливается Законом РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" (принят 20 марта 2008 г.); - произведено распределение обязанностей по переводу земель из одной категории в другую (ст. 9(1)); - определены порядок и минимальные размеры земельного участка, выдаваемого землепользователям, особенности выдачи земель Правительством и для целей строительства (ст. 22 - 30 ЗК); - устанавливается право первичных землепользователей на передачу в залог права землепользования (ст. 27.1 ЗК); - закрепляется обязанность внесения платы за землю в виде земельного налога или арендной платы (ст. 32 - 36 ЗК); - четко определены цели охраны земель (ст. 51 - 54 ЗК): а) предотвратить деградацию и нарушение земель, другие неблагоприятные последствия хозяйственной деятельности; б) обеспечить улучшение и восстановление земель, подвергшихся деградации или нарушению; в) создать механизм учета и проверки экологического состояния земель, а также обеспечить землепользователей экологическими нормативами; - определяется понятие, назначение и содержание государственного земельного кадастра (ст. 57, 61 - 63 ЗК); - устанавливаются юридические гарантии защиты земельных прав пользователей (ст. 46 - 50 ЗК); - производится деление земель по целевому назначению на категории (земель сельскохозяйственного назначения (ст. 64 - 75 ЗК), земель городов (ст. 76 - 80 ЗК), земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения (ст. 81 - 87 ЗК), земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (ст. 88 - 91 ЗК), земель государственного лесного фонда (ст. 92 - 94 ЗК), земель государственного водного фонда (ст. 95 - 97 ЗК) и земель государственного запаса (ст. 99 ЗК)), согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Характеризуя состояние правового регулирования земельных отношений, также следует отметить ряд важных подзаконных нормативно-правовых актов: - Указы Президента РТ от 22 июня 1998 г. N 1021 "О реализации права пользования землей", от 25 июля 2000 г. N 335 "Об охране и рациональном использовании орошаемых земель", от 14 марта 2001 г. N 534 "Об образовании Государственного комитета по землеустройству", от 15 апреля 2003 г. N 1054 "О механизме урегулирования долгов реорганизованных и реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий и организаций"; - Постановления Правительства РТ 9 ноября 1995 г. N 673 "О Программе экономических преобразований агропромышленного комплекса Республики Таджикистан", от 4 февраля 1999 г. N 29 "Об упрощенном порядке образования и регистрации прав землепользования", от 4 февраля 1999 г. N 30 "Об упрощенном порядке определения земельного пая и его регистрации", от 10 мая 2000 г. N 223 "О состоянии и эффективности фьючерских контрактов хозяйств Ленинабадской области и СП "Зафарабад", от 22 сентября 2000 г. N 398 "О среднесрочной Программе вывода из кризиса агропромышленного комплекса Республики Таджикистан и приоритетных направлениях стратегии развития его отраслей на период до 2005 года", от 4 марта 2002 г. N 80 "О Программе развития хлопководства в РТ на 2002 - 2005 годы", от 5 марта 2008 г. N 111 "Об утверждении Плана мероприятий по разрешению долгов хлопкосеющих хозяйств в Республике Таджикистан на 2007 - 2009 годы". Проводимая земельная реформа направлена на реорганизацию крупных сельскохозяйственных предприятий и приведение их в соответствие с рыночной экономикой, создание на базе их собственности и земель дехканских (фермерских) хозяйств. Анализ возникновения задолженности сельскохозяйственных предприятий перед инвесторами показал, что введение фьючерских отношений в 1997 г. позволило впервые приостановить спад производства хлопка-сырца (Постановление Правительства РТ от 10 мая 2000 г. N 223). Однако в последующем, в результате несоблюдения сторонами условий контрактов, завышения цен при поставке товарно-материальных ресурсов хозяйствам, отсутствия должного контроля со стороны банков, государственных органов и органов исполнительной власти на местах (хукуматов) за целевым использованием выделенных средств, а руководителей хозяйств - за выполнением принятых обязательств, падения цен на хлопок на мировых биржах, экономическое положение хозяйств стало резко ухудшаться. В результате бывшие довольно крепкими в финансово-экономическом положении колхозы и совхозы до своей реорганизации оказались в долговой ловушке из-за того, что утеряли практически полностью свои основные фонды (кроме земли), имели плохой менеджмент, испытывали недостаток нормального финансирования, сравнительно часто изменялись мировые цены на основную производимую культуру (хлопок), сельскохозяйственную технику, семена, горюче-смазочные материалы и минеральные удобрения. При передаче земельных участков в процессе реорганизации колхозов (совхозов) дехканам передавались также долги указанных хозяйств, что явилось для них тяжелым бременем. До сих пор сохраняется право местных органов исполнительной власти об изъятии земли в случае ее нерационального использования. Несмотря на принятые решения по обеспечению свободы дехкан при выборе выращиваемых сельскохозяйственных культур и их реализации, сохраняются ограничения, накладываемые местными органами исполнительной власти. Правительством определены конкретные меры по их недопущению: а) установлена персональная ответственность руководителей фирм-экспортеров хлопка-волокна и хлопкосеющих хозяйств за погашение задолженности; б) инвесторам, участвующим в совместном производстве хлопка-сырца, рекомендовано впредь свой вклад в виде денежных средств зачислять непосредственно на счета хлопкопроизводителей целевым назначением для приобретения необходимых материально-технических ресурсов; в) направлена просьба в Национальный банк Таджикистана совместно с заинтересованными центральными органами провести переговоры с основными внешними инвесторами в части пересмотра процентных ставок, размера единовременного комиссионного сбора и штрафных санкций за представленный кредит по кредитным договорам, заключенным в 1998 г. с учетом конкретных условий Таджикистана; г) АКИБ "Агроинвестбанк" поручено произвести выверку предоставленных кредитов и правильности начисления процентных ставок по ним в фирмах-экспортерах, имевших сделки с хлопкосеющими хозяйствами, устранить имеющиеся расхождения, вывести остатки задолженности по каждому хлопкосеющему хозяйству раздельно по годам и о результатах информировать Правительство РТ; д) реорганизацию хлопкосеющих колхозов и совхозов поручено осуществлять согласно утвержденной Правительством РТ Программе, при условии погашения задолженности этих хозяйств перед инвесторами. Последними изменениями ЗК, а также принятием Законов РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" и "Об ипотеке" сформированы предпосылки для создания юридического механизма первичного земельного рынка в Таджикистане. Изменения в ЗК, принятые 5 января 2008 г., представляли собой важное дополнение того, каким образом права землепользования будут продолжать развиваться в стране, так как для землепользователей возможность на законном основании передать самостоятельно иному лицу свое право землепользования была предоставлена впервые. Как указывает А. Л. Корнеев, значение залога права землепользования проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства <26>. Первичный землепользователь получил право передавать в залог свои права землепользования, что создает основу для приобретения и отчуждения заложенного права землепользования. Недвижимость и иные вещные права (в том числе права землепользования) подлежат государственной регистрации в едином государственном органе и его подразделениях. -------------------------------- <26> См.: Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2006. С. 162.

Повысилась защищенность права пользования земельными участками через ограничение полномочий местных органов власти по изъятию земель: из ЗК исключено право местных органов изымать земельные участки фермеров по неопределенной причине "нерационального" пользования земельными участками, что снизило их диктат в отношении фермеров, в том числе чтобы заставить фермеров выращивать те виды сельскохозяйственных культур и в том объеме, которые предписаны государством.

Название документа