Спорное строительство

(Каширин А., Балабуев И.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 13)

Текст документа

СПОРНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

А. КАШИРИН, И. БАЛАБУЕВ

Алексей Каширин, газета "Эж-Юрист".

Иван Балабуев, газета "Эж-Юрист".

Мировой финансовый кризис и пробелы в законах - головная боль современных строителей. Экономические репрессии закончатся еще не скоро, а вот решения второй проблемы, к счастью, долго ждать не придется. Рекомендации НКС при ФАС ЦО за 2008 год снимают сложные вопросы применения норм гражданского права в области строительства.

Имеет ли лицо (собственник объекта незавершенного строительства) исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка в соответствии с положениями п. 1 ст. 36 ЗК РФ в случае, если ему был выделен земельный участок в аренду для строительства нежилого здания, но лицо, не закончив строительство, зарегистрировало право собственности на недостроенное здание как на объект незавершенного строительства?

Не имеет, поскольку в соответствии с Земельным кодексом объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых предоставляет лицу исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В силу п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в ред. от 01.12.2007) "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости относится и объект незавершенного строительства.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Не завершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением, о котором идет речь в п. 5 ст. 36 ЗК РФ.

Границы и размеры земельного участка согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ определяются с учетом фактически используемой площади участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ участка.

Как видно из вопроса, земельный участок предоставлен в аренду под строительство. Строительство не закончено, цель, ради которой земельный участок был предоставлен заявителю в аренду, не достигнута. Оснований требовать переоформления прав на землю путем предоставления земельного участка в собственность до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию не имеется.

Вправе ли орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственный строительный надзор, при выявлении факта самовольного строительства объекта недвижимости, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ?

Орган исполнительной власти вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ, т. к. он уполномочен осуществлять контроль в сфере строительства.

Согласно ч. 1 ст. 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов. Судебная практика по таким делам существует.

В случае если земельный участок под строительство не выделялся, с иском о сносе обращается собственник земли.

Если же земельный участок под строительство выделен, надзор за строительством производит не собственник земельного участка, а другой орган, который может обратиться с иском о сносе объекта в случае нарушения строительных норм и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки может обратиться третье лицо, чьи права нарушаются такой постройкой.

С какого момента следует исчислять проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неосновательного обогащения, если сделка (договор займа, договор купли-продажи и др.), на основании которой была получена ответчиком сумма, является оспоримой?

Лицо, неосновательно получившее или сберегшее имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (ст. 1107 ГК РФ). На сумму неосновательного денежного обогащения проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий недействительности оспоримой сделки проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 1107 Кодекса подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с момента вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной, если судом не будет установлено, что приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств ранее признания сделки недействительной.

Начисляя проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения по договору займа, признанному недействительным, суду следует руководствоваться п. 29 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 13/14. В нем говорится, что при применении последствий недействительности сделки займа (кредита, коммерческого кредита) суду следует учитывать, что сторона, пользовавшаяся заемными средствами, обязана возвратить полученные средства кредитору, а также на основании п. 2 ст. 167 Кодекса уплатить проценты за весь период пользования средствами.

Указанная позиция подтверждается также Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.01.2004 N 11730/03.

Какой документ должен подтверждать ввод объекта в эксплуатацию, если разрешение на строительство выдавалось до вступления в силу ГрК РФ, а ввод в эксплуатацию осуществляется после его вступления в силу?

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он согласно п. 2 ст. 4 ГрК РФ применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и СНиП 3.01.04-87 в части, определяющей, что датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией, и устанавливающей порядок ввода в эксплуатацию (утверждение актов комиссий), противоречат ст. 55 ГрК РФ и не должны применяться. Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 20.02.2007 N 206-О-О.

Следовательно, единственным документом, который подтверждает ввод объекта в эксплуатацию после вступления в силу ГрК РФ, является разрешение на ввод в эксплуатацию, выданное в соответствии со ст. 55 данного Кодекса, независимо от того, когда отводился земельный участок и выдавалось разрешение на строительство объекта недвижимости.

Товарищество собственников жилья, членами которого являются физические лица и предприниматели, собственники нежилых помещений, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной регистрации права муниципальной собственности на подвальные помещения. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, образуя товарищество, остаются собственниками индивидуально-определенного помещения, и нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников жилья. Подлежит ли данный спор рассмотрению в арбитражном суде?

На основании п. 1 ст. 135, п. п. 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, ч. 2 ст. 27 АПК РФ, а также по смыслу ст. 59 АПК РФ товарищество собственников жилья является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно товарищество вправе от своего имени обращаться в арбитражный суд с исками по спорам, относящимся к компетенции арбитражного суда, в защиту интересов собственников жилых помещений по вопросам, касающимся защиты прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Интервью: Интеллектуальный Пленум

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 13)

Текст документа

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫЙ ПЛЕНУМ

В. В. ГОРШКОВ

На прошлой неделе в один день в Высшем Арбитражном и Верховном Судах прошли заседания Пленумов. Почти единогласно судьи обеих инстанций проголосовали за принятие совместного Постановления "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации". Специально для наших читателей документ комментирует один из его разработчиков, судья Верховного Суда РФ Вячеслав Валерьевич Горшков.

Вячеслав Валерьевич, когда обсуждался проект Постановления, критику вызвал его первый пункт, позволявший, по мнению некоторых юристов, манипулировать подведомственностью. Он остался неизменным?

- Да, он остался прежним. Но, заметьте, наш Пленум был посвящен части IV ГК РФ, т. е. закону материальному, а вопрос подведомственности - процессуальный, его разрешение нашей целью не являлось.

В таком случае зачем этот пункт вообще был включен в Постановление?

- Когда принимается новый материальный закон, у судов возникают вопросы, связанные с подведомственностью. Поэтому мы и дали общие разъяснения, как судам решать вопросы, которые могут у них появиться при применении норм части IV ГК РФ. В Постановлении сказано, что дела в области авторского права относятся к компетенции судов общей юрисдикции, подведомственность остальных споров определяется в зависимости от их субъектного состава и характера - являются ли они экономическими, связаны ли с предпринимательской деятельностью. Все разъяснено четко и понятно. Указано также, какие дела подлежат рассмотрению только в арбитражных судах (споры о фирменном наименовании).

Не боитесь злоупотреблений? Допустим, спорят два хозяйствующих субъекта, искусственно "пристегивают" к этому спору автора - и дело автоматически переносится из арбитражного суда в суд общей юрисдикции.

- Злоупотребления всегда возможны. Предотвратить такие вещи не под силу, поэтому наша задача их свести к минимуму. Ну а более подробно вопросы подведомственности, в том числе и по спорам, связанным с интеллектуальной собственностью, будут прописаны в отдельном совместном Постановлении, которое сейчас находится в процессе подготовки.

Можно сказать, что процесс принятия совместных постановлений ВС РФ и ВАС РФ возобновился?

- Да, период вакуума завершился, причем на самой позитивной ноте - только что принятым Постановлением.

Постановление касается и патентных споров. Некоторое время назад Председателем ВАС РФ Антоном Александровичем Ивановым была озвучена идея о создании специальных патентных судов. Какова перспектива их появления?

- Пока очень отдаленная. Это воля законодателя. Идея обсуждается, она не нова, поскольку появилась еще в конце 80-х годов. Споры эти очень специфические, их правовое регулирование затруднительно для понимания. Поэтому, когда судьи специализируются в рассмотрении подобных дел, можно ожидать положительных результатов и такой судебной практики, которая будет направлена на защиту интересов правообладателей.

Как Вы относитесь к тому, что патентные суды могут быть включены в арбитражную систему?

- Неважно, к системе каких судов они будут относиться. Однако на данный момент в соответствии с законодательством создание таких судов возможно только в системе судов общей юрисдикции. Главное, чтобы патентный суд начал функционировать. Многие специалисты вообще полагают, что на их рассмотрение надо отдать все споры, связанные с авторскими правами, с товарными знаками, т. е. со всеми результатами интеллектуальной деятельности.

Этих дел так много, что нужно создавать отдельный суд?

- Нет, скорее их мало: как в системе судов общей юрисдикции, так и в системе судов арбитражных. Есть еще дела, косвенно связанные с интеллектуальными правами: раздел совместно нажитого имущества, в состав которого входят интеллектуальные права; обжалование действий Роспатента и т. д. Но каждое дело имеет большое значение, результаты его рассмотрения влияют на права большого количества граждан и могут повлечь существенные экономические последствия.

До надзора много таких дел доходит?

- Да. В день бывают одна или две жалобы, связанные с защитой интеллектуальных прав.

Значит, нижестоящие суды часто ошибаются?

- Это случается, ведь законодательный механизм очень сложен для понимания, действие его во времени непростое, в этой сфере задействовано множество международных актов, между сторонами складываются запутанные правоотношения.

Кстати, говоря о международном праве - почему наше российское понятие "интеллектуальная собственность" включает в себя только результаты интеллектуальной деятельности, а не исключительное право на их использование, это ведь противоречит международным стандартам?

- Это понятийный состав, он важен, но противоречия здесь нет. Вообще часть IV ГК РФ получила очень высокую положительную оценку международных экспертов. Сначала раздавались, конечно, критические замечания о несоответствии ГК РФ международным нормам, но когда подвели итог, Россия, по мнению экспертов, никаких международных соглашений не нарушила. Да, некоторая терминология не совпадает, но это не так важно. Важно, как в общем плане регулируются эти положения. Более того, при составлении части IV ГК РФ были учтены пожелания ВТО.

Потому что мы так стремимся туда вступить?

- Эта идея обсуждается, и в новых законах положения ВТО уже учитываются.

При разработке Постановления какие-то разногласия по правовым позициям у ВС РФ и ВАС РФ были?

- Нет. Жестких разногласий не возникло. У нас был целый год, чтобы прийти к единому мнению по всем вопросам. Были разные правовые подходы к тем или иным проблемам, но это скорее разногласия между правоведами - как говорится, два юриста - три мнения.

Самый обсуждаемый и скандальный пункт Постановления о параллельном импорте из итогового текста документа был исключен. Почему?

- Пленум посвящен вопросам части IV ГК РФ, т. е. новеллам. То, о чем давалось разъяснение в п. 63 проекта Постановления, - это старое регулирование, которое существовало давно. Просто раньше эта норма не вызывала такой шумихи в обществе. Поэтому мы и посчитали, что данному пункту в Постановлении не место.

Получается, что во всем мире действует принцип международного исчерпания права на объекты интеллектуальной собственности с момента введения товара в оборот, а в России - только с момента ввоза его на нашу территорию. Как это несоответствие исправить?

- Это прерогатива законодателя - подкорректировать ГК РФ.

Верховный Суд собирается по этому поводу выступить с законодательной инициативой?

- С законодательной инициативой мы можем выступить только по своим вопросам. Вопрос о применении нормы материального права не входит в нашу компетенцию. С инициативой в данном случае могут выступить Госдума, Совет Федерации, депутаты, Правительство, Администрация Президента. Но в любом случае вопрос обязательно должен быть разрешен.

Высший Арбитражный Суд нашел свой способ решения проблемы - подготовить отдельное разъяснение для судов по вопросам параллельного импорта, в котором будет отражена его позиция по делу Porshe Cayenne...

- Да, это так.

У Верховного Суда тоже появится соответствующее разъяснение?

- Не исключено, ведь эта проблема затрагивает не только крупные компании, но и рядового потребителя. Если строго следовать букве закона, то получается, что любой гражданин, пересекающий границу, например, с купленным за рубежом фотоаппаратом без согласия правообладателя на ввоз этого предмета в Россию, становится нарушителем.

Получается, ни одного "брендового" товара я за границей купить не смогу?

- Нет, все в порядке. Вы, как частный потребитель, защищены в этом случае от какого-либо преследования, поскольку ввозите товар для своих личных нужд. Судебная практика складывается таким образом, что никогда еще ни одно физическое лицо не привлекалось к ответственности за ввоз предмета с определенным товарным знаком. Здесь важна цель ввоза.

Предположим, я ввезла тот же самый автомобиль Porshe для своих личных, бытовых и семейных нужд, а через полгода решила его продать, т. е. ввести в гражданский оборот. Становлюсь ли я в этом случае нарушителем?

- Нет. Вы же его ввозили в личных, а не в предпринимательских целях. Нарушение возможно только в момент перемещения товара через границу РФ, а не тогда, когда он уже находится в России. Беспокоиться не о чем, суды достаточно мудры, чтобы принять правильное решение.

В проекте Постановления предлагалось ввести ответственность при безвиновном нарушении авторских прав. Это положение сохранилось?

- Нет, оно подкорректировано: в этом случае могут применяться только санкции, указанные в ГК РФ. Ни убытки, ни компенсация не взыскиваются.

Интервью провела Наталья Шиняева,

газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа