Условия о состоянии имущества в договоре аренды недвижимости

УСЛОВИЯ О СОСТОЯНИИ ИМУЩЕСТВА В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Д. РАЕВ

Раев Дмитрий, юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel.

Автор статьи обращает внимание читателей на необходимость распределения в договоре аренды обязанностей сторон по устранению недостатков арендуемого имущества, а также на важность четкого описания технического состояния передаваемого в аренду объекта <1>. -------------------------------- <1> В статье рассматриваются вопросы, связанные исключительно с арендой нежилых помещений.

Обязанности и ответственность сторон по устранению недостатков арендуемого имущества

Практика подтверждает, что перед подписанием договора аренды и приемом помещения в пользование крайне важно провести детальный осмотр и проверку исправности принимаемого объекта недвижимости и его инженерных систем. Такие действия желательно осуществлять с привлечением технического специалиста. По итогам осмотра и проверки исправности помещения сторонами должен быть решен вопрос о том, принимается ли объект в пользование в имеющемся состоянии либо перед подписанием договора аренды требуется проведение предварительного ремонта. Зачастую стороны не желают откладывать подписание договора аренды, даже если объект имеет плохое техническое состояние, и для того, чтобы закрепить за арендодателем обязанность по устранению дефектов помещения, иногда считают достаточным просто указать в передаточном акте на наличие выявленных недостатков. Однако одно лишь перечисление недостатков в договоре или передаточном акте не порождает обязанности арендодателя по проведению ремонтных работ. Более того, такое упоминание дефектов автоматически освобождает арендодателя от ответственности за их наличие, поскольку п. 2 ст. 612 ГК РФ прямо указывает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Суды на практике полностью придерживаются логики п. 2 ст. 612 ГК РФ. Так, в одном из дел суд отклонил иск арендатора к арендодателю о возмещении расходов на ремонт, поскольку помещение, по поводу которого возник спор, находилось во владении истца задолго до заключения договора аренды и использовалось в производственной деятельности, следовательно, арендатору было известно о недостатках сданного в аренду помещения <2>. Как следует из судебных решений, п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождает арендодателя от ответственности даже в тех случаях, когда помещение передается в аварийном состоянии <3>. -------------------------------- <2> Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2000 N КГ-А40/1166-00. <3> Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2005 N А56-18943/2004.

Такая же логика прослеживается и в п. 2 ст. 620 ГК РФ, где говорится, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора, если переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, но лишь при условии, что такие недостатки не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены. Что касается положений п. 4 ст. 620 ГК РФ о праве арендатора требовать расторжения договора в случае, если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, то представляется, что речь прежде всего идет о ситуациях, когда непригодность имущества наступила случайно или в силу обстоятельств непреодолимой силы. Фактически это означает следующее: 1) арендатор несет риск необнаружения явных дефектов помещения (т. е. дефектов, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества) и 2) арендодатель несет ответственность только за те недостатки, которые не были известны арендатору, не были сообщены ему арендодателем и которые при этом арендатор не может самостоятельно обнаружить при осмотре объекта аренды. Следуя данной логике, в одном из решений суд признал, что, хотя здание, переданное в аренду, и находилось в аварийном состоянии, арендатор имел право на компенсацию только тех ремонтных работ, которые относились к устранению скрытых недостатков <4>. -------------------------------- <4> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2005 N Ф04-1861/2005(10111-А27-36).

С учетом вышеуказанных рисков полагаем, что в целях защиты интересов арендатора при подписании договора аренды арендатор должен правильно оценить состояние арендуемого объекта; также стороны должны максимально четко распределить между собой обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ в помещении на случай обнаружения его скрытых или явных недостатков <5>. -------------------------------- <5> Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его капитального ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Текущий ремонт - ремонт здания с целью восстановления текущей исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)" (утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. N 250)).

Распределение обязанностей по проведению капитального ремонта

В договоре аренды рекомендуется устанавливать, какая из сторон принимает на себя обязанность по осуществлению капитального ремонта. Если это условие отсутствует и иное не предусмотрено правовыми актами, то в силу указания п. 1 ст. 616 ГК РФ такой ремонт производится арендодателем за свой счет. Наличие обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта предоставляет определенные гарантии арендатору, поскольку, если после приема помещения выяснится, что оно имеет существенные недостатки, которые требуют неотложного капитального ремонта здания, то суд может посчитать, что хотя арендатор и принял здание в таком неудовлетворительном состоянии (что исключает ответственность арендодателя по п. 2 ст. 612 ГК РФ), но обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не прекращается. Однако в вышеуказанных случаях на арендаторе будет лежать обязанность доказать необходимость проведения неотложного капитального ремонта <6>. -------------------------------- <6> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2007 N Ф04-3096/2007(34375-А27-39).

Исходя из данного понимания, в одном из дел суд решил, что обязанность по установке автоматической системы пожаротушения относится к капитальным затратам, лежит на арендодателе и за ее отсутствие арендатор не несет ответственности, даже несмотря на то, что по договору аренды именно арендатор обеспечивал пожарную безопасность <7>. -------------------------------- <7> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2007.

В другом деле суд особо подчеркнул, что, несмотря на недостатки здания, арендатор не обратился к арендодателю с требованием о скорейшем производстве капитального ремонта, а также не воспользовался своими правами произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя (ст. 616 ГК РФ) <8>. -------------------------------- <8> Постановление ФАС Центрального округа от 24.05.2005 N А48-7873/04-5.

Еще в одном из дел суд установил, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду в состоянии, изначально непригодном для использования по предусмотренному целевому назначению (для размещения кафе), т. е. могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта. Поскольку же арендодатель капитального ремонта не произвел, арендатор был вправе не уплачивать арендную плату <9>. Указанное решение суда было вынесено, даже несмотря на наличие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ и освобождающих арендодателя от ответственности за недостатки. -------------------------------- <9> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.12.2004 N А43-5225/2004-12-110.

Можно привести и такую выдержку из решения суда кассационной инстанции (нашедшего поддержку со стороны ВАС РФ <10>): "Ссылка апелляционного суда на ст. 612 ГК РФ неправомерна, поскольку осведомленность арендатора о необходимости капитального ремонта объекта аренды на момент заключения договора или передачи ему арендуемого имущества не освобождает арендодателя от обязанности по осуществлению такого ремонта" <11>. -------------------------------- <10> Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1790/08. <11> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2007 N Ф08-8397/07.

Из этого можно сделать следующий вывод: суды допускают, что если арендатору было известно об аварийности принимаемого в аренду здания, то хотя это и не влечет какой-либо ответственности арендодателя за наличие недостатков в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ, однако это и не освобождает арендодателя от установленной в п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанности по проведению капитального ремонта в срок, установленный договором, а если такой не определен договором и вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Если обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе и последний уклоняется от ее исполнения, то применению будут подлежать нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ, предоставляющие арендатору право как на самостоятельное проведение ремонта (с взысканием возмещения с арендодателя), так и на уменьшение арендной платы, а также на расторжение договора аренды и взыскание убытков. Отметим, что обязанность по проведению капитального ремонта или обязанность по его оплате может быть возложена договором и на арендатора. При этом стороны могут договориться о том, что оговоренные сторонами затраты арендатора на ремонт помещения будут считаться частью арендной платы по договору (п. 2, 5 ст. 614 ГК РФ). Подспудно необходимо учитывать, что если договором аренды не установлено иное, то согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, если арендатор произведет в помещении за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения, он будет иметь право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом <12>. -------------------------------- <12> Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2005 N Ф09-1195/05-С4, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.09.2008.

Распределение обязанностей по осуществлению текущего ремонта

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае если до подписания договора аренды арендатору станет известно о наличии недостатков помещения, подлежащих устранению посредством проведения текущего ремонта, то одно только их указание в договоре аренды, как было отмечено выше, освободит арендодателя от ответственности за их устранение. В связи с этим перед арендатором возникает вопрос о том, как, с одной стороны, указать в договоре на наличие недостатков, а с другой - возложить на арендодателя обязанность по их устранению, учитывая, что после указания в договоре на такие недостатки арендодатель будет освобожден от ответственности, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ. Представляется, что правильным решением проблемы будет четкое распределение в договоре обязанностей по проведению текущего ремонта помещения, поскольку он, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, может быть возложен как на арендатора, так и на арендодателя. Соответственно, если при подписании договора аренды стороны перечислят в нем все обнаруженные недостатки и установят обязанность арендодателя по их устранению в определенный срок путем проведения текущего ремонта, то такое условие, касающееся обязанностей сторон по содержанию имущества (регулируемое ст. 421 и п. 2 ст. 616 ГК РФ), не будет вступать в противоречие с п. 2 ст. 612 ГК РФ, касающимся ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Исходя из возможности разделения обязанностей по проведению ремонта в помещении между сторонами, в одном из дел суд посчитал, что затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат возмещению арендодателем, так как стороны распределили между собой обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, что соответствует ст. 616 ГК РФ <13>. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.05.2001 N Ф03-А51/01-1/894.

Примечательно, что, рассматривая договоры, в которых на арендатора возложены обязанности по ремонту арендуемого помещения, суды в одних решениях исходят из того, что в таких отношениях воля сторон направлена на возникновение отношений по аренде имущества, а не отношений по строительному подряду <14>, а в других принимают решение о том, что договор аренды с условиями о ремонте является смешанным договором аренды с элементами подряда на выполнение строительно-ремонтных работ <15>. -------------------------------- <14> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2005 N Ф08-55/2005, Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2004 N КГ-А40/3791-04. <15> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2000 N Ф08-1284/2000.

Учитывая вышесказанное, во избежание риска признания договора аренды незаключенным в части обязательств по ремонту помещения, а также для обеспечения прав арендатора на возмещение произведенных улучшений необходимо включение в договор существенных и некоторых факультативных условий строительного подряда, в частности: следует определить права и обязанности сторон в связи с проведением ремонта, объем ремонтных работ, их содержание и стоимость, размер и порядок возмещения затрат арендатора на ремонт в рамках арендных отношений, срок начала и окончания работ, порядок приемки работ, вопросы страхования ответственности и согласования привлекаемых подрядчиков. Если стороны договорятся о том, что обязанности по текущему ремонту лежат на арендаторе, то целесообразно будет воспользоваться п. 2, 5 ст. 614 ГК РФ и указать в договоре аренды, что часть арендной платы устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Описание состояния арендуемого имущества при подписании договора аренды

Как следует из гл. 34 ГК РФ, описание технического состояния объекта аренды при заключении договора не является существенным условием и не требуется для признания договора заключенным (в отличие от данных, позволяющих определенно установить объект аренды, являющихся, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды). При отсутствии в договоре каких-либо требований к качеству объекта аренды следует руководствоваться положениями ст. 611 и п. 1 ст. 612 ГК РФ, из которых следует, что передаваемое в аренду имущество должно находиться в состоянии, соответствующем его назначению, а кроме того, не иметь недостатков, о которых неизвестно (и не может быть известно) арендатору. Тем не менее точное указание в договоре технического состояния объекта аренды и, прежде всего, его недостатков крайне важно. Это объясняется тем, что, согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, если при подписании договора аренды стороны не зафиксировали какие-либо поломки или иные недостатки помещения, то при его возврате арендодатель может заявить, что поскольку помещение было передано без указания недостатков, то и возвращено оно должно быть также без недостатков, хотя и с учетом нормального износа. В этом случае, если у арендатора не будет иметься документов, подтверждающих, что имущество имело недостатки при его передаче в аренду, имеется существенный риск, что суд посчитает такие недостатки изначально отсутствовавшими и возложит на арендатора обязанность по их устранению.

Выводы

1. При подписании договора аренды сторонам следует оценить и детально описать состояние помещения, желательно с привлечением технических специалистов. 2. Сторонам следует согласовать распределение обязанностей по проведению капитального и текущего ремонта. В случае если на момент подписания договора аренды арендатору известно о недостатках помещения, то ему следует включить в договор перечень известных недостатков и определить, какая из сторон, за чей счет и в какой срок проводит комплексный (выборочный) капитальный ремонт или текущий ремонт для цели их устранения. 3. В случае если стороны заранее согласовали вопрос о проведении ремонта силами и за счет арендатора, необходимо получить на это явно выраженное согласие арендодателя, а также согласовать вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на проведение ремонта. 4. При подписании договора аренды сторонам рекомендуется оговорить вопрос страхования рисков повреждения и разрушения помещения, утраты имеющегося в нем имущества, а также рисков причинения вреда другим лицам в связи с недостатками помещения и проведением ремонтных работ.

Название документа