Договор участия в долевом строительстве

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2005 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.

В течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры получили различные названия. Ранее наиболее распространенное название было "Договор о долевом участии в финансировании строительства". Встречаются также такие названия, как договоры "О долевом инвестировании", "О совместной деятельности в строительстве дома", "Об участии в инвестициях в строительство дома", "Инвестиционный контракт на строительство объекта" и т. д. В действующем законодательстве (ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации <*>) подобные договоры были названы "договоры участия в долевом строительстве". -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. 31 (часть 1). Ст. 40.

Указанный Закон регулирует гражданские и административные отношения, возникающие в связи с привлечением для строительства объектов недвижимости денежных средств граждан и юридических лиц (дольщиков) хозяйствующими субъектами, обещающих дольщикам возникновение в будущем права собственности на объекты строительства. Его действие распространятся на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления Закона в силу. В самом Законе не используется термин "инвестиционный договор", однако поскольку в таких договорах всегда участвуют инвесторы (то есть лица, вкладывающие денежные средства в строительство с целью последующего приобретения жилого помещения в собственность; в Законе они названы "участники долевого строительства"), эти договоры и далее будем условно называть инвестиционными. Юридическое положение инвестора при строительстве объекта недвижимости в жилищной сфере определяется по крайней мере двумя факторами. Во-первых, именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия: поиск заказчика, подрядчика, пользователя и т. д., заключение и исполнение договора строительного подряда. Во-вторых, только инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и создания для него объекта недвижимости. При этом следует иметь в виду, что инвестор оплачивает не только расходы по созданию собственно жилых помещений, но и вспомогательных помещений (коридоров, лестниц, чердаков и т. д.). Привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования. Следует отметить, что заключение подобных договоров не получило большого распространения в других странах. "Заплатить за будущую квартиру, еще на стадии котлована, а то и просто огороженной забором будущей стройплощадки - это чисто русское изобретение. Этакая русская "строительная" рулетка" <*>. -------------------------------- <*> См.: Невинная Н. Строителей бояться - квартир не покупать // Российская газета. 2005. 1 апреля.

Проблемы с инвестиционными договорами возникали прежде всего в связи с многочисленными случаями злоупотреблений, допускаемых при реализации таких договоров, когда люди, вложившие в строительство значительные суммы либо не получали взамен вообще жилых помещений, либо получали жилье более низкого качества. Нередки были случаи, когда на одно и то же жилое помещение претендовало несколько инвесторов. Конфликты также возникают в связи с попытками застройщиков собирать дополнительные денежные средства уже после заключения договора и уплаты цены. Для правильного понимания общей сущности инвестиционных договоров необходимо исследовать их содержание: предмет договора, права и обязанности сторон и т. д. Правовой анализ указанных договоров позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на разные названия, все они однотипны. Их сущность сводится к следующему: физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав, например автомобили, недвижимость, ценные бумаги) в собственность другого юридического лица (обычно оно именуется инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией). Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора. Следует отметить, что Закон о долевом участии не предусматривает инвестирование чем-либо еще, кроме денежных средств. Как уже было отмечено, ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации" <*> в определенной степени урегулировал заключение и исполнение инвестиционных договоров, назвав такие договоры "договоры участия в долевом строительстве". -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. 31 (часть 1). Ст. 40.

Прежде всего было дано определение инвестиционного договора, который назван в Законе "договор участия в долевом строительстве". Согласно п. 1. ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве "по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В указанной статье содержится ряд условий, которые должен включать договор, и, соответственно, отсутствие таких условий делает договор незаключенным. В частности существенным условием договора является срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Закон ничего не говорит о том, возможно ли досрочное предоставление такого объекта. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что оно возможно только в случае согласия участника долевого строительства (см. ст. 315 ГК РФ). Кроме того, договор участия в долевом строительстве должен содержать: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным. Новый Закон в п. 2 ст. 5 допускает возможность изменения первоначальной цены только при одновременном соблюдении двух условий: 1. Такая возможность должна была быть предусмотрена в самом договоре. 2. На изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства. Следует отметить, что вряд ли это положение защитит интересы застройщиков, поскольку в таких случаях застройщиков ставят перед выбором: либо выплатить дополнительные суммы, либо строительство будет заморожено. Таким образом, получить дополнительное согласие будет достаточно просто. Предполагается принятие Правительством РФ специальных правил, которые будут обязательны для сторон при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве. Возможно, что будут приняты также типовые формы таких договоров. Однако до настоящего времени этого сделано не было. Важно отметить, что вытекающие из договора долевого участия права и обязанности входят в наследственную массу и в случае смерти гражданина - участника долевого строительства переходят к наследникам. Гражданский кодекс РФ определил наследство как принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК). Другими словами, наследство представляет собой единство прав (актива) и долгов (пассива), принадлежащих наследодателю на день открытия наследства. В указанной статье ГК особо подчеркивается, что не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. При этом надо обратить внимание на противоречие между п. 8 и 7 ст. 4 Закона о долевом участии. Так, в п. 7 Закона говорится в общем виде о переходе прав и обязанностей, вытекающих из договора о долевом участии, к наследнику. При этом законодатель говорит о том, что застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что по наследству переходят и неимущественные права, к числу которых следует отнести и право на вступление в договор. (При этом следует отметить, что использованный в Законе термин "вступление в договор" является юридически некорректным. Очевидно, правильнее говорить о праве быть участником договора.) Тогда как в п. 8 Закона о долевом участии говорится о том, что только существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом о долевом участии, входят в состав наследства участника долевого строительства. Сторонами данного договора являются застройщик и участник долевого строительства (в последнем случае речь идет об инвесторе). Застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, в обязанности застройщика входит создание вещи, то есть ее строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц. Что касается участника долевого строительства, то Закон не указывает, кто именно может выступать в качестве такового. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что им может быть любое дееспособное физическое лицо либо юридическое лицо. Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, для того чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства участников долевого строительства, он должен предварительно получить разрешение на строительство и земельный участок, который ему принадлежал бы либо на праве собственности, либо аренды. Это в определенной степени оградит рынок жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку для того чтобы получить земельный участок и разрешение на строительство, застройщик должен доказать серьезность своих намерений. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником, и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Для того чтобы осуществлять такую регистрацию, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительно вводится статья 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве", в которой, как следует из ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления. Таким образом, государственная регистрация договора защитит интересы дольщиков и представляющих их интересы банков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Следует иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после первого апреля 2005 г. (даты вступления в силу Закона о долевом участии). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации. Особенностью государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются соответствующие регистрационные действия. Закон устанавливает, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительства участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости (ст. 13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Залогодержателям необходимо иметь в виду, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, а также прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Государственная регистрация договора производится при наличии разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Означает ли это, что в залоге у участников долевого строительства может оказаться даже еще не начинающий строиться объект недвижимости? Закон не дает ответа на этот вопрос. Необходимость государственной регистрации говорит о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных ФЗ "Об инвестиционной деятельности", которые заключались в простой письменной форме. Следует отметить, что в некоторых регионах РФ практика регистрации договоров о долевом участии существовала и ранее. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 28 августа 2001 г. N 272/28 "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта" в целях защиты прав инвесторов вновь заключаемые инвестиционные контракты (договоры) на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости в Московской области и договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов подлежали учетной регистрации. Однако такая регистрация имела лишь уведомительный характер. Согласно п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт передачи квартиры инвестору имеет большое значение, поскольку именно этим документом подтверждается выполнение обязательства генерального инвестора по передаче квартиры инвестору. Право инвестора на квартиру не может возникнуть до тех пор, пока обязательства по передаче квартиры не будут выполнены и квартира не будет передана инвестору по акту или иному документу, свидетельствующему о передаче квартиры. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 1 статьи 7 Закона о долевом участии, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 2 статьи 7 Закона о долевом участии. В ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Другими словами, все получаемые от дольщиков деньги застройщик должен расходовать на оплату труда работников, осуществляющих контроль над деятельностью подрядной организации, оплату работы подрядчиков, осуществляющих непосредственное строительство объекта недвижимости, на преодоление административных барьеров, неизбежно возникающих при строительстве и т. п. Согласно п. 1 ст. 5 Закона цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если застройщик - коммерческая организация, цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве суммы двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщика. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей - застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 правило вряд ли возможно. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в установленный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. Соответственно, участник долевого строительства должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Законом предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства построенного объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Следует отметить, что это существенно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей (3 процента за каждый день просрочки). Кроме того, в этом случае участник долевого строительства имеет право на одностороннее расторжение договора (п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30 - 40 процентов "чистой" прибыли. "Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом". Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям договора или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то такие условия являются ничтожными. Ряд положений Закона о долевом участии направлен на защиту прав и интересов застройщика. В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период, то нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Законом определяются случаи одностороннего отказа от исполнения договора со стороны участника долевого строительства. Такие действия могут быть предприняты в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Договор может быть расторгнут и в случае прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также при существенном изменении проектной документации строящегося объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в результате которого меняется размер объекта долевого строительства. Законодатель стремился обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о застройщике. Закон о долевом участии в ст. 19 вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. При этом следует иметь в виду, что все перечисленные документы, включая утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, должны быть предоставлены застройщиком для ознакомления любому обратившемуся лицу. Информация о проекте строительства должна включать в себя в том числе сведения о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков и иные сведения, так или иначе связанные со строительством планируемого объекта. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации, в том числе сети Интернет, не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вносит изменения и в некоторые законодательные акты. Пункт 1 статьи 7 "Открытость сведений о государственной регистрации прав" Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен абзацем, в соответствии с которым в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, должны указываться зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц и фамилии, имена, отчества физических лиц как участников долевого строительства. Закон внес изменения и в Кодекс РФ об административных правонарушениях. Теперь в него включена статья 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", в которой устанавливается ответственность в виде административного штрафа за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, опубликование проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, и непредставление в установленный срок необходимой отчетности. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, также влечет за собой наложение административного штрафа. Эта норма является составной частью статьи 19.5 КоАП РФ.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: ...Общая продолжительность службы 20 лет 4 месяца и 11 дней. За весь срок службы я не имел своего жилья. Вместе с семьей (жена и двое детей) мне приходилось ютиться в съемных квартирах или у родственников. Однако на мое письмо в МВД России с просьбой о содействии в выдаче жилищного сертификата никакого ответа не получил. Разъясните, пожалуйста, ситуацию. Полагается ли мне жилищный сертификат и как его можно получить? ("Адвокат", 2005, N 12) Текст документа

Вопрос: Нынешний выпуск нашей постоянной рубрики необычен: впервые за время издания журнала (с 1996 г.) всю рубрику занимает ответ на вопрос одного человека. Тому есть веские причины. В письме В. Н. Пряхина из г. Тихорецка отражена, увы, весьма типичная, возмутительная именно своей тривиальностью ситуация, когда человек, более двух десятков лет отдавший далеко не безопасной государственной службе, оказывается с весьма скромной пенсией без главного социального блага - собственного жилья. Президент России В. В. Путин буквально на днях подверг жесткой критике ход практической реализации программы жилищных сертификатов для военнослужащих и приравненных к ним категорий лиц, однако, как явствует из письма, даже весьма скромные возможности, которые реально дает эта программа, подчас оказываются закрытыми для людей, имеющих на это полное право. В 2003 г. я был уволен из органов внутренних дел в должности начальника милиции общественной безопасности - заместителя начальника ОВД Курского района Ставропольского края по выслуге срока службы, дающего право на пенсию. Общая продолжительность службы составила 20 лет 4 месяца и 11 дней. При увольнении я обратился с вопросом о выдаче мне сертификата на получение жилья. В ГУВД Ставропольского края мне пояснили, что сертификат я должен получать от администрации Краснодарского края, поскольку в 2003 г. я возвратился на свое место жительства в г. Тихорецк Краснодарского края. С 1990 по 2002 г. я проходил службу в УВД г. Тихорецк и Тихорецкого района на разных должностях. В марте 2002 г. я перевелся для дальнейшего прохождения службы в ГУВД Ставропольского края, при этом с регистрационного учета в г. Тихорецке не снимался. По увольнении я обратился в квартирно-правовую службу администрации г. Тихорецка с просьбой о выдаче мне жилищного сертификата, тем более что состоял (и продолжаю состоять) в списке очередников на получение жилья. На запрос этой службы из администрации Краснодарского края пришел отказ и разъяснение, согласно которому правом на получение жилья пользуются следующие категории сотрудников ОВД, уволенных: 1) по состоянию здоровья; 2) по сокращению штатов; 3) по достижению предельного возраста, установленного Положением о службе в ОВД. За весь срок службы я не имел своего жилья. Вместе с семьей (жена и двое детей) мне приходилось ютиться в съемных квартирах или у родственников. В настоящее время мы зарегистрированы в квартире моих родителей. Я надеялся на помощь и поддержку Министра внутренних дел России Р. Г. Нургалиева, однако на мое письмо в МВД России с просьбой о содействии в выдаче жилищного сертификата никакого ответа не получил. Разъясните, пожалуйста, ситуацию. Полагается ли мне жилищный сертификат и как его можно получить? В. Н.Пряхин, г. Тихорецк Краснодарского края

Ответ: Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" <*> жилищные сертификаты - это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 694.

- приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; - получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата <*>. -------------------------------- <*> Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Выпуск и обращение жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с установленными законодательством России правилами выпуска и обращения ценных бумаг.

Суть жилищного сертификата состоит в том, что он удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. В соответствии с п. 2 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522 <*> (далее - Правила), государственный жилищный сертификат (далее - сертификат) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения (далее - субсидия). Сертификат не является ценной бумагой. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4131.

Согласно приложению к распоряжению Правительства РФ от 12 августа 2005 г. N 1206-р "Распределение государственных жилищных сертификатов, выпускаемых для обеспечения жильем граждан, уволенных с военной службы (службы), между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в 2005 году" на Краснодарский край выделено 149899 тыс. руб. (всего - 219 жилищных сертификатов). В соответствии с п. 4 этого распоряжения право на получение сертификата имеют в том числе сотрудники органов внутренних дел России, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более. Безусловно, Вы попадаете в эту категорию и вправе стать участником подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Отказ в Вашем праве участия в этой подпрограмме необоснован и незаконен. Рассмотрим условия и процедуру, установленную для участия в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты". В первую очередь сертификаты предоставляются лицам, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории России и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Сам факт того, что Вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий, означает, во-первых, признание государством неудовлетворительности Вашего жилищного положения в данный момент и, во-вторых, признание Вас (и семьи) действительно нуждающимся в улучшении жилищных условий. Субсидия предоставляется в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности. Итак, согласно п. 11 Правил Вы должны подать в орган, поставивший Вас на учет в очередь по улучшению жилищных условий, заявление на участие в подпрограмме (по специальной форме, которую Вам обязаны предоставить), а также еще три документа: а) справку об общей продолжительности службы в органах внутренних дел Российской Федерации; б) выписку из приказа об увольнении с военной службы с указанием основания увольнения; в) выписку из решения органа по учету и распределению жилья о постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Органы исполнительной власти организуют работу по проверке этих документов и содержащихся в них сведений. По результатам проверки принимается решение о включении либо об отказе во включении заявителя в число граждан - участников подпрограммы. О принятом решении заявитель уведомляется в установленном порядке. Отказ во включении заявителя в число граждан-участников подпрограммы возможен только в четырех строго определенных случаях: - несоответствие заявителя требованиям о лицах, нуждающихся в получении сертификата; - непредставление или неполное представление документов; - недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах; - ранее реализованное право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата. После устранения указанных оснований допускается повторное обращение с заявлением (рапортом) на участие в подпрограмме. В целях предварительного распределения средств федерального бюджета на предстоящий год для финансирования реализации подпрограммы органы исполнительной власти субъектов РФ формируют список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, а федеральные органы исполнительной власти составляют заявки о необходимом количестве сертификатов. Для включения в список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, участник подпрограммы, состоящий в очереди на улучшение жилищных условий в органе местного самоуправления, в период с 1 января по 1 июля года, предшествующего планируемому, представляет в этот орган следующие документы: - заявление о выделении сертификата в планируемом году; - справку из органа по учету и распределению жилья о том, что он состоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Принятие органом местного самоуправления указанного заявления после 1 июля года, предшествующего планируемому, не допускается. Орган местного самоуправления осуществляет до 1 сентября года, предшествующего планируемому, проверку представленных документов, формирует список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, и представляет его в орган исполнительной власти субъекта РФ. Список формируется в той же хронологической последовательности, в какой каждый из граждан - участников подпрограммы был поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Далее процедура повторяется, но уже на уровне соответствующего субъекта Федерации. Согласно п. 15 Правил орган исполнительной власти субъекта РФ на основании списков, полученных от органов местного самоуправления, формирует до 1 октября года, предшествующего планируемому, сводный список граждан-участников подпрограммы на соответствующий год по специальной форме, утверждает его и представляет государственному заказчику подпрограммы. Сводный список формируется в той же хронологической последовательности, в какой каждый гражданин-участник подпрограммы был поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Граждане - участники подпрограммы, поставленные на учет в один и тот же день, указываются в сводном списке в алфавитном порядке. Дополнительное внесение каких-либо лиц в утвержденный сводный список не допускается. Государственный заказчик подпрограммы на основании заявок, представленных органами исполнительной власти, и с учетом графика выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов издает приказ о выдаче сертификатов и в трехдневный срок направляет соответствующее количество бланков сертификатов в органы исполнительной власти, которые осуществляют их выдачу. Органы исполнительной власти в двухмесячный срок с даты получения бланков сертификатов производят их оформление на имя граждан - участников подпрограммы и выдают сертификаты органам местного самоуправления и подразделениям для вручения гражданам - участникам подпрограммы. В случае высвобождения по каким-либо основаниям сертификатов, предназначенных к выдаче гражданам - получателям сертификатов, они подлежат выдаче гражданам, включенным в резерв на получение сертификатов, в порядке их очередности. Теперь рассмотрим, что должно происходить после получения участником подпрограммы жилищного сертификата. Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в кредитной организации, участвующей в реализации подпрограммы (далее - банк). Владелец сертификата в течение двух месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета сдает сертификат в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания. Банк при предъявлении сертификата его владельцем заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет для учета средств субсидии. Банк при открытии банковского счета проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также срок действия сертификата. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на чье имя открыт банковский счет (этого владельца мы будем именовать далее "распорядитель счета"), а также порядок перевода банковского счета. В договоре банковского счета может быть указано доверенное лицо по распоряжению этим счетом. В соответствии с договором банку может быть предоставлено право на перечисление поступивших средств в счет оплаты договора на жилое помещение. Договор банковского счета заключается на срок действия сертификата (девять месяцев) и может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банк выдает распорядителю счета соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем в банк, после заключения договора владельцу не возвращается. Если договор банковского счета заключен не по месту приобретения жилого помещения на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, распорядитель счета до приобретения жилого помещения должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор. Банк осуществляет перевод банковского счета или заключает с распорядителем счета новый аналогичный договор, причем срок действия нового договора банковского счета ограничивается сроком действия ранее заключенного (например, если первый договор действовал до 1 октября 2005 г., то новый будет иметь ту же конечную дату). Банк ежемесячно, по состоянию на первое число месяца, обязан представлять в трехдневный срок государственному заказчику подпрограммы информацию о фактах заключения договоров банковского счета с владельцами сертификатов, об отказе в заключении договоров, об их расторжении, в том числе без зачисления средств субсидии, и о переводе банковского счета. Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат). Приобретаемое жилье должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Причем жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате. Важно отметить, что распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, но и с использованием собственных или заемных (кредитных) средств. Для оплаты приобретаемого жилья распорядитель счета в течение срока действия договора банковского счета представляет в банк по месту приобретения жилья договор банковского счета и договор, явившийся основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение (далее - договор на жилое помещение; обычно это договор купли-продажи), и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (далее - свидетельство). Одновременно распорядитель счета дает банку распоряжение на перечисление средств со своего банковского счета в счет оплаты договора на жилое помещение (это нужно, если условиями договора банковского счета не предусмотрено автоматическое перечисление средств при представлении банку названных документов). В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора на жилое помещение. Если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы. Согласно п. 8 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. Эмитент (т. е. организация, выпустившая данные жилищные сертификаты) обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником: 1) заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов (не менее 30% общей площади квартиры) и требование о заключении договора; 2) погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение семи банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньше, чем 30% общей площади квартиры, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении. Если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант. Банк в течение трех банковских дней с даты получения всех необходимых документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства хранятся в банке до перечисления средств лицу, указанному в договоре на жилое помещение, или до отказа от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета. Банк в течение одного банковского дня после принятия решения о приеме договора на жилое помещение для оплаты направляет государственному заказчику подпрограммы по согласованной с ним форме заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение. Далее государственный заказчик подпрограммы в течение пяти рабочих дней после получения от банка заявки на перечисление средств проверяет ее на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов, и при их соответствии перечисляет средства субсидии банку. При несоответствии данных перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк. В соответствии с п. 47 Правил по соглашению сторон договор банковского счета может быть продлен в случае, если: а) до истечения срока действия договора банковского счета банк принял договор на жилое помещение для оплаты, но его оплата не произведена; б) в банк до истечения срока действия договора банковского счета представлена расписка органа юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о получении им документов для государственной регистрации прав с указанием сроков оформления государственной регистрации. В дальнейшем договор на жилое помещение и свидетельство должны быть представлены в банк не позднее двух рабочих дней после срока, предусмотренного в расписке указанного органа юстиции. Государственный заказчик подпрограммы ежемесячно, по состоянию на первое и пятнадцатое число, направляет в органы исполнительной власти, выдавшие сертификаты, информацию об открытии (закрытии) банковских счетов и перечислении средств субсидии банку. Таким образом, Вам необходимо предпринять следующие шаги. Шаг первый. Официально заявить о своем участии в подпрограмме, подав в орган, поставивший Вас на учет в очередь по улучшению жилищных условий, заявление на участие в подпрограмме с приложением надлежащим образом оформленных документов. Шаг второй. Получить соответствующее извещение (в письменной форме) о том, что Вы включены в число участников подпрограммы. Шаг третий. В период с 1 января до 1 июля 2006 г. подать в орган местного самоуправления заявление о желании получить жилищный сертификат в 2007 г. Шаг четвертый. Дождаться оформления на Ваше имя жилищного сертификата и получить его в органе местного самоуправления. Шаг пятый. В течение двух месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета сдать полученный сертификат в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания. Шаг шестой. Самостоятельно подобрать себе жилье на первичном или вторичном рынке жилья и заключить договор на его приобретение. Право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата предоставляется только один раз. Напомним также, что срок действия сертификата составляет девять месяцев с даты его выдачи. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов <*>. -------------------------------- <*> Пункт 3 распоряжения Правительства РФ от 12 августа 2005 г. N 1206-р "Распределение государственных жилищных сертификатов, выпускаемых для обеспечения жильем граждан, уволенных с военной службы (службы), между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в 2005 году".

Л. Ю.Грудцына Адвокат, кандидат юридических наук, автор учебника "Жилищное право"

------------------------------------------------------------------

Название документа