Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру

ПОРЯДОК НАЙМА (ПОДНАЙМА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ИЛИ КАК ПО НОВОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ВОЕННОСЛУЖАЩЕМУ СНЯТЬ КВАРТИРУ

З. Х. АКЧУРИН, А. В. ТИТОВ

З. Х. Акчурин, преподаватель кафедры военной администрации, административного и финансового права Военного университета, кандидат юридических наук, капитан юстиции.

А. В. Титов, помощник командира войсковой части 52806 по правовой работе, лейтенант юстиции.

Несмотря на произошедшие довольно серьезные изменения жилищного законодательства, значительных изменений ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" (далее - Закон о статусе) в части, касающейся регулирования вопросов порядка получения денежной компенсации за наем (поднаем) жилья, все же не претерпела. Следует отметить, что действующим законодательством Российской Федерации предусматриваются различные формы обеспечения военнослужащих жильем, среди которых такие, как обеспечение жилыми помещениями за счет специализированного жилищного фонда, предоставление жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма, аренда жилых помещений и др. В случае невозможности обеспечения жилыми помещениями временного пользования законодательство Российской Федерации предусматривает возможность найма (поднайма) жилья военнослужащими и членами семей военнослужащих по их желанию. Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 Закона о статусе государство гарантирует: 1) военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, прибывшим на новое место военной службы военнослужащих, до получения жилых помещений по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регистрацию по месту жительства, в том числе по их просьбе по адресам воинских частей; 2) указанным выше военнослужащим и членам их семей до получения жилых помещений предоставление служебных жилых помещений, пригодных для временного проживания, или общежитии; 3) предоставление жилых помещений военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей путем аренды воинскими частями жилых помещений, пригодных для временного проживания; 4) по желанию военнослужащих ежемесячную выплату им денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений. При этом порядок и размер ежемесячной денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений определяются Правительством Российской Федерации <*>. -------------------------------- <*> См.: Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей" от 31 декабря 2004 г. N 909.

Предельные размеры компенсации, выплачиваемой военнослужащим за наем (поднаем) жилья, регламентированы Постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей" от 31 декабря 2004 г. N 909. В соответствии с Положением о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, утвержденным указанным Постановлением Правительства Российской Федерации, ежемесячная денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений выплачивается военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, не обеспеченным жилыми помещениями, пригодными для постоянного или временного проживания, по месту их военной службы за счет средств Министерства обороны Российской Федерации или иного федерального органа исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в размерах, оговоренных договором найма (поднайма) жилья, но не более размеров, определенных Правительством Российской Федерации: - в городах Москве и Санкт-Петербурге - 1500 руб.; в других городах и районных центрах - 1200 руб.; - в прочих населенных пунктах - 900 руб. Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50% при следующих условиях: - если совместно с военнослужащим проживают три и более члена семьи; - семья военнослужащего, погибшего (умершего) в период прохождения военной службы, состоит из четырех и более человек. Денежная компенсация выплачивается финансово-экономическим органом по месту военной службы военнослужащего по раздаточной ведомости за истекший месяц одновременно с выплатой денежного довольствия за текущий месяц на основании приказа командира воинской части, в котором указывается сумма денежной компенсации, подлежащая выплате, и период, за который производится выплата. Выплата денежной компенсации военнослужащим, проходящим военную службу на военных кафедрах при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, осуществляется финансово-экономическим органом воинской части, к которому эти военнослужащие прикреплены на квартирное и другие виды довольствия, а военнослужащим военных представительств Министерства обороны Российской Федерации на предприятиях и в организациях промышленности - финансово-экономическим органом воинской части, в котором они зачислены на денежное довольствие. Выплата денежной компенсации производится со дня найма (поднайма) жилого помещения после прибытия к месту военной службы на основании рапорта военнослужащего, в котором указываются: дата начала найма (поднайма) жилья, дата прибытия членов семьи к новому месту военной службы (регистрации по месту жительства или пребывания), наименование населенного пункта, в котором производится наем (поднаем) жилого помещения, размер фактической оплаты за жилое помещение. Прекращается выплата денежной компенсации со дня предоставления военнослужащему жилой площади. По предоставлении жилой площади военнослужащему жилищная комиссия воинской части представляет в финансово-экономический орган копию документа, являющегося основанием для вселения военнослужащего в жилое помещение. При определении размеров денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений учитываются прибывшие к месту военной службы военнослужащего члены его семьи, которые определяются в соответствии со ст. 2 Закона о статусе: - супруга (супруг); - несовершеннолетние дети; - дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; - дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; - лица, находящиеся на иждивении военнослужащих. Как договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения), так и договор поднайма жилых помещений (предоставленных по договору социального найма) заключаются в письменной форме <*>. -------------------------------- <*> См.: Ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации; Ст. 77 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для того, чтобы получать денежную компенсацию, военнослужащие подают в порядке подчиненности рапорт с указанием места временного проживания и суммы фактических затрат за наем (поднаем) жилого помещения. К рапорту необходимо приложить следующие документы <*>: -------------------------------- <*> См. Инструкцию о мерах по реализации в Вооруженных Силах Российской Федерации Постановления Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 г. N 909, утвержденную Приказом Министра обороны Российской Федерации от 16 июня 2005 г. N 235.

- копии договора найма жилого помещения либо поднайма жилого помещения (при условии заключения его в письменной форме); - справки воинской части о составе семьи военнослужащего; - выписки из приказа командира воинской части о зачислении военнослужащего в списки личного состава воинской части; - копии паспортов гражданина Российской Федерации на всех членов семьи, на которых назначается денежная компенсация, с отметками о регистрации по месту жительства или пребывания и свидетельств о рождении на детей, не достигших 14-летнего возраста. На каждого военнослужащего получателя денежной компенсации заводится отдельный лицевой счет, к которому приобщаются все представленные документы. Лицевые счета хранятся в финансовом органе воинской части до окончания выплат и проверки законности произведенных расходов в процессе ревизии финансово-хозяйственной деятельности воинской части. При изменении состава семьи, учитываемого при определении размера денежной компенсации, в том числе в случаях поступления получателя денежной компенсации или членов его семьи на военную или правоохранительную службу в федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена выплата денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, получатель денежной компенсации подаст заявление. В этом случае производится перерасчет. В случаях поступления получателя денежной компенсации или членов его семьи на военную или правоохранительную службу в федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена выплата денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, к заявлению прилагается справка о получении или неполучении гражданами, состоящими на военной или правоохранительной службе, денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений (форма N 5) <*>. Денежная компенсация в новых размерах выплачивается со дня наступления права на изменение размера денежной компенсации. -------------------------------- <*> См.: Там же.

Весьма важным является положение о том, что при найме (поднайме) жилых помещений у родственников денежная компенсация военнослужащим и членам их семей выплачивается на общих основаниях, т. е. согласно порядку, приведенному выше. Таким образом, видно, что разновидность договоров найма и поднайма находится в прямой зависимости от правового статуса жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в случаях, если квартира находится в частной собственности. Договор поднайма заключается в том случае, если жилое помещение находится в муниципальной, государственной собственности. Ни в одном из указанных случаях договор аренды не заключается, так как в договорных отношениях участвуют два физических лица: наниматель или поднаниматель и наймодатель. Нанимателю (поднанимателю) необходимо обратить внимание на следующие документы: 1) удостовериться, есть ли у наймодателя соответствующие документы, подтверждающие его право собственности; 2) ознакомиться с выпиской из домовой книги; 3) если сдается квартира, собственниками которой являются и дети, то необходимо наличие разрешения органов опеки и попечительства; 4) если квартира сдастся по доверенности, то следует проверить ее подлинность, срок действия, полномочия доверяемого и т. д. Подведя итог изложенному, необходимо отметить, что в случае, если договор будет признан недействительным, уплаченные деньги, компенсируемые воинской частью нерегулярно и, конечно же, не в полном объеме, наниматель (поднаниматель) вряд ли сможет вернуть. И суд, и жилищное законодательство в этом случае на стороне собственника квартиры, а не на стороне нанимателя <*>. -------------------------------- <*> См.: Кульчицкий К. П. Как военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. 1998. N 2, 3.

Существуют различные способы уловок, к которым прибегают те или иные дельцы, желающие обманным путем получить денежные средства с лица, осуществляющего поиск подходящей ему квартиры или комнаты. Как правило, квартиры ищут двумя способами: самостоятельно либо через агентство-посредника. Оба способа требуют внимательности и определенных знаний. В любом случае немаловажным будет являться умение проверить правоустанавливающие документы на квартиру и правильно составить договор найма. Хотя и при наличии соответствующих документов у наймодателя возможны случаи обмана. Один из самых распространенных случаев мошенничества - сдача квартиры внаем нескольким лицам. Предварительно сняв квартиру по поддельным документам, мошенники (либо реальные хозяева квартир) назначают встречу нескольким нанимателям, с каждого из них берут деньги за несколько месяцев вперед и исчезают. Самостоятельный поиск квартиры - дело длительное, однако при удачном варианте можно сэкономить на затратах, которые необходимы при обращении к агентству. Как показывает практика, комиссионные агентства обычно равны месячной плате за наем квартиры. Вместе с тем при поиске квартиры через агентство, зарекомендовавшее себя на рынке недвижимости с положительной стороны, можно сэкономить время, так как все хлопоты по подбору квартиры берет на себя агентство. Кроме того, снижается риск быть обманутым мошенниками, поскольку серьезные агентства проводят специальную работу по выявлению мошенников, обучают своих сотрудников, ведут работу и составляют списки так называемых "черных квартир". При этом немаловажным является этап составления договора найма, поскольку грамотно и правильно составленный договор поможет избежать неприятностей в будущем относительно увеличения цены на наем квартиры в течение срока найма, возможности досрочного выселения из квартиры по инициативе наймодателя и т. д. Вместе с тем договор найма, составленный агентством, не всегда полностью удовлетворяет предъявляемым требованиям, поскольку крупные агентства, как правило, разрабатывают свой универсальный типовой договор, в котором учитывают интересы как наймодателя, так и нанимателя квартиры. Следовательно, при заключении договора необходимо обращать внимание на все интересующие моменты найма и настаивать на своем варианте условий. Приведем несколько советов по вопросу найма жилья. Прежде всего, убедитесь, что вы имеете дело с действительным владельцем квартиры. Попросите показать вам правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, решение суда и т. п.). При этом единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество (квартиру) будет являться свидетельство о праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру). Если владелец - наниматель жилья из муниципального или государственного жилищного фонда, следует потребовать ордер на вселение в жилое помещение или договор социального найма. В случае отсутствия указанных документов для подтверждения своего права сдавать такую квартиру внаем владелец должен взять в бухгалтерии жилищно-эксплуатационного органа (ДЭЗ, РЭУ, ЖЭК и т. п.) копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги на жилье, в которых указываются собственник жилья, ответственный квартиросъемщик, а также зарегистрированные в квартире лица. Помимо этого, для сдачи квартиры в поднаем необходимо наличие согласия собственника жилья, которым может выступать, например, орган местного самоуправления, в том числе в лице соответствующего жилищно-эксплуатационного органа, а также письменное согласие проживающих с собственником жилья совершеннолетних членов семьи. В том случае, если квартиру сдает не сам собственник, а его представитель по доверенности, он должен предоставить нотариально удостоверенную доверенность на сдачу конкретного жилого помещения, выданную собственником квартиры. Следует проверить срок доверенности, который может составлять не более трех лет, и дату ее выдачи, без которой она ничтожна в силу п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, необходимо выяснить, жив ли собственник жилья, выдавший доверенность, и не отменял ли он ее и т. п. Не лишним будет проверить данные о регистрации по месту жительства владельца квартиры, содержащиеся в его паспорте, попросить выписку из домовой книги (а в случае, если согласно выписке из домовой книги имеются иные лица, проживающие в квартире, следует уточнить, где они будут проживать). Если место регистрации не соответствует адресу, по которому расположена снимаемая квартира, целесообразно попросить владельца объяснить причину. В случае если владелец квартиры состоит в браке, необходимо потребовать расписку его супруги (супруга) о том, что он не возражает против сдачи квартиры внаем, что обусловлено положениями Семейного кодекса Российской Федерации. Не лишним будет потребовать, чтобы все лица, зарегистрированные в квартире, присутствовали при подписании договора и поставили в нем свои подписи о согласии на вселение. При внесении платежей следует брать с владельца расписку в том, что он получил деньги, в которой должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, передаваемая сумма в рублях, период времени, за который вносится плата, дата расчета. Естественно, расписка должна быть датирована и скреплена подписями сторон. Для того, чтобы минимизировать вероятность возникновения споров и конфликтных ситуаций, после подписания договора целесообразно составить акт приема-передачи квартиры по договору, в котором указать сведения о том, какая квартира передается и принимается, какие имеются недостатки, какое имущество и в каком состоянии находится в квартире и т. п. При заключении договора найма также следует учитывать и то, что не требуют государственной регистрации лишь договоры, заключенные на срок до года (договор сроком на один год и более подлежит государственной регистрации). Ниже приводится примерная форма договора найма жилого помещения.

Примерная форма договора найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА

г. Москва "__" _____ 200_ г.

Мы, ____________, в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и _____________, в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора и общие положения 1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю во временное пользование на основании Свидетельства о праве собственности N ____, выданного _____ 200_ г., жилое помещение, состоящее из ___ комнат, общей площадью ___ кв. м, жилой площадью ___ кв. м, находящееся по адресу: _______________, с установленным в ней отдельным телефоном N ________, с находящимся в жилом помещении имуществом. 1.2. Помещение предоставляется для проживания. 1.3. Срок найма определяется с "__" ___ 200_ г. по "__" ____ 200_ г.

2. Обязательства сторон по договору 2.1. Наймодатель обязуется: а) предоставить помещение для использования по назначению не позднее ____ дней с момента заключения настоящего договора; б) не чаще одного раза в месяц в присутствии Нанимателя и в удобное для него время проверять состояние жилого помещения, исправность и сохранность имущества; в) оплачивать коммунальные услуги (кроме электроэнергии) и телефон (кроме платных услуг связи). 2.2. Наниматель обязуется: а) использовать помещение исключительно по назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора; б) содержать жилое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии; в) производить за свой счет внутренний текущий ремонт помещения, устранять возможные неисправности сантехнического оборудования; г) не производить в квартире переделки без разрешения Наймодателя: д) не сдавать помещение в поднаем; е) обеспечить доступ Наймодателя в жилое помещение в течение суток с момента оповещения им Нанимателя; ж) полностью возместить Наймодателю любой ущерб, нанесенный жилому помещению и имуществу неправильным их использованием или запущением; з) по истечении срока найма возвратить Наймодателю жилое помещение, все экземпляры ключей и имущество. 2.3. По истечении срока настоящего договора, а также при досрочном прекращении договорных отношений стоимость неотделимых улучшений жилого помещения, произведенных Нанимателем без разрешения Наймодателя, возмещению не подлежит. 2.4. Собственностью Нанимателя являются произведенные им отделимые улучшения жилого помещения. 2.5. В случае, когда Наниматель произвел за свой счет и с разрешения Наймодателя улучшения, неотделимые от арендуемых помещений, он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений по истечении срока настоящего договора, а также при досрочном прекращении договорных обязательств.

3. Платежи и расчеты по договору 3.1. Ежемесячная оплата жилого помещения устанавливается в сумме ___ рублей. 3.2. Наниматель вносит плату ежемесячно, не позднее ___ числа соответствующего месяца. 3.3. Наниматель производит своевременную оплату электроэнергии. 3.4. Наниматель обязуется своевременно оплачивать стоимость междугородных телефонных разговоров по автоматической связи или с помощью оператора, а также осуществлять оплату счетов на предоставление иных услуг по телефонной связи в течение срока договора.

4. Порядок изменения условий договора, расторжения и прекращения действия договора 4.1. При досрочном расторжении договора по инициативе Наймодателя последний обязуется: а) письменно предупредить Нанимателя за один месяц до даты расторжения договора; б) возвратить Нанимателю плату за наем жилого помещения за оплаченный, но не прожитый период; в) при продолжительности найма менее двенадцати расчетных месяцев возместить Нанимателю затраты на наем другой квартиры и переезд в размере фактически понесенных им затрат, но не менее месячной платы, указанной в п. 3.1 договора. 4.2. При досрочном расторжении договора по инициативе Нанимателя последний обязуется письменно предупредить Наймодателя за один месяц до даты расторжения договора. 4.3. Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать освобождения жилого помещения в течение трех календарных дней, а Наниматель обязан освободить жилое помещение, что не снимает с Нанимателя обязательства по возмещению Наймодателю ущерба в соответствии с подп. "ж" п. 2.2 договора за вычетом удержанной Наймодателем платы за непрожитый период в случае: а) использования помещения не в соответствии с договором найма; б) если Наниматель умышленно или по неосторожности ухудшает состояние жилого помещения; в) если Наниматель повторно несвоевременно внес плату за наем жилого помещения. 4.4. Договор найма может быть расторгнут по требованию Нанимателя, если помещение в силу обстоятельств, за которые Наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 4.5. Изменения и дополнения в договор вносятся по обоюдному согласию сторон и оформляются дополнительными соглашениями, подписываемыми обеими сторонами, и являются неотъемлемыми частями договора. Сторона, предложившая изменение условий договора, неприемлемое для другой стороны, считается инициатором расторжения договора. 4.6. Договор может быть продлен за один месяц до окончания срока действия по соглашению сторон. 4.7. В случае отказа от продления договора или при досрочном прекращении срока действия договора по инициативе Нанимателя последний обязуется предоставить Наймодателю возможность показа жилого помещения потенциальным нанимателям в течение последнего расчетного месяца найма.

5. Особые условия по договору _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________

6. Прочие условия по договору 6.1. Настоящий договор заключается в двух экземплярах, которые хранятся у сторон. 6.2. Договор действует с момента подписания до окончания срока найма.

7. Адреса сторон

Наймодатель: _____________________, паспорт серия _____ N (Ф. И.О. - полностью) ______, выдан _________________________.

Наниматель: _____________________, паспорт серия _____ N (Ф. И.О. - полностью) ______, выдан ________________________.

удостоверение личности: серия ______ N ________, выдано ____________________.

НАЙМОДАТЕЛЬ __________ /расшифровка подписи - Ф. И.О./ (подпись)

НАНИМАТЕЛЬ ___________ /расшифровка подписи - Ф. И.О./ (подпись)

Название документа