Одиноким предоставляется общежитие

(Шипунова Е.)

("Жилищное право", 2009, N 4)

Текст документа

ОДИНОКИМ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ОБЩЕЖИТИЕ

Е. ШИПУНОВА

Шипунова Е., адвокат, кандидат юридических наук.

В связи с принятием ЖК РФ, а также целого ряда нормативно-правовых актов, регламентирующих предоставление жилых помещений в общежитиях, договор найма жилого помещения в общежитиях претерпел существенные изменения. В то же время судебная практика, связанная с предоставлением данной категории жилых помещений на основе нового законодательства, еще не сложилась.

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ В ОТНОШЕНИИ ПРЕЖНЕГО ПОРЯДКА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ

Ранее жилые помещения в общежитиях выдавались, в частности, по внутриведомственным ордерам, которые в настоящее время уже не являются основаниями для предоставления жилых помещений. Однако до сих пор возникают судебные споры, в которых фигурируют эти ордера. Так, в 2006 году суд вынес решение о выселении граждан Д. В.М., Д. С.Н. и Д. Д.В. из жилого помещения. Из фабулы дела следовало, что жилое помещение было предоставлено ОАО "Мосинжстрой" семье, один из членов которой работает дворником в ОАО "Мосинжстрой", по внутриведомственному ордеру, несмотря на то что должен был быть соблюден порядок предоставления жилого помещения, предусмотренный законодательством для предоставления жилого помещения по договору социального найма. В кассационной инстанции дело было обоснованно направлено на новое рассмотрение на том основании, что суду следовало проверить правовой статус жилого помещения, в частности установить, не является ли оно общежитием; и в зависимости от этого заключить о правомочности выдачи ОАО "Мосинжстрой" оспариваемого ордера (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда N 33-14782 от 17.08.2006 гр. Д.).

СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА

В определении сторон возникают некоторые сложности, поскольку действующее законодательство не предусматривает установления единого перечня категорий граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения в общежитиях.

В частности, к нанимателям могут быть отнесены:

1. Военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 года (за исключением курсантов); военнослужащие - иностранные граждане; военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, прибывшие на новое место службы, до получения жилых помещений; военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, имеющие жилые помещения, при переводе на место службы в другую местность на период службы в данной местности (п. 1, п. 3, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001).

2. Обучающиеся, воспитанники государственного или муниципального образовательного учреждения (п. 6 ст. 50 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" // Российская газета. N 172. 31.07.1992; N 13. 23.01.1996; N 31. 16.02.2002; N 100. 13.05.2005), в том числе студенты, аспиранты, докторанты в государственной системе высшего и послевузовского профессионального образования (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" // Российская газета. N 164. 29.08.1996; N 155. 11.08.2000).

3. Сотрудники милиции (ст. 30 Закона РФ от 18 апреля 1991 г. N 1026-1 "О милиции" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18.04.1991. N 16. Ст. 503. Российская газета. N 118. 02.07.2002; N 126. 01.07.2003; N 100. 13.05.2005).

4. Сотрудники, федеральные государственные служащие и работники органов наркоконтроля (пп. 41 п. 8 Указа Президента РФ от 28 июля 2004 г. N 976 "Вопросы Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков" // Российская газета. N 162. 31.07.2004; N 170. 11.08.2004).

ПОДМЕНА ПОНЯТИЙ

В то же время в некоторых нормативно-правовых актах, да и в юридической литературе, упоминаются такие категории нанимателей, которые не соответствуют критериям, предусмотренным в жилищном законодательстве относительно нанимателей по договору найма жилого помещения в общежитии.

Например, согласно ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" лицам, признанным беженцами, предоставляются общежития. В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" вынужденным переселенцам, а также гражданам, выселенным на основании решения суда за неуплату жилищно-коммунальных услуг (Александрова Т. Капотня заждалась // Квартирный ряд. N 40(611)5. 11.10.2006. С. 16), добровольным переселенцам из-за рубежа и т. д. - также предоставляются жилые помещения в общежитиях. В соответствии с Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.05.1994 N 522, указанной в названии Положения категории лиц предоставляется общежитие.

В юридической науке М. Ф. Лукьяненко, комментируя нормы указанного Положения об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, справедливо отмечает, что "термин "общежитие" применяется здесь условно, не в юридическом смысле" (Лукьяненко М. Ф. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2005. С. 103). Поскольку предоставление жилого помещения обусловлено не учебой, работой лиц в соответствующих учебных заведениях, организациях, а нуждаемостью в социальном обслуживании, необходимостью получения комплекса социально-бытовых, медицинских услуг. Кроме того, установлена специфика категории нанимателей в данных "общежитиях": лица, прошедшие стационарное лечение, при невозможности их выписки домой в связи с утратой социальных связей и т. д.

И действительно, при предоставлении таким категориям граждан жилых помещений в общежитии не соблюдаются нормы ст. 94 и ст. 105 ЖК РФ, следовательно, с данными категориями граждан заключаются договоры иного рода и правоотношения по найму жилого помещения в общежитиях не возникают.

Поэтому представляется, что те общежития, в которых предоставляются данным категориям граждан жилые помещения, соответствуют лишь техническим характеристикам жилого дома как общежития. Но данные характеристики необходимо отличать от правового режима общежитий, тем более что и любой жилой дом, в результате соответствия его определенным требованиям, может приобрести правовой режим общежития.

Анализируемые жилые помещения в общежитиях предоставляются на других началах и по иным основаниям. Например, беженцам и вынужденным переселенцам - в случае отсутствия иных жилых помещений, предоставляемых данной категории нанимателей в соответствии с жилищным законодательством.

Выселенным из жилых помещений гражданам - в виде санкции за неуплату по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ). Добровольным переселенцам из-за рубежа - для оперативного решения жилищной проблемы.

Кроме того, само общежитие в силу своей планировки (большое количество комнат, один коридор и т. д.) представляет собой хороший способ оперативного решения проблемы нехватки жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в виде комнат, а не квартир.

Учитывая сказанное и, прежде всего, то, что обеспечение жилыми помещениями таких категорий граждан имеет иное правовое регулирование, необходимо четко отделить данную категорию нанимателей от нанимателей по договору найма жилого помещения в общежитии, поскольку таким нанимателям жилые помещения предоставляются по договору социального найма либо договору найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, либо по иным видам договора найма.

ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ

Специфическим условием заключения договора является поступление гражданина на работу, службу, обучение (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ, п. 2 Типового договора найма жилого помещения в общежитии), то есть жилые помещения в общежитиях предоставляются только тем категориям граждан, которые одновременно являются стороной в трудовых (служебных) отношениях либо обучаются в учебных заведениях.

Особенность основания - решения собственника или уполномоченных им лиц о предоставлении конкретного жилого помещения - заключается в том, что в данном решении обязательно должно быть указание на принадлежность жилого помещения к общежитию. Так, кассационная инстанция Свердловского областного суда справедливо подтвердила законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части признания за истцом - гражданином Д. права пользования жилым помещением именно по договору социального найма, несмотря на то что жилое помещение находится в общежитии квартирного типа.

Непосредственно из материалов дела следует, что жилое помещение находится в собственности МО "Город Нижний Тагил". Оно было предоставлено гражданину Д. на основании обменного ордера в результате размена квартиры. Однако в обменном ордере отсутствуют указания на принадлежность жилого помещения к общежитию. И в качестве одного из аргументов суда указывалось следующее: гражданин Д. не был поставлен об этом в известность, а своевременное извещение об этом последнего не повлекло бы производства такого обмена (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27 июня 2006 г. (дело N 33-4662/2006) // http://www. ekboblsud. ru/show_doc. php? id=9026 09.01.2007).

Также следует добавить, что при предоставлении данного жилого помещения, находящегося в общежитии, не были соблюдены порядок и условия заключения договора найма жилого помещения в общежитии, соответственно, его не следует рассматривать как договор найма жилого помещения в общежитии.

ТОЛЬКО ДЛЯ ОДИНОКИХ?

Немало споров в юридической теории породил вопрос о классификации общежитий. Изначально, еще в советский период развития жилищного законодательства, некоторые ученые подразделяли общежития на предоставляемые одиноким или семейным гражданам. Так, И. С. Вишневская отмечала, что "общежития предоставляются как для одиноких, так и для семейных граждан" (Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов: Издат-во Ростовского университета, 1986. С. 29).

Однако другие авторы, основываясь на действовавшем в то время законодательстве, придерживались иной позиции. Так, Ю. К. Толстой заключал, что "согласно положениям об общежитиях проживание семей в общежитиях категорически запрещено" (Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. С. 72).

В науке жилищного права некоторые исследователи подразделяют общежития на следующие виды:

1) общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (рабочие общежития). Рабочие общежития делятся на общежития квартирного и коечного типа;

2) общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры), - общежития гостиничного типа;

3) общежития, входящие в состав учебных заведений высшего и среднего профессионального образования и предназначенные для размещения иногородних учащихся на период обучения (студенческие общежития, студенческие городки) (Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 97 - 98).

Представляется, что в данной классификации произошло смешение критериев: субъектного (определяющего категорию нанимателей - только гражданин или в том числе и члены его семьи) и условия заключения договора (работа или учеба). Кроме того, в студенческих общежитиях также возможно подразделение жилых помещений на предоставляемые студентам, являющимся членами одной семьи, или студентам, не являющимся членами одной семьи. Это вытекает из п. 2.1.9 примерной формы договора о взаимной ответственности (письмо от 17 мая 2006 г. N 800/12-16 "О порядке оплаты за проживание в студенческом общежитии" // Бюллетень Минобрнауки РФ. 2006. N 7): в случае вступления проживающего в брак, если жена (муж) являются иногородней (иногородним) студенткой (студентом) учебного заведения, по ее (его) просьбе поставить на очередь на получение отдельной комнаты в общежитии (блоке). Необходимо также указать, что данная классификация обошла стороной общежития, предоставляемые на период службы нанимателей.

Как показывает практика, также существует особая категория - смешанные общежития, то есть общежития, в которых жилые помещения предоставляются как одному нанимателю, так и совместно ему и членам семьи (Приказ ГУВД г. Москвы об организации смешанного общежития N 672 от 27.10.1992).

Кроме того, общежития также классифицируются в зависимости от планировки и вида жилого помещения на общежития квартирного типа, общежития коридорного типа и общежития гостиничного типа.

Представляется, что все общежития необходимо классифицировать в зависимости от субъектного состава на стороне нанимателей на общежития, предоставляемые только нанимателю (общежития вузов) или предоставляемые нанимателю и членам его семьи (общежития, в которых жилые помещения предоставляются военнослужащим), или смешанные общежития (то есть предоставляемые как только нанимателю, так и нанимателю и членам его семьи, например некоторые общежития ГУВД г. Москвы). Данная классификация займет свое место в юридической теории прежде всего потому, что в зависимости от вида общежития будут различаться содержание правоотношений по найму и ответственность нанимателей.

Также в зависимости от условий заключения договора следует выделять: общежития, предоставляемые в связи с работой; общежития, предоставляемые в связи с прохождением службы; общежития, предоставляемые в связи с обучением. Предложенный критерий позволяет определить вид общежития, срок предоставления жилого помещения, разграничивает содержание соответствующих правоотношений по найму жилых помещений в общежитиях отдельных видов.

Название документа