Обмен либо выселение

(Кулаков В., Филиппова С.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 11)

Текст документа

ОБМЕН ЛИБО ВЫСЕЛЕНИЕ

В. КУЛАКОВ, С. ФИЛИППОВА

Владимир Кулаков, кандидат юридических наук, доцент, зам. зав. кафедрой гражданского права Российской академии правосудия.

Софья Филиппова, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

Жилищный кодекс РФ действует уже более четырех лет, однако у судей до сих пор возникает много вопросов, связанных с его применением. Сегодня ответить на эти вопросы постараются ученые-юристы из Российской академии правосудия.

В связи с применением положений ст. 35 ЖК РФ возникает вопрос: распространяются ли основания выселения, предусмотренные ч. 2 этой статьи, также и на других лиц: членов семьи собственника, лиц, вселенных собственником по договору найма, безвозмездного пользования и т. п.?

- В п. 1 ст. 35 ЖК РФ не указан круг лиц, на которых она распространяется. В связи с этим следует считать, что ее применение возможно во всех случаях прекращения права пользования жилым помещением у любого субъекта.

В п. 2 ст. 35 ЖК РФ круг лиц, на которых она распространяется, исчерпывающе определен. В этой статье установлена возможность выселения из жилого помещения лица при разрушении жилого помещения или нарушении прав и законных интересов соседей отказополучателя и лиц, имеющих право проживания по судебному решению.

При выселении за эти же нарушения нанимателей жилых помещений или ссудополучателей подлежит применению не п. 2 ст. 35 ЖК РФ, а соответственно п. 4 ст. 687 или п. 1 ст. 698 ГК РФ. Во всех этих случаях также имеется необходимость предварительного предупреждения о будущем расторжении договора, закрепленная нормами ГК РФ.

Неурегулированной остается только возможность выселения из жилого помещения собственника и членов его семьи в связи с порчей жилого помещения или нарушением прав соседей. Видимо, в этих случаях выселение невозможно. Для защиты прав соседей в этих случаях следует предъявлять иные требования, например о возмещении убытков.

В каком порядке должно осуществляться предоставление жилого помещения после 01.03.2005, если гражданин состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий в период действия Жилищного кодекса РСФСР?

- При рассмотрении дел о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма судам следует иметь в виду, что основанием предоставления жилого помещения является решение компетентного органа. Для принятия такого решения необходимы в совокупности постановка лица на учет в качестве нуждающегося в жилье в порядке очередности и соответствие этого лица статусу малоимущего (ст. 49 ЖК РФ). При этом дата постановки на учет не имеет значения.

Итак, если на момент принятия решения о заключении договора социального найма лицо, состоящее на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, не соответствует требованиям ст. 49 ЖК РФ, в заключении договора должно быть отказано.

Является ли обязательным согласие наймодателя для вселения в жилое помещение детей, родителей, супруга нанимателя? Вправе ли наймодатель запретить их вселение к нанимателю, если после этого площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, будет ниже учетной нормы?

- Как следует из п. 1 ст. 70 ЖК РФ, наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей. Либо с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи.

Наймодатель может запретить вселение других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случае, если после их вселения площадь жилого помещения, приходящаяся на одного человека, окажется меньше учетной нормы. При этом судам следует иметь в виду, что это единственное основание для запрета наймодателя на вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя. Иные основания не допускаются.

Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется.

Исходя из смысла этой нормы согласие наймодателя предполагается в случае вселения нанимателем своего супруга, своих детей и родителей. Вселение иных лиц в качестве членов семьи требует письменного согласия наймодателя (п. 1 ст. 70 ЖК РФ). Поэтому можно считать, что в данном случае закон предусматривает молчание как основание для изменения договора социального найма в отношении вселения других лиц из числа указанных в законе (супруг, дети, родители).

В связи с содержанием ст. 72 ЖК РФ возникает вопрос: допустим ли обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности? Влияет ли на решение этого вопроса время предоставления жилого помещения по договору социального найма (до или после 01.03.2005)?

- Согласно п. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Если лицо желает произвести обмен жилого помещения, то отношения по обмену возникнут после введения в действие ЖК РФ, а потому нормы ЖК РФ применяются к такому обмену в полной мере.

Таким образом, норма ЖК РСФСР, предусматривающая возможность обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма на жилье, находящееся на праве собственности, не должна применяться как противоречащая правилу п. 1 ст. 72 ЖК РФ. При этом не имеет значения, когда было предоставлено жилое помещение.

Должен ли суд с целью применения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ устанавливать виновность в неустранении нарушений нанимателя и отдельно каждого члена его семьи и выселять только виновных лиц? Или же достаточно установить вину только нанимателя (любого из членов его семьи)?

- Из формулировки п. 1 ст. 91 ЖК РФ следует, что по основаниям, предусмотренным в этой статье, могут быть выселены только виновные в нарушениях лица. Таким образом, суд с целью применения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ должен устанавливать виновность в неустранении нарушений нанимателя и отдельно каждого члена его семьи и выселять только виновных.

Содержание ст. 91 ЖК РФ говорит о систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, что подразумевает в первую очередь неоднократность.

Однако в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Поэтому суду при решении вопроса о выселении по основаниям ст. 91 ЖК РФ следует в каждом конкретном случае оценить характер нарушений, степень их общественной опасности, наличие предупреждений соседей, представителей государственных и муниципальных органов и другие обстоятельства дела.

Суд не вправе при рассмотрении дела о выселении нанимателя или членов его семьи по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, предупредить ответчика об устранении нарушения, если отсутствуют достаточные основания к его выселению, к примеру при установлении судом единичного факта нарушения прав и законных интересов соседей.

Возможно ли по нормам ЖК РФ выселение лиц, которые устраивают скандалы в семье, делая невозможным проживание с ними в одной квартире других лиц?

- В силу исчерпывающего перечня оснований выселения, предусмотренных ст. 91 ЖК РФ, невозможно выселение лиц, которые устраивают скандалы в семье, делают невозможным проживание с ними в одной квартире. Однако выселению подлежит бывший член семьи нанимателя, если его поведение делает невозможным совместное с ним проживание. Судам следует иметь в виду, что бывший член семьи фактически становится соседом по отношению к остальным проживающим в жилом помещении лицам.

При систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца.

Возможно ли заключение органами местного самоуправления договоров коммерческого найма с лицами, не являющимися нуждающимися в улучшении жилищных условий?

- Нормы ГК РФ не содержат для коммерческого найма исключений из принципа свободы договора, что означает возможность сторон самим определять условия его заключения. Таким образом, в принципе при заключении договора коммерческого найма нуждаемость в улучшении жилищных условий не имеет значения.

Между тем определяя правомерность сдачи в коммерческий наем жилого помещения, суды должны учитывать, что жилищный фонд социального использования имеет иное целевое назначение и жилое помещение из этого фонда не подлежит предоставлению по договору коммерческого найма. Если же жилое помещение не включено в этот фонд, заключение договора коммерческого найма возможно на любых условиях согласно принципу свободы договора.

Обязан ли наймодатель предоставить нанимателю жилого помещения по договору коммерческого найма другое жилье на период проведения капитального ремонта помещения, предоставленного по указанному договору?

- Обязанность проведения капитального ремонта в договоре коммерческого найма возложена на наймодателя, если иное не определено договором. В случае если сроки проведения капитального ремонта в договоре не установлены, ремонт проводится по мере необходимости либо по плану, составленному собственником.

В то же время по договору коммерческого найма наймодатель обязался предоставить жилое помещение во временное владение и пользование на установленный договором срок (или без такого указания). Наймодатель несет пассивную обязанность не препятствовать в пользовании жилым помещением. Капитальный ремонт в первую очередь проводится в интересах собственника жилого помещения, поскольку способствует сохранению жилого помещения и увеличению его рыночной стоимости.

Вместе с тем право собственника обременено правами лиц, проживающих по договору коммерческого найма. Таким образом, при необходимости проведения капитального ремонта в помещении, сданном по договору коммерческого найма, в целях недопущения нарушения конституционного права на жилище на время такого ремонта нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, соответствующее условиям договора.

К публикации подготовила

Наталья Шиняева, газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа