"Собственник" звучит гордо. И выгодно (страсти по ТСЖ)

"СОБСТВЕННИК" ЗВУЧИТ ГОРДО. И ВЫГОДНО (СТРАСТИ ПО ТСЖ)

Л. В. ЩЕННИКОВА

Щенникова Л. В., доктор юридических наук, профессор.

Смотрю на опубликованное в "Российской газете" <*> очередное фото улыбающегося П. В. Крашенинникова, давшего России с творческой группой разработчиков новый Жилищный кодекс. Павел Владимирович с оптимизмом, как всегда, говорит о гордо звучащем слове "собственник" жилого помещения, выгоде ТСЖ, которую последние могут извлекать из многого, в том числе из размещения рекламы на стенах дома. Однако мне лично улыбаться совсем не хочется, а наоборот, слезы наворачиваются на глаза и гордость сохранять трудно, когда вижу каждый день войну за власть в ТСЖ во дворе комплекса жилых домов в городе Краснодаре, где мне в настоящее время приходится проживать. Оговорюсь, что объективно люди могли бы только радоваться своей судьбе, т. к. дома новые, красивые, квартиры удобные, внутри комплекса есть и магазины, и парикмахерская, и швейная мастерская. Строители создали жильцам прекрасную детскую площадку, яркую, с многочисленными горками, лесенками и домиками. Здесь же, рядом, площадка спортивная для футбола и волейбола. Во дворе много беседок и лавочек. Заканчивается работа над аллейками маленького парка. Комплекс буквально сияет розами благоустроенных клумб. Все это создали жильцам строители. Да, в сравнении со многими старыми дворами наш двор олицетворяет "город Солнца" в солнечном южном городе России. -------------------------------- <*> Российская газета. 2005. 22 июля.

И все было бы хорошо, если бы не страсти по ТСЖ. Конечно, в тех условиях, когда дом разваливается и работ не оберешься, желающих прийти во власть ТСЖ и управлять развалюхой много не найдется. Другое дело, когда кусочек лакомый. Вот здесь у людей появляется искушение и две страсти: одна к собственной наживе, попросту - к деньгам, которые можно заработать в свой карман под видом ТСЖ, другая - к Жилищному кодексу и его нормам о ТСЖ, которые легко, оказывается, можно использовать для любых манипуляций с собственниками жилых помещений. Возьмем для иллюстрации три картинки-примера, обозначив их: 1) общее собрание, 2) юридическая личность ТСЖ, 3) правовое положение собственника квартиры. Начнем с общего собрания собственников, которое ЖК (ст. 44) величает органом управления многоквартирным домом, а также высшим органом управления товарищества, если товарищество собственников создано (ст. 145). Жилищный кодекс наделил общее собрание очень солидной компетенцией по принятию разнообразных решений. В их числе вопросы реконструкции, строительства, выбора способа управления, установления размеров платежей и взносов, пользования кредитами, сдачи имущества в аренду и т. д. и т. п. При этом законодатель желал, я думаю, заложить очень важную идею о том, что главное в ТСЖ - это частноправовое решение жильцов, а все остальное, в том числе деятельность правления, председателя, - это чисто управленческая, подконтрольная и подотчетная деятельность. На практике же оказывается все как раз наоборот. Попробуйте в строгом соответствии с нормами ЖК (ст. 45) провести общее собрание! Дело это невероятно сложное. В любом доме, как правило, живет пестрая публика, расслоение налицо: одни за "белых", другие за "красных". На одном собрании избрали одного председателя, на другом - другого. Первый второму документацию не отдает. Второй отчаялся, отказался от "кресла", первый продолжает управлять. Поскольку как таковое собрание созывать трудновато, то легко стали использовать заочное голосование (ст. 47 ЖК). Здесь же для махинаций и манипуляций вообще поле очень широкое. В форме заочного голосования в нашем ТСЖ, например, приняли решение об объединении нашего товарищества с другими, входящими в комплекс. Ходили заинтересованные люди по квартирам в вечернее время, "брали людей уставшими" и получали необходимые подписи. Потом так же легко, не прекратив в соответствии с нормами гражданского законодательства действие старого ТСЖ, зарегистрировали новое, якобы объединенное, и даже правление с председателем избрали. Благо документы на законность образования юридического лица по действующему законодательству регистрирующие органы не проверяют. В результате на основе очень спорных по своему качеству опросных листов было образовано новое юридическое лицо - объединенное ТСЖ с обширным кругом полномочий. Сами же собственники оказались буквально в стороне. Картина может быть названа "без меня меня женили". В нашем случае в ситуацию вмешалась даже прокуратура, но предписание прокуратуры для нашего ТСЖ, как выяснилось, - не указ. У него есть главное - печать, наименование, счета в банке, и оно готово развернуть активную деятельность себе во благо. Картинка вторая: юридическая личность ТСЖ. Статья 135 ЖК называет ТСЖ организацией некоммерческой. По сути же полномочий оно может заниматься разнообразными видами коммерческой деятельности. И здесь возможности получить прибыль практически неограниченные. ТСЖ по ст. 137 ЖК выполняет работы, предоставляет услуги, продает и передает во временное пользование имущество. Оно может строить, перестраивать, эксплуатировать имущество, пользоваться кредитами, сдавать имущество в аренду. В числе договоров, разрешенных к использованию товариществу, по сути, весь спектр поименованных в ГК сделок. При этом статус организации как некоммерческой оказывается очень удобным. Итак, права - коммерсанта, а обязанности - обывателя. Вот вам формула гражданско-правового статуса ТСЖ в современной редакции Жилищного кодекса. Да, надо оговориться, что законодатель конечно же имел в виду, что все заработанные средства должны идти на нужды товарищества. Но вот об этом условии желающие получить власть в ТСЖ не думают и думать не хотят. В противном случае желание и страсть на получение вакантного места в правлении значительно бы поубавились, если не сказать честно, что исчезли бы вовсе. Третья картинка охарактеризует правовой статус самого собственника, действительно обывателя, скромного обладателя квартиры в многоквартирном доме. Вот он то оказывается совсем не гордым, а бедным подчиненным и соответственно униженным. Законодатель строго предписывает всякому и каждому собственнику жилого помещения платить установленные ТСЖ платежи и взносы и подчиняться вынесенным решениям. В противном случае требуемые ТСЖ суммы с собственника могут быть принудительно взысканы в судебном порядке (п. 3, 4 ст. 137 ЖК). Вот так-то! Гордый собственник, не участвуя в собрании, которое не собиралось вовсе, не подписавший опросный лист, не избиравший новое начальство в лице правления товарищества, оказывается заложником безысходной правовой ситуации. Вместо прав, которые приобретает верхушка монстра в виде объединенного ТСЖ, сам собственник сохраняет за собой только одну обязанность - платить по счетам на основании п. 3 и 4 ст. 137 ЖК. Более того, сама борьба за власть в ТСЖ, работа с опросными листами создает такую нервозность, такое противостояние и вражду между людьми, что только, опять же, с грустью и в память о прошлом можно вспомнить детский стишок С. Михалкова: "Когда живется дружно, Что может лучше быть! И ссориться не нужно, И можно всех любить". Да, хотелось бы жить дружно и улыбаться соседям так же, как улыбается со страниц газет П. В. Крашенинников.

Название документа