Рынок недвижимости: прогнозы на 2009 год

(Ефремова О. Н., Кулешова А. Г.) ("Жилищное право", 2009, N 3) Текст документа

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОГНОЗЫ НА 2009 ГОД

О. Н. ЕФРЕМОВА, А. Г. КУЛЕШОВА

Международный финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса, исключением не стал и рынок недвижимости. Итогом 2008 года как на рынке недвижимости Москвы, так и остальных регионов России, стало стойкое падение цен на квадратные метры.

Так, к середине декабря 2008 года цены на вторичном рынке заметно снизились практически во всех крупных городах страны. Так, наибольшее снижение наблюдалось в Воронеже - на 10 - 15%, Ростове-на-Дону - на 7%, Владивостоке, Краснодаре - почти на 6%, Волгограде - на 5,45%, в Петербурге и Красноярске - на 5%, в Омске и Кемерове - на 2,7%, в Москве - на 2,6%, Перми - на 2,2%, Смоленске - на 2,1%. В Самаре, Томске, Ульяновске, Чебоксарах, Тольятти падение стоимости жилья пока не набрало обороты и находилось в пределах 1,5%. На первичном рынке также идет снижение, но в основном в виде специальных предложений и скидок от застройщиков: в регионах 5 - 10%, в Москве - до 25% <1>. -------------------------------- <1> Сичкарь О. Недвижимость двинулась вниз // Газета "Коммерсантъ". 24.12.2008. N 235(4052); http://www. kommersant. ru.

Отметим, что в феврале - марте 2009 г. снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, после чего ближе к маю-июню последует период стабилизации цен. Ситуация с падением цен на недвижимость характерна и для других стран. Так, по данным одного из крупнейших ипотечных банков Великобритании Halifax Bank of Scotland, падение цен стало самым значительным за последние 16 лет. Средняя цена дома в Великобритании снизилась до 191 556 фунтов стерлингов. По итогам I квартала цены упали на 1% по сравнению с IV кварталом <2>. -------------------------------- <2> Шапран В. С. Мировой ипотечный кризис: хроника катастроф // Инвестиционный банкинг. 2008. N 2.

Обвал цен на российском рынке недвижимости обусловлен в первую очередь обострением мирового финансового кризиса. Во-первых, произошло удорожание кредитных средств из-за закрытия для российских банков внешнего рынка заимствования. В ответ банки увеличили процентные ставки по кредитам. В связи с чем застройщикам стало труднее брать новые кредиты и привлекать финансирование для строительных проектов. Это привело к тому, что с целью снижения затрат на строительство были оставлены только те проекты, которые близки к завершению, остальные же строительные площадки, как в столице, так и в регионах, были заморожены. Так, в Самаре "Индэст-девелопмент" пока не будет строить 30 - 40 торговых и офисных объектов, которые сейчас на нулевой стадии, а СК "Портал" - новый бизнес-центр класса А "Портал-плаза" (11 000 кв. м). На время отказались от выхода в Самару "Евразия-логистик", Megalogix, "Каширский двор", "Протек", "Логика движения" и др. <3>. -------------------------------- <3> Утехин А. Главное - привлечь клиентов // Ведомости. 16.12.2008. N 238(2260); http://www. vedomosti. ru.

Таким образом, финансирование будущих проектов в условиях финансового кризиса вообще находится под вопросом. Несомненно, что в нынешних условиях новые проекты, находящиеся на стадии разработки, не будут запускаться до момента стабилизации финансовой ситуации в стране и возвращения на рынок недвижимости покупателей. Стоит отметить, что к концу 2008 года цемент подешевел почти в 2 раза (в ноябре цены на цемент опустились ниже 3 тыс. руб. за 1 т). Также стали снижаться цены и на другие основные стройматериалы (в среднем примерно на 8%). Это говорит о том, что себестоимость строительства будет снижаться. Такая динамика, по оценкам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", дает шанс многим девелоперам остаться на плаву, даже в условиях снижения стоимости жилья <4>. -------------------------------- <4> Себестоимость строительства заметно снижается // http://www. irn. ru.

Однако из-за замораживания многих строительных проектов резко снизилась и потребность в строительных материалах, пусть и по более низким ценам. А это уже отражается на строительной отрасли в целом. Во-вторых, в результате потери ликвидности кредитными организациями существенно сократился рынок ипотечного кредитования, который являлся мощным толчком покупательской активности на рынке жилой недвижимости. Банки стали "резать" свои ипотечные кредитные портфели и почти полностью ликвидировали то, что было принято называть на рынке "ипотекой sub-prime по-русски" - программы кредитования без первоначального взноса, по льготной ставке и т. д. Финансово-кредитные структуры стали отказывать в предоставлении займов клиентам, которым раньше легко и непринужденно выдали бы кредиты <5>. -------------------------------- <5> Скогорева А. Черные брокеры возвращаются // Банковское обозрение. 2008. N 7.

На сегодняшний день на рынке недвижимости увеличился объем предложений по продаже ипотечных квартир. Это обусловлено тем, что из-за ипотечного кризиса заемщики стремятся реализовать жилье, отданное в залог банку, с целью досрочно погасить кредит. Ведь у многих заемщиков сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту возросла из-за изменения курса валют. Ипотечные кредиты и до ужесточения условий были не очень доступны для большинства россиян. Однако все же при определенных усилиях можно было получить собственное жилье, пусть даже путем вступления в добровольную кабалу на десятки лет. Теперь же этот вариант стал вообще недоступным, и многие россияне лишились последней возможности приобрести собственную жилую недвижимость. Так, например, в Самаре, до кризиса на ипотеку приходилось около 30% продаж новостроек, сейчас - не более 10%. Кредиты на готовые квартиры в Самаре теперь выдают только 15 банков, втрое меньше, чем в начале года, новостройки согласны кредитовать лишь Газпромбанк и Райффайзенбанк. Но получить кредит сложно: часто только под залог имеющейся квартиры <6>. -------------------------------- <6> Утехин А. Главное - привлечь клиентов // Ведомости. 16.12.2008. N 238(2260); http://www. vedomosti. ru.

Аналогичная ситуация с ипотечным кредитованием обстоит и за рубежом. Как отмечает Н. Завалишина, руководитель направления DPM холдинга "МИЭЛЬ", на рынке зарубежной недвижимости тоже поднялись ставки по ипотеке, в среднем на 0,5 - 2%, увеличился и первоначальный взнос, который необходимо сделать, чтобы получить ипотечный кредит. Раньше в некоторых странах, например в Испании, Чехии, на Кипре, достаточно было располагать 30%, иногда даже 20% для покупки апартамента. А на остальную часть можно было получить ипотечный кредит. Теперь первоначальный взнос должен быть не менее 50% <7>. -------------------------------- <7> Орехова Ю. Прогноз рынка зарубежной недвижимости на 2009 год. Экспертное мнение // http://www. zagrandom. ru.

Как отмечает аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости", цены значительно завышены не только в Москве, но и в некоторых других регионах страны, в которых по этой причине падение цен на недвижимость будет особенно высоким (в пределах 40%). Стоимость 1 квадратного метра жилья в большинстве регионов (в 57 из 83) на данный момент находится в пределах от 1000 долларов до 2000 долларов, но средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в целом по России, по данным Росстата, составляет около 2400 долларов. К концу III квартала 2008 года, то есть к началу кризиса, 1 квадратный метр жилья стоил дороже, чем в среднем по России, только в 7 регионах. Помимо традиционных Москвы и Санкт-Петербурга в этот список попали Московская, Калужская и Сахалинская области, Краснодарский край и Ненецкий автономный округ <8>. -------------------------------- <8> Аналитический центр IRN. RU. Жилье может резко подешеветь в 21 регионе // http://www. irn. ru.

Каковы же прогнозы российского рынка недвижимости на предстоящий 2009 год? В первом полугодии прогнозируется падение цен на недвижимость, а затем их стабилизация. Снижение цен началось еще в конце прошлого года. На это указывает поведение цен на рынке столичной недвижимости в течение декабря 2008 года (таблица 1) <9>: -------------------------------- <9> Таблица составлена на основе данных, представленных на сайте: http://www. irn. ru.

Недвижимость По состоянию на По состоянию на Прирост в Москве 01.12.2008 29.12.2008

Индекс стоимости 5770 долл./кв. м 5393 долл./кв. м -3,77% жилья (средний уровень цен на жилье)

Индекс ценового -3,06%/мес. -5,50%/мес. -2,44% ожидания (темп изменения цен на жилье)

Индекс доходности +1,21 б. деп. -0,94 б. деп. -2,15 б/д жилья (сравнение жилья с банковскими депозитами)

Цены на квартиры в Москве

Старая панель 5351 долл./кв. м 4955 долл./кв. м -3,96% (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

Типовая панель (9 - 5367 долл./кв. м 5019 долл./кв. м -3,48% 14 этажей, типовые площади)

Современная панель 5646 долл./кв. м 5292 долл./кв. м -3,54% (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей)

Старый кирпич 5730 долл./кв. м 5350 долл./кв. м -3,8% (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

"Сталинки" и 6720 долл./кв. м 6319 долл./кв. м -4,01% типовой кирпич (6 - 11 этажей и иные квартиры небольших площадей)

Современный 6511 долл./кв. м 6091 долл./кв. м -4,2% монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей)

Все панельные и 5455 долл./кв. м 5089 долл./кв. м -3,66% блочные дома

Все монолитные и 6320 долл./кв. м 5920 долл./кв. м -4% кирпичные дома

Как видно из таблицы 1, к концу декабря средний уровень цен на столичное жилье установился в районе 5393 доллара за квадратный метр, потеряв с начала месяца почти 4% (такой показатель характерен почти для всех сегментов рынка недвижимости). Как ожидаемый темп изменения цен, так и индекс доходности жилья, по сравнению с банковскими депозитами, продолжают показывать отрицательную динамику. В связи с этим возникает вопрос: как долго будет сохраняться тенденция к снижению стоимости жилья? В СМИ выдвигается масса предположений по данному вопросу. Одни аналитики считают, что уже к осени 2009 года наступят первые признаки оживления рынка недвижимости. К ним относятся: руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Д. Таганов, директор фонда прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund П. Бондарчук, а также аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости". Другие же, наоборот, говорят о том, что кризис затянется на период от 2-х до 4-х лет и что раньше 2010 года оживления рынка недвижимости ждать не приходится. Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений в опубликованной на своем сайте статье назвал текущую ситуацию "паузой перед большим падением". По мнению экспертов, в феврале 2009 г. наступит переломный момент, после которого ухудшение экономической ситуации пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится <10>. -------------------------------- <10> Прогноз рынка недвижимости на 2009 год // http://www. apartment. su.

Что же касается величины дальнейшего снижения цен, то по этому вопросу эксперты также придерживаются разных позиций. Так, одни прогнозируют, что в связи с мировым финансовым кризисом цены на квадратные метры будут падать в пределах 40 - 60%. Такой позиции, в частности, придерживаются эксперты Сбербанка России. Другие считают, что основное падение цен уже произошло за последние месяцы 2008 года и дальнейшее снижение будет уже незначительным, в пределах 10 - 15%. Приверженцами данной позиции является большинство представителей строительной отрасли. Среди них Ассоциация строителей России, Российский союз строителей и др. Величина падения цен на жилую недвижимость во многом будет зависеть от того, была ли цена на нее изначально завышена. Кроме того, спрос останется только на наиболее ликвидное жилье, по остальным категориям продажи остановятся. Таким образом, если жилье неликвидно и цена на него была завышена, то на такую недвижимость цена упадет значительно (возможно, более чем на 30%), так как продать его будет очень сложно. Например, за последние годы было построено немало псевдоэлитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. Немало предложений квартир на вторичном рынке в хороших районах Москвы и с хорошим ремонтом расположено в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах и т. д. <11>. -------------------------------- <11> Недвижимость в 2009 году: когда оживет рынок? // http://www. irn. ru.

Если же жилье является ликвидным и не было значительно завышено в цене, то стоимость такой недвижимости скорректируется вниз незначительно (в пределах 10 - 15%). Что касается рынка загородного жилья, то на него дальнейшая коррекция в сторону снижения также не будет очень значительной (в пределах 15 - 30%). Связано это с тем, что загородная недвижимость, по сравнению со столичной, намного дешевле и не так оторвана от платежеспособного спроса граждан. То же самое можно сказать и о жилой недвижимости в большинстве регионов. По информации Министерства регионального развития, в 2009 году ожидается снижение объема ввода жилья на 10% - до 51 млн. квадратных метров. При этом в 2008 году объем ввода жилья составил 61 млн. квадратных метров. Основная часть проектов, находившихся на рынке недвижимости на стадии строительства, будет строиться медленнее, а сроки сдачи, соответственно, будут переноситься. Пока в стране кризис, спрос на недвижимость расти не будет, а по оценкам экспертов, в ближайшее время окончание финансового кризиса нам не грозит. В любом случае продолжительность кризиса в определенной степени зависит от дальнейших действий государства. Скорее всего, к осени 2009 года ситуация на рынке недвижимости прояснится, и спрос на ликвидное жилье, продаваемое по разумной цене, начнет постепенно восстанавливаться, а цены начнут стабилизироваться. К 2010 году наметится тенденция к повышению цен. Однако не стоит ждать их бурного подъема. Как отмечает аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости", в последнее время наметилась тенденция к переселению граждан из столицы в регионы. Связано это с тем, что кризис коснулся реального сектора в меньшей степени, чем финансового. И на данный момент многие региональные предприятия готовы предложить московским специалистам вполне конкурентоспособную заработную плату, тогда как в Москве конкуренция на рынке труда сейчас очень высокая, и в целом зарплаты стали снижаться. В итоге, с одной стороны, число желающих переселиться в Москву становится все меньше, а число москвичей, желающих перебраться в провинцию - все больше. В связи с этим может сложиться ситуация, когда после ликвидации кризиса спрос на московское жилье в прежнем объеме не восстановится. В итоге, рост цен на московское жилье даже в долгосрочной перспективе может оказаться лишь на уровне инфляции <12>. -------------------------------- <12> Кризис оттолкнет людей от Москвы // http://www. irn. ru.

Среди негативных последствий сегодняшнего положения на рынке недвижимости можно выделить наличие реальной опасности новой волны "обманутых дольщиков". Такая опасность обусловлена тем, что из-за нехватки финансирования строительные фирмы будут замораживать строительство уже начатых жилых объектов, в которые вложили свои денежные средства дольщики. Также возможно начало процедуры банкротства в отношении некоторых строительных компаний, неспособных из-за финансового кризиса исполнить свои обязательства перед кредиторами по погашению задолженности. Поэтому уже сегодня многие строительные фирмы с целью недопущения банкротства выставляют на продажу имеющиеся у них в собственности земельные участки, так как недостаточно собственных денежных средств для их освоения. В связи с этим в 2009 году земельные участки могут упасть в цене, так как желающих продать пока ненужную землю будет много, а вот купить - мало. В любом случае, несомненным является тот факт, что дальнейшее развитие рынка недвижимости полностью зависит от скорости преодоления финансового кризиса в стране. Итак, в ближайшие 6 - 8 месяцев роста цен на недвижимость не предвидится, в связи с этим в ближайшем будущем можно ожидать падение объемов строительства жилья, в том числе из-за нехватки финансирования.

------------------------------------------------------------------

Название документа