Новый объект вещных прав

НОВЫЙ ОБЪЕКТ ВЕЩНЫХ ПРАВ

А. ЛЕЙБА

Алексей Лейба, юрист, г. Добрянка.

С 1 октября 2013 года благодаря поправкам в ГК РФ в обороте появится новый объект недвижимости - единый недвижимый комплекс. Чем он отличается от имущественного комплекса? Как его появление может отразиться на законодательстве и судебной практике?

История появления объектов

Согласно ст. 133.1 ГК РФ в редакции Федерального закона N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой ГК РФ" под единым недвижимым комплексом (далее - ЕНК) понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железных дорог, линий электропередачи, трубопроводов и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Первоначально в Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) указывалось на необходимость проработки вопроса о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимости - технологического имущественного комплекса недвижимости. Как отмечает Д. Базаркин, "после долгих дискуссий авторы проекта ГК РФ предложили конкретизировать концепцию недвижимых вещей, предложив в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (ст. 133 ГК РФ), признать единый имущественный комплекс, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в ЕГРП (ст. 131 ГК РФ)" <1>. -------------------------------- <1> Базаркин Д. Правовая концепция недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. N 15.

Но в Законе N 142-ФЗ он уже фигурировал как единый недвижимый комплекс, то есть слово "имущественный" было вполне оправданно исключено, в противном случае возникала бы путаница с таким уже имеющимся в ГК РФ понятием, как "имущественный комплекс", и его разновидностью - предприятием (ст. 132 ГК РФ). Под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, который в целом признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предполагалось, что путем включения данной нормы в ГК РФ многие предприниматели будут регистрировать предприятие в органах ФРС как единый объект. Но так было только на бумаге. На практике проще было зарегистрировать каждый объект, входящий в его состав, отдельно.

Сходство и отличия

Между тем у ЕНК и предприятия, на наш взгляд, есть только одно сходство: в их состав может входить не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (оборудование, кабельные линии и т. п.), и только в силу закона (ст. ст. 132 и 133.1 ГК РФ) они признаются объектами недвижимости. К существенным отличиям ЕНК и предприятия можно отнести следующие. 1. К ЕНК применяются нормы о неделимых вещах. Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, то есть собственник может отчуждать предприятие не только целиком как единый объект, но и частями, предварительно разделив его. Таким образом, отдельно могут быть отчуждены вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности. 2. В отличие от предприятия в состав ЕНК не входят имущественные права и обязанности, то есть права требования и долги, в его состав могут входить только вещи. Кроме того, для предприятия не менее ценными являются исключительные права. Если собственник предприятия имеет на рынке устоявшуюся деловую репутацию, отчего результаты его деятельности, индивидуализируемые с помощью известных обозначений, получают повышенный спрос, включение в предприятие прав на соответствующие средства индивидуализации может служить важным условием успешного его использования и существенно повысить стоимость предприятия. В состав ЕНК в отличие от предприятия не входит и персонал (работники). Как правильно отмечает С. Степанов, "исключительно через людей, через работников (или физических лиц, имеющих по отношению к предприятию иной правовой статус, например исполнитель по договору о выполнении определенной работы), имеющих соответствующие квалификацию, опыт и полномочия, могут осуществляться "внешние" и "внутренние" проявления предприятия в гражданском обороте" <2>. Пример - имущественный комплекс парикмахерской, где основное звено составляют состоящие в трудовых отношениях с носителем прав на предприятие специалисты высокого класса, имеющие постоянную клиентуру. -------------------------------- <2> Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002.

3. ЕНК, как правило, имеет такую характеристику, больше присущую линейно-кабельным сооружениям, как протяженность (длина). Предприятие данную характеристику, указываемую в свидетельстве о государственной регистрации, не имеет. 4. Обязательным признаком предприятия является его использование в предпринимательской деятельности. Таким образом, объекты, подпадающие под определение предприятия, но находящиеся в собственности некоммерческих организаций, ими не являются. В то же время отсутствует какой-либо запрет иметь ЕНК (трубопровод, линии электропередачи) в собственности, например, учреждения. Хотелось бы отметить, что в отношении предприятия как особого объекта недвижимости ГК РФ подробно регулирует порядок совершения некоторых сделок - купли-продажи (§ 8 глава 30 ГК РФ) и аренды (§ 5 глава 34 ГК РФ), а содержащиеся в них правила можно распространить и на другие сделки с предприятием - дарение, ипотеку, доверительное управление, безвозмездное пользование. В Законе N 142-ФЗ положения о подобных сделках с ЕНК отсутствуют (непосредственно ЕНК касаются только ст. ст. 133 и 133.1 ГК РФ).

Судебная практика

До принятия Закона N 142-ФЗ не возникало проблем с отнесением к недвижимому имуществу только линейно-кабельных сооружений связи, поскольку таковыми они являлись в силу Закона (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи"). Однако в других случаях разбираться в квалификации подобных объектов в качестве недвижимого имущества приходилось судебным органам на основании анализа технических и иных характеристик таких объектов. Например, касательно линий электропередачи суды указывали, что согласно Общероссийскому классификатору основных фондов (ОК 013-94), утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Поэтому объектами недвижимости могут считаться линии электропередачи в совокупности со всеми устройствами, в том числе трансформаторными подстанциями, опорами линий электропередачи и т. п., составляющими единый функциональный комплекс (Постановления ФАС ЦО от 24.01.2012 по делу N А48-759/2011, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по делу N А07-18587/2012). При этом следует учитывать, что не требуется разрешения на строительство таких объектов и документов о вводе их в эксплуатацию для государственной регистрации прав, а достаточно представить лишь подтверждающие документы. Так, по одному из дел ООО "ЗСК" обратилось в арбитражный суд с заявлениями к УФРС по Пензенской области о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на наружные электрические сети от ТП-174 до ТП-176 и от ФП-3 до ТП-176 жилого дома N 47 по проспекту 30-летия Победы, расположенные по адресу: Пензенская область, г. Заречный. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.06.2012, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012, заявленные требования были удовлетворены, суд также обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, который указал, что нижестоящие суды, руководствуясь положениями ст. ст. 16, 18, 25, 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными Приказом ФРС от 08.06.2007 N 113, пришли к выводу, что спорные линии электропередачи являются объектами недвижимости вспомогательного назначения, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию которых не требуется и для государственной регистрации прав на которые достаточно представить подтверждающие документы, перечень которых законодательством не ограничен. Судами указано, что спорные линии электропередачи, являясь объектами инженерной инфраструктуры, предназначены исключительно для обслуживания жилых и нежилых домов микрорайона N 18 г. Заречного и не могут быть использованы никак иначе при отсутствии объектов, для обслуживания которых они предназначены. Однако судами не учтено, что в силу п. 2 Определения КС РФ от 20.12.2005 N 518-О при рассмотрении дел суды не могут ограничиваться формальным подходом к рассмотрению дела и обязаны выяснить, затрагивает ли оспариваемый акт права юридических лиц и предпринимателей, соответствует ли законам. И суды должны в каждом конкретном случае реально обеспечивать эффективное восстановление нарушенных прав. Иное означало бы необоснованный отказ в судебной защите, что противоречит ст. 46 Конституции РФ. Суд отметил, что объектами недвижимости могут считаться линии электропередачи в совокупности со всеми устройствами, в том числе трансформаторными подстанциями, опорами линий электропередачи и т. п., составляющими единый функциональный комплекс. Но по делу истец просил признать незаконным отказ в регистрации права собственности лишь на составные части сооружения - линии электропередачи, по сути представляющие собой электрические кабели, проложенные в земле, которые сами по себе не могут считаться объектами недвижимости. Суд также указал, что установление принадлежности спорного объекта к недвижимым вещам является существенным обстоятельством, подлежащим установлению, и влияет на законность отказа в государственной регистрации права, однако указанное обстоятельство судами не устанавливалось, в связи с чем дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление ФАС ПО от 12.02.2013 по делу N А49-9151/2011). Таким образом, Закон N 142-ФЗ как бы постфактум закрепил уже сложившуюся судебную практику в отношении признания таких объектов недвижимостью в целях избежания дальнейших споров. Тем не менее в связи с появлением ЕНК как объекта недвижимости потребуется внесение изменений в законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственном кадастре недвижимости, в земельное и градостроительное законодательство, в правила ведения ЕГРП и во множество иных законов и подзаконных актов.

------------------------------------------------------------------

Название документа