Совершенствование законодательства о способах и формах управления общим имуществом собственников в многоквартирных жилых домах

(Симанович Л. Н.)

("Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 1)

Текст документа

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СПОСОБАХ

И ФОРМАХ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ

В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ

Л. Н. СИМАНОВИЧ

Симанович Л. Н., кандидат юридических наук, декан юридического факультета Серпуховского филиала АНО ВПО НИЕВ.

Собственники обязаны на общем собрании выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Однако самый главный вопрос - о выборе способа управления, как показала практика, решить жители не могут. Власти с момента введения в действие Жилищного кодекса предоставили возможность жителям сделать выбор, а после марта 2006 г., в том случае если жители не сделали свой выбор, предусматривалось проведение конкурса.

Управление управляющей организацией осуществляется на основании заключаемого с ней соответствующего договора управления товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (ст. 162).

Таким образом, Кодекс четко устанавливает правило, при котором заключение договора для граждан становится обязательным. Это предусмотрено только в том случае, если собственники в течение года до дня проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации не выбрали способ управления этим домом или не реализовали принятое решение и орган местного самоуправления провел этот конкурс и выбрал управляющую организацию.

При этом:

- управляющая организация никак не может быть назначена органом местного самоуправления ранее 1 марта 2006 г.;

- назначение управляющей организации возможно только после проведения открытого конкурса;

- конкурс должен быть проведен в порядке, установленном Правительством РФ.

Однако в соответствии с п. 8 указанной статьи заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Все указанные способы имеют определенные преимущества и недостатки. С одной стороны, непосредственное управление осуществимо лишь в небольших домах. Если в доме много собственников, то постоянно собирать общие собрания для решения текущих вопросов будет крайне сложно. В то же время это самый малозатратный способ управления, и он прекрасно подошел бы на так называемый переходный период, относящийся прежде всего к ломке сознания наших граждан. Для меня не совсем понятно, почему этот способ собственники должны выбирать. Разве не очевидно, что собственник изначально сам управляет своим имуществом, а только потом может его передать кому-то в управление? В соответствии с Конституцией РФ у нас в государстве провозглашено равенство всех форм собственности. Так почему же у органов местного самоуправления есть право назначать собственникам управляющую организацию без их воли, а у собственников нет права просто, без всякого выбора, осуществлять управление их домом? Неужели они сами будут стремиться причинить вред своему имуществу или причинят его в большей степени, чем, например, управляющая организация, выбранная местной администрацией? Вся наша беда заключается в том, что объединиться для решения каких-либо вопросов, которые не кажутся нам столь актуальными, достаточно сложно. Однако, как показывает опыт кооперативных домов, без всякого выбора способа управления собственники все вопросы решают. Зачем же делать из собственников неполноценных, не способных на осуществление своих правомочий людей только потому, что они в течение года после принятия еще мало понятного закона не реализуют свое право-обязанность по выбору способа управления? Это, во-первых, негативно отражается на сознании собственников, которые так и не стремятся научиться самостоятельности, а во-вторых, препятствует формированию в нашей стране гражданского общества (потому что, на мой взгляд, управление своим домом - это и есть настоящее самоуправление).

Теперь о конкурсе по выбору управляющей организации. В нашем государстве уже приходит понимание того, что жилищная сфера - это бизнес. Не остается никаких сомнений, что конкурсы, организованные органами местного самоуправления, будут выиграны в большинстве случаев не безвозмездно. А сделать конкурс несостоявшимся и назначить нужную организацию в качестве управляющей для органов местного самоуправления вообще труда не составляет (эта норма закона вообще кажется слишком наивной).

Остается неясным, чем вызвано желание законодателя навязать собственникам жилья управляющую организацию, услуги которой, естественно, при таких обстоятельствах будут стоить дорого.

Положения закона о праве собственников в любое время изменить способ управления не могут повлиять на ситуацию, потому что при нежелании местных властей, наличии действующей управляющей организации и отсутствии у собственников документов на дома они практически реализоваться не могут.

Совершенствование законодательства о ТСЖ также не требует отлагательства. Нужно внести поправки в налоговое законодательство, исключающие взимание с ТСЖ налога на прибыль и НДС и, уж конечно, освобождающие от поборов накопления товарищества на капитальный ремонт. Требуется подготовить нормативные акты, определяющие состав общего имущества, порядок передачи домов в управление ТСЖ, разработать примерный устав ТСЖ, а также договор между товариществом и управляющей организацией, предложить такие же типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

При составлении титульных списков на капремонт именно ТСЖ должны иметь приоритет. Ясно ведь: в домах, где они созданы, затраты бюджета города будут наиболее эффективными, жильцы лучше сохранят сделанное для них.

Общее долевое имущество - это безусловная собственность собственников жилья, и как таковая она не подлежит отчуждению и должна находиться в управлении ТСЖ. В связи с этим предлагается разработать систему мер по возврату незаконно отчужденных помещений в домах ТСЖ, а если такой возможности нет, компенсировать товариществам их утрату. Как? Ну хотя бы провести там капитальный ремонт. Предоставлять нежилые помещения ТСЖ можно, в том числе и за счет перевода квартир первых этажей в нежилой фонд.

Общее долевое имущество - это не только подвалы и технические помещения, где располагается инженерное оборудование, но и стены, и крыша дома. И из них можно извлечь прибыль, увеличить бюджет ТСЖ, располагая там рекламу или телекоммуникационное оборудование. Однако в настоящее время деньги за это идут самым разным организациям, только не товариществам.

Что касается новых домов, то нежилые помещения должны быть предусмотрены уже в инвестиционном контракте. Создается проект будущего дома, и вот на этой стадии - а не тогда, когда роется котлован! - ищут для него покупателей. Их заранее извещают, что в доме формируется комплекс недвижимого имущества, которым они будут владеть. Хотите придомовой магазин? Пожалуйста. Салон красоты? К вашим услугам. Бассейн? Нет вопросов.

За все это люди, понятно, заплатят, но в дальнейшем постараются окупить свои расходы. Как? Это вопрос к самим жильцам или к управляющей компании, которую они пригласят.

Между тем вновь образовывающиеся управляющие организации сталкиваются с отсутствием успешных примеров управления объектами недвижимости и с неразвитостью отдельных элементов инфраструктуры городской сферы ЖКХ:

- отсутствие технической документации на дома, принимаемые в управление;

- отсутствие практических примеров эффективно работающих управляющих компаний;

- отсутствие в городе элементов инфраструктуры, способных на договорной основе предоставлять профессиональные услуги, в частности разрабатывать и внедрять современные технологии управления как жилыми объектами, так и организациями, работающими над повышением стоимости жилых объектов.

Для успешного решения указанных проблем, на мой взгляд, необходимо создание инфраструктуры поддержки реформирования сферы ЖКХ.

Реформирование сферы ЖКХ - длительный и дорогостоящий процесс. Ни одна управляющая компания, как частная, так и муниципальная, не в состоянии самостоятельно осуществить процесс реформирования всей системы ЖКХ города. Для поддержки реформирования данной сферы на уровне муниципального образования необходимо, на наш взгляд, создание как минимум трех инновационных элементов городской инфраструктуры, а именно:

- инженерно-технический центр;

- центр управленческого консультирования;

- информационно-аналитический центр.

Элементы инновационной инфраструктуры различаются главным образом по объектам, с которыми они работают.

Инженерно-технический центр работает с многоквартирным жилым домом, объединяет высококвалифицированных инженеров-строителей и экономистов. Только такое сочетание специалистов позволит корректно рассчитывать реальную стоимость приобретения объекта недвижимости и владения этим объектом либо его частью. Этот элемент может стать независимым арбитром деятельности различных организаций на рынке ЖКХ, так как, только используя профессионально подготовленные данные визуальных и инструментальных обследований строительных элементов и инженерных сетей, можно будет достоверно судить о результатах работы той или иной управляющей организации.

Центр управленческого консультирования работает с организациями сферы ЖКХ, объединяет профессиональных консультантов по управлению и организационному развитию. Руководителю и специалистам организации, пришедшим в сферу ЖКХ, для того чтобы быть успешными, необходимы знания в области современных технологий управления - стратегического управления, управления процессами, управления проектами и т. д.

Информационно-аналитический центр работает с собственниками многоквартирных жилых домов, объединяет профессионалов в области управления взаимоотношениями с клиентами, экономистов, юристов и специалистов в области PR-технологий. Работа с культурой собственника требует планомерных и целенаправленных мероприятий, результатом которых должно стать:

- однозначное понимание собственником того, за что он платит;

- понимание того факта, что, приобретая любую собственность, он одновременно приобретает обязательства по ее содержанию, т. е. вынужден будет нести расходы в пределах стоимости владения;

- понимание того, что многоквартирный дом - это не только отремонтированный подъезд, но в первую очередь сложная техническая система, которая требует профессионального подхода к обслуживанию и ремонту.

Сфера ЖКХ имеет свою специфику, поэтому целесообразно рассматривать вопрос о создании специализированного центра управленческого консультирования для этой сферы. Разрозненные семинары, тренинги и краткосрочные курсы не решают всех проблем. Эти мероприятия, как правило, способны лишь пробудить интерес к тем или иным технологиям управления, но сам процесс внедрения систем управления требует планомерной и систематической совместной работы руководителя организации с консультантами. Основными системами, необходимыми организациям ЖКХ, в ближайшей перспективе должны стать:

- система стратегического управления;

- система управления финансами;

- система управления взаимоотношениями с клиентами;

- система управления проектами;

- система управления человеческими ресурсами.

Система стратегического управления. Необходимость ее наличия у управляющей компании диктуется прежде всего спецификой объектов управления. Многоквартирный жилой дом имеет значительный жизненный цикл. Подход "латания дыр" приводит к преждевременному износу конструктивных элементов и инженерных систем. К тому же сегодня не приходится говорить о том, что дома достанутся управляющей компании в нормативном состоянии. Для того чтобы привести объекты управления - многоквартирные дома в нормативное состояние, необходима долгосрочная и планомерная работа. В данном случае управляющая компания должна быть ориентирована на получение прибыли в долгосрочной перспективе, а это, в свою очередь, возможно лишь при наличии грамотно поставленной системы стратегического управления. Дополнительным преимуществом стратегически управляемой организации будет способность выстраивать долгосрочные партнерские отношения с федеральной и муниципальной властями во благо собственников жилья.

Система управления финансами. Необходимость этой системы обусловливается ограниченным объемом денежных средств, которые собственник в настоящее время готов платить за содержание и ремонт своего имущества. Очевидно, что управляющая компания, имеющая грамотную систему управления финансами, будет работать эффективнее, сможет большую часть платежей собственников направлять на приведение объекта управления в нормативное состояние и, как следствие, будет более конкурентоспособной на рынке.

Система управления взаимоотношениями с клиентами. Наличие этой системы позволит наладить партнерские взаимоотношения с собственниками жилья, согласовывать с ними перечень работ, планируемых на доме, а соответственно, и вопросов оплаты этих работ. В идеале собственник должен прийти к мысли, что квартира в отремонтированном и чистом доме стоит дороже, чем аналогичная в рассыпающемся и замусоренном.

Система управления проектами. Перечень ремонтных работ по каждому многоквартирному дому индивидуален, поэтому использование процессного подхода в части выполнения ремонтных работ затруднено. Наличие системы управления проектами позволит обеспечить экономию по времени и ресурсам как при выполнении ремонтов, так и при реализации управляющей компанией проектов, направленных на собственное развитие.

Система управления человеческими ресурсами. Наличие этой системы будет ключевым фактором эффективности и конкурентоспособности управляющей компании. Невозможно стать лучшей компанией, не имея в штате лучших специалистов. Управляющие компании, ориентированные на развитие, в перспективе должны будут выстроить партнерские отношения с образовательными учреждениями таким образом, чтобы обеспечить свои потребности в высококвалифицированных специалистах. Одной из востребованных специальностей, на мой взгляд, может стать "Менеджмент объектов жилого фонда".

Сегодня сфера ЖКХ особенно остро нуждается в услугах управленческого консультирования, так как рыночные взаимоотношения в этой сфере переживают стадию становления. Разработка и внедрение современных технологий управления организацией сферы ЖКХ могут стать ключевым фактором успеха проводимых преобразований. Без изменения подходов к управлению организацией, оказывающей услуги управления жилыми объектами, реформы могут свестись лишь к смене вывесок и дальнейшему ухудшению состояния объектов управления - жилых домов.

Литература

1. Материалы II Всероссийской конференции руководителей предприятий жилищно-коммунального хозяйства // http://www. irbc. ru/actions/zkh.

2. Матеров Л. Н. Управление ЖКХ: вчера, сегодня, завтра // http://up. mos. ru/1_zkh. htm.

3. Питерс Т., Уотермен Р. В поисках эффективного управления: Опыт лучших компаний. М.: Прогресс, 1986.

4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. докт. юрид. наук П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

5. Сухов Е. А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон. 1995. N 11.

6. Савин Д. А. ТСЖ вовсе не единственный способ управления многоквартирным домом // http://www. socpolitika. ru/rus/conferences.

------------------------------------------------------------------

Название документа