О государственной регистрации квазиограничений и квазиобременений прав на недвижимое имущество

(Микрюков В. А.)

("Нотариус", 2009, N 1)

Текст документа

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ КВАЗИОГРАНИЧЕНИЙ И

КВАЗИОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

В. А. МИКРЮКОВ

Микрюков В. А., адвокат, кандидат юридических наук, старший преподаватель Московской государственной юридической академии.

Значимость и подтвержденная практикой огромная польза государственной регистрации ограничений и обременений права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, стремление обеспечить заинтересованных лиц наиболее полной информацией об объектах недвижимости подталкивают ученых и законодателя к выводу о необходимости государственной регистрации квазиограничений и квазиобременений - юридических фактов, которые сами по себе не ограничивают и не обременяют ни одно из правомочий собственника, однако возникновение которых является для третьих лиц предупреждением о возможных в будущем стеснениях. Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [1] в п. 6 ст. 12 предусматривает необходимость внесения в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав записей о существовании правопритязаний в отношении объекта недвижимости, к числу которых отнесены, в частности, заявления о государственной регистрации права (его ограничения или обременения), а также сведения о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения.

Данная норма Закона, по справедливому мнению ученых, порождает многочисленные вопросы [2. С. 30]. Закон не уточняет, что следует понимать под правопритязанием, в каком порядке и в какой форме оно должно быть выражено и куда предъявлено. Не добавляет ясности и положение ст. 7 Закона о регистрации, которая указывает на то, что "выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать сведения... о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости", и из чего можно сделать вывод о том, что в целях Закона о регистрации правопритязания и судебные заявления о требованиях рассматриваются как разные явления. Нельзя сделать однозначный вывод, носит ли регистрация подобных юридических фактов обязательный характер. Непонятно, по чьей инициативе должна осуществляться регистрация этих требований (правопритязаний) и в какой раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество должны вноситься соответствующие записи, ведь они не являются ни ограничениями, ни обременениями. Наконец, в законодательстве не определен точный перечень подлежащих регистрации требований, заявлений или правопритязаний, не содержится соответствующих указаний на необходимость регистрации подобных квазиограничений и квазиобременений и в общей норме Закона о регистрации, закрепляющей перечень объектов, подлежащих регистрации. В частности, неясно, исчерпывается ли этот перечень только притязаниями на недвижимое имущество спорного характера, а также заявлениями о совершении регистрационных действий в отношении этого имущества.

Согласно утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [3], "сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: указываются слова "представлены документы на государственную регистрацию"; далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например, "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи", или "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке" и т. п.; далее указываются слова "данного объекта" или "на данный объект", например, "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи данного объекта" или "представлены документы на государственную регистрацию перехода права на данный объект". Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: "Права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке". Из буквального толкования приведенного текста можно сделать вывод об ограниченности круга явлений, признаваемых правопритязаниями, а также о возможности регистрации только таких прав требования на объекты недвижимости, которые заявлены в суд. Однако в юридической литературе высказываются суждения о необходимости государственной регистрации таких квазиограничений, как предварительные решения государственных и муниципальных органов, служащие основаниями для установления ограничений в будущем [4. С. 248], в случаях, когда одних этих решений компетентного органа об установлении ограничения недостаточно и требуется другое решение данного органа или решение суда. Таким актом является, например, решение о предварительном согласовании места размещения строящегося объекта, принимаемое в соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ [5] для последующего принятия решения об изъятии этого участка у собственника и предоставления под строительство.

Практическое значение имеет также вопрос о возможности внесения в Единый государственный реестр прав особой отметки, например, о том, что в отношении какого-то объекта недвижимости подписан договор купли-продажи, однако без промедления подать документы на государственную регистрацию по какой-либо причине не представляется возможным. Обозначить притязание такого рода покупатель считает необходимым, чтобы исключить возможность перепродажи объекта недвижимости.

Представляет интерес и вопрос о характере воздействия, оказываемого на поведение субъекта заключенным им предварительным договором: носит ли такое воздействие характер ограничения или обременения? В настоящее время в практике составления предварительных договоров о заключении в будущем договоров, направленных на отчуждение вещи или имущественного права, нередко встречаются случаи закрепления условия о том, что предварительный договор обременяет имущество обязательством по его отчуждению и при переходе прав на имущество к другому лицу до исполнения предварительного договора права потенциального приобретателя по предварительному договору сохраняются. Думается, такие условия не соответствуют действующему законодательству и права приобретателя по предварительному договору обременением не являются, так как в силу правила п. 3 ст. 308 ГК РФ две стороны в соглашении между собой не вправе установить основание для возникновения обязанностей у третьего лица. Вместе с тем не исключено, что потенциальный покупатель - сторона предварительного договора для осуществления своего права на приобретение имущества предъявит требования к третьему лицу, к которому перешло право собственности на это имущество от не исполнившего предварительный договор потенциального продавца. Такие претензии создадут для собственника определенные стеснения, что роднит их с иными упомянутыми в законе квазиобременениями. В судебной практике возник вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Причиной неясности стало правило п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ [6] о заключении предварительного договора в форме, установленной для основного договора. Президиум ВАС РФ дал отрицательный ответ на указанный вопрос, разъяснив, что требование о государственной регистрации не является элементом формы договора, а предварительный договор не есть сделка с недвижимостью [7]. Однако осталась невыясненной другая сторона проблемы: следует ли подвергать государственной регистрации предварительный договор в качестве квазиобременения?

Наконец, нельзя сбрасывать со счетов опасения, что государственная регистрация указанных юридических фактов не только противоречит сущности ограничений и обременений, но и может привести к негативным последствиям для собственника имущества: получив выписку с указанием на предъявленные в отношении недвижимости требования, пусть даже эти требования заведомо слабы и удовлетворению не подлежат, потенциальный контрагент собственника этой недвижимости может воздержаться от заключения какого-либо договора либо использовать данную информацию в целях снижения размера встречного предоставления. Кроме того, в отличие от государственной регистрации прав, которая осуществляется после проведения правовой экспертизы всех предусмотренных законом документов, для регистрации правопритязаний не установлено каких-либо специальных процедурных требований. Но, во-первых, интересам потенциальных контрагентов собственника недвижимости должно быть отдано предпочтение, ибо это соответствует целям государственной регистрации прав, а во-вторых, внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация прав, а только отражение заявленных прав на недвижимость, которые, возможно, и не будут признаны.

Представляется, что указанные выше положения Закона о регистрации нуждаются в уточнении. Прежде всего законодателю следует, признавая, что заявления о праве требования в отношении чужого имущества сами по себе не обременяют и не ограничивают вещные права на данное имущество, соблюдать определения основных понятий и исключить указание на регистрацию подобных юридических фактов как ограничений. Необходимо предусмотреть такие заявления (требования, правопритязания) в качестве отдельных объектов государственной регистрации в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации, распространив на процедуру совершения регистрационных записей о наличии квазиограничений и квазиобременений общие требования Закона о регистрации, касающиеся порядка и формы представления документов-оснований, проведения экспертизы и другие требования. Следует также создать для записей о таких юридических фактах отдельную специальную часть подраздела III (подраздел III-8) Единого государственного реестра прав, не ограничиваясь ведением графы Реестра "Особые отметки регистратора".

Целесообразно закрепить в Законе о регистрации правило о добровольной регистрации заявлений участников гражданского оборота о требованиях в отношении зарегистрированной недвижимости по инициативе заявителей, уточнив, что это должны быть заявления, поданные в установленном порядке в судебные органы (например, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительной сделки о его отчуждении и применении реституции, жалобы на решения суда, которыми в удовлетворении соответствующих исков отказано) либо поданные по установленной форме непосредственно в регистрирующий орган, когда спор о праве отсутствует, и о притязании на имущество заявляет, например, контрагент собственника по предварительному договору.

Для обеспечения участников гражданского оборота наиболее полной информацией о статусе недвижимости следует закрепить правило об обязанности органов, принявших акты, могущие повлиять на права собственника недвижимости, направлять в регистрирующий орган копии этих актов для внесения в государственный реестр необходимых записей о квазиограничениях и квазиобременениях прав на недвижимое имущество.

Примечательно, что приведенные выводы находятся в едином русле с происходящим в настоящее время совершенствованием системы государственной регистрации прав на недвижимость, нашедшим отражение не только в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [8], но и в новейшем законодательстве. Авторы Концепции, например, предлагают ввести систему отметок, вносимых в Единый государственный реестр, но не являющихся записями о государственной регистрации. К числу юридических фактов, в отношении которых должны осуществляться такие отметки, предполагается отнести описанные выше квазиограничения и квазиобременения. Законодатель, в свою очередь, воспринял предложение по трансформации института учетной регистрации договоров на долевое участие в строительстве как юридических фактов, влекущих определенные стеснения для застройщиков, но не являющихся в строгом юридическом понимании ни ограничениями, ни обременениями его прав, в соответствующий раздел государственной регистрации сделок. Возросшее в последнее время количество научных и практических предложений предоставить "слабой" стороне отношений по инвестированию строительства дополнительную защиту переросло в качественные изменения отечественного законодательства и привело к принятию Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [9], в ст. 4 которого закреплено правило о том, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Литература

1. Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Далее - Закон о регистрации.

2. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. N 7.

3. Российская газета. N 201. 2003. 8 октября.

4. Ильясова К. М. Понятие и виды обременений прав на недвижимое имущество в Казахстане // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М., 2001.

5. Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

6. Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. N 4. 2001.

8. Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г.

9. Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

------------------------------------------------------------------

Название документа