Выселение граждан из специализированных жилых помещений. Комментарий к ст. 103 ЖК РФ
(Лубянская А. В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)
Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН ИЗ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
КОММЕНТАРИЙ К СТ. 103 ЖК РФ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 20 сентября 2005 года
А. В. ЛУБЯНСКАЯ
Лубянская А. В., старший преподаватель кафедры правовых дисциплин Тульского государственного педагогического университета им. Л. Н. Толстого.
Основные положения, касающиеся порядка и фактических оснований выселения граждан из специализированных жилых помещений, урегулированы ст. 103 ЖК РФ, которая гласит: "1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения".
Попробуем в настоящей публикации разъяснить содержание данной нормы права.
Выделение законодателем части жилых помещений как специализированного жилищного фонда, обусловленное особым характером использования таких помещений, предполагает и наличие особого порядка выселения из специализированных жилых помещений. В ЖК РФ от 29 декабря 2004 г. этот порядок регламентирован ст. 102 ЖК РФ. В действовавшем ранее ЖК РСФСР существовала аналогичная норма, носившая, однако, отсылочный характер. В связи с этим ст. 102 ЖК РФ, действующая на настоящий момент, является более удобной для правоприменителя.
Так как граждане, проживающие в помещениях специализированного жилого фонда, не являются собственниками предоставленного им жилья, а основанием их проживания на указанной жилой площади является договор найма жилого помещения, то с прекращением действия такого договора для граждан прекращается и право пользования предоставленным им помещением. Как правило, договор расторгается (или не возобновляется) при прекращении правоотношений гражданина с собственником жилья, послуживших основанием для выделения гражданину этого помещения. Так, при увольнении гражданина с предприятия он подлежит выселению из общежития, принадлежащего данному предприятию и предоставляемого для проживания работникам предприятия; после окончания обучения студент должен освободить занимаемое им место в студенческом общежитии, находящемся в ведении вуза. Однако законодатель не исключает возможность расторжения договора найма и в одностороннем порядке, как по желанию проживающего, так и по инициативе собственника жилья, в случае, например, неоднократного или однократного грубого нарушения проживающим правил внутреннего распорядка общежития или невозможности проживания в какой-либо комнате вследствие аварии. В последнем случае, как представляется, гражданину должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение либо уплачена неустойка за неисполнение собственником жилья взятых на себя обязательств. Если причиной выселения явилось виновное поведение гражданина, собственник жилья не несет перед ним никакой ответственности за досрочное расторжение договора.
ЖК РФ не связывает выселение, как это было ранее, с отопительным сезоном. Выселение может быть произведено в любое время года.
В случае отказа гражданина, договор найма с которым прекращен, освободить занимаемое жилое помещение в добровольном порядке он подлежит выселению по решению суда, т. к. согласно ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Однако и собственник жилья не должен страдать из-за неправомерных действий гражданина, занимающего помещение, на которое он не имеет никаких прав. Поэтому собственник, при отказе лица освободить занимаемое помещение добровольно, вправе обратиться в суд с гражданским иском о выселении без предоставления жилого помещения. Суд, найдя требования истца обоснованными, удовлетворяет иск, и неправомерно занимающие жилье лица подлежат выселению в порядке исполнительного производства.
Однако, ставя во главу угла человека, его права и социальные гарантии его достойного существования, законодатель выделяет ряд категорий граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Это:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Для того чтобы на указанных выше лиц распространялось действие этой нормы, они должны состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, т. е. не иметь другого места для проживания (не являться нанимателями какого-либо жилья по договору социального найма либо членами семьи нанимателя, а также собственниками любого жилья или членами семьи собственника). В противном случае они подлежат выселению на общих основаниях.
Указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ гражданам согласно закону должны предоставляться жилые помещения в черте соответствующего населенного пункта. Не совсем понятно, однако, кем и в каком порядке должны эти помещения им предоставляться. На практике органы исполнительной власти и местного самоуправления, как правило, уклоняются от предоставления таким гражданам жилых помещений, ссылаясь при этом на то, что они и так состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и должны получить жилье по подходе их очереди. Таким образом, все бремя поиска места проживания указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ лиц ложится на собственников специализированных жилых помещений, которым суд и органы прокуратуры однозначно запрещают выселять таких граждан из принадлежащих им, к примеру, общежитий, невзирая ни на экономические интересы предприятия, ни на существующую на этом предприятии нехватку мест в общежитии даже для самих работников. Существуют примеры, когда граждане, не имеющие никакого отношения к предприятию, члены семьи умерших работников, занимают целые корпуса общежитий предприятия. Поэтому порядок предоставления жилых помещений лицам, которые не могут быть выселены без предоставления жилого помещения, по нашему мнению, должен быть прописан законодателем или хотя бы Правительством РФ и соответствующими ведомствами более детально.
В случае перехода права собственности на специализированное жилое помещение либо перехода права пользования или распоряжения специализированным жилым помещением жильцы подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения силами и средствами бывшего собственника.
------------------------------------------------------------------
Название документа