Не все идеально с идеальными долями

(Бычков А.)

("ЭЖ-Юрист", 2013, N 37)

Текст документа

НЕ ВСЕ ИДЕАЛЬНО С ИДЕАЛЬНЫМИ ДОЛЯМИ

А. БЫЧКОВ

Александр Бычков, юрист, г. Москва.

Под идеальной долей понимается доля в праве собственности на какое-нибудь общее имущество. Реальной долей следует считать долю, которая выделена в виде отдельного помещения или комнаты соответствующей площади и т. п. Проанализируем практику разрешения споров между долевыми собственниками по поводу изменения соотношения долей.

Пересмотр соотношения долей

Между участниками долевой собственности наиболее часто возникают споры по поводу пересмотра соотношения долей в праве собственности на вещь в связи с материальными вложениями одного из участников общей долевой собственности, а также в связи с необходимостью определения порядка пользования вещью.

В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4, которое действует и в настоящее время, по иску участников общей долевой собственности на дом суд может изменить размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

По смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.07.2012 по делу N 33-8240).

Если же произведенные участником общей долевой собственности работы по своему характеру были направлены на поддержание имущества в исправном состоянии и его сохранение, не были связаны с изменением полезной площади квартиры, а способствовали лишь в большей степени комфортности использования объекта недвижимости, то такие работы не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в силу ст. 249 ГК РФ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012).

В качестве доказательств произведенных истцом улучшений общего имущества за счет своих личных средств могут быть представлены (ст. 56 ГПК РФ): договоры подряда и купли-продажи, чеки, приходно-кассовые ордера, квитанции, счета, товарные и расходные накладные, акты приема-передачи, выписки по банковским счетам и др., при этом из содержания таких документов должно четко следовать, что соответствующие расходы произведены именно на улучшение общего имущества и именно истец их производил. Применительно к таким документам, как чеки и квитанции, в которых информация о плательщике не отражается, допустимым доказательством будет факт их нахождения у истца.

Истцу следует учитывать, что даже если по своему характеру произведенные им улучшения общего имущества относятся к капитальному ремонту, что привело к удорожанию объекта, это не дает ему право требовать пересмотра долей в праве собственности на него, поскольку суд при оценке фактических обстоятельств дела, в частности с учетом давнего года постройки объекта, может прийти к выводу о том, что произведенный ремонт фактически является способом выполнения обязанности собственника по содержанию и сохранению принадлежащего ему имущества (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.05.2012 по делу N 33-4309/12).

Также не исключена вероятность того, что ответчик станет оспаривать целесообразность произведенных затрат, факт их осуществления в том объеме, в котором они были произведены. В связи с этим истец должен располагать допустимыми доказательствами, которые достоверно будут указывать на то, в каком состоянии находилось общее имущество до проведения работ по его улучшению, какова была его рыночная стоимость (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012). Это, в частности, могут быть документы БТИ, отчет оценщика и т. д.

Ответчик, не согласный с предъявленными ему исковыми требованиями о пересмотре соотношения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, должен оспаривать указанные обстоятельства и в порядке ст. 56 ГПК РФ, то есть доказывать обратное. К примеру, он может ходатайствовать о проведении строительно-технической экспертизы по делу в целях установления того обстоятельства, что выполненные истцом работы по улучшению общего имущества не повлияли на изменение долей, что те или иные затраты не принимаются во внимание при расчете долей (Определение Московского областного суда от 12.10.2010 по делу N 33-19445).

В противном случае, если ответчик не опровергнет представленные истцом доказательства, в материалы дела доказательств обратного не представит, при этом суд установит все юридические значимые обстоятельства по делу, исковые требования, скорее всего, будут удовлетворены.

Все согласны?

Другим существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного разрешения спора относительно пересмотра соотношения долей в праве собственности, является установление факта выполнения истцом работ по улучшению состояния общего имущества с соблюдением установленного порядка, то есть с согласия всех остальных долевых собственников (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.09.2012 N 33-9363).

Истцу следует перед выполнением работ заручиться согласием всех долевых собственников в письменной форме, чтобы потом в случае спора можно было доказать соблюдение им установленного порядка. Подтверждением факта получения согласия также могут служить переписка участников спора, свидетельские показания, выданные истцу доверенности на выполнение тех или иных полномочий, из содержания которых можно усмотреть согласие, последующее одобрение в виде заявлений, писем, заключенных соглашений и др. (Кассационное определение Ростовского областного суда от 30.06.2011 по делу N 33-8719).

Если же суд в процессе рассмотрения спора установит, что истец выполнил работы по улучшению общего имущества в отсутствие согласия на это других долевых собственников, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества, вступившего в законную силу, или соглашения между участниками общей долевой собственности, в котором был установлен порядок выполнения таких работ и взаимодействие сторон, то истец не вправе требовать пересмотра долей в праве собственности на общее имущество.

При этом суд не примет доводы истца, такие, к примеру, как указание на тот факт, что общим имуществом он пользовался один (проживал один в общем доме или в общей квартире), поэтому и произвел его улучшения, поскольку изначально такое имущество принадлежало не единолично истцу, а нескольким участникам общей долевой собственности, в связи с этим для пересмотра соотношения долей требовалось получение согласия всех участников (Кассационное определение Верховного суда Республики Мордовия от 12.07.2011 по делу N 33-1327/22).

Однако даже если истцу будет отказано в увеличении его доли в праве собственности на общее имущество, он может потребовать от остальных участников общей долевой собственности выплатить ему компенсацию за произведенные улучшения общего имущества за вычетом той части, которая приходится на него самого (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 24.10.2012 по делу N 33-10514).

Определение порядка пользования

Еще одним не менее острым практическим вопросом, возникающим при использовании общего имущества, является определение порядка пользования этим имуществом. Поскольку участникам долевой собственности принадлежат идеальные доли, они зачастую не могут договориться между собой о том, каким образом следует пользоваться таким имуществом. Если, к примеру, речь идет о квартире, возникает вопрос: на что вправе претендовать каждый из долевых собственников? Как быть в случае, если в квартире нет комнат, которые соразмерны площади, приходящейся на их идеальную долю в праве собственности на общее имущество?

В такой ситуации в целях разрешения конфликтных ситуаций или их предвосхищения любой из долевых собственников вправе в судебном порядке поставить вопрос об определении порядка пользования общим имуществом. Рассмотрим, какие нюансы следует учитывать при предъявлении такого иска на примере определения порядка пользования квартирой.

Согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Заявляя требование об определении порядка пользования квартирой, истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ должен представить суду свой вариант такого порядка: передачу ему конкретной комнаты в квартире, оставление ответчику другой и т. д. Суд учитывает размеры долей истца и остальных участников общей долевой собственности, определяет, какая площадь в квартире соответствует доле истца и на что он вправе претендовать.

В пользу истца будет оцениваться тот факт, что испрашиваемая им комната в квартире будет меньше по площади, чем приходится на его долю. Однако даже если площадь испрашиваемой квартиры окажется больше, то это еще не означает, что суд откажет в удовлетворении иска, поскольку незначительное отклонение (2 - 3 кв. м) по площади не является существенным.

Так, в одном деле суд указал: тот факт, что ответчик получил при определении порядка пользования комнату меньшей площади (меньше на 5 кв. м), не свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов, поскольку определение порядка пользования квартирой не влечет изменения самого соотношения долей в праве собственности на нее, размеры таких долей остались прежними (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.05.2012 по делу N 33-1074/2012). Такую правовую позицию можно встретить в практике и других судов общей юрисдикции (Кассационное определение Белгородского областного суда от 13.09.2011 по делу N 33-3169).

Однако по этому вопросу есть и другое мнение: суд при разрешении одного дела посчитал, что превышение площади испрашиваемой истцом комнаты над размером его идеальной доли, составляющее 4,5 кв. м, нельзя признать незначительным, поскольку такое положение вещей будет существенно нарушать права остальных участников общей долевой собственности, что противоречит п. 2 ст. 247 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2012 по делу N 11-2914).

В связи с этим истцу следует учитывать, что, если испрашиваемая им комната по площади больше той, на которую он вправе рассчитывать исходя из размера своей идеальной доли в праве собственности на квартиру, в иске ему может быть отказано. Однако он может приводить другие доказательства того, что в результате установления порядка пользования квартирой в соответствии с предложенным им вариантом права и законные интересы остальных участников общей долевой собственности не будут нарушены (например, отсутствие в испрашиваемой истцом комнате балкона или лоджии и наличие их в остальных комнатах, вид из окна и др.), либо представить доказательства того, что истец вправе рассчитывать на некоторые отклонения в свою пользу распределяемой площади (наличие у него на иждивении несовершеннолетнего ребенка и др.).

При разрешении данного спора, как выше было отмечено, суд учитывает также нуждаемость каждого из участников общей долевой собственности в жилых помещениях: наличие других квартир на праве собственности или другом праве, продажа истцом своей квартиры, в связи с чем квартира, по которой он просит определить порядок пользования, является для него единственной для проживания, и наличие у ответчика других жилых помещений и т. д. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 12.10.2011 по делу N 33-13161/11).

Суд может отказать истцу в иске об определении порядка пользования квартирой, если в ходе судебного разбирательства будет установлен факт злоупотребления правом с его стороны, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. Так, в одном деле истец, имея другие жилые помещения на праве собственности, поставил вопрос об определении порядка пользования другой квартирой, в которой никогда не проживал, а на свою площадь пустил нанимателей, что, по мнению суда, свидетельствовало об отсутствии у него реальной потребности в проживании в указанной квартире (Определение Московского городского суда от 20.03.2012 по делу N 33-5757).

Определение порядка пользования квартирой состоит в том, чтобы исходя из равенства прав выделить каждому собственнику в исключительное владение и пользование часть имущества, притом права участника долевой собственности не могут быть ограничены отсутствием в квартире комнаты, точно соответствующей по своим размерам величине его доли в праве собственности.

Если при рассмотрении спора об определении порядка пользования квартирой ответчиком по существу заявленного истцом варианта порядка пользования не было высказано возражений, представленные им доказательства и доводы не опровергнуты, о нарушении его личных прав и законных интересов не заявлено и соответствующих доказательств в материалы дела не представлено, суд, скорее всего, удовлетворит исковые требования, если предложенный истцом вариант определения порядка пользования квартирой является разумным и рациональным (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 по делу N 8008/12).

------------------------------------------------------------------

Название документа