Некоторые методические проблемы преподавания гражданского и земельного права

НЕКОТОРЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ПРЕПОДАВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

В. А. ЛАПАЧ

Лапач В. А., заведующий кафедрой процессуального права Южного федерального университета (г. Ростов-на-Дону), доктор юридических наук, профессор.

В статье рассматриваются некоторые методические проблемы преподавания гражданского и земельного права. Автор приходит к выводу, что дальнейшее развитие гражданского и земельного законодательства требует более четкого согласования их принципиальных положений в целях эффективного правового регулирования <*>. -------------------------------- <*> Ключевые слова: "гражданское право", "земельное право", "совершенствование гражданского законодательства".

The article considers certain methods problems of teaching civil and land law. The author comes to a conclusion that further development of civil and land legislation requires more detailed coordination of their fundamental positions for the purposes of more effective legal regulation <**>. -------------------------------- <**> Lapach V. A. Certain methods problems of teaching civil and land law.

На протяжении семидесяти с лишним лет советское право исходило из публично-правовых начал регулирования отношений по поводу земли вообще и земельных участков в частности. Начиная с Декрета от 26 декабря 1917 г. "О земле" частноправовые принципы в земельных и гражданских отношениях практически отсутствовали, земля и земельные участки были исключены из гражданского оборота. Только в начале 90-х годов прошлого века с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, а также Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле мы вновь получили возможность говорить о некотором восстановлении гражданско-правовых начал в земельной сфере. Последующее развитие уже российского законодательства, пусть достаточно противоречивое и временами непоследовательное, получило мощный импульс после принятия в декабре 1993 г. ныне действующей Конституции, в которой целый ряд статей (ст. 9, 35, 36, 55, 71) создал прочную основу для гражданско-правового регулирования отношений по поводу земельных участков. Последующее развитие - принятие нового Гражданского кодекса 1994 г. (ГК РФ) и Земельного кодекса 2001 г. (ЗК РФ). Следует отметить, что законодатель из политико-правовых соображений весьма осторожно отнесся к введению в действие гл. 17 ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на землю. Как помнится всем нам, эта глава начала действовать на семь лет позже, чем остальная часть первая ГК РФ. Более того, действующая с 1 марта 1996 г. часть вторая ГК РФ в гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 34 "Аренда" ограничилась соответственно § 7 "Продажа недвижимости" и § 4 "Аренда зданий и сооружений", не касаясь напрямую продажи и аренды земельных участков. Конечно, косвенным образом вопрос о правах на соответствующие земельные участки гражданское законодательство не могло оставить вовсе без внимания, следствием чего и стали ст. 552 и 652 ГК РФ о правах на земельный участок при продаже или при аренде зданий или сооружений. Тем не менее продажа и аренда самих земельных участков довольно необычным образом урегулированы в ст. 22 и 37 ЗК РФ. Необычность видится уже в том, что земельное законодательство избирает совершенно иной порядок следования данных сделок, при котором аренда в структуре Кодекса предшествует купле-продаже. Это, конечно, затрудняет восприятие логики законодателя, поскольку законодательство гражданское исходит, как известно, из обратной последовательности. Одновременно с этим возникает и непростая методическая проблема объяснения студентам данного структурного несоответствия двух названных Кодексов - ГК РФ и ЗК РФ. Помимо того, специальных усилий при изучении материала требует обоснование того положения, что гл. IV ЗК РФ "вбирает" в себя производные вещные права и сервитуты наряду с обязательственным правом, вытекающим из договора аренды. Если исходить из посылки о координации гражданского законодательства с земельным, то в данном случае такой координации не наблюдается. Отдельно следует сказать о том, что ст. 37 ЗК РФ говорит не о продаже, а об особенностях купли-продажи земельных участков. Такое редакционное оформление названия нормы заставляет полагать, что общие положения о купле-продаже земельных участков в целом подчиняются гражданско-правовому режиму (§ 7 гл. 30 ГК) с особенностями, установленными земельным законодательством. Вследствие этого методически правильно было бы при раскрытии темы "Продажа недвижимости" использовать нормативные предписания обоих Кодексов. Это тем более целесообразно, что ст. 552 ГК РФ содержит регулирование вопроса о правах на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Несмотря на то что указанная статья говорит не о продаже соответствующих земельных участков, а именно о передаче прав на них, следует оговаривать, что в данном случае под передачей прав нужно понимать отчуждение земельного участка в собственность покупателя здания или сооружения. Комментарий этой ситуации требует также пояснения того обстоятельства, что земельный участок, на который передаются права, может не совпадать по площади или конфигурации с тем земельным участком, который находится в собственности продавца здания или сооружения, поскольку права передаются лишь на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом неизбежно приходится оговаривать, что исходный земельный участок будет являться базой для образования нового земельного участка путем раздела или выдела в соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ. Таким образом, появляется новый объект земельных отношений, который должен отвечать требованиям п. 1 ст. 37 ЗК РФ, т. е. должен пройти государственный кадастровый учет. В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества. Эта констатация приводит к неожиданному заключению: применение ст. 552 ГК РФ в известных случаях может оказаться невозможным, пока и поскольку выделяемый покупателю здания (строения) земельный участок не прошел кадастровый учет. Если же такая ситуация консервируется, то у покупателя здания (строения) право на земельный участок не возникает ввиду отсутствия самого объекта земельных правоотношений. Поэтому при объяснении регулирования сделок с недвижимостью в курсе гражданского права необходима достаточно развернутая характеристика юридического понятия "границы земельного участка" и его значения именно в цивилистическом аспекте, для целей возникновения и осуществления права собственности на земельный участок. Однако в настоящее время вызывает весьма много вопросов урегулированность (или, скорее, неурегулированность) принципиальнейших положений о праве собственности на земельный участок. В первоначальной редакции ст. 261 (п. 1) ГК РФ содержалась весьма корректная норма о том, что территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ данный пункт был признан утратившим силу. Таким образом, законодатель даже формально вынес вопрос об определении границ земельного участка за рамки законодательства гражданского, но эффективность этого решения представляется довольно спорной. Дело в том, что уже во втором пункте той же статьи ГК РФ законодатель вновь возвращается к границам земельного участка, указывая, что, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Получается, что в контексте данной нормы границы участка все же имеют прямое гражданско-правовое значение, определяя пространственный ареал существования права собственности не только на сам участок, но и на иные объекты, так или иначе сопряженные с территориальными границами участка. Необходимо отметить также, что право собственности на земельные участки возникает не только как на объекты земельных отношений (ст. 6 ЗК РФ), но и как на объекты гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). А это последнее обстоятельство подчеркивает цивилистический аспект существования земельного участка в определенных границах. Эта наметившаяся тенденция к выведению вопроса о границах земельного участка исключительно в область Закона о кадастре (технического по своей сущности) представляется ошибочной. Определенность границ земельного участка имеет гражданско-правовое значение не только в аспекте предоставления земли в частную собственность и совершения сделок с землей, но и в целом для приобретения любым земельным участком статуса объекта как гражданских, так и земельных правовых отношений одновременно. Проблема состоит, однако, в том, что чисто землеустройственное и кадастровое понимание степени определенности и значимости границ земельного участка вступает в некоторое противоречие с задачами гражданского оборота земель, поскольку цели достижения геометрической точности границ приобретают самодостаточный характер и не обнаруживают прямой связи с экономическими аспектами владения землей. По мнению главного редактора журнала Etude fonciere Жозефа Комби, "сегодня реальная ценность участка зависит больше от определения перечня прав, чем от точного геометрического отграничения. Со времен фараонов Египта геометры всегда были очень ценными помощниками сборщиков налогов, но собственность могли создать одни юристы" <1>. ---------------------------х участков, находящихся в общей собственности. При этом, однако, необходимо оговаривать, что данное правило не должно применяться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех членов или по иным основаниям (ст. 258 ГК РФ). Иное означало бы навязывание бывшим членам хозяйства принудительного режима общей собственности в отношении земельного участка, тогда как невозможна дальнейшая совместная производственная и иная хозяйственная деятельность этих лиц как основное условие данного режима (ст. 1 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). К сожалению, не во всех случаях законодатель выражает свою мысль достаточно ясно. Например, в ст. 11.6 ЗК РФ, регулируя практически очень важный вопрос объединения земельных участков, закон исходит из бесспорных посылок о том, что: а) объединение возможно лишь в отношении смежных участков; б) при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок; в) после этого существование смежных участков прекращается. Однако п. 3 и 4 этой же статьи обращают на себя внимание. Пункт 3 устанавливает: "При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки". Пункт 4 же гласит: "При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством". Гипотезы этих норм почти одинаковы, т. е. объединяются участки, принадлежащие разным лицам, однако в первом случае участки принадлежат лицам на праве собственности, во втором случае - разным лицам, но на праве общей собственности. Диспозиции же этих норм существенно различны. В первом случае у разных лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки, а во втором случае - право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством. Сразу же возникает вопрос: как истолковать грамматически множественное число для образуемых земельных участков, если п. 1 той же статьи определенно исходит из того, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается? Откуда берется эта множественность объединенных земельных участков, если объединение возможно лишь в отношении участков смежных? Кроме того, остается неясным, почему гражданско-правовой режим общей собственности установлен лишь для второго случая? Можно было бы предположить, что законодатель вводит для первого случая какой-то особый земельно-правовой режим общей собственности, однако это допущение дальнейшим текстом закона никак не подтверждается. Дальнейшее развитие гражданского и земельного законодательства потребует более четкого согласования их принципиальных положений в целях более эффективного правового регулирования. Пока же такая координация отсутствует, требуется известное методическое мастерство для объяснения немалого количества пробелов и взаимных несоответствий как в гражданском, так и в земельном праве.

------------------------------------------------------------------

Название документа