Недействительность сделок с недвижимым имуществом

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 11 августа 2005 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др. Между тем недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса. Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификация полностью применима к сделкам с недвижимостью. В рамках данной статьи невозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью. Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственно получившие общественный резонанс. Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следует отметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать это добровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости указанный термин имеет следующие значения: регистрация самого объекта недвижимости; регистрация прав на недвижимость; регистрация сделок с недвижимостью. В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Различие же между государственной регистрацией прав на недвижимость и регистрацией сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже совершена и назначение государственной регистрации состоит в том, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество. Во втором же случае государственная регистрация необходима для того, чтобы действительной была признана сама сделка с недвижимостью. Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав. Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Можно указать на следующие случаи: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК). Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденном информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 <*>. В п. 5 информационного письма было указано, что "учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора". Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц <**>. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличения количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается. -------------------------------- <*> Бюллетень Министерства юстиции. 2001. N 4. <**> Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" / Под ред. В. В. Витрянского. М., 2003. С. 122.

Таким образом, переход прав на жилые помещения требует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка как основание перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результат такого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <*> установлена возможность осуществления одновременной государственной регистрации договоров продажи жилого помещения и перехода права собственности на него. -------------------------------- <*> Российская газета. 2001. N 162.

Как было отмечено в литературе, возможны случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю <*>. -------------------------------- <*> Киндеева Е. А., Левицкая В. А., Пискунова М. Г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация. М., 2001. С. 17.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК). Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 433 ГК влечет последствие, заключающееся в незаключенности договора, а по п. 1 ст. 165 ГК недействительность (ничтожность) сделки. Возникает вопрос о том, какое из двух последствий будет действовать, а также нельзя ли рассматривать эти последствия как одно и то же. Другими словами, идет ли речь о том, что недействительность договора купли-продажи жилого помещения означает, что договора не было, то есть он не был заключен. Если предположить, что в п. 1 ст. 165 ГК говорится о недействительности всех незарегистрированных договоров, то одновременно речь должна идти о незаключенности и недействительности договора, что абсурдно. Таким образом, нужно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 165 ГК говорит о недействительности незарегистрированного договора только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, в отношении договора доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1017)). Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т. д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались диаметрально противоположные точки зрения, и соответственно различной была и судебная практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества независимо от срока. Попыткой решить эту проблему явилось информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, в котором было указано следующее. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту (предложение заключить договор)). Указанное письмо несомненно сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельство, что информационные письма ВАС РФ не являются источниками права и могут носить только рекомендательный характер. Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона. В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключения нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. В соответствии со ст. 168 ГК недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г. (в ред. от 1 мая 1999 г.) или ГК РФ. Обычными основаниями для признания указанного договора недействительным являются следующие: не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации); в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию; жилое помещение передано в совместную собственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т. д.). Наконец, наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних). Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, - лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т. д. Таким образом, возникает необходимость в особо тщательной проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры, которую обычно проводят риелторские фирмы. Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. Кроме того, при заключении договора приватизации, пользуясь несовершенством законодательства в начале 90-х годов, не учитывались права несовершеннолетних, которые не включались в договор приватизации жилого помещения и не приобретали право собственности на приватизируемое помещение, в результате чего многие из них оказывались впоследствии на улице. Впоследствии такие жилые помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными, как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). Последствием ничтожности таких сделок является двусторонняя реституция: каждая из сторон возвращается в первоначальное положение и обязана возвратить другой все полученное по сделке. Или, другими словами, продавец жилого помещения получает назад жилое помещение, а покупатель - уплаченную денежную сумму. Следует иметь в виду, что двусторонняя реституция применяется не во всех случаях. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть признана по требованию его опекуна действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Так, возможна ситуация, когда недееспособное лицо продало по выгодной цене квартиру до кризиса 1998 г. Впоследствии цены на недвижимость резко упали. Покупатель, который знал о недееспособности продавца, в надежде получить большую сумму и купить новую, более благоустроенную квартиру предъявляет иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако суд может признать такую сделку действительной, поскольку она совершена к выгоде недееспособного лица. Проблема заключается в том, что при двусторонней реституции покупатель не всегда может получить назад свои деньги. Во-первых, если квартира перепродается несколько раз, то продавца не всегда удается найти. Во-вторых, продавец может уже истратить полученные деньги, и процесс их получения может растянуться на долгие годы. В-третьих, обычно в договоре купли-продажи фигурирует не реальная сумма, уплаченная продавцом покупателю, а сумма по справке БТИ (это делается, чтобы уменьшить размер налогообложения). Именно эта сумма и должна быть возвращена продавцу. В соответствии со сложившейся судебной практикой право на применение указанных последствий ничтожной сделки суды считали абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от воли и добросовестности участников сделки. Таким образом, права добросовестных участников сделки купли-продажи, которые, приобретая квартиры в качестве третьих, четвертых и т. д. покупателей, соответственно не знали и не могли знать, что первоначальный продавец не имел права их отчуждать, ничем не защищены. Возникает вопрос о противоречии ст. 167 ГК и ст. 302 ГК, в соответствии с которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество только в том случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В связи с этим сделке, недействительной по п. 2 ст. 167 ГК, может быть противопоставлено возражение, основанное на недопустимости истребования от добросовестного приобретателя возмездно приобретенного имущества. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ обозначил подход к решению этого вопроса в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указав, что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано; если при этом право собственности подлежит государственной регистрации, такое решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Однако эта позиция в течение длительного времени не разделялась Верховным Судом РФ. Так, в Бюллетене ВС РФ (N 4, 1996, с. 9) было опубликовано дело, из которого следует, что сын недееспособного Б., содержавшегося в психбольнице с 1979 г., приватизировал только на себя квартиру, в которой ранее проживал его отец. После этого он продал ее акционерному обществу, которое продало ее риелторскому агентству, а то в свою очередь - гражданам Д., Ж. и А. Защищая права недееспособного Б., прокурор предъявил соответствующие иски, которые были удовлетворены, однако решение о выселении было вынесено только в отношении Ж., которая проживала в квартире с малолетним ребенком. Отменяя по протесту заместителя Верховного Суда РФ вынесенное судебное решение, президиум городского суда указал только на необходимость приведения в первоначальное положение всех участников. Таким образом, суд не подвергнул сомнению возможность изъятия имущества, приобретенного по возмездной сделке у добросовестного приобретателя. Окончательно этот вопрос был решен в Постановлении Конституционного Суда N 6-П от 21.04.2003, согласно которому признаются не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Таким образом, можно говорить об изменении тенденции в пользу добросовестных приобретателей. В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир) признаются недействительными (в данном случае речь идет об оспоримых сделках) вследствие того, что они совершены гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения может оказаться недееспособным ввиду временного психического расстройства. Узнать что-нибудь заранее о таких особенностях продавца крайне трудно. В отдельных случаях потенциального продавца действительно в течение длительного времени спаивают, затем получают у него доверенность на продажу квартиры, и впоследствии он оказывается либо в малопригодном для жизни жилом помещении, либо вообще на улице. Однако злоупотребления возможны и со стороны продавца. Одним из наиболее распространенных трюков со стороны продавца является следующий. После совершения сделки купли-продажи квартиры и получения денег продавец принимает внутрь определенное количество спиртного. Затем намеренно затевает бытовую ссору и попадает в милицию, где степень его опьянения тщательно протоколируется. С полученной из милиции справкой о степени опьянения он обращается в суд с иском, в котором просит признать совершенную сделку недействительной, поскольку совершена она им была в таком состоянии, когда он не понимал значение совершаемых им действий по продаже квартиры. Зачастую такие иски удовлетворяются судами. Суть уловки заключается в том, что при признании сделки купли-продажи недействительной стороны должны вернуться в первоначальное положение, однако в связи с особенностями гражданско-процессуального производства процесс получения покупателем денег может растянуться. При этом по закону в случае признания сделки недействительной покупатель может потребовать от продавца возврата только той суммы, которая фигурировала в договоре (по справке БТИ), а не той, которая была выплачена в действительности. Отдельные риелторские фирмы для того, чтобы гарантировать права своих клиентов - покупателей недвижимости, прямо в день совершения сделки везут своего клиента - продавца в психоневрологический диспансер для того, чтобы получить письменное подтверждение его дееспособности. Следует также иметь в виду, что жилые помещения могут перепродаваться несколько раз, и, независимо от того, на каком этапе было допущено нарушение, такая сделка может быть признана недействительной (и соответственно будут признаны недействительными все последующие сделки, хотя они сами по себе законны). Нередки случаи заключения сделок с недвижимостью под влиянием насилия либо угрозы применения насилия (ст. 179 ГК). Получил распространение так называемый квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Насилие - это физическое воздействие (избиение, истязание) на участника сделки со стороны его контрагента либо других лиц, заинтересованных в совершении сделки. При этом совсем необязательно, чтобы контрагент сам оказывал воздействие на участника сделки, необходимо, чтобы он знал об этом и использовал указанное обстоятельство в своих интересах. Так, например, один гражданин уговаривает другого продать ему по заниженной цене дом или квартиру, однако собственник не дает на это согласия. Через некоторое время в отношении собственника совершается преступление, и, узнав об этом, покупатель приходит к собственнику и заявляет, что преступление было совершено по его заказу, хотя он не имел к нему никакого отношения. После чего требует заключения с ним договора. Угроза при признании сделки недействительной встречается чаще, чем насилие. Она представляет собой обещание причинить другому лицу или его близким существенный вред в будущем. При этом не имеет значения, заключается ли угроза в совершении правомерного действия (например, сообщить в налоговую инспекцию о сокрытых доходах) или в совершении правонарушения (например, совершении убийства). Единственное исключение составляют случаи, когда речь идет об угрозе совершения правомерного действия, которое приводит к тому же результату, что и сделка, совершенная под влиянием угрозы. Например, требование участника общей собственности на жилой дом о выделе его доли под угрозой предъявления иска о разделе общей собственности на этот дом. Среди недействительных сделок с недвижимостью иногда встречаются сделки под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такого рода сделки относятся к числу оспоримых. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжом. Подобные виды сделок не всегда подпадают под действие уголовного законодательства, поскольку потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку. От сделок, совершенных под влиянием обмана, следует отличать сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК). Заблуждение влечет за собой признание сделки недействительной, если оно имело существенное значение. При этом вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом в зависимости от того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника. Так, гражданин, которому противопоказано по состоянию здоровья проживание в доме рядом с источником шума, обменивает принадлежащее ему жилое помещение на другое, которое расположено рядом с предприятием, временно не работавшим из-за спада производства. Впоследствии это предприятие начало работать, и постоянный шум, доносящийся оттуда, можно рассматривать как обстоятельство для признания заблуждения данного гражданина существенным.

Название документа