Экономическое развитие рынка недвижимости и его влияние на преступность

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА ПРЕСТУПНОСТЬ

М. А. КАПУСТЮК

Капустюк М. А., юрист ЗАО "Агентство МИЭЛЬ", соискатель Московского института права.

Автор рассматривает преступность на рынке недвижимости как самостоятельный вид преступности, выделяет этапы формирования рынка недвижимости, факторы, влияющие на его криминогенность, приводит сведения о наиболее распространенных преступлениях, совершаемых на рынке недвижимости. К сожалению, рынок недвижимости является одним из наиболее криминализированных сегментов экономики, подвергающимся криминальной агрессии на протяжении всего периода своего существования. Совершаемые здесь преступления образуют отдельный вид преступности, основные показатели которого находятся в прямой зависимости от сложившейся на рынке экономической ситуации. Например, число преступлений в рассматриваемом сегменте экономики увеличивается или снижается пропорционально увеличению или снижению объема сделок с объектами недвижимости. В свою очередь, преступность на рынке недвижимости оказывает непосредственное влияние на смещение приоритетов в покупательском спросе, на ценообразование объектов недвижимости и риелторских услуг. Таким образом, каждому этапу экономического развития рынка недвижимости присуща своя криминологическая характеристика. С учетом опубликованных работ других авторов можно выделить пять этапов экономического развития рынка недвижимости: - этап образования и стихийного становления (1990 - 1994 гг.); - этап стабилизации (1995 - август 1998 г.); - этап депрессии как следствие финансового кризиса (конец 1998 - 2000 г.); - этап нового подъема (2001 - 2008 гг.); - этап преодоления последствий мирового финансового кризиса (осень 2008 г. - по настоящее время). Отправной точкой развития современного рынка недвижимости следует признать 1990 г., когда в результате принятия Закона от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <1> в законодательной доктрине было восстановлено деление имущества на движимое и недвижимое. Однако функционировать рынок начал только с началом массовой приватизации жилья в 1992 г. Именно в это время, после соответствующих правительственных решений <2>, наступил период радикальных рыночных преобразований, открывших путь к быстрой (в том числе и бесплатной) приватизации жилой недвижимости <3>. Бурный рост цен (причем в долларовом эквиваленте), сопровождающийся опережающим спросом на недвижимость, привлек внимание к рассматриваемому рынку большого числа преступников, готовых ради быстрой наживы к совершению не только обманных, но и насильственных действий. -------------------------------- <1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416. <2> Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99; Постановление Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. N 4219-1 "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 100; Постановление Правительства г. Москвы от 27 сентября 1991 г. N 116 "О начале приватизации и утверждении Положения о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилого фонда в собственность граждан в г. Москве" // Вестник мэрии Москвы. 1991. N 3. <3> Зайнулина Т. Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: Дис. ... канд. эконом. наук. Ростов н/Д, 1998. С. 4.

Из-за отсутствия должного контроля со стороны государства за совершением сделок с недвижимостью, на этап стихийного становления рынка недвижимости приходится пик его преступности. На этом этапе не было принято никаких мер, гарантирующих защиту граждан от преступных посягательств. В группу риска сразу попали престарелые граждане, несовершеннолетние и инвалиды. Перечисленные категории граждан в силу своего возраста, физических или психических недостатков не могли самостоятельно защищать свои права на недвижимое имущество и легко становились жертвами преступлений. Приобретенная преступным путем недвижимость (в основном квартиры) таких граждан сразу же и без труда продавалась. На рассматриваемом этапе стала развиваться инфраструктура рынка недвижимости, ознаменованная появлением первых агентств недвижимости, компаний, занимающихся строительством и перспективным инвестированием в недвижимость. Однако деятельность значительного числа агентств недвижимости в это время осуществлялась без гарантий юридической чистоты сделок и в основном сводилась только к подбору требующейся недвижимости или поиску на нее покупателей. Квалификация риелторов в это время была низкой, так как практически никто из них не имел соответствующего опыта работы в рассматриваемой сфере. Кроме этого, у риелторов еще не было апробированных методик по проверке объектов недвижимости на юридическую чистоту. Добыть необходимую информацию о проверяемом объекте или лице, его продающем, например проверить официально подлинность паспорта владельца недвижимого имущества через правоохранительные органы или действительность его права собственности в регистрирующем органе, было весьма непростым делом. Некоторыми агентствами недвижимости для таких проверок использовались определенные информационные каналы, но они относились к числу неофициальных и в связи с этим большинству участников рынка были недоступны. Юридическая ответственность агентств недвижимости на этом этапе фактически отсутствовала, поскольку сами агентства не имели ни государственной лицензии, ни какой-либо гарантии своей деятельности. В случае причинения ущерба вопрос о материальной компенсации зависел от наличия у пострадавшей стороны неформальных способов воздействия на недобросовестных исполнителей или участников сделки. При таком состоянии дел полноценно защитить себя могли лишь более состоятельные участники сделок, а не простые граждане. Постоянный рост цен на недвижимость породил большое несоответствие между оценочной (т. е. балансовой) стоимостью жилищных объектов и их рыночной ценой. Такое обстоятельство способствовало не только совершению налоговых правонарушений, но и приводило к дополнительному риску покупателей жилья. В договоре купли-продажи жилья участники сделки предпочитали указывать его балансовую, а не рыночную стоимость. Таким образом, в случае признания впоследствии договора недействительным покупатели не могли в полном объеме получить свои средства обратно, а только ту часть, которая указана в договоре. Судебной практике известен не только такой способ мошенничества, но и существование целых преступных групп, специализирующихся на нем. В 1995 г. цены на объекты недвижимости достигли достаточно высокого уровня и стабилизировались, а в 1996 г. стали снижаться. Стабилизации цен на рынке недвижимости способствовало его насыщение за счет новостроек и смещение приоритетов покупателей. Если ранее можно было достаточно дорого продать практически любое жилье, то теперь цена диктовалась не только состоянием самого объекта, но и развитостью окружающей инфраструктуры, состоянием подъезда и придомовой территории. С началом падения цен на жилые помещения в сфере рынка жилой недвижимости появились новые методы продаж жилой недвижимости - в рассрочку. Были разработаны многочисленные схемы постепенной оплаты всей стоимости квартир, в том числе и через ипотечные кредиты. Интенсивное развитие рынка привело к расширению сферы риелторских услуг. К этому моменту времени существенно возросла квалификация работников риелторских компаний, которые уже успели приобрести необходимый опыт работы. Наиболее крупные и авторитетные компании создали объединения риелторов, такие как Московская ассоциация риелторов (МАР), Российская гильдия риелторов (РГР) <4>. Развитию риелторских организаций способствовала нормативная база, регламентирующая порядок перехода права собственности от одного субъекта к другому, так как к этому времени она стала достаточно сложной. Столкнувшись с проблемой покупки-продажи, аренды жилья, офиса или земельного участка, граждане и юридические лица стали все чаще обращаться к риелторским организациям. В 1996 г. Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности" было введено обязательное лицензирование риелторской деятельности. -------------------------------- <4> В 1999 г. МАР и РГР объединились в "Московскую ассоциацию - Гильдию риелторов".

Этап стабилизации рынка недвижимости был ознаменован снижением уровня преступности, чему способствовали не только указанные факторы, но и то, что на этом витке развития рынка государство всерьез озаботилось состоянием дел на рынке недвижимости, его криминализацией и бесконтрольностью деятельности участников рынка. Прежде всего были приняты меры по защите пенсионеров, инвалидов и несовершеннолетних. С этого момента стал применяться новый порядок снятия и постановки граждан на регистрационный учет по месту жительства. Новая методика предписывала обязательную постановку на учет гражданина по новому месту жительства, и только после этого он снимался с учета по предыдущему месту жительства. Однако о практической и юридической проработанности таких мер говорить было преждевременно. Чиновники, уполномоченные принимать решение, часто толковали Постановление Правительства от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия с учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" <5> произвольно, и многие люди, совершавшие вполне безобидные сделки, подолгу вынуждены были доказывать чиновникам легитимность своих действий. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.

После экономического кризиса, произошедшего в августе 1998 г., покупательская способность на рынке недвижимости резко снизилась. Паралич банковской системы привел к тому, что были сорваны даже запланированные сделки. Участники же рынка, имеющие долларовые сбережения в "свободном обращении", заняли выжидающую позицию и никаких сделок не совершали. Из-за резкого сокращения сделок с недвижимостью число преступлений, совершающихся на рассматриваемом рынке, продолжало сокращаться, но темпы такого сокращения замедлились, так как после финансового кризиса многие риелторские компании прекратили свое существование. На рынке недвижимости остались только крупные риелторские компании, чьи услуги стоили относительно дорого и многие участники рынка пытались на них экономить. Замедление темпов снижения преступности после финансового кризиса происходило и из-за того, что граждане, имеющие долги в долларовом эквиваленте, подверглись массированной атаке со стороны преступных групп, пытающихся отобрать у них квартиры и земельные участки. С начала 2001 г. финансовый кризис рынком недвижимости практически был преодолен, о чем свидетельствовали стабилизация цен (при наличии очень незначительных колебаний) и активизация строительства жилых построек. В это время наряду с постоянным увеличением предложений (в основном за счет новостроек) на рынке жилья стал наблюдаться плавный и систематический рост цен как на первичные, так и вторичные объекты. Причем рост цен почти не влиял на спрос, а наоборот, повышение цен иногда диктовалось высоким спросом (прежде всего на жилье в экологически чистых районах) <6>. -------------------------------- <6> Матюшкин В., Резчиков В., Пярнуу А., Алешин Д. Москва: цены на недвижимость и здоровье // Недвижимость и цены. 2003. N 10. С. 4 - 7.

Преодолев финансовый кризис, рынок жилья перешел к этапу нового подъема. В первом полугодии 2000 г. по сравнению с кризисным периодом осени 1998 г. на рынке недвижимости наметились значительные изменения. Главным образом, была восстановлена деятельность риелторских компаний, а цены на их услуги и объекты недвижимости значительно снижены. Поэтому граждане, желающие приобрести недвижимость, уже, как правило, предпочитали обращаться в риелторские компании (вновь возникшие или преодолевшие кризис августа 1998 г.), а не к частным лицам, т. е. "черным маклерам". К тому же специалисты риелторских компаний к этому моменту уже приобрели достаточный опыт и значительно меньше стали заключать рискованные сделки, хотя и сулящие большую прибыль. В 2003 г. количество заключаемых сделок и запрашиваемые за них цены достигли, а в некоторых регионах превысили уровень этапа докризисного периода 1998 г. <7>. С 2003 по 2005 г. рост цен на жилье составил примерно 30%, а в Москве и Московской области порядка 35 - 45%. Росту цен способствовало то, что в условиях нестабильности валютного рынка вложение денежных сбережений в жилую недвижимость стало рассматриваться многими гражданами как наиболее перспективное и ликвидное. Наряду с указанными причинами большой рост цен на жилье в 2006 г. связывался с высокой доходностью рынка ценных бумах в конце 2005 г. Участники данного рынка вкладывали свои прибыли в жилую недвижимость <8>. За первые четыре месяца 2006 г. стоимость квадратного метра в жилых помещениях увеличилась еще примерно на 20%. Росту цен на жилье способствовала и ипотека, которая в принципе стала доступной, и большинство сделок на рынке недвижимости проводилось с привлечением средств по ипотечному кредитованию. -------------------------------- <7> Рынок жилья: классовая практика // Недвижимость. 2002. N 12. С. 4 - 7; Кочетков Ю. Обзор рынка квартир в апреле // Недвижимость и цены. 2003. N 14. С. 8. <8> Бычкова Е. Кто скупает квартиры в столице // Аргументы и факты. 2006. N 18 (1331).

Указанные обстоятельства, конечно, оказали позитивное воздействие на преступность рынка недвижимости, но увеличение количества сделок опять активизировало криминальный потенциал рынка и число преступлений, совершающихся на этом рынке, стало увеличиваться. Кроме этого, в 2004 и 2005 гг. на первичном рынке жилой недвижимости увеличилось количество мошенничеств, связанных с продажей одной квартиры нескольким покупателям. В 2005 г. значительный общественный резонанс приобрели конфликты, связанные с деятельностью инвестиционно-строительных компаний, которые привлекали денежные средства физических и юридических лиц в качестве вкладов в долевое строительство многоквартирных домов. Имели место факты невыполнения договорных обязательств, значительных задержек окончания строительства жилья, полного прекращения строительства, двойных продаж квартир. Наибольшую остроту ситуация приобрела в субъектах Федерации с наиболее динамично развивающейся экономикой и привлекательных для инвестирования в строительство, таких, как Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Предпосылки для возникновения подобного "кризиса" закладывались в течение нескольких лет. И главным стало практически полное устранение государства от регулирования правоотношений между застройщиком и гражданином-инвестором и обеспечения защиты прав граждан. В таких условиях высокий уровень доходности в отрасли и растущий покупательский спрос на жилье позволили недобросовестным застройщикам выстроить схемы привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве, которые были направлены на достижение целей личного обогащения, а не выполнение договорных обязательств. Согласно аналитическим справкам Департамента экономической безопасности МВД России, в 2005 г. количество обращений в органы внутренних дел граждан-инвесторов, пострадавших от противоправных действий, составило более 5000 человек. В ходе рассмотрения материалов возбуждено и расследуется более 1200 уголовных дел, в том числе по фактам мошенничества - 753, по фактам присвоения или растраты - 211 дел. В частности, уголовные дела возбуждены в отношении руководителей ЗАО "Стройметресурс", ООО "Инвестпроект", ООО "Мастерок", ЗАО "Спецстрой-2", КТ "Социальная инициатива и компания", ЗАО "Промкомстрой", ЖСК "Столичный новосел", ООО "Уют-Компания", ООО "Авантос С", ЗАО "Сиболь" и др. По указанным фактам в 2005 г. наибольшее количество уголовных дел возбуждено в Нижегородской (141), Тульской (89), Самарской (37), Новосибирской (32) областях, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области (60), г. Москве (32), Московской области (30), Краснодарском крае (45). Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости продолжало расти вплоть до осени 2008 г. и ежегодно увеличивалось в 1,5 - 2 раза. Ставки по кредитам на покупку жилья и земельных участков стабильно снижались, а требования к заемщикам становились все либеральнее. Первоначальный взнос по ипотечным кредитам достиг отметки 10%, а в некоторых банках стали появляться кредитные программы для клиентов, не имеющих первоначального взноса. Относительная простота получения ипотечного кредита способствовала росту спроса на объекты недвижимости, что повлекло за собой рост цен. С осени 2007 г. цены на объекты недвижимости менялись в сторону увеличения чуть ли не еженедельно. К лету 2008 г. цены на квартиры и земельные участки подросли примерно на 40%. Из-за высокого роста цен в отмеченный период времени сделки с недвижимостью заключались в основном по альтернативной схеме. Иногда продавцы недвижимости изменяли на нее цены прямо на сделке. Нередко осуществление таких сделок приостанавливалось (по инициативе одной из сторон сделки) на стадии их регистрации в органах юстиции. В связи с этим на рынке недвижимости широкое распространение получили случаи незаконных вознаграждений работников подразделений Федеральной регистрационной службы. Некоторые агентства недвижимости стали оказывать услугу по оказанию помощи в ускоренной регистрации сделок с недвижимостью, которую можно расценивать как посредничество во взяточничестве. В октябре 2008 г. банкротство западных банков привело к тому, что отечественные банкиры постарались исключить даже минимальные риски по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам возросли от 1 до 4%, а выдачу кредитов на новостройки некоторые банки прекратили вовсе. Сокращение числа ипотечных займов повлияло на сокращение сделок с объектами недвижимости, что впоследствии должно привести к снижению цен. Сейчас потенциальные продавцы недвижимости заняли выжидательную позицию, так как не готовы ее продавать ниже цены, которую они рассчитывали получить еще месяц назад. Как отразится нынешняя ситуация на преступности рынка недвижимости, пока непонятно, скорее всего, количество преступлений уменьшится пропорционально уменьшению количества сделок с объектами недвижимости.

------------------------------------------------------------------

Название документа