Вселился и не платит

(Левченко В.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 4)

Текст документа

ВСЕЛИЛСЯ И НЕ ПЛАТИТ

В. ЛЕВЧЕНКО

Валерий Левченко, юрист.

Заключен договор аренды нежилого помещения. В договоре прописано, что он является заключенным с момента его госрегистрации, а оплату арендатор обязан производить с момента фактической передачи помещения. Акт приема-передачи подписан, но деньги по договору не платятся. Арендатор ссылается на то, что договор не может считаться заключенным, так как он не зарегистрирован. Что нужно делать арендодателю?

А. Татаринцева, г. Санкт-Петербург

Позиция арендатора основана на нормах действующего законодательства. Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. В соответствии с информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 правила п. 2 ст. 651 ГК РФ применяются к договорам аренды нежилых помещений. К сожалению, в вопросе не уточняется, на какой срок заключен договор аренды, поэтому мы будем исходить из предположения, что он заключен на срок более одного года.

Разрешить сложившуюся ситуацию можно несколькими способами.

1. Регистрация договора аренды по инициативе арендодателя.

Согласно ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон такого договора. Следовательно, регистрация возможна без участия арендатора.

С момента государственной регистрации договор будет считаться заключенным.

Далее можно применить ст. 425 ГК РФ (п. 2), которая предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Считаю, что формулировку "оплату арендатор обязан производить с момента фактической передачи помещения" можно расценить именно как условие об обратном действии договора. На этом основании можно обратиться в суд с требованием о взыскании с арендатора арендной платы за период с момента фактической передачи помещения.

В приведенной позиции существует "слабое звено". Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Поскольку в договоре не сказано прямым текстом, что он "применяется к отношениям, возникшим до его заключения", не исключено, что суд, формально подойдя к данному вопросу, не станет применять ст. 425 ГК РФ.

Тем не менее ряд постановлений арбитражных судов федеральных округов свидетельствует о том, что неформальный подход при рассмотрении такого рода дел все же преобладает.

Примером могут служить Постановления ФАС СЗО от 09.07.2008 N А21-218/2007, ФАС МО от 18.04.2005 N КГ-А40/2634-05, ФАС ЗСО от 24.03.2005 N Ф04-1374/2005(9620-А75-4) и от 22.04.2004 N Ф04/2136-318/А70-2004.

2. Арендодатель вправе обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо (приобретатель), которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Далее, п. 2 ст. 1105 ГК РФ предусматривает, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей к моменту, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно осуществлялось.

Как правильно утверждает арендатор, на сегодняшний день договор считается незаключенным, поскольку не зарегистрирован. Таким образом, у него отсутствует основание пользоваться имуществом арендодателя, следовательно, имеет место неосновательное обогащение за чужой счет.

Более того, положение ст. 1105 ГК РФ о возмещении потерпевшему неосновательно сбереженного по цене, существовавшей в месте пользования, позволяет арендодателю опираться при расчете на ставки арендной платы, установленные органами местного самоуправления для аренды муниципального имущества. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 14.11.2008 N А56-684/2008.

Ставки, установленные органами местного самоуправления, могут быть даже выше, чем предусмотренный в данном договоре размер арендной платы.

3. Предъявление арендодателем иска о выселении арендатора.

Как уже отмечалось, законные основания для владения помещением у арендатора отсутствуют. Руководствуясь упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ, в данном случае можно предъявить к арендатору требование о выселении из помещения. Если у него имеется заинтересованность в сохранении помещения за собой, то предъявление иска ускорит решение вопроса о погашении долга.

Таковы, на мой взгляд, действия, которые можно предпринять в сложившейся ситуации. Окончательный же выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

------------------------------------------------------------------

Название документа