"Гибрид" из Кенигсберга

(Королева В.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 4)

Текст документа

"ГИБРИД" ИЗ КЕНИГСБЕРГА

В. КОРОЛЕВА

Вероника Королева, президент гильдии риелторов Калининграда, руководитель юридического бюро по вопросам недвижимости.

В Калининградской области довольно большой процент жилья составляют так называемые малоквартирные дома. При немцах эти дома были рассчитаны на проживание одной семьи, а в советское время переоборудовались под малоквартирные. Специалисты могут сказать, что такого юридического понятия, как малоквартирный дом, не существует. Это действительно так. Проблема, которая в этом регионе грозит приобрести массовый характер, связана с тем, что большинство таких домов приватизировано не по квартирам, а по долям. Человек, который проживал в доме и хотел закрепить за собой земельный участок, подписывал с администрацией договор приватизации на долю дома, которая рассчитывалась пропорционально жилой площади занимаемой им квартиры. В результате множество многоквартирных домов превратилось в индивидуальные, а люди - в сособственников странной юридической конструкции "индивидуального x-квартирного жилого дома".

Проблемы для жильцов

Собственники малоквартирных домов сталкиваются со следующими проблемами:

1. Нужно ли при продаже доли в праве собственности на такой дом получать отказ сособственников от преимущественного права покупки? С точки зрения УФРС - однозначно да, ведь ст. 250 ГК РФ никто не отменял и для сособственников МКД специальных условий не предусматривал. Но возникает вопрос: отвечает ли такое требование принципам разумности и справедливости? На защиту каких прав и интересов оно направлено?

2. Участники общей долевой собственности несут бремя расходов на содержание объекта сообща (ст. 249 ГК РФ). При долевой собственности на МКД таким объектом является весь дом, все его помещения, а не только места общего пользования. Получается, что поменяй один сосед окна в своей квартире, остальные должны скинуться на их оплату. Статья 247 ГК РФ предусматривает для участников долевой собственности право устанавливать порядок пользования общим имуществом, не ограничивая эту возможность сложившимися отношениями. Выходит, что, заехав в квартиру N 1, собственник доли может поставить вопрос о предоставлении ему другой квартиры, найдя к тому определенные основания (например, тяжело стало подниматься). Еще одно неудобство - невозможность выполнить перепланировку без согласия остальных собственников или продать свою квартиру в связи с тем, что сосед выполнил и не узаконил пристройку, так как необоротоспособным становится весь объект. Небезызвестно, что долевая собственность - это право дефектное. В силу ст. 244 ГК РФ оно, как правило, устанавливается на неделимые вещи.

3. Управление и обслуживание такого дома также вызывают немало споров. ЖК РФ решает вопросы управления в отношении многоквартирных домов. Заключая договор с ЖЭУ, необходимо подтвердить право собственности на квартиру, а квартиры по документам нет. Субсидии выделяются только на ремонт многоквартирных домов. ТСЖ можно создать только в многоквартирном доме. Задачу по созданию ТСЖ сейчас решают все муниципалитеты, чтобы получить финансовую поддержку от Фонда содействия реформированию ЖКХ, но с индивидуальными домами решить ее не представляется возможным.

4. Как правильно оформить землю под таким домом? Если он является индивидуальным, то земля подлежит выкупу либо оформлению в аренду, причем все работы должны проводиться за счет собственника дома. Если дом является многоквартирным, то земля передается в долевую собственность собственников квартир абсолютно бесплатно. Каким должно быть разрешенное использование такого участка? По каким нормам должна рассчитываться площадь?

Как жить в "доме-гибриде"?

Вышеперечисленные примеры, являющиеся следствием противоречивого статуса, еще не самые проблемные. Хуже всего, когда один собственник оформил свою квартиру как "долю дома", а другой - как квартиру. УФРС абсолютно верно считает, что в ЕГРП по одному дому не могут одновременно существовать и зарегистрированное право долевой собственности в отношении всего дома (то есть на каждое из помещений, в том числе и соседские), и зарегистрированное право на квартиру в этом же доме.

В производстве одного из судов находится дело, открытое в связи со следующей ситуацией. Собственник квартиры, имеющий на руках документы о регистрации своего ранее возникшего права на квартиру, заключил договор о продаже квартиры. Покупатель оплатил собственнику всю стоимость жилья, воспользовавшись при этом кредитом Сбербанка РФ. УФРС в регистрации сделки отказала, поскольку в 2000 году наниматели другой квартиры зарегистрировали за собой право на долю дома. В результате продавец не смог вернуть покупателю деньги, банк отказался переоформлять кредит под покупку доли, а хозяева другой квартиры, оформленной как доля дома, не только не согласились признавать свою долю квартирой, но и предъявили встречные требования о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Возникает вопрос, как юридически грамотно выйти из сложившейся ситуации с учетом, что такие прецеденты могут иметь массовый характер?

Представляется, что многоквартирный дом не может являться объектом долевой собственности, поскольку правовая природа такого объекта состоит в том, что он является совокупностью самостоятельных объектов (квартир) и общего имущества, без которого физическое существование квартир невозможно. Это специфический вид объекта, прямо не поименованный в ГК РФ, который по сути своей хоть и является предметом материального мира, но не может быть единым объектом прав.

Приватизация "доли дома" является незаконной, поскольку доля в праве собственности - имущественное право, а не вещь как таковая. В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда в РФ в собственность граждан подлежат передаче исключительно "занимаемые ими жилые помещения", к которым согласно ЖК РФ (ст. ст. 15, 16) относятся дома, квартиры, их части (но не доли!!!), а также комнаты.

Что может суд?

С какими же требованиями надлежит обратиться в суд собственнику квартиры, чье право нарушено? Самый первый вариант, который сам напрашивается для разрешения описанной ситуации, - сформулировать требование о признании сделки приватизации "доли дома" недействительной. Однако при более детальном рассмотрении этот вариант оказывается невозможным.

Во-первых, нет самого главного признака недействительности сделки - порока воли. Какой объект стороны фактически собирались передать из муниципальной собственности в собственность гражданина, такой и передали: занимаемое жилое помещение. Владение и пользование помещениями в доме споров не вызывают. Более того, в передаточном акте к договору приватизации четко указано, что передается именно квартира.

Во-вторых, последствие недействительности сделки - двусторонняя реституция. Ее реализация приведет к неоправданным затратам на повторную приватизацию, внесет еще большую путаницу и невозможность восстановить права, но уже проживающих в "доле дома".

Рассмотрим другие варианты:

- заявление требования о внесении изменений в договор: поскольку изменения должны вноситься в исполненный договор лицом, не являющимся стороной по такому договору, указанное требование довольно проблематично обосновать. Кроме того, не во всех ситуациях собственник - это лицо, которое заключило договор приватизации, вполне возможно, что им окажется человек, являющийся уже десятым собственником этой доли. По логике изменения надо вносить во все договоры с привлечением всех их участников;

- признать недействительной госрегистрацию: в судебной практике существуют прецеденты, обосновывающие невозможность оспаривания самой регистрации, без оспаривания ее оснований;

- установить юридический факт ошибки в договоре (договорах), но какое правовое основание можно подвести к такому требованию?

Не меньшее количество вопросов вызывает ситуация, возникающая при отсутствии спора. Допустим, что все согласны поменять статус объекта. Как это сделать? Соглашением или постановлением муниципалитета? Руководствуясь какой нормой закона?

По мнению автора, при отсутствии спора (если доля принадлежит истцу либо собственник доли не возражает) вопрос все-таки необходимо решать в суде в порядке особого производства с привлечением в качестве заинтересованных лиц другой стороны по правоустанавливающему договору и собственников остальных квартир в доме. Такое мнение не разделяют наши суды, отказывая в приеме заявлений (отказ при этом обосновывается наличием спора о праве).

Очевидно, что тема, затронутая в публикации, касается не только домов, но и коммунальных квартир, жильцы которых имеют свидетельства на долю.

Вышеописанная ситуация не находит своего универсального разрешения на практике уже длительное время, поэтому, как представляется, назрела необходимость подумать над ней сообща. Настоящая статья - открытое письмо ко всем юристам, готовым помочь своим мнением и советом в решении данного вопроса.

Название документа