Обзор жилищного законодательства

(Новоселова М.)

("Жилищное право", 2009, N 2)

Текст документа

ОБЗОР ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

М. НОВОСЕЛОВА

Субъектам РФ станет проще получить деньги от Фонда содействия реформированию ЖКХ на программы по капитальному ремонту и переселению граждан из аварийного жилья.

Для получения денег из средств Фонда на софинансирование указанных программ регионы должны выполнить требования к минимальному уровню долевого финансирования этих программ из бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов. В соответствии с изменениями минимальный уровень долевого финансирования на 2009 г. снижен с 20 до 5 процентов. Максимальный уровень долевого финансирования (50 процентов) тоже уменьшен - до 35 процентов.

Таким образом, субъектам Российской Федерации станет проще выполнить эти требования, что расширит возможности субъектов Российской Федерации по привлечению средств Фонда.

По мнению авторов законопроекта, средний уровень долевого финансирования указанных программ составит 9,24 процента.

Кроме того, не облагаются налогом на прибыль бюджетные средства, выделенные ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющим организациям, предназначенные для долевого финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Эта норма распространяется на правоотношения, возникшие с 2008 г.

(Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 323-ФЗ "О порядке определения минимального объема долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов в 2009 году и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".)

Изменился порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Установлено, что при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил три просрочки в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительной.

При этом другой нормой ГК запрещено обращать взыскание на заложенное имущество, если нарушение незначительно и требование кредитора явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Приведены критерии такой несоразмерности: неисполненное обязательство не превышает 5% стоимости заложенного имущества и просрочка исполнения меньше 3 месяцев.

Каким образом соотносятся указанные нормы, не вполне понятно, по-видимому, этот вопрос будет решаться судом.

Также разрешено заключать соглашения об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке. Такое соглашение можно теперь заключить в любое время, в том числе и при подписании договора залога, тогда как раньше оно могло быть заключено только тогда, когда возникли основания для обращения взыскания на предмет залога.

Если такое соглашение заключено, заложенное имущество может быть реализовано кредитором без решения суда, по исполнительной надписи нотариуса.

При этом следует отметить, что ипотечников это новое правило затронуть не должно: если речь идет о жилых помещениях, принадлежащих физическим лицам, налагать на них взыскание можно только по решению суда, внесудебное наложение взыскания в этом случае невозможно.

(Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество".)

Средства материнского капитала разрешено направлять на погашение ипотечных кредитов до истечения 3 лет со дня рождения второго ребенка.

Деньги могут быть направлены на погашение как основного долга, так и процентов по нему. При этом речь должна идти о кредитах или займах на приобретение либо строительство жилья, если договор кредита или займа заключен с организацией, в том числе кредитной организацией, по 31 декабря 2010 года включительно.

Пенсионный фонд обязан перечислить деньги не позднее чем через три месяца со дня принятия всех документов, необходимых для распоряжения средствами материнского капитала (месяц Пенсионному фонду отводится на рассмотрение документов и принятие решения и два месяца - на собственно перечисление денег).

Закон вступает в силу с 1 января 2009 г.

(Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".)

С 2011 г. за регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания будут отвечать только миграционные органы.

Сейчас миграционные органы выполняют такие функции только в военных городках, ЗАТО и населенных пунктах, находящихся в пограничной полосе. В остальных населенных пунктах за регистрацию граждан отвечает местная администрация.

(Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".)

Разрешен бездокументарный оборот ипотечных закладных.

Принятие этого Закона должно привести к развитию рефинансирования ипотечных кредитов.

Ипотечная закладная - это ценная бумага, согласно которой ее владелец может получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная выдается государственным регистрирующим органом после регистрации ипотеки.

Иными словами, заемщик-ипотечник должен возвращать кредит тому, у кого находится закладная.

Раньше для передачи закладных требовалась передаточная надпись. С большими пулами закладных так работать неудобно, а для выпуска облигаций с ипотечным покрытием требуются именно большие пулы. Теперь процедура упрощена: закладные будут храниться в специальных депозитариях, которые откроют владельцам бумаг специальные счета. Права на закладные в таком случае удостоверяются специальными выписками по счетам.

(Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".)

Теперь решения о предоставлении субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг принимают региональные органы исполнительной власти. Раньше таким правом были наделены органы местного самоуправления. Но региональные органы вправе передать органам местного самоуправления эти полномочия. Порядок перечисления субсидий теперь будут устанавливать не органы местного самоуправления, а высшие исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации.

Определено, что субсидии предоставляются за счет средств региональных бюджетов. Исключено упоминание о субвенциях, предоставляемых региональными бюджетами местным бюджетам, а также упоминание о финансовой помощи, оказываемой федеральным бюджетом региональным бюджетам.

Согласно изменениям, получатель субсидии должен представить уполномоченному органу документы, подтверждающие расходы на оплату ЖКУ, понесенные в течение срока получения последней субсидии, не позднее 10 дней с последнего дня ее предоставления.

(Постановление Правительства РФ от 24 декабря 2008 г. N 1001 "О внесении изменений в Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг".)

Государство принимает меры по стимулированию рынка жилищного строительства.

В 2008 - 2009 гг. из федерального бюджета будет выделено 32 600 млн. рублей на покупку квартир для военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы.

Жилье предоставляется военным-контрактникам и членам их семей, а также гражданам, уволенным с военной службы, если они были признаны нуждающимися в жилье по последнему месту службы либо встали на учет до 1 января 2005 г.

Квартиры приобретаются путем запроса котировок, для военных их покупает Минобороны, для граждан, уволенных с военной службы, - Минрегион. При этом стоимость 1 кв. м приобретаемого жилья не должна превышать среднюю цену 1 кв. м, установленную Минрегионом на соответствующий квартал. Дом, где расположены эти квартиры, должен быть введен в эксплуатацию; кроме того, согласно условиям контракта, продаваемые квартиры в течение 2 месяцев должны содержаться и охраняться за счет застройщика.

В рассматриваемом Постановлении также предусмотрены иные меры по поддержке рынка жилищного строительства. Региональные программы по переселению граждан из аварийных домов будут финансироваться в том числе за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, Минрегион будет взаимодействовать с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию для формирования платежеспособного спроса на жилые помещения, а также обеспечения рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

(Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2008 г. N 902 "О мерах по стимулированию рынка жилищного строительства в 2008 - 2009 годах".)

Установлены федеральный стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг на 2009 - 2011 годы, а также федеральный стандарт стоимости капитального ремонта на 1 кв. м.

К жилищно-коммунальным услугам относятся содержание и текущий ремонт жилья, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.

Согласно стандарту оплаты ЖКУ по Российской Федерации в среднем, предельная стоимость жилищно-коммунальных услуг выросла с 52 руб. на 1 кв. м в 2008 г. до 64,62 руб. в 2009 году. В 2010 г. эта цифра должна составить 72,24 руб. в месяц, а в 2011 г. - 79,75.

Увеличился и стандарт стоимости капитального ремонта: с 4 руб. в месяц в 2008 г. до 4,5 в 2009 г., 5 руб. в 2010 г. и 5,6 руб. в 2011 г.

Следует отметить, что перечисленные федеральные стандарты используется только для определения объема субвенций, перечисляемых региональным бюджетам из федерального бюджета для предоставления субсидий гражданам. Величина субсидии, которую получит конкретный получатель, определяется на основании других стандартов - региональных: регионального стандарта площади жилого помещения и регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.

(Постановление Правительства РФ от 18 декабря 2008 г. N 960 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2009 - 2011 годы".)

Гражданин продал квартиру, находившуюся в его собственности менее 3 лет, и в том же году купил другую квартиру. У него возник вопрос: может ли он вычесть из суммы, за которую продал квартиру, вычет, полагающийся ему при покупке жилья, и заплатить налог только с разницы?

По мнению Минфина, это невозможно. Гражданин может уменьшить налоговую базу (т. е. стоимость проданного жилья) на 1 млн. рублей - вычет, полагающийся в связи с продажей жилья, находящегося в собственности менее 3 лет. Вместо этого гражданин вправе уменьшить сумму своих доходов на сумму произведенных им расходов (т. е. вычесть из суммы, вырученной за квартиру, ту сумму, за которую он ее купил, и заплатить налоги с разницы). Но вычет, полагающийся при покупке жилья, гражданин должен использовать отдельно, и зачет в данном случае невозможен.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 декабря 2008 г. N 03-04-05-01/454.)

Минфин пояснил: если гражданин продал несколько квартир, находящихся в его собственности менее 3 лет, то налоговый вычет все равно не должен превышать миллион рублей по всем квартирам в сумме.

В НК РФ не установлено ограничений в отношении количества объектов недвижимости, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет. Т. е. законодатель привязывает максимальный размер вычета не к количеству проданных квартир, а к доходу от их продажи, полученному за определенный период.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 декабря 2008 г. N 03-04-05-01/460.)

Минфин дал разъяснения по вопросу исчисления земельного налога на участки, купленные для жилищного строительства (кроме индивидуального жилищного строительства).

В соответствии с НК (в редакции, действовавшей до 01.01.2008) с момента покупки такой земли до регистрации права собственности на построенный объект земельный налог уплачивается в двукратном размере. Если за три года жилье так и не будет построено, то дальше земельный налог уплачивается уже в четырехкратном размере.

Согласно разъяснениям Минфина, эти правила применяются к земельным участкам, приобретенным для жилищного строительства после 1 января 2005 г.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 9 декабря 2008 г. N 03-05-05-02/88.)

АИЖК предлагает помощь ипотечникам, пострадавшим от финансового кризиса.

18 декабря 2008 г. Наблюдательный совет АИЖК утвердил Правила реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков, на основании которых АИЖК разработало соответствующий стандарт.

На помощь АИЖК могут рассчитывать не все ипотечники. Реструктуризации подлежат жилищные ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года, если для заемщика это единственное жилье, в котором он зарегистрирован. Т. е. помощь агентства получить невозможно, если речь идет о кредите на строительство жилья, если нет залога приобретаемой недвижимости либо если речь идет не о единственном жилье заемщика.

При этом заемщики также должны отвечать следующим условиям.

Ежемесячные доходы заемщика таковы, что после уплаты ежемесячного платежа оставшаяся у заемщика сумма меньше официально установленного прожиточного минимума.

Доходы заемщика снизились из-за увольнения либо существенного изменения условий труда (режим неполного рабочего времени, отпуск за свой счет и т. п.).

У заемщика и членов его семьи нет ни сбережений, ни доходов от участия в хозяйственных обществах.

До снижения доходов заемщик не задерживал платежи более чем на 90 дней.

Жилье, принадлежащее заемщику, претендующему на помощь АИЖК, также должно отвечать определенным условиям. Во-первых, это требования к общей площади жилья: в городах - не более 45 кв. м для одинокого гражданина, для двух человек - не более 30 кв. м на человека, для 3 и более - не более 25 кв. м на человека. В сельской местности эти цифры немного другие: 70, 50 и 40 кв. м на человека соответственно. Во-вторых, это требования к оценочной стоимости жилья, определенной при заключении кредитного договора: она не должна более чем на 50% превышать среднюю стоимость 1 кв. м, утвержденную Минрегионом для соответствующего региона на соответствующий квартал. Следует отметить, что это условие не позволит претендовать на помощь АИЖК многим заемщикам, т. к. реальная рыночная стоимость жилья в действительности часто отличается от утвержденного Минрегионом норматива, в том числе и более чем на 50%.

Если заемщик и приобретенное им жилье полностью отвечают всем предусмотренным АИЖК условиям, должник может рассчитывать на реструктуризацию кредита.

Реструктуризация возможна на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств поддержки. Реструктуризация может предусматривать изменение графика платежей, перераспределение сроков уплаты процентов, изменение срока выплаты кредита, изменение размера годовой процентной ставки за пользование кредитом или освобождение от уплаты штрафов, пеней и неустоек, начисленных заемщику с того момента, когда его материальное положение существенно ухудшилось вследствие финансового кризиса. Реструктуризация не может подразумевать полное освобождение заемщика от уплаты ежемесячных платежей.

Реструктуризация предполагает две схемы: смешанный договор и стабилизационный заем. По смешанному договору АИЖК и кредитор совместно предоставляют заемщику средства на погашение платежей по ипотечному кредиту в рамках льготного периода в 1 год. Если речь идет о стабилизационном займе, должник получает от АИЖК специальный заем на выплату ежемесячных платежей.

Для реструктуризации кредита заемщик должен направить кредитору или АИЖК специальное заявление, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие наличие у него кредита и ухудшение его материального положения вследствие потери работы или изменения существенных условий труда. При этом следует отметить, что конкретные сроки рассмотрения таких заявлений Стандартом не установлены. Заемщику может быть отказано в реструктуризации задолженности, если жилье или кредит не соответствуют перечисленным критериям, а также в случае выявления подлога или несоответствия представляемых документов действительному положению дел у данного заемщика. В случае, если заемщику будет отказано в проведении реструктуризации кредита, он будет обязан самостоятельно изыскивать средства на погашение платежей по ипотечному жилищному кредиту. Возможность обжалования отказа Стандартом реструктуризации кредитов также не предусмотрена.

Более подробно об условиях поддержки ипотечников можно прочитать на сайте АИЖК - www. ahml. ru.

(Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, утвержденный на основании Правил реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.)

Для защиты граждан в условиях финансового кризиса предлагается дать большему числу граждан возможность воспользоваться субсидиями на оплату ЖКУ.

Для этого предполагается снизить размер максимально допустимой доли на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи с действующего норматива в 22% до 10%. Если эти поправки будут приняты, на субсидии смогут рассчитывать семьи, тратящие на оплату ЖКУ более 10% своего дохода, а не 22%, как это установлено сейчас.

Для компенсации дополнительных расходов субъектов Российской Федерации на выплату таких субсидий предлагается возместить эти расходы из федерального бюджета. В законопроекте также оговорено условие, согласно которому установленная субъектами Российской Федерации максимально допустимая доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи не может превышать 10%.

(Проект Федерального закона N 143850-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации".)

Отменена Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства.

Инструкция была утверждена Минюстом СССР, Госкомтрудом СССР, МВД СССР 20 января 1989 г. Она перестала применяться, поскольку изменилось правовое регулирование соответствующих отношений.

(Приказ Минюста РФ, МВД РФ и Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 11 декабря 2008 г. N 273/1100/719.)

С 1 января в Москве повысилась плата за жилье и жилищно-коммунальные услуги.

В среднем тарифы выросли на 20 - 30%.

Согласно рассматриваемому документу, повышение коснулось следующих видов ставок и тарифов:

плата за пользование жилым помещением, находящимся в собственности города Москвы;

плата за содержание и ремонт жилых помещений;

цены на услуги холодного водоснабжения и водоотведения;

цены на услуги горячего водоснабжения;

цены на отопление;

цены на услуги газоснабжения.

Например, горячее водоснабжение при отсутствии счетчиков в 2009 г. обойдется в 354 руб. 30 коп. с человека в месяц (272 руб. 90 коп. в 2008 г.), а цены на отопление выросли с 11 руб. 80 коп. до 15 руб. 30 коп. за 1 кв. м общей площади в месяц.

(Постановление Правительства Москвы от 10 декабря 2008 г. N 1112-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 год".)

Установлено, что в 2009 году в Москве коэффициент пересчета восстановительной стоимости недвижимости составляет 38 к уровню цен на 1 января 1991 г. В 2008 г. этот коэффициент был равен 35.

Этот коэффициент применяется ГУП МосгорБТИ при определении инвентаризационной стоимости принадлежащей гражданам недвижимости. Исходя из инвентаризационной стоимости, налоговые органы вычисляют налог на имущество, уплачиваемый гражданином в конкретном году.

(Постановление Правительства Москвы от 16 декабря 2008 г. N 1135-ПП "Об установлении коэффициента пересчета восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, для целей налогообложения в 2009 году".)

Установлены стандарты стоимости ЖКУ на 2009 г. в Ленинградской области.

Эти стандарты используются для расчета субсидий и определения размера социальной поддержки для граждан, живущих в Ленинградской области.

Стандарты установлены по городским и сельским поселениям и Сосновоборскому городскому округу.

Региональные стандарты рассчитаны на увеличение стоимости жилищно-коммунальных услуг по сравнению с прошлым годом. Так, в Волхове в 2009 г. субсидии будут рассчитываться исходя из того, что в семье из трех человек траты на жилищно-коммунальные услуги составляют 1137,6 руб. в месяц на человека, 1248,5 руб. - в семье из двух человек и 1692,4 руб. - для одиноко проживающих граждан. В 2008 г. аналогичные нормативы составляли 907,6 руб., 996,4 руб., 1351,9 руб.

(Закон Ленинградской области от 9 декабря 2008 г. N 139-оз "О региональных стандартах стоимости жилищно-коммунальных услуг в Ленинградской области на 2009 год".)

В Московской области меняется порядок снятия с учета в качестве нуждающихся в жилье граждан, получивших землю для строительства жилого дома.

Раньше они снимались с учета только после того, как дом будет построен и право собственности на него будет зарегистрировано в установленном порядке. Теперь такого уточнения в законе нет, т. е. дата снятия с учета граждан, получивших землю, законодательно не определена.

(Закон Московской области от 5 декабря 2008 г. N 195/2008-03 "О внесении изменения в Закон Московской области "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма".)

Название документа