Выселение собственников из жилых помещений: проблемы нормативного регулирования и правоприменительной практики

ВЫСЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института отрасли, а также интенсивным характером развития жилищного законодательства, выразившегося в принятии нового Жилищного кодекса РФ, во внесении многочисленных поправок и изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), актуализировавших жилищную проблематику <1>. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 13 мая 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629, N 52. Ст. 5135; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 40, 42; 2006. N 52. Ст. 5498; 2007. N 50. Ст. 6237; 2008. N 20. Ст. 2251.

Доминирующими тенденциями содержания правовых новелл, регулирующих выселение собственников из жилья, являются: - во-первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений; - во-вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивавших или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов. В соответствии с положениями Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственно пригодным для проживания собственника и членов его семьи <2>. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 20.

Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в статье 29 Жилищного кодекса, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений: 1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью; 2) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. К числу универсальных оснований выселения нанимателя и членов его семьи, а также собственника жилого помещения относится самовольное (несанкционированное) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения - новелла, предусмотренная частями 4, 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), вступившего в силу в 2005 г. <3>. -------------------------------- <3> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении нанимателя или собственника может принять одно из следующих решений: 1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью; 2) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; 3) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г., дано разъяснение о сроке проживания собственника в жилом помещении, которое выставляется на торги за незаконное осуществление перепланировки (переустройства) <4>. -------------------------------- <4> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что в соответствии со статьей 551 ГК РФ <5> переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу статьи 8 ГК РФ <6> права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 30.06.2008) <7>. -------------------------------- <5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008, с изм. Фед. закона от 26.01.1996) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, ст. 411, N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160, ст. 167, N 13. Ст. 1179, N 46 (ч. 1). Ст. 4434, N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, ст. 45, N 13. Ст. 1080, N 19. Ст. 1752, N 30 (ч. 1). Ст. 3100; 2006. N 6. Ст. 636; 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 39, N 5. Ст. 558, N 17. Ст. 1929, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 31. Ст. 4015, N 41. Ст. 4845, N 44. Ст. 5282, N 45. Ст. 5428, N 49. Ст. 6048, N 50. Ст. 6247; 2008. N 17. Ст. 1756, ст. 29 (ч. 1), ст. 3418. <6> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 7. Ст. 834, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246: 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2253. <7> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 30. Ст. 3081, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 15, 22, 40, 43; 2006. N 1. Ст. 17, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 50. Ст. 5279, N 52. Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011, N 41. Ст. 4845, N 43. Ст. 5084, N 48. Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на жилое помещение. До момента государственной регистрации прав нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на продаваемое жилое помещение и выселению не подлежит. Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения статьи 32 ЖК РФ конкретизируют положения статей 279 - 282 ГК РФ. Положения частей 6, 7 статьи 32 Кодекса предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд: - во-первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения; - во-вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения. В соответствии с частью 10 статьи 32 Кодекса аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе в разумный срок. В правоприменительной практике возник вопрос: "Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются иные благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. Если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, предоставляются ли им, и на каких условиях, какие-либо жилые помещения?" Высшая судебная инстанция РФ в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г., разъяснила, что статья 32 определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд <8>. -------------------------------- <8> Обзор судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. ЖК РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Следовательно, к этим отношениям могут быть применены положения части 1 статьи 7 ЖК РФ о возможности применения аналогии закона в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения. Положения статьи 32 ЖК РФ могут быть применены при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ. Следовательно, разъяснил Верховный Суд РФ, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Таким образом, Верховный Суд РФ дал расширительное толкование положений статьи 32 ЖК РФ, то есть разъяснил возможность их применения к ситуациям признания домов, в которых находятся жилые помещения собственника, аварийными и подлежащими сносу. Можно сделать вывод, что орган высшей судебной власти России придал универсальный характер такому основанию выселения из занимаемых жилых помещений, как снос жилого дома в связи с признанием его аварийным. Однако если наниматель по договору социального найма по указанному основанию получает другое благоустроенное жилое помещение, то собственник жилья довольствуется выкупной ценой или другим жилым помещением с зачетом его стоимости в выкупную цену. Следует отметить, что до введения в действие нового ЖК РФ в правоприменительной практике возникали вопросы об условиях предоставления собственнику жилого помещения в связи со сносом многоквартирного дома. Постановления высшей судебной инстанции РФ не утратили своего юридического значения и в настоящее время, так как статья 32 ЖК РФ в качестве одного из вариантов предусматривает предоставление собственнику жилого помещения при сносе многоквартирного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В деятельности судебных инстанций г. Москвы возникла проблема принятия решений о предоставлении собственнику другого жилого помещения в связи с освобождением домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы. Решение вопроса о предоставлении собственнику другого жилого помещения решалось в соответствии с нормами абзаца 4 пункта 3.5 Положения о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы, являющегося приложением к Постановлению Правительства Москвы от 18 января 2000 г. N 30, которым предусмотрено, что, если стоимость предоставляемого в связи с освобождением ранее занимаемого собственниками жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимости взимается с собственника в соответствии с условиями предварительного договора и пунктами 2.11, 2.14 указанного Положения <9>. -------------------------------- <9> Постановление Правительства Москвы от 18 января 2000 г. N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы" с приложением "Положение о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы" // Вестник Мэрии Москвы. Февраль 2000 г. N 4. Утратил юридическую силу.

Президиум Верховного Суда РФ, рассмотрев надзорную жалобу, оспаривающую правомерность применения данной нормы, вынес Постановление от 2 апреля 2003 г. N 148пв-02, в котором установил, что в случае сноса дома возникают не отношения, основанные на свободе договора (статья 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение <10>. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья. -------------------------------- <10> Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 2 апреля 2003 г. N 148пв-02 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 9.

Обязанность собственника заключить договор в соответствии со статьей 421 ГК РФ необоснованна. Гражданским кодексом РФ, жилищным законодательством, подзаконными нормативными актами и нормативными актами субъектов РФ данная обязанность не предусмотрена. Президиум Верховного Суда РФ отметил, что в соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Установление в оспариваемом нормативном правовом акте Правительства Москвы гражданско-правовой обязанности собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого и вновь предоставляемого жилого помещения противоречит нормам федерального гражданского и жилищного законодательства, в котором такая обязанность не предусмотрена. Кроме того, Президиум Верховного Суда РФ отметил, что, включив в свой нормативный акт названную норму, Правительство города Москвы вышло за пределы своей компетенции. В соответствии с пунктом "о" статьи 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. По этому предмету ведения субъект РФ не может осуществлять собственное правовое регулирование. Поскольку судами при рассмотрении настоящего дела допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, Президиум Верховного Суда РФ вынес решение о признании оспариваемой нормы недействительной. Таким образом, высшей судебной инстанцией была разрешена коллизия между нормативным актом органа исполнительной власти субъекта, с одной стороны, и Конституцией РФ, федеральными законами, с другой, в пользу Конституции РФ и нормативных актов федерального уровня. Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями статей 237, 256 ГК РФ. Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные с продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Взыскание по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско-процессуального законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника из жилого помещения принимается судом. Принципиальные новеллы были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещение собственника по ипотечным обязательствам последнего. В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными частями 1, 2 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действовали ограничительные условия, не допускающие при наличии определенных обстоятельств обращения взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с частью 1 статьи 78 взыскание на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не являлись основанием для выселения приобретателем этих объектов совместно проживающих в них бывшего собственника (залогодателя) и членов его семьи, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В случаях, указанных в норме, приобретатель жилого помещения, с одной стороны, и залогодатель или совершеннолетний член его семьи, с другой стороны, заключали договор коммерческого найма по правилам статьи 671 ГК РФ. При отсутствии взаимного волеизъявления на заключение договора со стороны приобретателя бывший собственник имел право добиваться заключения сделки через суд. Иначе решался вопрос о последствиях обращения взыскания на предмет ипотеки при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для строительства жилого дома или квартиры. Бывший собственник и члены его семьи были обязаны покинуть занимаемое жилое помещение (дом, квартиру), являвшееся объектом взыскания, в течение месяца при наличии одновременно двух условий: - во-первых, жилье было передано по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого помещения; - во-вторых, члены семьи залогодателя, проживающие совместно с ним, должны были до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если они были вселены позже, нотариально удостоверить обязательство освободить жилое помещение при обращении на него взыскания. Порядок нотариального удостоверения данного обязательства регламентирован Основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006) <11>. -------------------------------- <11> Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 50. Ст. 4855, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717; 2006. N 27. Ст. 2881.

В настоящее время указанные ограничительные условия, препятствующие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу в редакции Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ <12>. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя <13>. -------------------------------- <12> Федеральный закон от 24.12.2002 N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования) // Собрание законодательства РФ. 30.12.2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135. <13> Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 42.

Государство, в соответствии с положениями части 2 статьи 95 и части 2 статьи 106 Жилищного кодекса РФ, гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Подводя итоги вышеизложенного исследования новелл, можно сделать следующие выводы. Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения. В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений. Собственник жилья может быть выселен: - во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения; - во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при возмездном изъятии земельного участка, на котором находится жилое помещение для государственных или муниципальных нужд. Обращение взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке. В последнем случае на основании статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при возникновении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда. Собственники жилых помещений в отличие от нанимателей по договору социального найма лишены законодательной возможности выселения в другое благоустроенное жилище. Критериями последнего в соответствии с частью 1 статьи 89 ЖК РФ являются равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, нахождение в черте данного населенного пункта. Основаниями предоставления другого благоустроенного жилья нанимателю являются снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, проведение реконструкции и ремонта жилого дома (статьи 85 - 88 ЖК РФ). Автор считает, что отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении их из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья вступает в противоречие с положениями части 2 статьи 8 Конституции РФ. Указанная норма гласит, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Кроме того, при предоставлении другого жилого помещения собственнику необходимо руководствоваться статьей 35, часть 3, Конституции РФ о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Анализ рассматриваемого предписания свидетельствует о том, что государственная и муниципальная собственность на жилище имеют более привилегированный правовой статус по отношению к частной собственности, субъекты которой лишены права на выселение в другое благоустроенное жилое помещение. Устранить данное противоречие можно за счет распространения положений статей 85 - 88 ЖК РФ на собственников объектов жилищных отношений. Неоднозначными представляются положения части 5 статьи 29 ЖК РФ, устанавливающие возможность изъятия у собственника жилья жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку с дальнейшей реализацией на публичных торгах. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья. Правовой анализ нормативного предписания приводит к вопросу: "Стремился ли законодатель введением данной нормы охранять права и законные интересы граждан от неправомерных действий лиц, самовольно перестраивающих жилые помещения, или главная задача заключалась в возложении на виновное лицо гражданско-правовой ответственности, связанной с принудительным возмездным изъятием жилого помещения?" Указанная норма имеет ярко выраженную карательную санкцию гражданско-правового характера, связанную с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки. Предупредительно-карательный характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние. Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция, на наш взгляд, неадекватна степени общественной опасности содеянному виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственно пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья. Кроме того, для суда не являются обязательными для исполнения положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми он может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Увязывать содержание этой нормы с вредом, причиненным другим гражданам, нецелесообразно. В отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями сторон. Нормативной основой этого механизма являются положения статей 11, 12 ГК РФ о возможности судебной защиты гражданских прав, установления способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещению убытков, компенсации морального вреда. Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и (или) перепланировки, является возможность применения положений статей 235, часть 2, 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника, на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств, с учетом требований статьи 446 ГПК РФ, жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами. Положения статей 135, 136 Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР), утратившего силу в 2005 году, наряду с нормами, предусмотренными статьей 292 ГК РФ, действовавшей до 2004 года, не гарантировали обладателю титула собственника жилого помещения возможности реализации своих правомочий в части пользования принадлежащим ему жилым помещением, так как требовали учета положения бывших членов семьи собственника <14>. -------------------------------- <14> Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. Утратил юридическую силу.

Так, статья 135 ЖК РСФСР устанавливала, что наниматель, проживающий в квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности, не вправе требовать возобновления договора найма в том случае, если судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника квартиры и членов его семьи. Положения статьи 136 ЖК РСФСР предусматривали возможность выселения нанимателя или членов его семьи без предоставления другого жилого помещения из квартиры, принадлежащей гражданину на праве личной собственности, в случае, когда суд установит необходимость личного пользования собственником или членами его семьи указанной квартирой. Статья 292 ГК РФ предусматривала, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, и могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Фактически судебные органы, исследуя обстоятельства конкретных дел, могли по своему усмотрению определить приоритет собственника или нанимателей в праве пользования спорным жилым помещением. Увязывание критериев нуждаемости собственника и членов его семьи в пользовании жилым помещением с решением суда рассматривалось собственниками жилых помещений как ущемление их конституционных прав, гарантирующих право собственности, и вынуждало обращаться в суды различных инстанций, в том числе в Конституционный Суд РФ, с исками о соответствии положений данных норм статье 17 Конституции РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. N 274-О была проанализирована ситуация, когда суд первой инстанции отказал наследнику, получившему квартиру в собственность после смерти наследодателя, в иске о выселении постоянно проживавшего и зарегистрированного в ней брата истицы и членов его семьи. Конституционный Суд РФ указал, что согласно статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с указанным конституционным положением статья 288 ГК РФ устанавливает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Конституционный Суд РФ отметил, что положения статьи 292 ГК РФ наряду с правами собственника жилого помещения признают и защищают права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других, предусмотренному статьей 17 Конституции РФ. Наделение суда общей юрисдикции полномочиями по установлению определенных фактов, как это предусмотрено статьями 135 и 136 ЖК РСФСР, вызвано тем, что именно суд как беспристрастный государственный орган должен создавать необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и осуществлять судопроизводство на основе состязательности и равноправия сторон. Принятие в 2004 году новой редакции статьи 292 ГК РФ, а также утрата юридической силы ЖК РСФСР в 2005 г. нарушили баланс интересов собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц на законных основаниях и создали дополнительные правовые преференции в пользу носителя титула собственника жилья <15>. -------------------------------- <15> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.

Интересным представляется разъяснение суда о возможности выселения из самовольно возведенного строения, которое является местом проживания лица и подлежит сносу. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., было разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется. Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении. Проанализировав вышеизложенные нормативные предписания, регламентирующие выселение собственников из жилых помещений, прихожу к следующим выводам. 1. Органы государственной власти РФ обладают исключительной компетенцией в вопросах установления оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений. 2. Принадлежность объектов жилищного фонда разным субъектам - государству, местной власти, физическим и юридическим лицам обусловила принципиально разную нормативную регламентацию оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений в отношении собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма. 3. Государство, обладая в отличие от частных собственников нормотворческой компетенцией, ставит государственную и муниципальную собственность на жилище в более привилегированный правовой статус по отношению к частной собственности, субъекты которой лишены права на выселение в другое благоустроенное жилое помещение. С другой стороны, некоторые основания выселения нанимателей из жилых помещений ставят в более выгодное положение собственников жилья. Так, наниматели могут быть выселены по основаниям статьи 90 ЖК РФ с предоставлением другого жилого помещения и по основаниям части 1 статьи 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения. Основания выселения, указанные в данных статьях, на собственников жилья не распространяются. 4. Автор считает, что отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении их из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья, а также невозможность выселить собственника жилого помещения по основаниям статьи 90 и части 1 статьи 91 ЖК РФ вступает в противоречие с положениями части 2 статьи 8 Конституции РФ о равноправии всех форм собственности. Титул собственника жилого помещения, с одной стороны, исключает возможность выселения в другое жилое помещение вследствие невнесения свыше шести месяцев платы за жилье и коммунальные услуги, с другой - только собственник жилого помещения может быть выселен вследствие обращения взыскания на жилое помещение по долговым обязательствам или возмездного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, данный титул не создает существенных правовых преимуществ в решении вопроса о выселении из жилого помещения. 5. Институт выселения собственников из жилого помещения носит межотраслевой, комплексный характер, так как в нем тесно переплетаются гражданские и административные правоотношения, в связи с чем роль государства в совершенствовании правового механизма данного института должна возрастать.

------------------------------------------------------------------

Название документа