В обход регистрации

(Терешко Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 1-2)

Текст документа

В ОБХОД РЕГИСТРАЦИИ

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".

1. Можно ли считать договор купли-продажи квартиры исполненным, если он не прошел государственную регистрацию? Оплата и передача квартиры состоялись.

2. Можно ли зарегистрировать переход права собственности на квартиру по такому договору?

3. Можно ли обязать провести государственную регистрацию, если на нее наложен арест?

И. Брусов, адвокат, г. Клин

1. При купле-продаже недвижимости жилого назначения совершаются два регистрационных действия:

- регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ);

- регистрация перехода права собственности к покупателю (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Данные регистрационные действия могут совершаться как одновременно, так и поочередно (сначала регистрация договора, затем регистрация права). На основании вышеизложенного можно констатировать, что ввиду отсутствия регистрации такой договор считается незаключенным. Поэтому рассматривать вопрос о том, является ли договор исполненным, в принципе неуместно.

Хотя исполнение сторонами некоторых обязательств по данному договору может иметь в дальнейшем определенное правовое значение. Например, если сделка так и останется незаключенной, то сторона, исполнившая по ней обязательство, может обратиться к другой стороне с требованием о возврате неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ).

Надо также отметить, что, согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

2. Абзац 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называет в качестве одного из оснований для государственной регистрации права собственности договоры и другие сделки с недвижимостью, которые были совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из этого, в частности, вытекает: обязательность регистрации договора предусмотрена законом, такая регистрация должна предшествовать регистрации вытекающего из договора права собственности. Ввиду того что Закон (ч. 3 ст. 13) разрешает одновременную регистрацию и договора об отчуждении недвижимого имущества, и последующего перехода права на данный объект, на практике каких-то проблем из-за отсутствия регистрации договора не должно возникнуть. Регистрирующий орган одновременно совершит оба необходимых регистрационных действия. Однако без регистрации договора регистрация перехода права собственности в данном случае состояться не может.

3. Суть ареста недвижимого имущества сводится к ограничению в правах по его распоряжению: в частности, имущество не может быть продано, сдано в аренду, заложено и т. д. Вся информация о наличии такого рода ограничений (обременений) в установленном порядке регистрируется в ЕГРП. Если регистрирующему органу стало известно о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества до внесения записи в ЕГРП, то госрегистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством (ч. 4 ст. 19 Закона). Итак, обязать регистрирующий орган произвести регистрацию прав в отношении арестованной квартиры невозможно.

------------------------------------------------------------------

Название документа