Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ИПОТЕКЕ

Д. А. ПЕТРОВ

Петров Д. А., кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права СПбГУ.

Гармонизация законодательства о залоге объективно необходима. Одной из интересных законодательных инициатив <1> можно назвать предложение одновременной регистрации права собственности на объект недвижимости нежилого фонда и его залога. Общеизвестно, что отсутствуют принципиальные различия между земельными участками, объектами жилой недвижимости и объектами нежилой недвижимости с точки зрения возможности установления залога с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости в случае его приобретения за счет заемных средств. -------------------------------- <1> Код: 125716-5. Название законопроекта: О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Дата внесения в Государственную Думу РФ: 13.11.2008. Инициатор: Законодательное Собрание Санкт-Петербурга. Основание: письмо Председателя Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 7 ноября 2008 года N 810260-1 // http://www. duma. gov. ru/ Законодательная деятельность ГД / Законопроекты.

Вместе с тем статья 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в качестве общего правила предусматривает установление ипотеки в силу закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в случае их приобретения полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Та же идея реализована в отношении земельных участков, приобретаемых за счет заемных средств, - они считаются находящимися в залоге у заимодавца с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости (статьи 64.1, 64.2). Другое предложение, не нашедшее пока своего воплощения в виде законодательной инициативы, связано с совершенствованием порядка удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда, где установление начальной продажной цены заложенного имущества играет ключевую роль. Статья 54 Закона об ипотеке обязывает суд, принимающий решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в нем, среди прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Проведение оценки объектов оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (абзац восьмой части 1 статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее - Закон об оценке).

Природа залоговой стоимости

В соответствии со статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оценка предмета залога относится к существенным условиям договора о залоге. (При отсутствии соглашения сторон о цене объектов залога в отдельности договор о залоге не может считаться заключенным. Ссылка в договоре на общую стоимость предмета залога не представляет возможности произвести реализацию залога в соответствии с требованиями статьи 350 ГК РФ, а потому отказ в обращении взыскания на заложенное имущество при указанных обстоятельствах является правомерным <2>. - Прим. авт.) Но ГК РФ напрямую не регулирует правила оценки предмета залога. Сопоставляя нормы статьи 339 ГК РФ с правом кредитора на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (статья 334 ГК РФ) путем обращения взыскания на заложенное имущество (статьи 349, 350 ГК РФ), следует признать, что оценка предмета залога, сопоставимая с размером обеспеченного залогом обязательства, выражает договоренности сторон относительно размера денежной суммы, за которую предмет залога может быть реализован в целях удовлетворения требований кредитора. -------------------------------- <2> Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.10.2007 N 13188/07.

Подтверждением тому служат и нормы пунктов 2.3, 6.3.1 и 6.4 Положения Центрального банка Российской Федерации от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", в соответствии с которыми под суммой (стоимостью) обеспечения, в качестве которого выступает в том числе недвижимое имущество, понимается справедливая стоимость залога, то есть такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней. Но приведенное определение справедливой стоимости залога является внутренне противоречивым. С одной стороны, оно содержит признаки рыночной стоимости предмета залога, а с другой - имеется признак, противоречащий смыслу рыночной цены: срок реализации должен быть разумно короткий, не превышающий 180 календарных дней. С точки зрения статьи 3 Закона об оценке при осуществлении оценочной деятельности <3> под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. -------------------------------- <3> В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона об оценке под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Сформулированное в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 <4> (далее - Стандарт оценки), понятие рыночной стоимости объекта оценки идентично понятию, приведенному в статье 3 Закона об оценке. (Право Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) на принятие указанного выше документа как федерального органа исполнительной власти, осуществлявшего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, следовало из пункта 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27 августа 2004 г. N 443 "Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации" <5>. В настоящее время принятие федеральных стандартов оценки отнесено к компетенции Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России), являющегося федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, что следует из пункта 5.2.2 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 "О Министерстве экономического развития Российской Федерации" <6>. - Прим. авт.) Вместе с тем интересны и важны разъяснения некоторых терминов, использованных в Стандарте оценки при формулировании понятия рыночной стоимости объекта оценки и в силу статьи 20 Закона об оценке обязательных к применению: -------------------------------- <4> Российская газета. N 194. 2007. 4 сентября. <5> Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 36. С. 3670. <6> Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 24. С. 2867.

- возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания большего числа потенциальных покупателей; - разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя; - полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки; - отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. В то же время вынужденная продажа предполагает установление цены, обусловливаемой реализацией имущества в нестандартных, нерыночных условиях и отражающей, как правило, недостаточный период экспозиции объекта, без должной открытости и рекламы, в условиях реализации при вынуждающих обстоятельствах. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости. Именно поэтому в соответствии со Стандартом оценки влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным, учитывается при определении ликвидационной стоимости, существенно отличающейся от определения рыночной стоимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Хотя этот же Стандарт в пункте 7 обязывает оценщика определять рыночную стоимость при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.

Соотношение залоговой и рыночной стоимостей предмета залога

Оценка предмета залога, устанавливаемая в договоре, как правило, ниже, чем его рыночная стоимость. Зачастую банки при выдаче кредита под залог требуют представления залогодателем отчета оценщика о рыночной цене предмета залога. После этого оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется (в сторону уменьшения) с использованием поправочного коэффициента (как правило, для недвижимого имущества - не более 0,7, для товаров в обороте, оборудования и иного имущества - не более 0,5). Подобная практика позволяет банку-кредитору удовлетворить свои требования путем реализации предмета залога в условиях воздействия на цену предмета залога ряда негативных факторов: а) продажи имущества на торгах, что уже само по себе фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей; б) ограниченного срока экспонирования на рынке продаваемого предмета залога; в) изначально предопределенных схем взаиморасчетов между сторонами, не допускающих вариантности; г) наличия дополнительных расходов, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору; д) имеющего место понуждения собственника к продаже заложенного имущества, и др. При рассмотрении вопроса о соотношении залоговой и рыночной стоимости необходимо учесть и существо залоговых отношений. Для залогодателя важно установить максимально высокую залоговую стоимость, что приведет не только к возможности увеличения размера обеспечиваемого основного обязательства (например, привлечению кредитного ресурса в большем размере), но и в случае неисполнения основного обязательства и последующего обращения взыскания на предмет залога позволит увеличить размер суммы, вырученной при реализации заложенного имущества. Для этого залоговая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости. У залогодержателя интерес прямо противоположный - ему необходимо обеспечить выполнение основного обязательства и выручить при реализации заложенного имущества денежные средства в размере, достаточном для покрытия основного обязательства, штрафных санкций и расходов по взысканию, для чего стоимость предмета залога при реализации заложенного имущества должна быть ощутимо ниже рыночной стоимости. Следовательно, залоговая стоимость формируется в условиях противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя, в результате чего и устанавливается некая устраивающая обе стороны величина оценки предмета залога, именуемая в ГК РФ как залоговая стоимость. Тем не менее суды, удовлетворяя иски залогодержателей об обращении взыскания на заложенное имущество, нередко устанавливают начальную продажную цену предмета залога, исходя из залоговой стоимости, то есть той оценки имущества, которая была согласована сторонами при заключении договора залога, поскольку договоры залога соответствуют требованиям действующего законодательства, а залогодатели не оспаривают цену заложенного имущества <7>, что при отсутствии мотивированных опровержений может быть признано обоснованным <8>. Доводы о существенном занижении <9> оценки имущества, указанной в качестве залоговой стоимости, или завышении без представления тому доказательств отвергаются. -------------------------------- <7> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2002 N А56-2536/02. <8> Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2002 N КГ-А40/2375-02. <9> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2003 N Ф04/5294-929/А75-2003.

Таким образом, оценка предмета залога, или, иначе, залоговая стоимость предмета залога, выступает ориентиром при определении начальной продажной цены. Но само по себе условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не может рассматриваться в качестве условия об установлении начальной продажной цены, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки <10>. -------------------------------- <10> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.99 N Ф04/1624-352/А70-99.

Учитывая состязательность арбитражного процесса, заинтересованная сторона должна активно влиять предусмотренными процессуальным законодательством средствами на ход рассмотрения вопроса об установлении начальной продажной цены. Если же начальная продажная цена предмета залога уже установлена вступившим в законную силу решением, предъявление дополнительного иска об установлении начальной продажной цены заложенного имущества направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов. Действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен, и потому суд в удовлетворении исковых требований совершенно справедливо отказывает <11>. По всей видимости, причиной появления такой ситуации явилась пассивная позиция залогодателя в процессе, своевременно не поставившего вопрос о проведении экспертизы для целей установления начальной продажной цены. -------------------------------- <11> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2008 N А42-2240/2007. Определением ВАС РФ от 06.06.2008 N 7123/08 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ указанного дела.

Требование установления начальной продажной цены посредством применения статьи 324 АПК РФ в качестве изменения способа и порядка исполнения решения суда бесперспективно и также свидетельствует о неправильно избранном заявителем способе реализации прав. Ведь в ходе рассмотрения указанного вопроса упрощенный порядок, предусматриваемый статьей 324 АПК РФ, неприменим, так как ряд вопросов, и в частности главный - какова стоимость имущества, решается в рамках искового производства с предоставляемыми этим порядком процессуальными возможностями, в том числе с привлечением эксперта. Так, не была удовлетворена жалоба банка на Определение суда об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда, поскольку требование об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества направлено, по существу, на изменение вынесенного судебного акта, а довод заявителя о том, что в связи с завышенной начальной продажной ценой не состоялись торги по реализации заложенного имущества, признан судом несостоятельным <12>. -------------------------------- <12> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.12.2004 N А56-4808/03.

Нормы статьи 324 АПК РФ допускают замену такого способа исполнения решения суда, как обращение взыскания на заложенное имущество, на другой - удовлетворение требований кредитора за счет денежных средств должника. Если такое изменение было, то правовых препятствий для обратного изменения нет, поскольку в данном случае суд вернется к тому способу, который был изначально предопределен. Следует обратить внимание и на тот факт, что с момента согласования сторонами залоговой стоимости заложенного имущества и до момента обращения на него взыскания проходит определенное время и стоимость имущества вполне может измениться в сторону как повышения, так и снижения. Нередко судам вменяют в качестве ошибки нерассмотрение вопроса о стоимости заложенного имущества по состоянию на день принятия решения <13>, использование оценочной стоимости заложенного имущества, определенной сторонами при заключении договора залога, без учета его последующей переоценки. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.07.99 N Ф04/1342-214/А46-99.

В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге <14>, указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. -------------------------------- <14> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражным судам предложено учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. Указанные разъяснения были даны в январе 1998 года, и что важно, на основе сложившейся практики предшествующих годов. С тех пор в практике появились новые тенденции, изменилось законодательство, в силу чего можно поднять вопрос о нерыночности начальной продажной цены. Более того, статья 7 Закона об оценке устанавливает, что в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным законом или Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. А ГК РФ как раз и указывает, что должна быть определена начальная продажная цена предмета залога, но не указывает как, устанавливая лишь, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (абзац первый пункта 3 статьи 350 ГК РФ). Поэтому и не ясно, является ли начальная продажная цена отражением рыночной стоимости предмета залога. Недаром в некоторых судебных актах можно наблюдать мотивирование своей правовой позиции апеллированием к понятиям "действительная рыночная стоимость" <15>, "стартовая цена" <16>, "реальная рыночная стоимость" <17>. -------------------------------- <15> См., например: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2008 N Ф04-1260/2008(1239-А03-11), от 24.11.2005 N Ф04-8368/2005(17128-А03-8); ФАС Уральского округа от 23.04.2003 N Ф09-881/03-ГК. <16> См., например: Постановления ФАС Московского округа от 30.10.2002 N КГ-А41/7277-02-Б; ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2004 N А38-138-6/33-2004; ФАС Северо-Кавказского округа от 12.09.2002 N Ф08-3174/02. <17> См., например: Определение ВАС РФ от 21.09.2007 N 11499/07; Постановления ФАС Московского округа от 03.02.2006 N КГ-А40/14181-05; ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.11.2007 N А33-12799/06-Ф02-8530/07; ФАС Западно-Сибирского округа от 16.08.2005 N Ф04-5133/2005(13844-А46-13).

ВАС РФ, возражая против довода заявителя о том, что судом неправомерно установлена начальная продажная цена заложенного имущества, не соответствующая его рыночной стоимости, указал следующее. Суд, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, взял за основу стоимость предмета залога, которую согласовали стороны в договоре об ипотеке, поскольку ни возражений о занижении (завышении) этой стоимости, ни ходатайств о проведении экспертизы для определения ДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ (выделено мною. - Д. П.) заложенного имущества ответчики в суде первой инстанции не заявляли. Также в суд апелляционной инстанции залогодатель не представил документов, свидетельствующих о существенном отличии РЕАЛЬНОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (выделено мною. - Д. П.) заложенного имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора об ипотеке <18>. -------------------------------- <18> Определение ВАС РФ от 21.09.2007 N 11499/07.

Но тем не менее итог ясен - суд в качестве начальной продажной цены должен взять ту вероятную цену, по которой предмет залога может быть отчужден за срок экспозиции предмета, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, т. е. ликвидационную стоимость в том понимании, в каком она сформулирована в Стандартах оценки. Если стороны не возражают, то в качестве начальной продажной цены устанавливается залоговая стоимость, поскольку именно она отражает цену, за которую предмет залога может быть реализован с учетом указанных неблагоприятных факторов, то есть в этом случае залоговая стоимость предмета залога соответствует представлению сторон о ликвидационной стоимости. И наоборот, если стороны возражают против установления начальной продажной цены на основе залоговой стоимости, мотивируя это завышением залоговой стоимости при заключении договора залога, изменением конъюнктуры рынка за период существования залоговых отношений, изменением качества предмета залога или иными значимыми обстоятельствами, то суд на основании ходатайства сторон вправе назначить проведение экспертизы с целью установления именно ликвидационной стоимости, как того требует Стандарт оценки. Таким образом, на стадии заключения договора залога и в ходе принудительной реализации имущества при обращении взыскания в судебном порядке мы наблюдаем разные подходы к определению стоимости предмета залога, которые могут быть преодолены путем установления обязанности использования в указанных случаях понятия ликвидационной стоимости. Но это, несомненно, потребует как внесения изменений в действующее законодательство, так и уточнения практики его применения.

------------------------------------------------------------------

Название документа