Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ И СОЦИАЛЬНЫЙ АСПЕКТЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ УЩЕРБА СОБСТВЕННИКУ ПРИ СНОСЕ ЖИЛЫХ СТРОЕНИЙ

В. А. МУРАТОВ

Муратов В. А., декан юридического факультета Национального института бизнеса.

В советский период приобретение жилья или его предоставление в личную собственность граждан связывалось в первую очередь с удовлетворением потребности в нем, т. е. удовлетворением социального интереса граждан в приобретении жилья. Статья 1 Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР) прямо указывала, что удовлетворение жилищных потребностей граждан может осуществляться как за счет государства, так и путем приобретения жилых помещений в собственность. Социальный характер приобретения жилых помещений в собственность выражался в том, что каждый гражданин мог иметь в собственности только один жилой дом (часть дома). В случае если у граждан появлялось еще одно жилое строение, они обязаны были продать его. Таким образом, приобретение права собственности на жилое помещение и его осуществление являются очевидным средством удовлетворения личных неимущественных благ граждан. Соответственно в советский период в первую очередь правовой основой возмещения убытков при сносе жилых строений являлось восстановление возможности удовлетворить социальный интерес собственника за счет предоставляемого возмещения именно в виде жилого помещения. Однако, как явствует из анализа советского законодательства и теории советского гражданского права, данный подход не был единственным. Некоторые ученые рассматривали возмещение убытков при сносе жилых строений, находящихся в собственности, как восстановление двух утраченных благ: права личной собственности на жилой дом и права на проживание в нем. В связи с изменением характера общественных отношений, сложившихся в Российской Федерации за последние десять лет, существующий общий подход предоставления жилых помещений или компенсации за них требует теоретического уточнения и практической корректировки. Это обусловлено некоторыми несоответствиями в системе российского законодательства и отсутствием единства взглядов по данному вопросу у ряда ученых-правоведов. До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) способы удовлетворения жилищных потребностей граждан, возникших в связи с изъятием земельных участков, на которых находятся в их собственности жилые строения (помещения), определялись ст. 137 - 139 ЖК РСФСР. Первым из них являлось предоставление гражданам и членам их семей жилых помещений на праве социального найма. Кроме того, собственникам жилых помещений по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, либо предоставлялось право использовать материалы от разборки этих домов по своему усмотрению (ст. 137). По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения могли быть перенесены и восстановлены на новом месте (ст. 138). В случаях, предусмотренных Правительством РФ, по желанию граждан для них могли сооружаться и передаваться на праве собственности новые дома (ст. 139). Таким образом, можно сделать вывод, что постсоветское жилищное законодательство по традиции с советским жилищным законодательством сохраняло социальное понимание права собственности на жилище. Однако начиная с 90-х гг. прошлого века начинает складываться тенденция к изменению данной правовой концепции. В п. 13 Положения "О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. <*> сказано: "Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными пользователями земли вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществлять своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо строительство новых зданий и сооружений. В случае если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются пользователем земли, для которого ведется строительство". Положение не предусматривало при возмещении стоимости дома предоставление жилого помещения по договору социального найма. То есть в данном случае удовлетворялись имущественные, но не социальные интересы субъекта. Положение не отменило, да и не могло отменить применение части первой ст. 137 ЖК РСФСР. Тем не менее факт правового нигилизма свершился: данная норма перестала применяться. Несмотря на то что утвержденные Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц <**>, отменили прежнее Постановление, тенденция минимизации возмещения ущерба в законодательстве (особенно в законодательстве субъектов Федерации) сохранилась, а затем получила закрепление в ст. 49.3 ЖК РСФСР и ст. 32 ЖК РФ. -------------------------------- <*> Российская газета. 1993. N 37. <**> Российская газета. 2003. N 93.

Этому, казалось бы, есть теоретическое и правоприменительное обоснование. Получив квартиру по договору социального найма, бывший собственник дома может использовать возмещение на удовлетворение иных потребностей, нежели жилищных. В данном случае нарушается компенсационный принцип возмещения вреда, так как возместитель несет дополнительные расходы: возмещение стоимости сносимого жилого дома и расходы, связанные с выделением благоустроенного жилья. Те же средства, которые выделяются для переноса жилого строения, строительства нового дома, приобретения квартиры, полностью восстанавливают имущественные и лично-неимущественные блага собственника сносимого дома, не создавая условий к неосновательному обогащению. Однако жилое помещение по договору социального найма передается не безвозмездно и не в собственность. Наем жилья среди прочих способов удовлетворения жилищных потребностей граждан отличается тем, что помещение удовлетворяет жилищные потребности не самого собственника, а другого лица. Поэтому экономический интерес собственника заключается не в личной реализации потребительской стоимости, а в получении за нее определенного эквивалента в реализации меновой стоимости жилого помещения. Это обычный интерес товаровладельца, вступившего в обменные отношения. Продажа товара состоит в том, что владелец отдает его потребительскую и получает меновую стоимость. По договору социального найма собственник продает нанимателю потребительскую стоимость жилого помещения по частям, каждый раз на определенный срок. Таким образом, предоставление жилого помещения по договору социального найма в данном случае не создает предпосылку к неосновательному обогащению собственника сносимого жилого помещения. С правоприменительной точки зрения можно обосновать отсутствие положения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма при сносе жилых строений тем, что круг лиц, имеющих право на получение жилого помещения социального характера, ограничен законодательно. Однако в нормативных актах речь идет о субъектах, необходимость улучшения жилищных условий которых не связана со сносом жилых строений. Более того, п. 3 ст. 49 ЖК РФ указывает на то, что перечень категорий указанных граждан не является закрытым. Диспозитивный характер данной новеллы предоставляет Российской Федерации, ее субъектам право не только по своему усмотрению определять круг лиц, но и устанавливать отличный от Кодекса порядок предоставления жилых помещений социального назначения. Можно предположить вероятность принятия нормативного акта, содержащего норму, допускающую предоставление собственникам сносимых жилых строений жилых помещений по договору социального найма. Тем более что в соответствии с п. 1 ст. 51 ЖК РФ лица, не имеющие жилья, признаются нуждающимися в нем. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в российском жилищном законодательстве существуют теоретические и правоприменительные основания для компенсации собственникам сносимых жилых помещений утраченных неимущественных благ в виде жилья социального назначения. Несмотря на действовавшее в 1993 - 2003 гг. Положение "О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства", утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г., фактически определявшее те же, что и сегодня, принципы компенсации потерь собственника при изъятии земельных участков, суды придерживались практики сочетания компенсации утраченных имущественных и лично-неимущественных благ при сносе жилых строений. Так, Президиум Верховного Суда РФ при рассмотрении дела о предоставлении гражданам жилых помещений в связи со сносом их собственных домов подчеркнул недопустимость одностороннего отказа организации, которой выделен земельный участок, от исполнения обязательства предоставить жильцам домов, подлежащих сносу, другое жилое помещение. Рассмотрим пример. Е. с семьей из 13 человек жила в собственном доме в г. Сочи. Во исполнение Постановления Совета Министров СССР от 23 декабря 1986 г. N 1524 "О мерах по дальнейшему развитию города-курорта Сочи в 1987 - 1990 годах" распоряжением исполкома Сочинского городского Совета народных депутатов N 881р от 31 октября 1988 г., утвержденным в установленном порядке Краснодарским краевым Советом народных депутатов, межколхозному санаторному комплексу "Ставрополье" разрешалось разработать проект двух 16-этажных жилых домов на земельном участке площадью 1,2 га из городских земель, частично занятых жилыми домами, подлежащими сносу в установленном порядке, в жилом микрорайоне Мамайка г. Сочи. Дом, где проживала семья Е., подлежал сносу, в связи с чем в декабре 1989 г. ей была выплачена денежная компенсация за сносимый дом. Тогда же у нее была изъята домовая книга. После того как на предоставленном санаторию участке были построены жилые дома, семья Е. заняла в них три квартиры. Администрация санатория "Ставрополье" обратилась в суд с иском о выселении ответчиков из квартир, а последние заявили встречные требования о предоставлении жилой площади и закреплении за ними занятых квартир в связи со сносом дома. Решением народного суда иск Е. о предоставлении жилой площади и признании права на занятие ими жилых помещений удовлетворен. В иске межколхозному санаторию "Ставрополье" отказано. Последующими судебными постановлениями решение оставлено без изменений. Оставляя без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных решений, Президиум Верховного Суда РФ указал на следующие обстоятельства. Как видно из материалов дела, в соответствии с решениями органов исполнительной власти г. Сочи администрации санаторного комплекса было предписано произвести инвентаризацию сносимых личных домовладений, определить смету расходов по выплате компенсации за сносимые дома и обеспечить жильцов этих домов другими жилыми помещениями по действующим санитарным нормам. Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 4 ноября 1993 г. по заказу санатория "Ставрополье" бюро технической инвентаризации г. Сочи 14 июля 1986 г. произвело оценку подлежащих сносу домов, в том числе того, собственником которого была Е., о чем в инвентарных делах были сделаны соответствующие отметки. С указанного времени владельцы домов были поставлены в известность о сносе и в течение семи лет не производили никакого ремонта. В результате запрета ремонта дома в связи с предстоящим сносом, проведением проектно-изыскательских работ техническое состояние дома Е. значительно ухудшилось и его эксплуатация была возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Решением исполкома Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи от 22 ноября 1989 г. утверждены акты оценочной комиссии по компенсации стоимости строений и насаждений собственникам жилых домов. Выплата денежной компенсации Е. произведена санаторием "Ставрополье" 19 декабря 1989 г. Тогда же у нее была изъята домовая книга. Таким образом, все необходимые действия по отводу земельного участка и исключению Е. из числа собственников были произведены (за исключением предоставления другой жилой площади). Действия санатория "Ставрополье" и органов власти г. Сочи ограничили права Е. и проживавших в жилом доме лиц по нормальному пользованию, владению и распоряжению домом, по обеспечению его надлежащей эксплуатации, что влечет для санатория "Ставрополье" соответствующие гражданско-правовые обязательства. Санаторий не принял каких-либо мер по снятию ограничений прав собственника и проживающих с ним лиц, по восстановлению эксплуатационных качеств дома, поэтому у ответчиков возникло право требовать от санатория предоставления соответствующих жилых помещений, и он не мог быть освобожден от исполнения этого обязательства в соответствии со ст. 137 ЖК РСФСР. Таким образом, несмотря на существующие тенденции, судебная практика до недавнего времени признавала необходимость компенсации двух утраченных благ (имущественного и лично-неимущественного (социального) характера) при сносе жилых строений для государственных и общественных нужд. Современное жилищное и гражданское законодательство предусматривают два способа компенсации утраченных благ собственника сносимого жилого помещения. Первый - путем выкупа помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Второй - путем предоставления по соглашению с собственником другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 8 ст. 32 ЖК РФ). И первый и второй способ не учитывают нестабильность и неоднозначность ценообразования как на первичном, так и на вторичном рынках жилья в различных регионах Российской Федерации. Рынок жилья в России сформировался так, что на полученное возмещение невозможно приобрести равнозначную жилую площадь. Разность же цены между уступаемым и предоставляемым жилыми помещениями может быть настолько велика, что собственник не в состоянии будет ее покрыть за свой счет. В связи с этим он должен будет приобретать жилое помещение меньшего, чем ему необходимо, размера, что увеличит число нуждающихся в улучшении жилищных условий. На наш взгляд, есть два пути избежать предполагаемых негативных последствий для собственника сносимого жилого помещения и членов его семьи. Первый - возмещение собственнику стоимости жилья и предоставление жилого помещения по договору социального найма. Второй - предоставление взамен изымаемого равнозначного (равноценного) жилого помещения на праве собственности. Теоретический анализ этих двух подходов должен осуществляться с учетом особенностей социального положения собственника. Нет необходимости доказывать, что существуют две категории собственников жилых помещений: те, для которых жилье не является единственным местом проживания, и те, для которых данная собственность - единственное место проживания. В первом случае жилое помещение считается объектом товарно-денежных отношений (имущественным благом). Поэтому изъятие данного жилого помещения должно осуществляться в рамках существующих гражданско-правовых норм о компенсации, т. е. путем выкупа (ст. 239 ГК РФ и п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Во втором случае жилое помещение является как имущественным, так и личным неимущественным благом. Личное неимущественное благо - объект жилищных отношений (отношений социального характера), возникающих по поводу отсутствия у субъекта нужды в жилом помещении. Поэтому изъятие данного жилого помещения (как вариант) должно осуществляться как в рамках гражданско-правовых норм о компенсации, так и в рамках норм жилищного права о предоставлении жилой площади гражданам, не имеющим жилья (ст. 51 ЖК РФ). В этом случае имущественное и социальное благо возмещаются независимо друг от друга разными средствами. Это обусловлено тем, что при сносе жилого строения утрачиваются два не связанных между собой блага: имущественное и лично-неимущественное. В случаях, когда за изъятое жилье выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Поэтому на него возлагается обязанность обеспечить жильем нуждающихся лиц. Такое обеспечение предусмотрено в рамках предоставления жилья по договору социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В случае, когда публичное образование предоставляет взамен изъятого другое равнозначное (равноценное) жилье, оно компенсирует утрату двух указанных благ одновременно. Являясь различными по характеру объектами, два этих блага восстанавливаются в рамках одного правоотношения. Поэтому, на наш взгляд, второй вариант является конституционным. Анализ законодательства некоторых субъектов Федерации показывает, что еще до принятия ЖК РФ в российском праве наметилась тенденция отказа от принципа возмещения имущественных потерь собственника изымаемого жилого помещения с одновременным предоставлением ему жилого помещения по договору социального найма. Эта тенденция была предопределена введением в ЖК РСФСР ст. 49.3. Согласно данной норме собственникам квартир сносимых домов с их согласия предоставлялось равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. Так, жилищное законодательство г. Москвы в отношении собственников квартир (независимо от способа приобретения) исключило из правоприменения ст. 137 ЖК РСФСР. Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" <*> (далее - Закон о гарантиях) определяет, что возмещение (компенсация) собственнику, освобождающему жилое помещение, предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме (ст. 3). Данное положение можно признать конституционным, так как оно предусматривает возмещение имущественных потерь собственнику, для которого данное жилье не является единственным. -------------------------------- <*> Ведомости Московской Думы. 1998. N 10. С. 5.

В случае, когда размер возмещения (компенсации) меньше стоимости жилого помещения, предоставляемого по социальным нормам в домах типовых серий в районах массовой застройки, ч. 4 ст. 4 Закона о компенсации предусматривает предоставление собственнику жилого помещения по договору социального или коммерческого найма (подразумевается договор найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда) без выплаты компенсации за изъятое жилое помещение. То есть Закон о гарантиях предусматривает для собственников, имеющих единственное жилое помещение, лишь один из способов компенсации: либо компенсацию имущественных потерь собственника, либо предоставление ему жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 4). По мнению некоторых авторов, выплата компенсации и предоставление жилого помещения нарушают баланс интересов города и собственника жилого помещения, выступающих в данном случае как равноценные субъекты имущественного оборота. По сути дела, ч. 4 ст. 4 Закона о компенсации узаконивает грабеж субъектом Федерации своего гражданина. Удовлетворяя потребность бывшего собственника в жилье, московское правительство лишает его права собственности безвозмездно. Более того, предоставляя жилье по договору социального, а тем более коммерческого найма, оно получает еще и плату за него. Данные положения не только противоречат нормам гражданского права, но и нарушают конституционные положения о неприкосновенности собственности. Поэтому более справедливым было бы распространить на указанные отношения правила, содержавшиеся в ст. 137 ЖК РСФСР. Если предположить, что федеральное законодательство воспримет необходимость включения нормы о имущественной и социальной компенсации потерь собственника сносимого жилого помещения, сразу встанет вопрос об уточнении понятий "равноценность" и "равнозначность" предоставляемого жилого помещения. Некоторые авторы считают, что между этими понятиями существует определенное тождество. Так, по их мнению, категория "равноценность" применяется в отношении как квартир социального назначения, так и квартир, находящихся в собственности. "Равноценность" определяется показателем благоустроенности, санитарных и технических соответствий, размером жилой площади. Данные требования должны предъявляться к жилью, передаваемому гражданам на праве собственности. С данным подходом согласиться нельзя. Если принять во внимание содержательный аспект значений "равноценность" и "равнозначность", то равноценность предполагает предоставление жилого помещения, эквивалентного по стоимости, равнозначность - эквивалентного по своему значению. Равнозначность и равноценность - понятия, не всегда совпадающие. Учитывая, что квартира - это индивидуально-определенная вещь, ее стоимость с малой вероятностью может совпасть со стоимостью иного идентичного жилого помещения. Например, с определенной долей условности можно считать, что трехкомнатная квартира площадью 60 кв. м в панельном доме равнозначна аналогичной квартире в кирпичном доме, но никак нельзя утверждать, что данные квартиры равны по цене. В первом случае оценочным является социальный фактор, т. е. потребительская стоимость квартиры. Во втором - экономический фактор: ее меновая стоимость. Однако данное деление требует уточнения. Исходя из вышеприведенного анализа можно дополнить субъектный состав владельцев жилой площади, имеющих право на предоставление равнозначного жилого помещения. К такой категории лиц можно отнести собственников, у которых жилое помещение является единственным местом проживания. Гражданское законодательство рассматривает жилые помещения, находящиеся в собственности, как товар - объект торгового оборота. Жилищный же кодекс рассматривает жилое помещение, находящееся в собственности, как объект, удовлетворяющий жилищные потребности граждан. Поэтому размер компенсации сносимых жилых строений с точки зрения гражданского права определяется их меновой стоимостью. Размер же компенсации с точки зрения жилищного права - равнозначностью предоставляемого взамен жилого помещения. Поэтому полемика о равноценности или равнозначности компенсации за сносимое жилое помещение не может выявить первенство одного над другим. Если для собственника ценность жилого дома определяется его меновой стоимостью, можно говорить о полноте возмещения его утраты в соответствии с принципом равноценности. Если же ценность дома определяется возможностью удовлетворения жилищных потребностей собственника и членов его семьи, необходимо говорить как о равноценности, так и о равнозначности. Допустим наличие двух вариантов. Семья из четырех человек проживает в квартире (доме) стоимостью 120 тыс. долл. США. Квартира (дом) состоит из трех жилых комнат, размер каждой исчисляется в 12 кв. м. Общая площадь жилых помещений - 50 кв. м. Собственнику и членам его семьи предоставляется квартира (дом), состоящая из двух комнат, размер каждой - 20 кв. м. Общая площадь жилого помещения - 60 кв. м. Стоимость дома - 130 тыс. долл. США. Несмотря на преимущества предоставляемого жилого помещения в размерах, цене (возможно, и по месту нахождения), не удовлетворяются потребности собственника по числу комнат. Если же семья собственника состоит из двух человек, представленный вариант с потребительской точки зрения на первый взгляд полностью компенсирует утрату как имущественного, так и лично - неимущественного блага данного лица. Однако отсутствие одной комнаты меняет сложившийся за многие годы порядок пользования помещениями, что позволяет говорить о неполноте компенсации в данном случае. Таким образом, понятия "равноценность" и "равнозначность" неоднозначны при различных правовых интересах собственника сносимого жилого помещения. В случаях, когда сносимое жилое строение рассматривается как объект гражданского оборота, равноценность определятся равной стоимостью возмещения. В случаях, когда жилое строение выступает как объект удовлетворения потребительских интересов собственника, условием равноценности жилого строения является возможность удовлетворения соответствующих прежним социальных потребностей собственника, вновь возникших в связи со сносом жилого дома. Применение понятия "равноценность" в этом случае является ошибочным. Данным правоотношениям соответствует понятие "равнозначность". Такую же позицию, по сути, занимает Президиум Верховного Суда РФ. Префектура административного округа г. Москвы обратилась в суд с иском к Т. о выселении ее с членами семьи из трехкомнатной квартиры, принадлежащей Т. на праве собственности. В обоснование требования было указано, что дом, где проживают ответчики, подлежит сносу, им предоставляется на праве собственности равноценная по стоимости благоустроенная двухкомнатная квартира. Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда, иск удовлетворен. По протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления отменены ввиду неправильного применения норм материального права. В соответствии со ст. 49.3 ЖК РСФСР, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия местной администрацией, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома, предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. Согласно ст. 4 Закона г. Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" собственнику, освобождающему жилое помещение, в случае если жилое помещение является единственным местом его жительства, предоставляется равноценное возмещение (компенсация) по соглашению сторон в виде другого благоустроенного жилого помещения либо в денежном выражении. Суд первой инстанции указал в решении, что Т. предоставляется в собственность равноценная квартира, т. е. предлагается квартира по более высокой стоимости и на 13 кв. м больше общей площади прежней квартиры. При этом оставлены без внимания приведенные положения Кодекса и Закона г. Москвы, устанавливающие обязательное получение согласия собственника, что в данном случае отсутствует. Суд не учел то обстоятельство, что ответчики занимали трехкомнатную квартиру, тогда как им предоставляется двухкомнатная квартира жилой площадью меньше на 7,7 кв. м, что повлечет для них изменение порядка пользования жилым помещением. Приведенные в судебном решении данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежали оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.) <*>. -------------------------------- <*> БВС РФ. 2002. N 5. С. 22, 23.

Неопределенность прежнего федерального законодательства в отношении понятия "равноценность (равнозначность) компенсации" предоставляемых жилых помещений, а ныне его отсутствие ведет к попыткам субъектов Федерации дать самостоятельное определение данной правовой категории. Однако узость дефиниций приводит лишь к судебным ошибкам. В соответствии с п. 3.5 Положения "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы", утвержденного Постановлением правительства Москвы от 18 января 2000 г. <*>, равноценность жилого помещения определяется его стоимостью. Однако, как показала судебная практика, определения стоимости освобождаемого и предоставляемого жилого помещения недостаточно. -------------------------------- <*> Вестник мэрии Москвы. 2000. N 4.

Так, префектура Юго-Западного административного округа Москвы обратилась в суд с иском о выселении гражданина Т. из занимаемой им трехкомнатной квартиры. Иск был судом удовлетворен. Суд исходил из того, что ответчику предоставлялась в собственность двухкомнатная квартира, не только равноценная, но и имеющая большую стоимость, нежели освобождаемая. При этом было обращено внимание и на то, что общая площадь предоставляемой квартиры была больше на 1,5 кв. м. На решение суда принесен протест, который впоследствии был удовлетворен. В протесте указано, что сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому значение имеет прежде всего сравнение потребительских качеств квартир (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.). Такая позиция суда основывается на ст. 96 ЖК РСФСР. Часть вторая данной статьи гласит, что, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Из приведенного примера видно, что суды, буквально толкуя нормы законодательных актов субъектов Федерации, равноценность определяют как равную стоимость объектов. Данный подход, как мы рассмотрели выше, нарушает права собственников, для которых жилое помещение является единственным местом проживания. Чтобы снять проблему "равноценности" или "равнозначности", можно предложить другой вариант предоставления жилья взамен сносимого. На сегодняшний день существуют два способа предоставления жилых помещений собственникам, для которых жилое помещение является единственным местом проживания. Первый - это предоставление жилого помещения в собственность с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 8 ст. 32 ЖК РФ), т. е. предусматривается доплата собственником разницы цены между стоимостью сносимого и предоставляемого жилья. Второй - предоставление жилого помещения по договору социального найма в случае невозможности собственником сносимого жилья заплатить такую разницу. В первом случае не учитываются социальные интересы собственника и его материальные возможности, во втором собственника безвозмездно лишают права собственности на жилое помещение. Наиболее справедливым, отвечающим конституционным требованиям является подход, при котором при сносе жилого строения публичное образование предоставляет собственнику материальную компенсацию и жилое помещение по договору социального найма. В этом случае ни о какой равнозначности или равноценности предоставляемого жилья речи быть не может. Жилое помещение предоставляется в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). В отношении лиц, пожелавших получить компенсацию в натуральной форме, на наш взгляд, необходимо предусмотреть правило о предоставлении гражданину в собственность жилого помещения, размер которого определяется нормами предоставления площади жилого помещения, как это предусмотрено для социального найма. На первый взгляд данное предложение нарушает принцип равенства компенсации имущественных потерь. Оно ставит публичное образование в неравные с собственником имущественные условия и создает предпосылки к неосновательному обогащению. Однако это не так. Как правило, сносу подлежат дома, которые имеют высокий физический и моральный износ. С большей степенью вероятности можно допустить, что дома данного проекта на момент сноса уже не будут возводиться. Поэтому предоставленная денежная компенсация за жилое помещение не позволит гражданину приобрести удовлетворяющее его жилищным потребностям жилое помещение, т. е. в данном случае денежная компенсация не восстанавливает личное неимущественное благо лица, удовлетворяющее его жилищные потребности. Ему придется доплачивать собственные средства, чтобы приобрести необходимое жилье. Таким образом, гражданин за счет своих имущественных средств восстанавливает личное неимущественное благо, утраченное по вине публичного образования. Поэтому разницу между стоимостью утраченного жилья и стоимостью жилья, предоставляемого в собственность, необходимо рассматривать как имущественное возмещение утраченного неимущественного блага. Данная позиция основана на имущественном характере возмещения вреда в гражданском праве. Она также соответствует принципу полного возмещения вреда, который включает возмещение как наступивших убытков, так и убытков, которые наступят в будущем. Примерно такую же позицию занимает Верховный Суд РФ. В Положении о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы (абз. 4 п. 3.5), предусмотрено, что, если стоимость предоставляемого в связи с освобождением ранее занимаемого собственниками жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимости взимается с собственника в соответствии с условиями предварительного договора и п. 2.11 и 2.14 настоящего Положения. Рассмотрим пример. З. обратилась в суд с заявлением о признании недействительной этой правовой нормы, ссылаясь на то, что она противоречит ч. 2 ст. 19, ч. 3 ст. 35, ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ, ст. 49.3 ЖК РСФСР, нарушает ее права, незаконно возлагая на нее как на собственника обязанность оплаты разницы в стоимости оставляемой квартиры и предоставляемого жилого помещения. Решением Московского городского суда от 6 ноября 2001 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 января 2002 г.) заявление оставлено без удовлетворения. В надзорной жалобе З. ставился вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с существенным нарушением норм материального права. Определением судьи Верховного Суда РФ от 3 марта 2003 г. дело по надзорной жалобе З. вынесено на рассмотрение Президиума Верховного Суда РФ. Президиум Верховного Суда РФ 2 апреля 2003 г. надзорную жалобу 3. удовлетворил по следующим основаниям. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Суды первой и кассационной инстанций при вынесении решений ссылались на ст. 49.3 ЖК РСФСР, согласно которой если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Как считали судебные инстанции, по смыслу этой правовой нормы при сносе дома, в котором находятся приватизированные квартиры, выселяемым из него собственникам квартир предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности; если же предоставляемая квартира будет более ценной, гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений, поскольку такая обязанность, по мнению суда, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих договор мены. При этом, как полагают суды, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК РФ, устанавливающую, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, представляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Возникшие по данному делу отношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными нормами жилищного законодательства, предусматривающими порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства. Так, право собственника дома и членов его семьи пользоваться жилыми помещениями в доме закреплено и в главе 18 ГК РФ, и в главах 1.1, 6 раздела III ЖК РСФСР. В соответствии с ч. 3 ст. 127 ЖК РСФСР жилые дома, квартиры, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, квартирой, кроме случаев, установленных законодательством. Это положение применимо и тогда, когда в результате сноса дома собственник квартиры лишается жилья. Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, названные лица вправе требовать восстановления прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить их жилищные права. В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья. Ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой собственник якобы обязан заключить договор, необоснованна. Гражданским кодексом РФ такая обязанность не предусмотрена. Ни Жилищный кодекс РСФСР, ни Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ни указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, ни Закон г. Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" не возлагают эту обязанность на собственника жилого помещения. Напротив, в ст. 49.3 ЖК РСФСР, регулирующей обеспечение жилыми помещениями граждан - собственников квартир в полностью или частично приватизированном доме в связи со сносом дома, указано, что выселяемым из такого дома собственникам квартир с их согласия органом местного самоуправления или предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома, предоставляется равноценное жилое помещение либо иная компенсация. В ч. 3 ст. 35 Конституции РФ закреплено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Порядок и условия переселения собственников, освобождающих жилые помещения по решению органов власти г. Москвы, регламентируются Законом г. Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения". Согласно ст. 3 и 4 этого Закона собственнику, освобождающему жилое помещение, являющееся единственным местом его жительства, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в виде другого благоустроенного жилого помещения либо в денежном выражении. Установление в оспариваемом нормативном правовом акте правительства Москвы гражданско-правовой обязанности собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого и вновь предоставляемого жилого помещения противоречит нормам федерального гражданского и жилищного законодательства, в котором такая обязанность не предусмотрена. Кроме того, включив в свой нормативный акт названную норму, исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации вышел за пределы своей компетенции. В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. По этому предмету ведения субъект Федерации не может осуществлять собственное правовое регулирование. Поскольку судами при рассмотрении настоящего дела допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, Президиум Верховного Суда РФ вынес новое решение об удовлетворении требования З., не передавая дело на новое рассмотрение <*>. -------------------------------- <*> БВС РФ. 2003. N 9. С. 1.

Таким образом, законодательством должно быть предусмотрено два варианта возмещения вреда при сносе жилых строений, являющихся единственным местом проживания граждан: возмещение рыночной стоимости сносимого жилья и предоставление жилого помещения по договору социального найма и предоставление взамен сносимого иного жилого помещения на праве собственности, размер которого определяется в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ). Денежная компенсация во втором случае не предусматривается.

------------------------------------------------------------------

Название документа