Залог прав соарендатора участка при ипотеке помещения

ЗАЛОГ ПРАВ СОАРЕНДАТОРА УЧАСТКА ПРИ ИПОТЕКЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Д. РАЕВ

Раев Дмитрий, юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel.

В настоящей статье рассматриваются вопросы, связанные с ипотекой нежилых помещений, собственник которых одновременно является арендатором участка под ними на основании зарегистрированного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Помещения как объект гражданских правоотношений

Довольно часто объектом правоотношений в гражданском обороте выступают части зданий - помещения. В настоящее время статус помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества закреплен на законодательном уровне в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Исходя из данного Законом определения, а также учитывая, что ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) устанавливает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, можно сделать вывод, что помещение, на которое оформлены права собственности, может являться самостоятельным предметом ипотеки. При этом необходимо иметь в виду, что согласно судебной практике на помещение как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений <1>. -------------------------------- <1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2004 по делу N А11-5784/2003-К1-5/262. Такой же вывод следует из информационного письма ВАС РФ N 53.

Права собственника помещения на участок под зданием

Действующее законодательство предоставляет собственникам зданий исключительное право на приобретение в собственность или аренду участков, расположенных под такими объектами недвижимости. Причем для собственников помещений введены специальные правила, согласно которым в случае, если помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством <2>. -------------------------------- <2> Ст. 36 (3) ЗК РФ. Также см.: ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При этом, как следует из судебной практики, иной, по сравнению с указанным в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен. Это исключает использование других способов оформления прав на такие земельные участки. Таким образом, в случае если участок является неделимым, а находящиеся на нем здания, строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей должно являться заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора <3>. -------------------------------- <3> Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 12168/02.

Необходимость залога права аренды участка при ипотеке помещения

Как следует из ст. 69 Закона об ипотеке, ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору принадлежащего залогодателю права аренды участка, на котором находится такое здание. Несмотря на то что ст. 69 Закона об ипотеке говорит лишь о порядке залога здания как единого объекта, следует исходить из того, что нормы, регулирующие оборот зданий, применимы также и к помещениям. Так, в одном из решений суд указал: довод о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка в связи с этим не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений <4>. -------------------------------- <4> Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу N А11-5784/2003-К1-5/262.

Распространяя действие ст. 69 Закона об ипотеке на отношения по залогу помещений, суды признают недействительными договоры ипотеки, в случае если при залоге части здания стороны не установили одновременный залог прав аренды участка, расположенного под зданием <5>. -------------------------------- <5> Постановление Президиума ВАС РФ N 5046/98 от 08.12.1998; Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2005, 08.02.2005 по делу N КГ-А41/193-05-п.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: если собственник помещения, являющийся одновременно соарендатором участка, имеет намерение передать помещение в ипотеку, то по тому же договору ипотеки он обязан передать в залог права аренды на участок, находящиеся под зданием, в котором находятся помещения.

Права аренды участка как объект залога при ипотеке помещения

Практика регистрирующих органов

На практике регистрирующие органы исходят из того, что одновременно с ипотекой помещения собственник должен передать в залог право аренды на участок. Однако особенность подхода регистрирующих органов заключается в следующем: они полагают, что в залог должны передаваться не права аренды отдельного соарендатора, а права аренды всех арендаторов по договору аренды со множественностью лиц. Руководствуясь таким подходом, при регистрации ипотеки помещения одного из соарендаторов участка и залога его права аренды регистрирующий орган одновременно осуществляет регистрацию залога прав аренды всех соарендаторов участка <6>. Соответственно, в случае если какой-либо другой собственник помещения в здании также решает заложить свое помещение и свое право аренды участка, регистрирующий орган осуществляет регистрацию первичной ипотеки помещения (если оно ранее не закладывалось) и регистрацию последующего залога права аренды участка (поскольку ранее права аренды всех соарендаторов были заложены при ипотеке другого помещения). -------------------------------- <6> Такой подход используется даже в случаях, когда залогодатель прямо указывает в договоре ипотеки, что в залог передаются принадлежащие именно ему права по договору аренды.

Последствия избранного подхода регистрирующих органов

1. Требования, которые должны соблюсти стороны договора ипотеки при его заключении. Сразу оговоримся: несмотря на то что при ипотеке помещения необходимо, по мнению регистрирующих органов, закладывать право аренды всех соарендаторов участка, на практике регистрирующие органы, как правило, не требуют вступления всех соарендаторов в договор ипотеки, не распространяют ипотеку на здания, расположенные на участке (как того требует п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, с учетом п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке), а также порой не настаивают на предоставлении согласия на ипотеку от предшествующих залогодателей, как это может требоваться согласно ст. 43 Закона об ипотеке. Тем не менее далее мы рассмотрим, какие последствия имеет избранный подход, если залогодатель решил соблюсти все требования Закона. 1.1. Необходимость участия в договоре ипотеки всех соарендаторов. Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит такое право. Следовательно, поскольку право аренды участка по договору со множественностью лиц принадлежит всем соарендаторам одновременно, то они все должны выступать на стороне залогодателя <7>. -------------------------------- <7> При этом простого согласия соарендаторов для залога права аренды участка недостаточно, поскольку каждый обладатель права аренды в силу ст. 335 (3) ГК РФ должен быть стороной по договору ипотеки.

При этом считаем, что применение к залогу прав соарендатора по аналогии норм, регулирующих распоряжение общей совместной собственностью (согласно которым для залога объекта совместной собственности достаточно наличия простого согласия сособственника) <8>, довольно спорно. -------------------------------- <8> Ст. 7 (1) Закона об ипотеке.

Таким образом, если буквально следовать положениям п. 3 ст. 335 ГК РФ, то залог прав аренды участка должен осуществляться лишь при условии вступления в договор ипотеки всех соарендаторов участка в качестве залогодателей права. Если же указанные соарендаторы предоставят только свое согласие на такой залог, то теоретически будет существовать риск оспаривания заключенного договора, так как он, согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. 1.2. Необходимость получения согласия предшествующих залогодержателей. Закон об ипотеке устанавливает, что, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке). Следовательно, если запрета на последующую ипотеку не установлено, но предшествующими договорами ипотеки требуется получение согласия на последующий залог, то для заключения договора ипотеки помещения и прав аренды участка (если на момент его заключения уже имеются зарегистрированные залоги прав аренды) необходимо получить согласие предшествующих залогодержателей. Поскольку же точно установить содержание предшествующих договоров, как правило, невозможно, то можно сделать вывод, что такое согласие следует получить в любом случае. При этом, согласно ст. 43 Закона об ипотеке, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Кроме того, если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой это возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. 1.3. Распространение ипотеки на объекты недвижимости, расположенные на участке. Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не установлено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся на участке здание залогодателя. В силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке имеются основания для применения вышеуказанных норм к залогу прав аренды, если это не противоречит существу арендных отношений и закону. Таким образом, если считать, что в договоре ипотеки должны в качестве сторон участвовать все соарендаторы и такие соарендаторы не исключили применение п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, то в силу прямого указания Закона ипотека будет распространяться не только на права аренды участка, но и на находящиеся на нем здание, совокупность помещений, принадлежащих залогодателям. При этом указанное правило будет действовать, даже если считать, что для заключения договора ипотеки достаточно лишь письменного согласия соарендаторов. Это объясняется тем, что, согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ, залогодателем права может быть только его обладатель. Следовательно, для соблюдения правил п. 3 ст. 335 ГК РФ всех соарендаторов, выразивших согласие на залог прав аренды, следует считать залогодателями и тогда на их помещения будут распространяться нормы п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Если же соарендаторов не считать залогодателями, то залог прав аренды без участия залогодателей будет противоречить п. 3 ст. 335 ГК РФ. Таким образом, при любом толковании вышеуказанных положений закона необходимо прямо указывать в договоре ипотеки на то, что создаваемый им залог распространяется только на прямо перечисленные в договоре помещения. Если же такое указание в договоре ипотеки будет отсутствовать, то: 1) имеется вероятность распространения ипотеки из договора на все помещения соарендаторов участка, права аренды на который переданы в залог; 2) при следующем залоге помещений будет возникать их последующий залог и будет необходимо получать согласие предшествующих залогодержателей на последующую ипотеку помещений в связи с риском наступления последствий, указанных в ст. 43 Закона об ипотеке; 3) в связи с возможностью распространения на помещения предшествующей ипотеки имеется вероятность, что при обращении взыскания на помещения по последующему залогу предшествующие залогодатели будут иметь право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости помещений. 2. Противоречие избранного подхода требованиям закона. На наш взгляд, подход, применяемый регистрирующими органами, существенно осложняет возможность залога помещений, а также вступает в противоречие с нормами права. 2.1. Ограничения права собственности. Если исходить из того, что для ипотеки помещений необходимо вступление в договор ипотеки всех соарендаторов участка, то следует признать, что право собственника помещения на его ипотеку ставится в зависимость от согласия третьих лиц на залог своих прав аренды участка. Такое ограничение права собственности вступает в противоречие с п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Кроме того, ограничение права собственности лица без каких-либо существенных на то причин вступает в противоречие с положениями п. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государств. Ограничение прав собственника помещения также возникает в связи с тем, что поскольку при каждой следующей ипотеке помещений должен возникать последующий залог прав аренды, то для передачи в ипотеку помещения будет необходимо не только вступление всех соарендаторов в каждый договор ипотеки, но и согласие каждого из предыдущих залогодержателей на такой залог прав аренды (ст. 43 Закона об ипотеке, за исключением случаев, когда в договорах предшествующей ипотеки отсутствует условие о необходимости получения согласия залогодержателя на последующую ипотеку). Следовательно, право собственника на ипотеку помещения также ставится в зависимость от согласия на такой залог предыдущих залогодержателей права аренды участка. 2.2. Точка зрения на противоречие рассматриваемого подхода положениям ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, у собственника недвижимости имеется исключительное право на приобретение права аренды участка под такой недвижимостью. Из данного положения некоторыми авторами делается вывод о том, что передача в залог права аренды в целом недопустима, поскольку при обращении взыскания будет осуществлена продажа (уступка) права аренды отдельно от помещений собственников здания, что невозможно, поскольку тем самым они будут лишены своего исключительного права. Поддерживая точку зрения на то, что недопустимо распространять залог на права аренды всех соарендаторов, позволим себе не согласиться с возможностью обосновать данный подход ссылкой на нормы п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Вероятно, это связано с тем, что п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо допускают ипотеку участка без передачи в залог расположенного на нем здания. Следовательно, с учетом п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке и судебной практики, исходящей из того, что нормы, регулирующие сделки со зданиями, вполне применимы к помещениям, можно считать допустимым также и залог прав аренды участка без одновременного залога расположенного на нем здания или помещений в нем <9>. -------------------------------- <9> Стоит отметить, что данная точка зрения может быть не разделена регистрирующими органами и судами.

При этом следует сделать оговорку о том, что сам по себе п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке вступает в противоречие с п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Однако полагаем, что в случае сопоставления норм суд может расценить Закон об ипотеке как специальный, что может говорить о его приоритете над ЗК РФ в указанной части.

Залог прав соарендатора участка

Полагаем, что вышеописанный подход регистрирующих органов основан исключительно на том, что они не считают возможным передачу в залог права аренды отдельного арендатора участка (соарендатора). В случае же если исходить из возможности такого залога, то сложности и противоречия, описанные выше, устраняются. 1. Проведение аналогии с правом общей совместной собственности. Можно предположить, что в своем подходе регистрирующие органы проводят аналогию между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество. Как следует из судебной практики, определение в договоре аренды прав соарендаторов в виде долей в праве аренды недопустимо <10>. Следовательно, можно предположить, что аналогия проводится с правами участников общей совместной собственности. Для общей совместной собственности законодатель устанавливает правило, согласно которому имущество сособственников может быть передано в ипотеку при наличии на это их общего согласия <11>. При этом из Закона об ипотеке следует, что предметом ипотеки может быть лишь само общее имущество, но не отдельные вещные права сособственников. -------------------------------- <10> Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1971/03. <11> Ст. 7 (1) Закона об ипотеке.

Однако проведение аналогии между правами соарендаторов и правами сособственников, на наш взгляд, неверно, поскольку право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку же право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях из договора аренды, то не имеется никаких препятствий для того, чтобы каждый соарендатор самостоятельно ими распорядился. При этом, как следует из судебной практики, для такого распоряжения нет необходимости даже уведомлять других соарендаторов <12>. -------------------------------- <12> Постановление ФАС Уральского округа от 01.10.2008 по делу N Ф09-6927/08-С6.

2. Проведение аналогии с правами общей долевой собственности. Также можно предположить, что при формировании своего подхода регистрирующий орган проводит аналогию между правами соарендатора и правами долевых участников собственности и приходит к выводу о том, что ни доля в праве аренды, ни право соаренды (право соарендатора) не могут являться объектом залога. Однако и такой подход нельзя признать правомерным, поскольку, как было указано в одном из судебных решений, по смыслу ст. 321 ГК РФ множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не самого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установленной условиями обязательства <13>. Следовательно, при залоге права соарендатора происходит распоряжение не частью/долей в праве аренды, а правами отдельного арендатора по договору. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-45894/2004.

3. Возможность залога права соарендатора участка. Возможность залога права отдельного соарендатора участка прямо следует из закона. Так, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку же залогодателю помещения принадлежат лишь права и обязанности одного из соарендаторов участка, то в силу ст. 69 Закона об ипотеке именно их он может передать в залог, не затрагивая прав и обязанностей других соарендаторов. При этом наличие такого объекта гражданских прав, как право соарендатора по договору аренды участка со множественностью лиц, допускается судебной практикой. Например, согласно позиции ВАС РФ, право соарендатора участка считается одновременно заложенным при заключении договора ипотеки нежилого помещения в жилом доме <14>. Также в одном из решений арбитражный суд, рассматривая спор об уступке прав соарендатора, указал, что среди предусмотренных гражданским законодательством оснований для признания сделки недействительной такое основание, как неуведомление соарендатора о переуступке права аренды, отсутствует <15>. Следовательно, суды не только признают наличие такого объекта прав, как право соарендатора участка, но и полагают, что данное право может являться самостоятельным объектом сделки. -------------------------------- <14> Пункт 3 информационного письма ВАС РФ N 90. <15> Постановление ФАС Уральского округа от 01.10.2008 по делу N Ф09-6927/08-С6.

Вышеизложенная позиция также подтверждается положениями п. 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которой залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит такое право. Поскольку соарендатору принадлежат лишь права и обязанности одного из соарендаторов по договору аренды, то он может заложить только свои права аренды.

Необходимость изменения существующего подхода регистрирующих органов

Нормы п. 5 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ в совокупности с п. 3 информационного письма ВАС РФ N 90 позволяют сделать вывод о том, что закон допускает возможность передачи в ипотеку помещений вместе с залогом прав отдельного соарендатора участка. В связи с этим нет необходимости во внесении каких-либо изменений в существующее законодательство. Однако с учетом существующей правоприменительной практики регистрирующих органов следует признать, что их позиция по данному вопросу не соответствует требованиям закона. Исходя из этого, полагаем, что для переустройства существующей практики необходимо внести изменения в Инструкцию о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества <16>. На наш взгляд, достаточным будет внесение в данную Инструкцию нормы о том, что при государственной регистрации ипотеки помещения и права аренды на участок собственника помещения, являющегося стороной по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, следует регистрировать ипотеку помещения и залог права аренды залогодателя, учитывая при этом, что залог не распространяется на права аренды лиц, не являющихся залогодателями по данному договору ипотеки. -------------------------------- <16> Утверждена Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213.

В таком случае залог права аренды соарендатора не будет создавать предшествующего или последующего залога для прав иных соарендаторов, а также не будет требовать вступления в договор других соарендаторов, их согласия на залог, согласия на залог залогодержателей других помещений и не будет создавать ограничений права собственности прочих собственников помещений в здании. Хотелось бы также отметить, что в некоторых субъектах РФ подобная точка зрения уже находит поддержку. Справедливости ради отметим, что из рассматриваемого нами подхода имеются некоторые исключения. Так, в Информационном сборнике УФРС по Нижегородской области было указано следующее: "При наличии государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного со множественностью лиц на стороне арендатора, предметом договора ипотеки должно быть указано право аренды земельного участка, принадлежащее конкретному соарендатору по договору аренды земельного участка" <17>. -------------------------------- <17> Цит. по: Перов О. Об ипотеке прав на земельные участки при ипотеке помещений // Хозяйство и право. 2008. N 3. С. 94.

Название документа