Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в процедуре банкротства

(Толмачева Е. В.)

("Бюллетень нотариальной практики", 2008, N 6)

Текст документа

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА

Е. В. ТОЛМАЧЕВА

Толмачева Е. В., ведущий специалист-эксперт отдела по контролю и надзору за деятельностью саморегулируемых организаций Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области.

Недвижимость традиционно является одним из самых ценных экономических объектов.

Прежде чем говорить о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо определить, что относится согласно гражданскому законодательству к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Это:

- объекты, которые составляют единое целое с земельными участками, и участки недр;

- объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своим естественным свойствам являются движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Но здесь необходимо подчеркнуть, что, для того чтобы указанные объекты были признаны недвижимыми, необходима их государственная регистрация. Законом к числу такого рода недвижимых вещей может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, могут быть: земельные участки, участки недр и объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия (рассматривающиеся как имущественные комплексы).

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости.

Как показывает практика, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Законодатель выделяет такие виды недвижимого имущества, которые являются продуктом жизнедеятельности (труда) человека, например предприятие. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации прав") упоминает такие разновидности недвижимого имущества, как здания и сооружения. Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. Под категорию "сооружение" подпадают: трубо - и путепроводы, линейные объекты, гидротехнические сооружения (плотины, водосбросы, водозаборные, водовыпускные сооружения, насосные станции, дамбы, берегозащитные сооружения, туннели, каналы, судоходные шлюзы, судоподъемники и т. д.), опоры, дорожное покрытие, а также замощение и др.

Объекты незавершенного строительства также рассматриваются как недвижимое имущество. Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. были внесены изменения в ГК, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

С 1 января 2005 г. государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не ставится в зависимость от необходимости совершения сделки и проводится, согласно ст. 25 Закона "О регистрации прав", на основании документов, подтверждающих право (собственности либо пользования) на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Выявление зданий и сооружений, принадлежащих должнику-банкроту, осложнено тем, что часто недвижимое имущество должника не зарегистрировано. В соответствии со ст. 131 ГК РФ единственным подтверждением права собственности на объект недвижимого имущества является его регистрация в Едином государственном реестре. В случае если имущество есть, стоит на балансе, но не зарегистрировано, оно должно быть отражено в акте инвентаризации как имущество должника, а впоследствии зарегистрировано. Процесс регистрации права собственности на недвижимость должника может затянуться на несколько месяцев. Во-первых, потому, что часто конкурсный управляющий вынужден признавать право собственности должника на объекты недвижимости должника в судебном порядке, а во-вторых, из-за недостаточности финансирования процедуры банкротства, когда должник просто не имеет денежных средств на оплату технического паспорта или государственной пошлины за регистрацию прав собственности.

Согласно ст. 177 Закона о банкротстве 2002 г. при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Круг лиц, имеющих право на преимущественное приобретение в конкурсном производстве имущества должника - сельскохозяйственной организации в порядке ст. 179 Закона о банкротстве, не всегда совпадает с тем кругом лиц, которые имеют преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в соответствии со ст. 177 Закона о банкротстве. Например, обладать преимущественным правом на приобретение недвижимости и не обладать преимущественным правом на приобретение имущества и имущественных прав должника будет сельскохозяйственная организация, расположенная в данной местности, но не граничащая с должником земельными участками. В то же время индивидуальный предприниматель, занимающийся производством сельскохозяйственной продукции и не являющийся главой крестьянско-фермерского хозяйства, в случае обладания им правом приобретения имущества должника в соответствии с п. 2 ст. 179 Закона о банкротстве не будет обладать преимущественным правом приобретения недвижимого имущества должника на основании п. 3 ст. 177.

Арбитражный управляющий должен предложить лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, приобрести имущество должника.

На практике в случае отсутствия информации о таких лицах конкурсный управляющий дает объявление о возможности реализации преимущественного права в местной газете, возлагая доказывание преимущественного права на претендента. Отчуждение имущества должника с нарушением преимущественного права покупки может явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть оспорена только в судебном порядке.

В связи с тем что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав, договор считается заключенным с этого дня (даты). Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры не считаются заключенными, по ним до государственной регистрации никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость.

Сказанное дает основание для утверждения, что при заключении договора купли-продажи за регистрацией перехода права должны обращаться обе стороны. В противном случае, при обращении только покупателя, в регистрации договора либо перехода прав будет отказано. Таким образом, после окончания процедуры банкротства и внесения записи о ликвидации предприятия в ЕГРЮЛ покупателю возможно будет признать право на объект исключительно в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат: право собственности; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом; право пожизненного наследуемого владения физических лиц земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; ипотека в силу закона; договор ипотеки; публичный и частный сервитуты; договор передачи имущества в доверительное управление либо переход прав в доверительное управление; договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года; договор купли-продажи, мены жилого помещения; договор дарения; договор купли-продажи предприятия; договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, предусматривающий отчуждение имущества; а также некоторые акцессорные сделки, такие, как уступка права требования, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении зарегистрированного договора. Нельзя обойти вниманием тот факт, что если смешанный договор содержит элементы договора, подлежащего регистрации, то он в целом подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. Заявительный характер регистрации частных правоотношений соответствует принципу автономии воли гражданского законодательства - приобретению прав и заключению сделок своей волей и в своем интересе. Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица. Внешний управляющий организации, в отношении которой осуществляется процедура банкротства, вправе самостоятельно распоряжаться имуществом должника. Полномочия внешнего управляющего подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего. Временный управляющий и административный управляющий не вправе действовать от имени должника, поскольку на стадиях банкротства - наблюдение и финансовое оздоровление - руководитель должника и органы управления продолжают осуществлять свои полномочия с определенными ограничениями. Следует отметить, что конкурсный управляющий при банкротстве не является представителем юридического лица и действует от собственного имени. Новеллой является положение Закона "О регистрации прав" - если права возникли на основании нотариально удостоверенной сделки или нотариусом было совершено иное нотариальное действие, то заявление о государственной регистрации может подать сам нотариус.

В ином порядке проводится регистрация публичных правоотношений - обременений и ограничений, возникших против воли правообладателя - в силу закона, актов судебных и иных уполномоченных органов. Регистрация арестов, запрещений, публичных сервитутов, прав требования в судебном порядке, решений об изъятии земельных участков должна проводиться без заявления и пошлины.

Закон не ограничивает возможности граждан и организаций подавать иные заявления в отношении недвижимости. Целесообразно подавать заявления о начале банкротства юридического лица и утрате полномочий прежнего руководителя, о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества, и, если иное не установлено Законом "О регистрации прав", вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Обязательным приложением к данным документам является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. При этом представление вышеуказанных планов не требуется, если соответствующий план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов.

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Исходя из этого, видится целесообразным рекомендовать арбитражным управляющим осуществлять продажу объектов недвижимости как таковых, а не в виде строительных материалов, даже если это объект незавершенного строительства. Наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество повышает ликвидность такого имущества.

Права на недвижимое имущество затрагивают интересы почти всех физических и юридических лиц. Государственная регистрация - завершающий этап приобретения и соответственно прекращения прав на недвижимость. Оформление прав в установленном законом порядке является обязанностью правообладателя. Кроме того, несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 19.21 КоАП РФ, и влечет наложение административного штрафа.

------------------------------------------------------------------

Название документа