Объект концессионного соглашения и понятие недвижимого имущества

ОБЪЕКТ КОНЦЕССИОННОГО СОГЛАШЕНИЯ И ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

С. Н. ШИРОКОВ

Широков С. Н., преподаватель кафедры "Предпринимательское и коммерческое право" Южно-Уральского государственного университета.

Недвижимость играет одну из ключевых ролей в российском гражданском праве. Во-первых, потому, что правовой режим и правила гражданского оборота недвижимого имущества существенно отличаются от правового режима движимых вещей, а во-вторых, только вещи, причисляемые правом к недвижимым, могут выступать объектом отдельных видов соглашений. К последним относится и концессионное соглашение, являющееся достаточно новым для современного российского права. Уже само определение данного соглашения, содержащееся в п. 1 ст. 3 Федерального закона "О концессионных соглашениях" (далее - Закон о концессионных соглашениях), указывает на то, что его предметом является создание или реконструкция определенного этим соглашением недвижимого имущества <1>. Положения ст. 3 данного Закона уточняются нормой п. 1 ст. 4, прямо называющей в качестве объекта концессионного соглашения недвижимое имущество, при этом не любое, но входящее в состав имущества, поименованного в этой же статье. Поскольку одним из существенных условий концессионного соглашения являются состав и описание объекта, особое значение для надлежащего совершения данного договора приобретает идентификация недвижимого имущества, которое будет передаваться в концессию. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126.

Как известно, понятие недвижимого имущества в российском законодательстве формируется двумя различными способами. Первый из них - создание общей дефиниции для недвижимости: такую роль берет на себя п. 1 ст. 130 ГК РФ <2>. В соответствии с положениями данного пункта к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, внутри данного способа законодатель выделяет два критерия для отнесения вещей к недвижимым. Первый вытекает из природных свойств отдельных вещей (земли и недр), второй же касается физических свойств вещи - тесной пространственной связи с земельным участком, которую невозможно разорвать, не нарушив при этом функциональные свойства вещи. -------------------------------- <2> Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Второй способ состоит в прямом поименовании в законе определенного рода вещей как недвижимых. Так, в соответствии с положениями абз. 1 и 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимостью считаются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; в соответствии со ст. 132 ГК РФ - предприятие как сложный имущественный комплекс. Недвижимостью в соответствии с законом признаются также жилые и нежилые помещения (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3>). -------------------------------- <3> Недвижимое имущество и сделки с ним // Библиотечка "Российской газеты". 2006. N 18.

Закон о концессионных соглашениях при идентификации объектов недвижимости, в отношении которых данное соглашение заключается, изначально придерживается первого способа, открывая ст. 4 формулировкой, гласящей, что "объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества", за которой следует закрытый перечень этого имущества. Напрашивается вывод, что законодатель предлагает правоприменителю на основании общего критерия для определения недвижимого имущества, данного в ст. 130 ГК РФ (а именно - прочной связи с землей, нарушение которой без несоразмерного ущерба имуществу невозможно), выделить из указанных комплексов недвижимое имущество и только в отношении его заключить концессионное соглашение. Однако дальнейший анализ статьи четвертой данного Закона свидетельствует о непоследовательности подхода к решению этой проблемы. Во-первых, в ряде случаев указанная статья раскрывает состав недвижимого имущества, которое может быть объектом концессионного соглашения в том или ином имущественном комплексе. Так, в понятие недвижимых объектов транспортной инфраструктуры вошли мосты, путепроводы, тоннели, автомобильные стоянки, пункты пропуска автотранспортных средств (пп. 1), коммунальной инфраструктуры - объекты водо-, тепло-, газо - и энергоснабжения, водоотведения, а также объекты, предназначенные для освещения и благоустройства территорий (пп. 11), а недвижимостью портов признаны гидротехнические сооружения, объекты их производственной и инженерной инфраструктур. Следовательно, здесь применяется уже второй способ определения состава недвижимого имущества - прямое указание на данный объект как на недвижимость в законе. Таким образом, Закон о концессионных соглашениях расширяет существующее на сегодняшний день понятие недвижимости, включая в него не только уже давно признававшиеся на практике в качестве недвижимых вещей объекты (автомобильные дороги, тоннели, мосты), но и создавая принципиально новый подход к определению недвижимых вещей. В частности, новеллами представляется отнесение к недвижимости объектов снабжения коммунальной инфраструктуры, в число которых, на наш взгляд, входит и система коммуникаций, через которые осуществляется такое снабжение (т. е. трубопроводы, линии электропередачи и т. п.), а также объектов освещения и благоустройства территорий (в качестве таковых можно рассматривать электрические сети, трансформаторные подстанции, асфальтовое покрытие, игровые и спортивные площадки, ограждения, прочно соединенные с землей парковые скамейки и т. п.). Особый интерес в свете обсуждаемого вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости на основании такого критерия, как тесная связь с земельным участком, представляют изменения, внесенные в ст. 11 Закона о концессионных соглашениях 30 июня 2008 г. <4>. Согласно данным изменениям при передаче объекта недвижимости в концессию договор аренды должен заключаться не только на земельные участки, на которых расположен объект недвижимости, как это было в прежнем варианте Закона, но и на участки недр, лесные участки, водные объекты, на которых расположено недвижимое имущество или которые необходимы для его использования. Таким образом, мы в очередной раз можем убедиться, что законодатель обходит такой универсальный критерий, как тесная связь с землей, при идентификации объектов недвижимости для целей концессионного соглашения. В ст. 11, так же как и в ст. 4, содержится поименный перечень объектов концессионных соглашений, которые могут быть расположены на указанных участках или водных объектах. В частности, к ним отнесены стационарные платформы, гидротехнические сооружения, подземные сооружения. Следует полагать, что данный перечень носит закрытый характер, поскольку его расширительное толкование размыло бы систему критериев, которые мы применяем для определения той или иной вещи как недвижимой. Иными словами, мы относим к недвижимому имуществу вещь, являющуюся таковой в силу природных свойств либо в силу ее тесной связи с земельным участком либо названную в качестве недвижимой в законе. Расширительное же толкование подобного перечня, во-первых, лишило бы смысла такой критерий, как прямое поименование в законе, а во-вторых, позволило бы отнести к недвижимому имуществу иные вещи, расположенные непосредственно на поверхности или под поверхностью водных объектов, в участках недр, разрушая тем самым критерий тесной связи с землей. -------------------------------- <4> Федеральный закон от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2008. N 27. Ст. 3126.

Последний критерий также становится проблемным с введением в круг объектов недвижимости искусственных земельных участков, которые названы в качестве объектов концессионных соглашений в ст. 4 и ст. 11 Закона о концессионных соглашениях. Возникает вопрос, можем ли мы применять критерий тесной связи с землей для определения недвижимого характера того или иного имущества, если эта связь существует с искусственно созданным земельным участком (например, искусственным островом). На наш взгляд, ответ на данный вопрос должен быть положительным. Во-первых, потому, что сам Закон о концессионных соглашениях называет целью создания искусственных земельных участков размещение на них объектов недвижимости, во-вторых, подобное признание возможно в связи с тем, что изменившийся уровень науки и техники позволяет нам создавать искусственные объекты, обладающие всеми основными свойствами объектов природных, поэтому законодательное регулирование должно расширить свои рамки в связи с требованиями времени. Следующая проблема связана с тем, что отдельные положения Закона о концессионных соглашениях сформулированы с нарушением правовой логики. Так, пп. 5 п. 1 ст. 4 относит к объектам концессионного соглашения недвижимое имущество, входящее в состав морских и речных судов. Такая норма вызывает недоумение, поскольку морские и речные суда сами отнесены законом к недвижимости. Если полагать, что законодатель не допускал ошибки при ее формулировании, то поиск недвижимости, входящей в состав названных судов, может привести нас к выводам, которые сделали суды англосаксонской системы права. Согласно судебным решениям по вопросу недвижимости, в данных странах существует категория fixture (наглухо приделанные предметы), к которой относятся в том числе судовые котлы и двигатели <5>. В этом случае круг объектов недвижимости расширяется еще сильнее. Аналогичные нарекания вызывает и конструкция пп. 6 п. 1 ст. 4, который говорит об объектах недвижимости, входящих в состав "зданий или сооружений, предназначенных для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов", распространяя таким образом понятие объекта недвижимости на определенную часть таких недвижимых вещей, как здание и сооружение. -------------------------------- <5> Щенникова Л. В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

В связи с вышеизложенным требует решения такая проблема, как возможность признания статуса самостоятельного объекта недвижимости за частью другого недвижимого имущества. Здесь мы вплотную подходим к вопросу о делимости и неделимости вещей. В силу ст. 133 ГК РФ неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Также неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопущение законом такого раздела исключают индивидуальную собственность на ее части. Аналогичные положения содержатся в п. 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть предметом ипотеки <6>. -------------------------------- <6> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Еще один критерий для неделимой вещи дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли из этой вещи в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленумов ВАС РФ, ВС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т. п. <7>. -------------------------------- <7> Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 152. 1996.

Таким образом, на основе анализа приведенных выше положений законодательства и судебной практики можно выделить критерии делимости, которые являются едиными для всех вещей: 1) отсутствие законодательного запрета на раздел; 2) сохранение за частями вещи ее целевого назначения; 3) сохранение за частями вещи материальной ценности целой вещи, в том числе удобства пользования; 4) сохранение функционального назначения вещи, из которой выделена часть. Используя данные критерии, мы вполне можем отнести к объектам недвижимого имущества части зданий и строений, как в виде отдельных помещений, так и в виде целого их комплекса. Важно только, чтобы данные части были выделены как реально существующие и индивидуально-определенные вещи, имели границы, установленные условно или существующие реально <8>. -------------------------------- <8> Пискунова М. Г. О делимости недвижимых вещей // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2003. N 5. С. 46 - 59.

Отнесение же к самостоятельным объектам недвижимости составных частей морских и речных судов представляется неоднозначным. С одной стороны, такие части судна, как двигатели, котлы и т. п., не могут выступать в качестве самостоятельной недвижимой вещи, ибо они не в состоянии выполнять функциональное назначение судна, а их изъятие может нанести ему ущерб. В силу этого объектами концессионного соглашения они быть не могут. С другой стороны, крупные суда имеют обширные помещения, предназначенные для временного проживания или для хранения и перевозки грузов, выделение таких помещений в качестве отдельного объекта недвижимости, на наш взгляд, может быть осуществлено по аналогии со зданиями и сооружениями. Третья проблема, касающаяся объекта концессионного соглашения, состоит в том, что конкретный перечень объектов недвижимости в отдельных случаях практически не поддается установлению. Данное замечание относится в первую очередь к положениям пп. 12 п. 1 ст. 4 Закона, который называет в качестве объектов концессионного соглашения недвижимость, входящую в состав метрополитена и другого транспорта общего пользования. Если недвижимое имущество, относящееся к системе метрополитена, назвать достаточно легко (станции метро, тоннели, ветки и т. п.), то выделить недвижимое имущество в остальном общественном транспорте весьма затруднительно (возможно, единственное, что формально соответствует понятию недвижимости, - это трамвайные пути). Таким образом, можно предположить, что в данной области единственным возможным объектом концессионного соглашения является предприятие как имущественный комплекс, что, в свою очередь, вызывает определенные вопросы. Дело в том, что в соответствии со ст. 11 Закона о концессионных соглашениях земельный участок, на котором расположен объект концессионного соглашения или который необходим для осуществления деятельности, этим соглашением предусмотренной, исключается из понятия объекта соглашения. В отношении такого земельного участка заключается договор аренды, находящийся за рамками концессионного соглашения, хотя и являющийся акцессорным по отношению к нему. В соответствии же с положениями ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят и земельные участки. Кроме того, остается не совсем ясной с точки зрения сущности концессионного обязательства правовая принадлежность нематериальных активов, а также долгов предприятия при заключении концессионного соглашения. Таким образом, вопрос о круге недвижимых вещей, которые могут быть объектами концессионного соглашения, представляется достаточно сложным. На наш взгляд, подобная ситуация вызвана тем, что законодатель, конструируя ст. 4 и ст. 11 Закона о концессионных соглашениях, преследовал целый ряд целей, которые практически невозможно совместить на одном пространстве. В первую очередь он предпринял попытку очертить сферу применения концессионного соглашения по отношению к отдельным областям, требующим инвестиционных вложений. Эта задача была осуществлена путем установления закрытого перечня имущественных комплексов, недвижимые объекты которых могут быть предметом концессионного соглашения, а также косвенным указанием в ст. 11 на то, что земельные участки не входят в состав объектов концессионного соглашения. Таким способом законодатель дал понять, что концессия, регулируемая данным законом, носит "инфраструктурный" характер. Иными словами, ее объектом могут быть только вещи, созданные человеком, относящиеся к основным средствам, характер и цель назначения которых делает невозможным применение иных механизмов по их развитию и достижению эффективности использования (например, приватизационных). Следующая задача состояла в том, чтобы определить круг объектов, в отношении которых может быть заключено концессионное соглашение. Ее попытались решить путем ссылки на общее понятие недвижимости, установленное ГК РФ, оговорив, что данное имущество должно обязательно входить в состав указанных в законе комплексов. Однако примененный технико-юридический прием (сочетание в одной статье сферы действия концессионных соглашений и обозначение его объектов) дал сбой. Мало того что законодатель в итоге перешел на прямое перечисление имущества, относящегося к недвижимому (что само по себе в силу положений абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ расширяет круг объектов недвижимости), но и практически признал возможность придания статуса самостоятельной недвижимой вещи составным частям отдельного объекта недвижимости. Кроме того, возникает вопрос о наличии в составе некоторых из названных в законе имущественных комплексов вещей, которые можно было бы классифицировать как недвижимость, что усложняет реализацию целей закона в данных областях. На наш взгляд, перечисленные проблемы могут быть решены внесением изменений в закон, посредством которых нормы о сфере применения механизма концессионных соглашений и об объекте концессионного соглашения должны быть разведены. В нормах, посвященных первому вопросу, следовало бы перечислить области, инвестирование в которые может осуществляться в форме заключения и исполнения концессионных соглашений. Проблема же объекта должна быть решена путем указания конкретных групп имущества, которое относится к недвижимому, в целях, предусмотренных данным законом.

------------------------------------------------------------------

Название документа