Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования

ЗАКЛАДНАЯ КАК ИНСТРУМЕНТ, СПОСОБСТВУЮЩИЙ РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Д. А. ТИМОШЕНКО

Наличие института закладной обеспечивает создание вторичного рынка закладных, на котором происходит трансформация персонифицированных закладных в обезличенные доходные ценные бумаги (прежде всего облигации) и размещение их среди инвесторов <1>.

-------------------------------- <1> Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999. С. 45.

Тимошенко Д. А., ответственный секретарь третейского суда при МОО "ВП ЮФО".

Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты <2>. -------------------------------- <2> См.: Марочкина Ю. Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС "КонсультантПлюс", 2006.

Именно одним из таких инструментов должна стать закладная. В отношении появления закладной В. А. Белов абсолютно точно заметил: "...нынешняя российская закладная - вещь и вправду весьма новаторская, причем новаторство это довольно сомнительного свойства" <3>. -------------------------------- <3> Белов В. А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. 2-е изд., перераб. и доп. В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР, 2007. С. 375 - 376.

Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> (далее - Закон об ипотеке) закладной является именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. -------------------------------- <4> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в последней ред. Федерального закона от 04.12.2007 N 324-ФЗ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; Парламентская газета. 2007. 14 декабря.

Следует отметить, что "дореволюционные законы гражданские... содержали комплекс постановлений о закладных крепостях - документах, которые подобно современным закладным были формою заключения договора об ипотеке, но все же не могли быть признаны ценными бумагами из-за отсутствия у них свойства оборотоспособности. Проект же Гражданского уложения... называл закладной акт о закладе морского судна, т. е. лишь один из видов закладных в современном понимании... Дореволюционная практика знала... 1) институт закладной крепости; 2) институт закладной в смысле акта о залоге морского судна; 3) понятие закладных листов, т. е. банковских облигаций с ипотечным покрытием; 4) акты о закладе, которые могли иметь своими объектами только движимые вещи; 5) закладное свидетельство...; 6) залоговое свидетельство - справку старшего нотариуса соответствующего окружного суда обо всех установленных на определенное, в данном округе находящееся имение, залогах и наложенных запрещениях...; 7) залоговые акты - родовое понятие, обнимавшее собою любые документы, свидетельствующие об установлении залоговых правоотношений" <5>. -------------------------------- <5> Белов В. А. Указ. соч. С. 340.

Таким образом, становится очевидным, что до принятия Закона об ипотеке российскому законодательству и правоприменительной практике не было известно ни одного документа, являющегося ценной бумагой и который бы являлся аналогом особого вида ценных бумаг - закладной <6>. -------------------------------- <6> Кстати, и зарубежное право не содержит ни одной ценной бумаги, которая могла бы быть признана аналогом российской закладной.

Какого результата хотел добиться законодатель, вводя в хозяйственный оборот новую ценную бумагу? Ответ на данный вопрос, как обычно, подразумевается именно следующим. Закладная была призвана упростить хозяйственный оборот. Но что произошло? Почему замечание К. И. Карабановой о том, что "надежда на то, что закладная станет инструментом, способствующим развитию ипотечного кредитования, не оправдалась", представляется вполне уместным? В настоящее время экономика всех стран подверглась влиянию мирового финансового кризиса. Одной из составляющих финансового кризиса является прежде всего ипотечный кризис, основные удары которого оказались значительными в большей степени для США, в меньшей - для государств Европы, еще в меньшей - для России. Закладная - ценная бумага, созданная для упрощения гражданско-правового оборота недвижимости, а в некоторой степени выступившая как способ увеличения данного оборота, начинает терять свои позиции в нашей стране, в которой ипотека не сумела набрать столь стремительных оборотов. Если называть все своими именами, многие банки (как зарубежные, так и российские) уже "на своей шкуре" чувствуют, что у них находится большое количество "ненужных" ("мусорных", "никчемных", "неприбыльных" - в общем, как хотите) закладных, которые сулят им только финансовые потери. Дело в том, что сейчас наблюдается рост невыплаты ипотечных кредитов (да и будет продолжаться - прогнозы неутешительны), а "мусорные" закладные не могут быть ни рефинансированы, ни секьюритизированы. Из этого следует, что при невозврате ипотечных кредитов все риски достаются банку, его выдавшему (и не успевшему пристроить "мусорную" закладную). Результатом принятия на себя таких рисков российскими банками является ужесточение требований к заемщикам по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, сказывается на снижении роста рынка недвижимости. Закладная должна была стать мощным инструментом ипотечного кредитования, но данное ей законодателем предписание полностью не исполнено, поскольку в некоторых случаях закладная усложнила хозяйственный оборот, хотя была создана с целью его упрощения. Особо следует отметить, что в настоящее время законодателем уделено внимание формированию ипотечного покрытия из закладных. Учитывая потребности практики, на рассмотрение в Государственную Думу РФ внесен проект Федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который направлен на регулирование отношений, возникающих при передаче закладных для учета прав на них депозитарию (обездвиживание), а также особенностей отношений по закладным, вытекающим из такого рода фиксации прав. Для упрощения процедуры оборота закладных законопроектом вводится институт депозитарного учета прав на закладные, действующий в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг". Законопроектом предусмотрено два способа депозитарного учета закладных: залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии; если закладная уже выдана и находится в обращении, то законный владелец вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию. Резюмируя изложенное, мы надеемся, что процесс совершенствования правового регулирования института закладной, отметившего своеобразный десятилетний юбилей, будет ускорен, ведь это так необходимо.

------------------------------------------------------------------

Название документа