Об организационном характере договора управления многоквартирным домом

ОБ ОРГАНИЗАЦИОННОМ ХАРАКТЕРЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Ю. П. СВИТ

Свит Юлия Павловна, доцент кафедры гражданского и семейного права Московского государственного университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.

В данной статье обосновывается рамочный характер договора управления многоквартирным домом.

Ключевые слова: договор управления многоквартирным домом, рамочный договор, организационный договор.

On organizational character of contract of management of a block of flats Yu. P. Svit

The article substantiates the framework nature of the contract of management of an apartment house.

Key words: contract of management of block of flat, framework agreement, organizational agreements.

Вопрос о существовании организационных договоров и их месте в системе гражданско-правовых обязательств в современной цивилистике решается неоднозначно. Как отмечается в научных исследованиях, организационный договор необходим для создания эффективно действующего механизма, в рамках которого будут возникать, развиваться и прекращаться имущественные отношения его сторон <1>. -------------------------------- <1> Тюрина С. А. Сущность организационного договора и его место в системе гражданско-правового регулирования общественных отношений // Обязательственное право: Труды Института государства и права РАН. М., 2008. С. 52 - 53.

В ГК РФ не содержится общих положений об организационных договорах, хотя в теории давно обосновывается их существование как отдельного типа договоров. Подразделение договоров на имущественные и организационные было проведено еще в прошлом столетии. Основанием деления в данном случае выступало содержание правовой связи, возникающей в результате заключения договора. Организационными договорами являются договоры, направленные на "формирование организационно-правовых связей между... участниками" <2>. Организационно-правовые связи субъектов гражданских правоотношений направлены на налаживание, упорядочение и нормальное функционирование экономических связей, в которых они принимают участие <3>. Положения об организационных договорах содержатся лишь в нормативных правовых актах, регулирующих транспортные обязательства (ст. 798, 799 ГК РФ). -------------------------------- <2> Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. О. А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1985. С. 445 - 446. <3> Там же. С. 15.

Вместе с тем организационные договоры имеют более широкую сферу применения. К организационным относят предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), отдельные виды договоров, опосредующих оказание финансовых услуг (например, договор банковского счета), и др. Проект изменений ГК РФ не предусматривает выделения среди договорных типов организационного договора. Вместе с тем предполагается урегулировать рамочный договор (ст. 429.1 проекта <4>). Под рамочным понимается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора. -------------------------------- <4> Проект изменений Гражданского кодекса РФ, принятый Государственной Думой в первом чтении 27 апреля 2012 г., N 47538-6 // СПС "КонсультантПлюс".

В науке четкого представления о системе организационных договоров не сложилось. Из существующих классификаций представляется наиболее удачной следующая: - корпоративные договоры - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений участников гражданского оборота, связанных с созданием и управлением организациями; - рамочные договоры - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) обязательственных отношений между участниками гражданского оборота при невозможности определения всех существенных условий договора в момент его совершения; - предварительные договоры - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений между его участниками в связи с осуществлением ими юридически значимых действий по заключению основного договора; - видовые договоры - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) конкретных обязательственных отношений, возникающих из гражданско-правовых договоров определенных видов <5>. -------------------------------- <5> Козлова Е. Б. Организационные договоры: понятие и классификация // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5. С. 8 - 9.

Отдельные специалисты отрицают возможность существования организационных договоров с имущественным содержанием, указывая, что данные договоры направлены исключительно на неимущественный эффект - упорядочение правоотношений и не могут порождать непосредственно имущественные отношения и носить возмездный характер. Сторонники данной позиции по этому основанию проводят разграничение между организационными и рамочными договорами, указывая, что последние могут порождать имущественные отношения между субъектами, а отличаются лишь невозможностью изначального определения всех существенных условий <6>. -------------------------------- <6> Ершов О. Г. Организационно-правовая природа договора генерального подряда в строительстве // Адвокат. 2012. N 9. С. 53 - 57.

Представляется, что рамочные договоры следует рассматривать как разновидность организационных договоров, поскольку они рассчитаны на длительные правоотношения и не только непосредственно создают определенный имущественный эффект, но и являются базой для дальнейшего регулирования взаимоотношений сторон путем совершения сделок или иными предусмотренными данным договором способами. Как пишет Л. Г. Ефимова, "для того чтобы привести в действие весь тот поток деловых отношений, о котором договорились стороны, они должны заключать в будущем самые разнообразные договоры, отличающиеся от первоначального. Таким образом, складывается система договорных связей, состоящая из базового договора, в котором согласовываются основы будущих экономических отношений сторон, и из зависимых от него договоров-сателлитов, направленных на исполнение рамочного договора" <7>. -------------------------------- <7> Ефимова Л. Г. Рамочные (организационные) договоры на внебиржевом межбанковском рынке ценных бумаг // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 7. С. 47.

Как правило, заключение рамочных договоров связывается с предпринимательскими отношениями, деловым сотрудничеством. В то же время есть основания распространить данные положения и на некоторые другие договоры, предполагающие длительные взаимоотношения и дальнейшую конкретизацию их условий. В частности, к таким договорам можно отнести договор управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Данная договорная конструкция появилась в законодательстве относительно недавно - с принятием действующего ЖК РФ. В ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <8> присутствовало указание на возможность передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 20 Закона). В этом случае предусматривалось заключение договора (п. 4 ст. 21 Закона). Однако ни вид договора, ни его условия не определялись, содержалось лишь общее указание, что данный договор заключается в соответствии с гражданским законодательством. -------------------------------- <8> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Жилищный кодекс не содержит исчерпывающего регулирования отношений по договору управления многоквартирным домом. Некоторые ученые объясняют отсутствие детального регулирования тем, что в переходный от монополии в сфере управления многоквартирными домами к формированию конкуренции период это обеспечивает формирование договорной практики, что впоследствии позволит дополнить и скорректировать существующие нормы <9>. -------------------------------- <9> Гордеев Д. П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 2, 3 (СПС "КонсультантПлюс").

По договору управления многоквартирным домом одна сторона - управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Столь неопределенная формулировка действительно дает основания для различных толкований. В теории основное внимание уделяется вопросу о правовой природе договора управления многоквартирным домом. Большинство специалистов признают этот договор разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы ЖК РФ, регулирующие данный договор, - специальными нормами гражданского права <10>. Однако в отношении возможности отнесения договора управления многоквартирным домом к определенному виду гражданско-правовых договоров единого мнения нет. Можно выделить три позиции в отношении договора управления многоквартирным домом: договор возмездного оказания услуг; смешанный договор; самостоятельный вид договора. -------------------------------- <10> Козлова Е. Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 31.

Представляется, что данный договор можно рассматривать как договор об оказании специфической услуги, заключающейся в осуществлении управления. Исполнение обязанности по управлению, в свою очередь, предполагает выполнение определенных работ, направленных на поддержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии, обеспечение возможности его эксплуатации. Проблема конкретизации предмета договора управления многоквартирным домом имеет еще один аспект. Как отмечается в теории, модель договора возмездного оказания услуг (выполнения работ), заимствованная в жилищное законодательство механически, не позволяет применительно к договору управления многоквартирным домом конкретно согласовать предмет договора. Поскольку договор управления фактически призван обеспечивать длящуюся потребность собственников в содержании и ремонте общего имущества, предмет договора должен складываться из работ, которые в обязательном порядке будут выполняться, и работ, которые могут потребоваться к выполнению, но не обязательно эта потребность возникнет <11>. -------------------------------- <11> Тарасова А. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жилищном законодательстве РФ // Жилищное право. 2011. N 9. С. 69 - 100.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" <12> собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Причем этот перечень по решению общего собрания может изменяться. -------------------------------- <12> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Также не может быть определена на весь срок действия договора управления многоквартирным домом его цена. Поэтому законодательство предусматривает обязательное согласование лишь порядка определения цены договора. Разъяснение данного положения содержится в письме Минрегиона РФ от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом" <13>. В нем указывается, что под порядком определения цены договора необходимо понимать методику расчета общей стоимости указанных в договоре услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления. -------------------------------- <13> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2009. N 5 (ч. II).

При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (п. 7 ст. 156 ЖК). Как отмечается в значительной части научных исследований, основной задачей управляющей компании является не столько непосредственное выполнение работ и услуг, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, сколько организация такого обслуживания. Действующее законодательство РФ не запрещает управляющей организации самостоятельно заниматься сбором платежей с собственников и иных пользователей жилых помещений многоквартирного дома. Однако в большинстве случаев управляющая организация заключает для этого договор со специализированной организацией - расчетно-кассовым или иным подобным центром. Кроме того, управляющая организация вправе производить расчеты с собственниками жилых помещений при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (п. 15 ст. 155 ЖК РФ). К обязанностям управляющей организации, возникающим из договора управления многоквартирным домом, относится оказание коммунальных услуг (п. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 6, 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 <14>). Пунктом 13 Правил предоставления коммунальных услуг установлено, что управляющая организация заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией. Данные отношения регулируются Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 "О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг" <15>. В нем определяется, что управляющая организация в целях получения необходимых коммунальных услуг заключает договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. -------------------------------- <14> СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168. <15> СЗ РФ. 2012. N 8. Ст. 1040.

Договор управления многоквартирным домом специфичен тем, что восполнение недостающих положений осуществляется не посредством заключения дополнительно к базовому договору договоров-приложений, а путем принятия решений общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Как указывается в научных исследованиях, "договоры-приложения, как правило, заключаются между теми же сторонами, что и рамочные договоры... Однако в отдельных немногочисленных случаях одна из сторон рамочного договора замещает себя третьим лицом... Это третье лицо - посредник" <16>. Аналогичный подход наблюдается и в проекте изменений ГК РФ с тем отличием, что помимо возможного договорного регулирования отношений сторон допускаются и иные варианты - подача заявок и др. Итак, заключение договоров с третьими лицами во исполнение базового договора не относится к отличительным признакам рамочных договоров. Вместе с тем, если из содержания базового договора следует необходимость заключения договоров с третьими лицами, данные условия договора могут квалифицироваться как направленные на возникновение организационного отношения между сторонами базового договора. Содержанием данного отношения будет обязанность стороны договора заключить определенные соглашения с третьими лицами и соответствующее право контрагента требовать заключения этих соглашений. -------------------------------- <16> Ефимова Л. Г. Рамочные (организационные) договоры на внебиржевом межбанковском рынке ценных бумаг // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 7. С. 50.

Очевидно, что управляющая организация своими силами не в состоянии выполнить весь комплекс работ и оказать все услуги, которые предполагаются в рамках данного договора. И, собственно, эта задача на нее не возлагается. Об этом говорилось в интервью Г. П. Хованской, членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям: "...именно организация, то есть заключение договоров со сторонними работниками или организациями на производство работ или предоставление услуг, выстраивание договорных взаимоотношений со смежными организациями, поставщиками, а также с собственниками, нанимателями и арендаторами - главная функция управляющей организации" <17>. -------------------------------- <17> Правовые аспекты управления многоквартирным домом (интервью с Г. П. Хованской, членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям) // СПС "КонсультантПлюс", 2010.

Понятие "управление" наиболее подробно разработано в науке административного права. Вместе с тем и в гражданско-правовой доктрине исследовалось данное понятие <18>. В большинстве определений присутствует указание на то, что управление предполагает целенаправленное руководящее (организационное) воздействие на определенный объект. Об организационной направленности управления применительно к жилищной сфере свидетельствует п. 1.8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" <19>, согласно которому "управление жилищным фондом - а) организация эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; в) все виды работы с нанимателями и арендаторами". -------------------------------- <18> Харитонова Ю. С. Управление в гражданском праве: проблемы теории и практики. М.: Норма; Инфра-М, 2011. <19> Российская газета. N 214. 2003 (дополнительный выпуск).

Причем, поскольку предоставление определенного набора услуг, в частности коммунальных, - установленная императивно обязанность управляющей организации, заключение ряда сопутствующих договоров является обязательным. Таким образом, если исходить из того, что организационным договором можно признать не только договор, направленный на возникновение гражданско-правового обязательства с имущественным содержанием, но и договор, одновременно предусматривающий исполнение обязательства с имущественным содержанием, есть основания отнести договор управления многоквартирным домом к рамочным договорам. Если основываться на иной позиции, что договор управления многоквартирным домом, к примеру, как и договор генерального подряда, является возмездным и имеет имущественное содержание, а организующая деятельность касается не отношений сторон, а представляет собой основную услугу управляющей организации, соответственно договор управления многоквартирным домом признать организационным нельзя <20>. Учитывая имеющиеся сложности с определением условий договора управления многоквартирным домом и его правовой природы, представляется более верной первая из изложенных позиций. -------------------------------- <20> Обоснование позиции о невозможности признания договора генерального подряда организационным см.: Ершов О. Г. Организационно-правовая природа договора генерального подряда в строительстве // Адвокат. 2012. N 9. С. 53 - 57.

Название документа