Застройка земельных участков: проблемы применения земельного законодательства

ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

О. Г. ЕРШОВ

Ершов Олег Геннадьевич, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России. Кандидат юридических наук. Специалист в области частного права. В настоящее время занимается исследованием проблем правового регулирования отношений в строительстве. Родился 15 октября 1977 г. в г. Омске. Автор более двадцати научных работ по проблемам правового регулирования отношений в строительстве.

Строительство представляет собой деятельность, направленную на создание объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения. Осуществление этой деятельности становится возможным после получения разрешения со стороны органов государственной власти и местного самоуправления. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в органы государственной власти необходимо представить пакет документов, включая материалы проектной документации, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. В противном случае возводимый объект подпадает под режим самовольной постройки и на основании ст. 222 ГК РФ подлежит сносу. Как показывает практика, застройщику, имеющему необходимые документы, включая документы на земельный участок, осуществлять строительство стало сложнее. Причина - недоработка законодателя в части правового обеспечения регулирования земельных отношений. К застройщику предъявляются иски, предметом которых выступают требования со стороны лиц, считающих себя правообладателями земельных участков, где осуществляется строительство. По одному гражданскому делу было установлено, что государство до введения в действие Земельного кодекса РФ <1> предоставило на праве бессрочного пользования земельный участок юридическому лицу. В последующем юридическое лицо было реорганизовано и на его базе создано товарищество индивидуальных застройщиков жилья. Вместе с тем в документах реорганизации не закреплялись положения о передаче земельного участка, фактически оставив открытым вопрос о бессрочном пользовании. Члены товарищества индивидуальных застройщиков жилья в соответствии с уставом организации имели право выйти из товарищества, требовать выделения доли на общее имущество товарищества, включая земельные участки. Затем на земельные участки оформлялось право собственности на основании справки товарищества о предоставлении таких участков и справки об отсутствии задолженности. -------------------------------- <1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. 2008 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Как выяснилось в последующем, государство эти же земельные участки на основании договора аренды с правом последующего выкупа передало другому физическому лицу, которое произвело строительство коттеджей, зарегистрировало право собственности на недостроенный объект и передало его по договору купли-продажи третьему лицу. В тот момент, когда третье лицо завершило строительство и обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности, был предъявлен иск о правах на этот же земельный участок граждан, которые выходили из товарищества индивидуальных застройщиков жилья и также пытались оформить право собственности <2>. -------------------------------- <2> Решение Кировского районного суда г. Омска. Дело N 2-456/08 // Архив Кировского районного суда г. Омска.

Возникает ряд проблем: что делать с объектом строительства и земельным участком, если суд удовлетворяет иск, и какие последствия должны наступить для сделки купли-продажи земельного участка, по которой покупатель выступает как добросовестный приобретатель? Получается, что государство при отсутствии необходимой информации о земельных участках по причине несформированности земельного кадастра несколько раз передало один и тот же земельный участок разным лицам с течением времени. В первом случае устанавливалось право бессрочного пользования, во втором - право аренды с последующим выкупом. Судебное разбирательство стало возможным, поскольку земельное законодательство не содержит норм, которые бы в должной мере регулировали земельные отношения переходного периода. Не учитывается должным образом преемственность по компетенции государственных органов и органов местного самоуправления, не до конца сформирован земельный кадастр с необходимой информацией о правообладателях. Пробелы земельного законодательства приводят к необоснованному расширению усмотрения суда при разрешении споров. Приведенный пример - наглядное тому подтверждение. Суд, не обратив внимание на то, что при реорганизации юридического лица в товарищество индивидуальных застройщиков вопрос о судьбе выделенных ранее земельных участков на праве бессрочного пользования документально не разрешен, принял как должное о правопреемстве в отношении данных земельных участков. Граждане, вступающие в товарищество индивидуальных застройщиков, которому земля предоставлена в бессрочное пользование, после распределения земельных участков между его членами в соответствии с уставом становятся владельцами соответствующих земельных участков на тех же условиях, что и товарищество. Следовательно, договор аренды земельного участка признается недействительной сделкой. Это, в свою очередь, позволяет вести речь о недействительности государственной регистрации права собственности недостроенного объекта, недействительности договора купли-продажи недостроенного объекта. Следует учитывать, что подобный подход можно было считать обоснованным, если была бы дана необходимая оценка о возникновении права бессрочного пользования на земельный участок у товарищества индивидуальных застройщиков как юридического лица, образованного в результате реорганизации. Однако в этом случае решение могло существенно отличаться. В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается либо принудительно при использовании земли не по целевому назначению, а также способами, которые приводят к ухудшению экологической обстановки, при изъятии земельного участка, либо добровольно вследствие отказа лица от принадлежащего ему права. Применительно к прошедшей реорганизации юридического лица в товарищества индивидуальных застройщиков ни одно выделенное в законе основание применимо быть не может. По документам реорганизации одно юридическое лицо прекратило свою деятельность, другое юридическое лицо на базе перешедшего имущества стало деятельность осуществлять. Поскольку документально правопреемство в правах на земельный участок не оформлено, видимо, следует считать, что данное право бессрочного пользования прекращается в связи с прекращением деятельности субъекта, которому это право принадлежит. Отсюда следует вывод о том, что на земельный участок прекратилось ограниченное вещное право, завершилось обременение. Это позволяет государству вновь как собственнику распорядиться принадлежащем ему земельным участком, в том числе сдать в аренду. Следовательно, договор аренды, государственная регистрация права собственности на недостроенный объект, последующие сделки купли-продажи данного объекта, завершение строительства и сдача домов в эксплуатацию должны рассматриваться в качестве возможных правомерных действий. Очередные сложности в применении земельного законодательства в части бессрочного пользования уже давно рассматриваются в юридической литературе. Например, был сделан вывод о том, что "регулирование данного вещного права недостаточно ясно и внятно закреплено законодателем, сомнительна и необоснованна целесообразность его существования, что от него следует отказаться в дальнейшем" <3>. -------------------------------- <3> См.: Певницкий С. Г. Актуальные проблемы вещных прав: институт права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками после принятия земельного кодекса // Нотариус. 2004. N 1.

К сожалению, забывая о том, что регулировать можно только отношения, но не права, необходимой аргументации о радикальном отказе от института бессрочного пользования земельным участком автором высказывания не приводится. Интересна проблема применения норм "приватизационного" законодательства <4>. Иногда встречаются работы, в которых рассматриваются либо процедурные вопросы переоформления права бессрочного пользования <5>, либо основания прекращения данного права <6>. -------------------------------- <4> См.: Лотникова Н. П. Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования // Вестник ВАС РФ. 2007. N 2. <5> См.: Бобин Н. П. О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 2. <6> См.: Ерш А. Некоторые проблемы отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком // Хозяйство и право. 2006. N 10.

Как показывает практика, процедурные вопросы переоформления земельных участков требуют более пристального внимания со стороны законодателя. Необходимо точно решить вопрос о том, какое право возникает у покупателя недостроенного объекта недвижимости в отношении расположенного под ним земельного участка, принадлежащего продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования до заключения договора аренды либо приобретения его в собственность. Также внимательно следует отнестись и к решению вопросов, связанных с реорганизацией юридических лиц, которым ранее предоставлялись на праве бессрочного пользования земельные участки. В противном случае в обществе можно будет наблюдать напряженность, обусловленную тем, что вложенные в строительство инвестиции не принесут ожидаемого результата по причине очередного пробела законодательства. Существует множество субъектов на рынке земли, которые обладают информацией о земельных участках, но их информационные ресурсы не согласованы. Например, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрепляет положение о том, что право собственности и иные права на объекты недвижимости подлежат регистрации в едином реезарегистрировано без решения о вводе объектов в эксплуатацию, решение о вводе не может быть получено без правоустанавливающих документов на земельный участок. Признать строение самовольной постройкой нельзя, поскольку изначально было правовое основание предоставления государством земельного участка - договор аренды. Лицо, осуществившее строительство на арендованном земельном участке, не имеет возможности предъявить иск об истребовании объекта строительства в виде здания (сооружения) из чужого незаконного владения, поскольку не является его собственником. Право собственности на объект недвижимости возникает после государственной регистрации, которая не может состояться по причине признания недействительным правового основания владения, основанного на договоре аренды. Применить владельческую защиту, основанную на ст. 305 ГК РФ, также невозможно, поскольку лицо после признания договора аренды земельного участка недействительным уже владеет им на незаконном основании. Определять же последствия в отношении построенного здания отдельно от земельного участка нельзя, так как это не соответствует одному из принципов земельного права - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В итоге есть земельный участок, который на основании решения суда принадлежит одному физическому лицу на праве бессрочного пользования, и есть построенное здание, на которое не оформлено право собственности, иное вещное право, не являющееся самовольной постройкой и принадлежащее другому лицу. Уместно указать на ошибки государства, которые привели к подобной ситуации. Однако требования о возмещении убытков застройщику, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления, подлежат удовлетворению лишь тогда, когда со стороны власти доказан факт незаконного действия или бездействия, указывающий на вину. Пробел законодательства о правах на земельный участок при ненадлежащей реорганизации юридического лица не позволяет говорить в этом случае о незаконности действий или бездействия со стороны государственных органов и органов местного самоуправления. Практически невозможно доказать причинную связь между убытками застройщика и бездействием власти, и на фоне административной реформы, основанной на перераспределении компетенции государственных органов, очень сложно найти надлежащего ответчика. Таким образом, государство должно еще раз пересмотреть отдельные положения земельного законодательства, при этом не ограничиваясь очередными поправками, а проведя в данном направлении серьезную работу. В противном случае так и будет продолжаться: есть земля, есть здание, а вопрос о правах на эти объекты остается открытым.

------------------------------------------------------------------

Название документа