Обзор рынка недвижимости
(Новиков Е. А.)
("Жилищное право", 2009, N 1)
Текст документа
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Е. А. НОВИКОВ
Новиков Е. А., генеральный директор риелторской компании ООО "Мегаполис".
Прошел месяц... Что же произошло на рынке недвижимости? Следует сразу отметить, что получили развитие следующие тенденции:
1) ипотечный кредит американского образца себя не оправдал и начался поиск его альтернативы;
2) цены на вторичном рынке недвижимости на старые дома, такие, как хрущевки, сталинки и им подобные, снижаются;
3) цены на дома от 9 этажей и выше практически замерли, а наблюдаемое снижение цены предложения происходит в основном за счет снижения цен на верхней ценовой планке;
4) цены на строящееся жилье в основном стоят на месте, а по регионам застройщиками варьируются в узком коридоре.
В большинстве риелторских компаний царит паника, так как уровень продаж очень низкий. Сложилась интересная ситуация, когда желающие приобрести квартиру выжидают момент, когда цены опустятся до минимума. Продавцы недвижимости в основной массе не торопятся снижать цены на выставляемые на продажу квартиры. Покупают недвижимость практически только те, кто хочет вложить деньги, но это главным образом относится к новостройкам, которые с большой вероятностью будут сданы в ближайшее время.
Итак, по порядку...
Ипотека. Рынок ипотеки фактически перестал существовать, так как абсолютное большинство банков закрыли все программы кредитования жилья. Так, например, из четырехсот банков ипотекой продолжают заниматься в сильно урезанном виде всего несколько банков. Ставки по ипотечному кредитованию практически поднялись до 23% в рублях и 19% в валюте. При этом начался рост объемов просроченной задолженности по кредитам в среднем на 6% в месяц. Банки начали в судебном порядке пытаться взыскать просроченные кредиты, прибегая к помощи института судебных приставов. Увеличение просрочки является первым сигналом снижения платежеспособности населения. Это и понятно, ведь сами банки и вырыли яму, куда и попали, ужесточив условия кредитования предпринимателей, что сразу повлекло за собой сокращение рабочих мест и заработной платы, а это, в свою очередь, ухудшило кредитоспособность населения... Круг замкнулся. Дать точный прогноз довольно сложно. Как, когда и чем закончится все происходящее, никто не знает.
Как отмечается в сообщении NR2.RU, вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Пономарев подчеркнул в своем интервью, что была сделана большая ошибка, когда ипотеку связали с доступностью жилья. В результате резкого роста ипотечного кредитования была охвачена большая часть населения, фактически не имеющая финансовых возможностей выплачивать ипотечный кредит. Однако на сегодняшний день купить жилье по ипотеке могут только 10% населения Российской Федерации, причем большинство из них могут приобрести квартиру размером примерно 20 квадратных метров. В результате кредиторская задолженность на сегодня составляет порядка 750 млрд. рублей, а на конец прошлого года она была в пределах 550 млрд. рублей. Однако отрефинансировано из этой суммы было всего 100 млрд. рублей. У банков остались огромные активы, которые благодаря финансовому кризису оказались неликвидными.
По сообщению PRON. ru, в стенах Государственной Думы вновь заговорили о создании стройсберкасс, имеющих место в ряде европейских стран. По словам члена Комитета по делам Федерации и региональной политике Антона Белякова, есть расчеты, что при этом жилье будет обходиться россиянам в 2 - 2,5 раза дешевле, чем по ипотеке.
Вывод. Как тут не вспомнить гениальное изречение господина Черномырдина: "Хотели как лучше, а получилось как всегда..." Вводили ипотеку с благими намерениями, но как всегда, не продумав детали, просто скопировали у Запада. А когда в США разразился кризис, резко прекратили ее выдавать, но всем известно, что на полном ходу тормозить опасно...
А что же сейчас происходит на вторичном рынке жилья? Хрущевки и старые дома стали падать в цене и причем существенно. Это и понятно, данные постройки были серьезно переоценены за счет выдачи ипотечных кредитов. Газета "Квартиры Саратова" приводит следующие данные стоимости квадратного метра в ноябре месяце.
Стоимость кв. м в домах до 5 этажей
С 39,8
т
о
и 39,6 *
м *
о
с 39,4
т
ь
39,2
к
в
а 39 *
д * - Столбец В
р
а 38,8
т
н
о 38,6 *
г
о
38,4
м
е
т 38,2
р
а
38
41,5 42 42,5 43 43,5 44 44,5 45 45,5
Неделя года
Как мы видим из данного графика, цены на старый жилфонд продолжают падать.
За прошедший месяц стоимость на вторичное жилье в домах выше 6 этажей тоже пошло вниз, но здесь сыграл свою шутку эффект средней цены. Давайте подробно рассмотрим сложившуюся ситуацию.
Стоимость кв. м в домах выше 9 этажей
42
С
т 41,8 *
о
и
м 41,6 *
о
с
т 41,4
ь
к 41,2 *
в
а
д 41
р
а
т 40,8
н
о *
г 40,6
о
м 40,4
е
т
р 40,2
а
40
41,5 42 42,5 43 43,5 44 44,5 45 45,5
Неделя 2008 г.
Смотрим дальше. Нижняя граница цен на данные квартиры осталась на прежнем уровне. А вот остальные цены на выставленные на продажу квартиры были продавцами снижены.
И что же мы видим? Цены на квартиры упали на 8%! Хотя фактическая нижняя планка цены не изменилась. Да и продаж фактически нет. Поэтому цены еще долго будут опускаться в пределах своего коридора, создавая иллюзию падения цен на жилую недвижимость. Максимально цены могут теоретически опуститься до границы нижней ценовой планки, то есть 1700 тыс. рублей. А это составит эти пресловутые 25 процентов! Можно смело рапортовать, что установка руководства выполнена.
А теперь посмотрим, что же происходит на рынке вновь строящегося жилья... Сами застройщики в основной своей массе не снижают цен на свои квартиры. Однако часть из них начала акцию по продаже жилья со скидками, в рассрочку и т. д. Это как раз те компании, где финансовое положение очень тяжелое.
Дольщики, напуганные слухами о резком падении цен на новостройки, стараются продать их по более низким ценам, продавая при этом часто себе в убыток. А то и просто пытаются забрать деньги, вложенные в строительство, несмотря на предусмотренные штрафы. Но это нормальное явление на рынке. Выиграет тот, у кого правильный расчет и крепче нервы.
Наименование Количество Стоимость одной Общая стоимость
выставляемых на квартиры
продажу квартир (тыс. руб.)
1 комн. кв., 3 1 700 5 100
расположенная в
доме выше 6 этажей
1 комн. кв., 34 2 000 68 000
расположенная в
доме выше 6 этажей
1 комн. кв., 123 2 300 282 900
расположенная в
доме выше 6 этажей
1 комн. кв., 12 3 000 36 000
расположенная в
доме выше 6 этажей
Всего 172 2 279 392 000
Наименование Количество Стоимость одной Общая стоимость
выставляемых на квартиры
продажу квартир (тыс. руб.)
1 комн. кв., 3 1 700 5 100
расположенная в
доме выше 6 этажей
1 комн. кв., 34 1 900 64 600
расположенная в
доме выше 6 этажей
1 комн. кв., 123 2 100 258 300
расположенная в
доме выше 6 этажей
1 комн. кв., 12 2 600 31 200
расположенная в
доме выше 6 этажей
Всего 172 2 088 359 200
Очень важное значение в сложившейся ситуации имеет и то, что в России нет практически действительных предпосылок для снижения стоимости жилья. Так, по сообщению Domex. Ru, в условиях кризиса цены на землю выросли, цены на энергию и на подключение к сетям продолжают расти, кроме того, дорого обходиться строительство дорог и коммуникаций. Продолжают расти налоги и стоимость кредитных денег. В России в структуре себестоимости одного квадратного метра жилья строительная часть составляет только 49%. А 51% - наценка городских властей и естественных монополий. Стоимость строительных материалов занимает в структуре себестоимости строящегося жилья 11 процентов удельного веса. Именно поэтому снижение стоимости строительных материалов до 40 процентов, как вы понимаете, не оказывает большого влияния на фактическую себестоимость строящихся квартир.
Как мы видим из графика, цены "просели" за счет продаж дольщиков, а затем медленно стали расти.
А что же Московский регион? По данным аналитического центра www. irn. ru, темпы снижения цен на недвижимость в Москве становятся все больше. Так, только за одну неделю ноября средний уровень стоимости жилья потерял 1,3% и опустился до отметки в 5.852 пункта, хотя большинство продавцов пока еще держат цены.
Стоимость кв. м в новостройках
33,8
С
т 33,6 *
о
и
м 33,4
о
с
т 33,2 *
ь
к 33
в
а
д 32,8
р * - Столбец В
а
т 32,6 *
н *
о
г 32,4
о
м 32,2
е
т
р 32
а
31,8
41,5 42 42,5 43 43,5 44 44,5 45 45,5
Неделя 2008 г.
Да и рынок региональной недвижимости в целом стагнирует. Так, например, по данным ряда агентств, в октябре стоимость жилья составила (за кв. метр):
в Калуге - 31,25 тыс. рублей;
в Новгороде и Туле - 34 тыс. рублей;
в Брянске - 30 тыс. рублей;
в Твери - 56 тыс. рублей.
И в заключение, какие же выводы мы можем сделать.
1. Рынок ипотеки фактически перестал существовать. Только несколько банков еще продолжают ее выдавать, но на таких условиях, что получить ипотечный кредит большинству населения практически невозможно. Так, например, директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков на конференции "Влияние мирового финансового кризиса на российский банковский сектор" заявил, что сегодня объем ипотечного кредитования новостроек стремится к нулю, следовательно, вероятность ликвидации рынка ипотеки как такового очень высока.
2. Стоимость одного квадратного метра жилья в основной массе строящихся домов практически остается на прежнем уровне. Ожидается резкое сокращение количества вводимого в строй жилья, в основном элитного.
3. Цены на квартиры в старом жилом фонде снижаются и причем значительно.
4. Стоимость жилой недвижимости, построенной в девяностых годах, остается на прежнем уровне. Снижение ее происходит в основном за счет понижения высшей ценовой планки выставляемого на продажу жилья.
Квартиры в Москве 24.11.2008 17.11.2008
Старая панель (5-этажки и иные квартиры 5433 -1,5%
с маленькой кухней)
Типовая панель (9 - 14 этажей, типовые 5446 -1,6%
площади)
Современная панель (от 16 эт. и иные 5714 -1,4%
кв. увеличенных площадей)
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры 5785 -0,9%
с маленькой кухней)
Сталинки и типовой кирпич (6 - 11 эт. и 6799 -0,8%
иные кв. небол. площадей)
Современный монолит-кирпич (монолиты, 6556 -0,4%
кирпич увел. площадей)
Все панельные и блочные дома 5531 -1,5%
Все монолитные и кирпичные дома 6380 -0,70%
------------------------------------------------------------------
Название документа