Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов

ИПОТЕЧНЫЙ ДОГОВОР ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В КОНТЕКСТЕ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СУДОВ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 13.05.2008) (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя <1>. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 13 мая 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629, N 52. Ст. 5135; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 40, 42; 2006. N 52. Ст. 5498; 2007. N 50. Ст. 6237; 2008. N 20. Ст. 2251.

Ипотечный договор является двухсторонней сделкой. Для его заключения необходимо волеизъявление двух сторон - залогодержателя и залогодателя. Существенные элементы договора об ипотеке указаны в ст. 9. К их числу относятся: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям <2>. -------------------------------- <2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (1 ч.). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; N 1 (ч. 1). 2007. Ст. 21, N 7. Ст. 834, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246; N 17. 2008. Ст. 1756, N 20. Ст. 2253.

Правовым последствием отсутствия вышеперечисленных условий в договоре является отказ в государственной регистрации (абзац 2 пункта 1 статьи 10 Закона об ипотеке). Согласно абзацу 3 указанной статьи несоблюдение требования о государственной регистрации влечет признание ипотечного договора ничтожным. Следует особо отметить обязательное условие договора об ипотеке, связанного с указанием в нем на существо обязательства, обеспеченного ипотечным договором. В деловой практике возникают вопросы: "В какой процессуальной и текстуальной форме должна быть сформулирована сущность обязательства, обеспеченного ипотечным договором? Необходимо ли в договоре указывать на то, у кого из сторон будет храниться заложенное имущество?" Ответ на эти вопросы дают правоприменители в лице Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. Пункт 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия <3>. -------------------------------- <3> Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9; Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 9.

Таким образом, при заключении ипотечного договора приемлемой будет являться отсылочная норма, идентифицирующая сделку, отражающую сущность основного обязательства залогодателя. Другим обязательным условием ипотечного договора является оценка его предмета. Нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность, составляют Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (в ред. от 27.07.2006) и принимаемые в соответствии с ним нормативно-правовые акты РФ, ее субъектов и международные договоры РФ <4>. -------------------------------- <4> Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 12. Ст. 1093, N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 2. Ст. 172; РГ от 01.08.2006.

Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, по соглашению залогодателя с залогодержателем. Стоимость заложенного жилого помещения указывается в договоре об ипотеке в денежном эквиваленте. В юридической практике заключения ипотечных договоров возник вопрос: "Можно ли считать ипотечный договор заключенным при наличии нескольких оценок предмета договора?" Правоприменитель в лице Верховного Суда РФ дал разъяснение, в соответствии с которым наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование содержится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В соответствии с пунктом 19 данного письма указано, что, "если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке", ипотечный договор считается заключенным <5>. -------------------------------- <5> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. N 4.

В обязательственных правоотношениях существует предварительный договор, стороны которого выражают намерение в будущем заключить основной договор. Проблемными являются следующие вопросы: "Насколько конструкция предварительного договора применима к ипотечным правоотношениям? Подлежит ли он обязательной государственной регистрации? Влечет ли предварительный договор обязанность для сторон заключить основной договор?" Предварительный договор применим для ипотечных правоотношений и не подлежит обязательной государственной регистрации. Указанное толкование правовых норм о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001, в котором указывается, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества <6>. -------------------------------- <6> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 4.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, а также признаками, достаточными для его идентификации. В договоре должны указываться право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. Предметом ипотеки может быть незаконченное строительство, возводимое на отведенном для этого земельном участке. При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Наиболее распространенными видами недвижимого имущества по договору ипотечного кредитования являются жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат. В соответствии с положениями статьи 75 Закона об ипотеке при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся, в соответствии с пунктом 1 ст. 290 ГК РФ, в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В правоприменительной практике возник вопрос: "Применим ли данный принцип следования юридической судьбе заложенного нежилого помещения общего имущества данного объекта недвижимости?" В соответствии с пунктом 2 информационного письма ВАС РФ N 90 от 28 января 2005 г. допускается применение указанного положения по аналогии закона в отношении нежилых помещений, то есть общее имущество в данных помещениях следует юридической судьбе заложенного помещения. Наиболее проблемным сегментом ипотечных правоотношений является обращение взыскания на заложенное имущество. Действующее ипотечное законодательство предусматривает два способа обращения взыскания на предмет ипотеки - внесудебный и судебный. Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (ст. 55 Закона об ипотеке). В правоприменительной практике возникли вопросы: "Имеет ли данное соглашение гражданско-правовой характер? Можно ли к нему применять положения гражданского законодательства?" Правоприменитель в лице Высшего Арбитражного Суда РФ истолковал данное соглашение в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС РФ N 90 от 28 января 2005 г. как "гражданско-правовой договор, определяющий гражданские права и обязанности сторон". Следовательно, к нему применяются положения ГК РФ. Соглашение может быть расторгнуто как по соглашению сторон, так и по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Обязательными условиями обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке являются: - соблюдение нотариальной формы внесудебного соглашения; - указанное соглашение может быть заключено сторонами только после того, как возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Нотариальное удостоверение соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке может быть совершено любым нотариусом в соответствии со ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате N 4462-1 от 11 февраля 1993 г. (в ред. от 30.06.2006) <7>. -------------------------------- <7> Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 50. Ст. 4855, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717; 2006. N 27. Ст. 2881.

Соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки, заверенное нотариусом, приобретает силу исполнительного документа. Оно должно содержать сведения, аналогичные тем, которые приводятся в резолютивной части судебного решения о принудительном обращении взыскания на заложенное имущество. Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке (пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке) не допускается, если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. Применительно к ипотеке жилого помещения запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество может иметь место в случае, если разрешение на заключение ипотечного договора давал орган опеки и попечительства или кто-либо из сособственников заложенного жилого помещения не дает согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда. Для профессиональных юристов, юрисконсультов, адвокатов наиболее оптимальным и легким с точки зрения усвоения и использования нормативных предписаний является буквальное разъяснение правовых предписаний, изложенных в актах толкований права высших судебных инстанций РФ. Таковым, например, является разъяснение определения закладной. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Буквальное толкование определения закладной, сформулированное в пункте 2 статьи 13 Закона об ипотеке, изложено в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N С5-7/УЗ-694 от 9 сентября 1998 г. <8>. -------------------------------- <8> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11.

Законный владелец закладной вправе требовать исполнения денежного обязательства, предъявив лишь данную ценную бумагу, не подтверждая иными документами наличие обязательства, а также может подтвердить свое право залога на предмет ипотеки. Договор ипотеки жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации, осуществляемой по правилам Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.06.2008) (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) <9>. -------------------------------- <9> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 30. Ст. 3081, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 15, 22, 40, 43; 2006. N 1. Ст. 17, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 50. Ст. 5279, N 52. Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011, N 41. Ст. 4845, N 43. Ст. 5084, N 48. Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251.

В правоприменительной практике возник вопрос о соответствии абзаца 3 пункта 2 статьи 13 и пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним положениям части 2 статьи 35, гарантирующей каждому право собственности, а также части 3 статьи 55 Конституции РФ, устанавливающей возможность ограничения прав. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении N 103-О от 8 июня 1999 г. отметил, что согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним наряду с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе ипотека <10>. -------------------------------- <10> Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 1999 г. N 103-О // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

Пункт 2 статьи 6 данного Закона устанавливает, что государственная регистрация возникших после введения данного Закона в действие ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения данного Закона в действие. Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 13 Закона регистрация ограничений (обременений), в том числе ипотеки, с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Конституционный Суд РФ констатировал, что законодатель, устанавливая различный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одной стороны, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и связанных с ними сделок, с другой - не ограничивает, а, напротив, усиливает гарантии защиты права собственности граждан, предусмотренного статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, а также прав и законных интересов других лиц. Различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности. Не все вышеуказанные разъяснения высших судебных инстанций РФ дают исчерпывающие ответы по проблемам, возникающим в процессе заключения договора об ипотеке недвижимого имущества. Так, проблематичным представляется толкование по поводу выбора приоритетного варианта оценки объекта ипотечного договора. Действительной оценкой признается та, о которой договорились стороны как о существенном условии договора об ипотеке. Таким образом, суд в качестве определения легитимности условия о цене договора исходит из соглашения сторон. Неясным остается вопрос, какой из имеющихся вариантов оценки предмета ипотечного договора считать основным при отсутствии соглашения между залогодателем и залогодержателем? Насколько допустимы при отсутствии указанного соглашения иные доказательства, свидетельствующие, что соглашение об оценке предмета ипотечного договора было достигнуто между его субъектами? Применение норм гражданского законодательства о договоре к соглашению о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество по ипотечному договору должно осуществляться с учетом требований положений Закона об ипотеке. Так, в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 55 Закона об ипотеке субъекты ипотечного договора по последующему договору об ипотеке должны заключить соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки с участием всех залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение данного условия может повлечь признание ипотечного договора недействительным. Следует подчеркнуть, что законодатель не обязывает стороны по предшествующему договору об ипотеке заключать соглашение об обращении взыскания с участием залогодержателей по последующим договорам об ипотеке. Динамика развития ипотечных правоотношений в Российской Федерации свидетельствует, что роль актов толкования права в упорядочении процессуальных форм и текстуальных выражений ипотечного договора, изданных правоприменителями в лице высших судебных инстанций Российской Федерации, будет возрастать.

------------------------------------------------------------------

Название документа