Почем нынче жилье в Германии?

ПОЧЕМ НЫНЧЕ ЖИЛЬЕ В ГЕРМАНИИ?

Л. Г. ХОДОВ

Ходов Л. Г., профессор.

ПОЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Кризис на рынке жилья в США отразился в разной степени и на других странах. В Германии его последствия проявились несильно, поскольку Правительство ФРГ незадолго до начала кризиса в США отменило государственные дотации, начислявшиеся лицам, заключившим с каким-либо финансовым институтом договор о накоплении на приобретение жилья. Строительство нового жилья в Германии сократилось. Жители страны стали меньше брать в долг на приобретение квартир. В течение примерно трех лет немцы тратили больше средств на погашение старых долгов, связанных с приобретением жилья, чем брали новых кредитов на эти цели. Поэтому в Германии не было такой гипертрофированной задолженности жителей, купивших квартиры и дома в долг, как в Соединенных Штатах. Не было и массового банкротства задолжавших новых собственников, как и банкротства банков, кредитовавших приобретение жилья. Немецкие банки потеряли из-за американского кризиса жилищного кредитования в той мере, в какой они участвовали прямо или косвенно в жилищно-инвестиционном бизнесе в США. Самая достоверная информация о состоянии спроса, предложения и цен на объекты жилой недвижимости в Германии публикуется раз в год крупнейшей в ФРГ маклерской, страховой и инвестиционной группой в этой области - финансовой группой LBS, занимающейся, кроме жилой недвижимости, различными видами страхования. Жилищно-инвестиционный бизнес финансовая группа осуществляет в 650 городах Германии. Ее оборот в 2007 г. в этой сфере хозяйственной деятельности составил 3,8 млрд. евро <1>. -------------------------------- <1> Die Zeit. 24.07.2008.

Руководитель финансовой группы LBS, Х. Хамм, считает, что, несмотря на сокращение жилищного строительства, рынок жилья в стране уравновешен. Об этом же говорят данные Института германской экономики. В 2007 г. в ФРГ было построено менее 250 тыс. жилищ, тогда как в 2000 г. - 423 тыс. Однако острого жилищного дефицита в стране нет, приходящаяся на одного жителя жилая площадь медленно, но неуклонно растет, достигнув в 2007 г. примерно 42 кв. м; на одного человека в среднем приходится 2,1 комнаты <2>. -------------------------------- <2> Deutschland in Zahlen. 2008.

Причины этого явления: сокращение населения Германии, вызванное низкой рождаемостью; некоторая убыль за счет отъезда части высококвалифицированных специалистов за границу по причине более высоких заработков и более низкого налогообложения в ряде стран, а также из-за недостаточного притока иностранной рабочей силы. В связи с этим Х. Хамм, руководитель LBS, считает, что цены на жилье в Германии благоприятные, они ниже, чем почти во всех странах Западной Европы, и сейчас самое время приобретать жилье. К тому же проценты по жилищным кредитам до сих пор низкие. Вместе с тем Х. Хамм предупреждает, что усиление государственного стимулирования рождаемости, льготы молодым семьям на приобретение жилья, так же как и намерение Федерального правительства привлекать в ФРГ больше квалифицированных специалистов из-за рубежа, приведут к увеличению спроса на жилье, что требует уже сейчас мер по стимулированию этого сектора экономики.

ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА

Состояние жилищного рынка в соответствии с механизмом рыночной экономики определяется соотношением предложения и спроса. Предложение зависит от наличия существующих жилых объектов, их выбытия в процессе старения, от строительства нового жилья и модернизации старого. В отличие от других товарных рынков рынок жилья существенно менее эластичен, поскольку жилые здания - это предмет чрезвычайно длительного пользования. Независимо от того, какими темпами осуществляется жилищное строительство, наличный жилой фонд стареет и исчезает очень медленно, поэтому инерция предложения на рынке жилья очень сильна. Даже если начинается интенсивное жилищное строительство, то увеличение предложения ощущается на рынке через 1 - 1,5 года и едва ли составляет более 1% наличного жилья. Некоторое увеличение предложения может произойти при сильном возрастании спроса благодаря перестройке нежилых помещений в жилье, но потенциал этого увеличения незначителен <3>. -------------------------------- <3> См. подробнее: Эекхофф И., Ходов Л. Г. Жилищное хозяйство и государственная жилищная политика. М.: ТЕИС, 2008.

Несколько иначе обстоит дело со спросом. Он может возрастать скачкообразно, например, при прибытии в страну массы переселенцев и гастарбайтеров, при широкомасштабном перемещении населения из деревень в города, при быстром увеличении реальных доходов в результате сокращения безработицы и роста заработков. Именно изменения спроса служат, как правило, побудителем изменения цен на жилищном рынке. Динамика цен на жилье под воздействием изменений спроса зависит от следующих факторов. 1. Общее состояние хозяйственной конъюнктуры, особенно динамики доходов населения и уровня безработицы. Денежные доходы жителей определяют в конечном итоге платежеспособный спрос на жилье. 2. Темпы инфляции отражаются на жилищном рынке парадоксально: при усиливающемся обесценении денег у широкого слоя владельцев средних по размерам денежных средств возникает естественное стремление вложить имеющиеся деньги, которые "жгут руки", т. к. буквально на глазах теряют свою покупательную способность. Капитал, которым располагают мелкие и средние собственники, это, скорее всего, деньги, отложенные на черный день. Их мало, чтобы сделать серьезные инвестиции в производственные или товарные объекты, да и квалификация собственников малых и средних сумм недостаточна, чтобы с успехом рисковать последними с трудом накопленными средствами. Приобретение жилья представляется логичным решением с целью защиты денег от инфляции, создания дополнительного источника дохода в виде получения квартирной платы и образования собственности, которую в будущем можно продать, заложить или завещать наследникам. Ничто так не способствует росту цен на жилье, как обесценение денег, которое, в свою очередь, поддерживается ростом цен на жилье и увеличением квартирной платы. Когда к приобретению жилья в спекулятивных целях широко подключается крупный капитал, возникают раздутые пузыри нереального спроса, происходит гипертрофированный рост цен, заканчивающийся крахом жилищного рынка и массовым разорением в первую очередь мелких и средних инвесторов. Такие жилищные кризисы неоднократно происходили в развитых странах. Свидетелями и частично жертвами такого кризиса стали совсем недавно многие физические и юридические лица в США и во многих других странах. 3. В долгосрочной перспективе существенное воздействие на уровень цен жилищного рынка оказывает демографическая ситуация. Воздействие естественного прироста населения происходит очень медленно. Более сильным рычагом воздействия является миграция населения. 4. Принципиально важную роль в жилищном ценообразовании играет государственная жилищная политика, включающая в себя государственное налоговое регулирование в жилищном хозяйстве, варьирование процентной ставки по кредитам и бюджетные расходы на инфраструктурное и жилищное строительство, выделение под застройку государственных земель <4>. -------------------------------- <4> См.: Там же.

Оценивая реальную действенность перечисленных факторов в современной германской экономике, следует отметить, что в среднесрочной перспективе бурного хозяйственного подъема в ФРГ ждать не приходится. Темпы роста будут низкими или весьма умеренными. Надежды на заметное увеличение платежеспособного спроса населения также нет. Невысокие и при этом неустойчивые темпы возрастания ВВП опираются на экспорт, а отнюдь не на внутренний спрос. Даже если начавшееся сокращение безработицы и продолжится, оно в корне не изменит масштабов спроса на жилье, т. к. это сокращение носит в значительной мере демонстрационный характер: занятость увеличивается за счет направления безработных на переобучение или обеспечение им заработка на грани бедности. Подлинный рост занятости исчисляется несколькими сотнями тысяч человек, дополнительные доходы которых не могут изменить ситуацию на жилищном рынке. Демографическая ситуация в Германии неблагоприятная; продолжается сокращение коренного населения, и прибытие переселенцев и гастарбайтеров не компенсирует его убыли. Высокая смертность ведет к высвобождению жилой площади. Старение населения не способствует увеличению спроса на жилье - скорее стимулирует переезд из больших квартир в меньшие. За последние годы в Германии возник такой феномен, как отток молодой и квалифицированной рабочей силы за границу в погоне за более высокими заработками и низкими налогами. В 2006 г. впервые за историю существования ФРГ за границу переселилось больше немецких граждан, чем вернулось из-за границы в Германию. Они также освобождают квартиры. Правительство ФРГ разрабатывает и принимает меры по повышению рождаемости и привлечению в страну квалифицированных иностранных специалистов. Однако последствия этих мер скажутся не скоро. Из оставшихся двух названных выше факторов - инфляции и государственной жилищной политики - рассмотрим вначале государственное регулирование жилищного рынка. Регулирование после прихода к власти коалиционного Правительства существенно ослабло по партийно-политическим и бюджетным причинам: государственное субсидирование приобретения собственного жилья не соответствовало хозяйственной концепции христианских демократов, а дефицит бюджета принимал угрожающий характер. Более того, Правительство не собирается увеличивать внутренний государственный долг и едва ли будет увеличивать налогообложение после недавнего повышения налогов, тем более перед выборами. И все-таки в бюджете могут появиться дополнительные средства, если начнется оживление экономики, а также из-за инфляции. Повышение номинальной заработной платы и номинальный рост других доходов в результате инфляции переводит физические и юридические лица в категории плательщиков более высоких налогов. Другое дело, как Правительство распорядится этими дополнительными налоговыми поступлениями. Многие экономисты в стране убеждены, что государственное стимулирование приобретения собственного жилья могло бы дать толчок строительству и модернизации жилого фонда. Оживление жилищного строительства могло бы способствовать общему хозяйственному росту, но без крупных бюджетных ассигнований и налоговых льгот это стимулирование не может быть эффективным. Остается последний фактор, который играет заметную роль в динамике цен жилищного рынка, - инфляция. Во-первых, цены на новое жилье, а вслед за этим и на старое не могут расти медленнее, чем цены на строительные материалы и услуги, предназначенные под застройку участков земли, заработная плата строителей - это так называемая инфляция издержек строительства. К ним добавляется инфляция издержек поддержания жилья в эксплуатационном состоянии. Рост этих издержек вызвал увеличение цен на жилые объекты по стране в среднем на 2% в 2007 г. и составит не менее 3% в 2008 г. Во-вторых, один из моторов инфляции - рост цен на энергоносители, в частности на автомобильное горючее и транспортные услуги, имеет специфические последствия для региональной дифференциации цен. Создание в Германии совершенной дорожной системы, сети заправочных станций и пунктов технического обслуживания привели к массовому переселению жителей центральной части больших городов в сельскую местность, где воздух чище, земля дешевле и можно за те же деньги купить более дешевое и удобное жилье. Расстояние в 100 км от дома до работы не считается в Германии проблемой. Так было до недавнего времени. Как только цена на бензин достигла 1,5 евро за 1 литр, т. е. превысила 55 руб., а дизельное топливо оказалось почти на таком же уровне, жители загородных зеленых районов, так называемых поясов благополучия, оказались в более тяжелом положении по сравнению с обитателями центра города. Им пришлось значительно больше платить за поездки на работу, в школу за детьми, к врачам, за покупками. Особенно если в семье было 2 автомобиля. Дороже стала доставка различных грузов, например мазута или сжиженного газа для отопления, строительных и эксплуатационных материалов. Еще одним фактором спроса на жилье является приобретение жилой недвижимости иностранцами. Точных цифр инвестиций иностранного капитала в жилую недвижимость в Германии нет. Некоторое представление о масштабах этого явления можно получить из публикации в журнале "Вопросы экономики" <5>. -------------------------------- <5> Ходов Л. Г. Приобретение недвижимости за границей как направление вывоза капитала // Вопросы экономики. 2000. N 2.

По оценкам компании LBS, на ФРГ <6> приходится не менее 35% капитала, вкладываемого иностранцами в жилую недвижимость в Европе. "Германия - удобное и выгодное место вложения капитала в жилую недвижимость" - под такими заголовками выходят обзоры немецких жилищных рынков в специализированных изданиях. Аргументация выгодности подобных инвестиций такова: -------------------------------- <6> Jahresbericht LBS. 2007.

- центральное положение в Европе, прекрасные природные условия и экология; - высокий уровень экономического развития, лидерство в мире в области экспорта; - автомобильные и железные дороги, одни из лучших в мире, воздушный, морской и речной транспорт; - относительно низкие цены на жилье с перспективой их повышения; - наличие известных во всем мире культурных, медицинских центров, университетов и курортов. Последним аргументом обусловлено приобретение в Германии домов или квартир как жилья, дополнительного к имеющемуся на родине: для обучения детей в германских университетах, лечения в германских больницах и на курортах, для знакомства с историческими и культурными центрами Европы, для проживания "на старости" в городах, где всегда отдыхала аристократия. По вложениям иностранного капитала в жилье конкурентом Германии является только Великобритания. Основные инвесторы - физические и юридические лица из США, России, стран Ближнего и Среднего Востока. Заметными покупателями домов и квартир являются представители международных монополий, постоянно связанных с германской экономикой. Зачастую они приобретают жилые помещения для своих сотрудников, постоянно работающих в представительствах в Германии или приезжающих туда по делам на время. Кроме этого, есть категория богатых американцев, арабов, российских граждан, желающих проводить определенные месяцы в Альпах, на берегу Северного моря, в Баден-Бадене или среди виноградников с видом на Рейн, Мозель или Боденское озеро. Наконец, существует определенная категория иностранцев, которая, вероятно, не без основания опасается за сохранность своих капиталов в стране, где эти капиталы приобретены. Они вкладывают средства в немецкую жилую недвижимость для сохранения этих средств на черный день и как обеспечение себе своеобразного "запасного аэродрома" - места проживания в случае вынужденной эмиграции. Часто это представители высшего чиновничества стран с неустойчивыми политическими режимами.

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ И РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

После нескольких лет относительно стабильных цен на жилую недвижимость в начале нынешнего века цены начали понемногу расти. Рост цен, как мы увидим далее, был географически неравномерным и удерживался в среднем примерно на уровне общего индекса цен на потребительские товары и услуги. В отдельные периоды, когда доплаты частным лицам из бюджета составляли заметную долю в финансировании жилищного строительства, цены на жилье в Германии росли медленнее средних потребительских и едва дотягивали до показателей инфляции. По данным Института городского строительства и жилищного хозяйства, основанных на обработке 442 100 контрактов на приобретение в собственность домов и квартир, в середине 2008 г. средняя цена купленной в Германии квартиры составила 125 100 евро, т. е. на 3,6% выше, чем год тому назад. В западных землях ФРГ квартира стоила 128 300 евро, подорожав на 2,8%, а в восточных - 107 800 - на 9,4%. "Повышение цен на квартиры на востоке является результатом притока населения в несколько крупных городов", - отметил директор Института городского строительства и жилищного хозяйства С. Йлкль <7>. Средняя по Германии цена жилого дома, по данным того же института, составляет 161 900 евро. За год она понизилась на 0,1% <8>. -------------------------------- <7> Weltam Sonntaq. 24 Aug. 2009. <8> Там же.

Самыми дорогими, не дешевеющими в последние годы, являются старые, отдельно стоящие односемейные особняки на участках площадью не менее 2000 кв. м. Лидерство здесь принадлежит Мюнхену и его зеленым элитным пригородам. Средний дом, находящийся в старой благоустроенной части города или в зеленом престижном пригороде, стоит в текущем году около 650 тыс. евро. За Мюнхеном следуют крупные города юго-западной Германии. Так, отдельно стоящий на собственном участке особняк в Констанце стоит около 500 тыс. евро, в Гейдельберге - 480 тыс., в Дюссельдорфе, Штутгарте и Висбадене - по 450 тыс. Единственным городом на востоке страны, где цены выше 400 тыс. евро, является Берлин, где такой дом стоит 420 тыс. <9>. -------------------------------- <9> В тексте указаны цены фактических продаж 2007 г., а не цены, запрашиваемые продавцами и публикуемые в печати.

Особой привлекательностью обладает ближайшее окружение больших городов, где находятся курорты, исторические памятники, туристические объекты. Так, в курортном историческом центре Хофхайм, расположенном недалеко от банковской столицы Франкфурта-на-Майне, старый особняк с садом стоит 640 тыс. евро - существенно дороже, чем в самом Франкфурте (430 тыс.). Аналогичная ситуация в Штутгарте сравнительно с соседними городами - курортами со старинными замками, монастырями и лечебными минеральными водами. Под Дюссельдорфом есть фешенебельный городок Ратинген, где дома стоят в 1,5 раза дороже, чем в самом Дюссельдорфе, столице большой и богатой земли Северный Рейн-Вестфалия. Существенно ниже цены на жилую недвижимость в Северной Германии. В городе-земле Бремен средний дом стоит 230 тыс. евро, примерно как в Москве приличная двухкомнатная квартира. В одном из крупных европейских портов на Северном море, в Бременхафене, средняя цена дома - 110 тыс. Сравнительно низкие цены в восточногерманских городах. Так, в городах с богатым историческим прошлым и известными архитектурными памятниками Гера и Халле цена дома - 130 и 125 тыс. евро соответственно. Следующая группа объектов жилой недвижимости - это дома, построенные "в ряд", т. е. примыкающие друг к другу и имеющие небольшой прилегающий участок, как правило, 1 - 2 этажные. Цена таких домов в больших и средних западногерманских городах около 200 тыс. евро, на востоке и севере Германии - 160 тыс. В 2007 г. были редкие случаи, когда такие дома продавались даже за 270 тыс. Это свидетельствует об избытке спроса над предложением в конкретном населенном пункте. На рынке вторичного жилья отдельные дома рассмотренных нами двух категорий были дороже новых домов такой же площади в среднем на 10 - 20%. Объясняется это тем, что старые отдельные дома расположены в удобных, зеленых, престижных районах, часто на берегах рек и озер и построены они из натуральных материалов, земельные участки при них, как правило, больше. Не последнюю роль при формировании цены на дом играют престижные соображения. Например: дом построен сразу после франко-прусской войны, он находится в пешеходной зоне недалеко от герцогского дворца, высота потолка в нем 3,5 - 4 метра, гараж перестроен из бывшей конюшни, внешний вид и интерьер которой сохранены. Конечно, подобные соображения нетипичны для основной массы населения, ведь большинство немцев не живут в особняках ценой в полмиллиона евро и более. Мы рассмотрели в первую очередь цены на жилые дома, т. к. значительная часть населения страны проживает именно в таких домах и отдельные дома занимают важное положение на жилищном рынке. В 1980 г. 68,8% всех построенных в Западной Германии жилищ пришлось на дома, рассчитанные на одну-две семьи. В 2006 г. этот показатель в западных землях был 65,7%, а по всей Германии - 68% <10>. Мечта немца, стремящегося приобрести собственное жилье, это дом с участком. Такой дом предоставляет ему не только возможность удобно и без постоянных затрат на арендную плату прожить жизнь, но и оставить наследство детям и внукам либо использовать собственную жилую недвижимость как резервный капитал на случай наступления непредвиденных обстоятельств. Тем более что капитал, накопленный в виде жилой недвижимости, не подвержен инфляции, а сами дома по мере роста городов и улучшения систем городского транспорта, коммунального обслуживания и благоустройства старых районов чаще всего дорожают. -------------------------------- <10> Deutschland in Zahlen. 2008.

Часты случаи, когда пожилые собственники домов в престижных районах немецких городов продают или сдают в аренду свои жилища, а сами переселяются на юг Европы, проводя "золотой вечер жизни" на берегу Средиземного моря. Особняки в Германии являются желанными объектами в качестве второго жилища для представителей богатых слоев населения из США, России, нефтедобывающих стран, особенно Ближнего и Среднего Востока. Стремление немцев иметь собственный дом подтверждается статистикой. В годы социализма в ГДР довольно успешно решалась жилищная проблема. Молодожены, особенно при рождении второго ребенка, получали бесплатные государственные квартиры с минимальной оплатой жилья и коммунальных услуг, в новых жилых кварталах - в блочных или панельных домах на окраинах городов. Построить или приобрести собственный дом было нелегко. После объединения Германии эти квартиры обесценились и жители восточных земель стали интенсивно строить индивидуальные дома, реализуя отложенный спрос на собственное жилье на собственном участке. Так, в 2000 году из вновь построенных жилищ в западных землях на дома для одной-двух семей пришлось 61,0%, а в восточных - 68,1%; в 2005 г. - 68,9% и 70,9% <11> соответственно. Жители бывшей ГДР с большим рвением, чем их новые западные соотечественники, готовы были залезать в долги на 25 - 30 лет, лишь бы жить в собственном доме, хотя финансовые возможности для выплаты иммобильных кредитов были у них более ограниченными, чем у немцев из западных земель. -------------------------------- <11> Там же.

КВАРТИРЫ НА ЮГЕ, ЗАПАДЕ И ВОСТОКЕ ГЕРМАНИИ

Новые квартиры, построенные в течение последних 10 лет, постепенно дорожают, т. к. новейшие строятся все дальше от центра, а вчерашние новые квартиры постепенно оказываются в центре растущих городов. Если темпы роста цен на жилье и темпы роста арендной платы за снимаемые в частном секторе квартиры оказываются выше суммы показателей инфляции и банковского процента, то происходит приток капитала в жилищный сектор экономики. Собственники капитала, не желая допустить его обесценения, помещают денежные средства в "бетонное золото". Самые высокие цены на квартиры - в престижных пригородах больших немецких городов, в санаторных и туристических центрах, на модных курортах, где часто проводятся международные конференции, семинары, съезды партий, собрания акционеров. Лидирует по этому показателю в Германии г. Хофхайм, одно из лучших мест по сумме показателей, определяющих качество жизни. Город расположен рядом с Франкфуртом-на-Майне; в нем проживают преимущественно высокооплачиваемые служащие банков, биржи, страховых компаний. От города до банковских офисов Франкфурта 30 - 40 мин. езды. Квадратный метр квартирной площади стоит в этом городе в среднем 3600 евро - абсолютный рекорд для Германии и сумма, вызывающая снисходительную улыбку у москвича. За Хофхаймом следуют курортные города Верхней Баварии: Гармиш-Партенкирхен и Штарнберг (по 3300 евро за кв. м). Среди крупных городов лидирует Мюнхен, где средняя цена - 3000 евро. Квартиры возрастом более 10 лет, за исключением квартир в домах исторической и культурной ценности и домах, недавно подвергнувшихся коренной модернизации, стоят примерно на 30% дешевле новых. В целом на юге страны в средних по величине городах жилая площадь стоит примерно 1500 евро за кв. м, в крупных и средних городах Северной и Восточной Германии - 1000 евро или чуть ниже. Самые низкие цены в блочных домах спальных пригородов Берлина и других городов бывшей ГДР, а также в так называемых гарнизонных городках, жители которых обслуживали военные гарнизоны Советской Армии, а после ее ухода потеряли работу. Несмотря на цену в пределах 600 - 700 евро за кв. м, в этих местах квартиры никто не покупает и местные власти постепенно разрушают пустующие жилые дома, находящиеся вместе с земельными участками в собственности муниципалитетов, для ликвидации "мертвых кварталов".

ПРОГНОЗ ЦЕН НА БЛИЖАЙШЕЕ БУДУЩЕЕ

Перспективы изменения цен на рынке жилой недвижимости оцениваются специалистами следующим образом. В ближайшие 2 - 2,5 года будут снижаться в среднем на 1% в год цены на дома в сельской местности, а также в городах с населением менее 10 000 человек. В зависимости от показателей инфляции на 4 - 6% ежегодно будут снижаться цены на дома в некоторых районах Нижней Саксонии (вокруг Вильгельмсхафена, Эмдена), Райнланд - Пфальца, Мекленбурга - Померании (севернее и восточнее Нойбрандербурга, восточнее Люхнова), а также на всем юге Саксонии - Ангальта и Тюрингии, на востоке Саарской области. Приличный двухэтажный дом с участком не менее 700 кв. м недалеко от польской границы, но на удалении не менее 150 км от города уже сейчас можно купить менее чем за 100 тыс. евро. Специалисты по торговле недвижимостью считают, что в ближайшие 1 - 2,5 года цены на дома в этих районах могут понизиться на 10 - 12% <12>. -------------------------------- <12> Welt am Sonntag. 2008. 27 Juli.

Квартиры в местах, удаленных от больших городов, будут дешеветь еще быстрее. Особенно следует отметить сельскую местность восточнее Бонна. Несмотря на то что после переноса в Берлин столицы ФРГ в Бонне осталось несколько федеральных министерств и государственных учреждений, в городе и окрестностях наблюдается избыточное предложение квартир. Основной спрос на жилье предъявляют студенты Боннского университета, которые ищут маленькие однокомнатные квартиры, жилье гостиничного типа с встроенными кухонными нишами или жилые помещения на чердаках и в полуподвалах. Проживающие в городе бывшие чиновники-пенсионеры не стремятся к увеличению своей жилой площади, скорее наоборот. Молодые обеспеченные семьи не стремятся в бывшую столицу, поскольку там мало хорошо оплачиваемых и перспективных рабочих мест. Значительная часть квартир построена в Бонне 10 - 25 лет тому назад, цены на них имеют тенденцию к понижению на 5 - 6% в год <13>. -------------------------------- <13> Там же.

Совершенно противоположная тенденция развития цен в быстроразвивающейся и перестраивающейся столице в Берлине. Модернизированные старые особняки в известных аристократических районах Берлина будут в ближайшее время стоить в среднем более 1 млн. евро. Квартиры в домах, строящихся по сохранным чертежам начала XX века, в исторической части города будут стоить примерно столько же. Помимо Берлина, дома и квартиры будут дорожать в обширном регионе: вокруг Мюнхена, от Нюрнберга, Регенсбурга до Гармиш-Партенкирхена - на 10 - 14% в год; от Франкфурта-на-Майне и Висбадена вверх по Рейну вплоть до швейцарской границы - на 8 - 12% (самые высокие темпы роста цен будут во Франкфурте-на-Майне, Дармштадте, Штутгарте и Фрайбурге); на берегу Боденского озера, в Гамбурге - на 12%; в Дюссельдорфе - не менее чем на 10%. Итак, по перспективам развития цен на жилую недвижимость Германия разделилась на две части: на восточную и на северную, исключая Гамбург, Берлин, Лейпциг и Дрезден. В этой части цены вопреки инфляции сохранятся на прежнем уровне или несколько понизятся. Это районы с самими низкими темпами хозяйственного роста, высокой безработицей и постоянным оттоком экономически активного населения на юг и на запад. Такие же перспективы у восточных районов Баварии, прилегающих к чешской границе, а также в полосе вдоль бельгийской, люксембургской и французской границы от Аахена до Карлсруэ. Совсем другие тенденции в зонах хозяйственного процветания, теплого климата и туристических достопримечательностей - в центральной и южной Баварии, центральном и южном Баден-Вюртемберге, в южном Гессене и Рейнской области. В целом масштабы тенденции к изменению цен на жилье носят, по европейским масштабам, умеренный характер, предложение домов и квартир достаточное, численность населения сокращается. Решение собственников капитала о приобретении жилья в ближайшее время будет зависеть от экономической ситуации в стране в целом, от динамики цен на жилье в конкретном районе, от характера и масштабов поддержки жилищных инвестиций средствами государственной жилищной политики.

Название документа