Проблемы легализации и оформления самовольной постройки

ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ И ОФОРМЛЕНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Е. А. КОРШУНОВА

Коршунова Е. А., помощник судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В разные исторические периоды нередко возникали ситуации, когда объекты недвижимости строились с нарушением действующего законодательства, что неизбежно порождало проблемы легализации и оформления самовольной постройки. В наши дни тема самовольного строительства приобрела особую актуальность, поскольку его осуществление затрагивает интересы как частных лиц, так и государства, но регулируется недостаточно эффективно. Пересмотр действующего законодательства по вопросам самовольной постройки внес некоторую ясность в легализацию "самостроя", однако не разрешил ситуацию окончательно, а в определенном смысле даже усложнил процедуру оформления объектов самовольного строительства. Как следует из ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (далее - ГК РФ) <1>, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ // Российская газета. 2008. 25 июля).

До 1 сентября 2006 г. право собственности на самовольную постройку могло было быть признано за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, но с условием, что земельный участок, на котором возведено самовольное строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Такое же право принадлежало и собственнику земельного участка. Но Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <2> (далее - Закон N 93-ФЗ) указанное положение законодателем изменено. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Согласно внесенным поправкам в настоящее время право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Можно выделить три основных вида самовольной постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество). 1. Постройки, которые находятся на земельном участке, который может быть не предназначен для целей строительства, т. е. участок имеет иное целевое назначение. 2. Постройки, возведенные с нарушением строительных и других норм. Участок может быть предназначенным для строительства, разрешение на строительство есть, но в процессе возведения постройки были допущены нарушения законодательства. 3. Постройки, в отношении которых отсутствует разрешение на строительство. Надо сказать, что в отличие от ранее действовавших положений ст. 222 ГК РФ в настоящее время законом предусмотрен исключительно судебный порядок легализации самовольной постройки. Исходя из положений ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ <3>, ст. 222 ГК РФ, гл. III, IV Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ <4>, круг лиц, которые вправе заявить требование о сносе самовольной постройки, законом определен. Этими лицами являются лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка. -------------------------------- <3> Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3012 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 138-ФЗ // Российская газета. 2008. 30 июля). <4> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ // Российская газета. 2008. 25 июля).

Как отмечается в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <5>, целесообразно предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. -------------------------------- <5> Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // [Электронный ресурс]: федеральный портал "Юридическая Россия" - http://law. edu. ru.

Возведенные постройки: 1) должны соответствовать строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам и правилам; 2) их сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц; 3) они не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Чтобы суд признал право собственности на самовольную постройку, необходимо: 1) подтвердить факт возведения самовольной постройки (например, представить договор подряда, акт приемки выполненных работ); 2) доказать факт соблюдения требования о целевом назначении земельного участка; 3) доказать, что строение никому не принадлежит (представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество); 4) оформить технический паспорт строения. Это один из наиболее сложных и забюрократизированных процессов. Порядок оформления технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества утвержден Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2006 г. N 244 <6>; -------------------------------- <6> Приказ Минэкономразвития России от 17 августа 2006 г. N 244. Зарегистрирован в Минюсте РФ 30 августа 2006 г. N 8182 // Российская газета. 2006. 31 августа.

5) изготовить все необходимые заключения и справки, подтверждающие безопасность объекта, его соответствие строительным, санитарным и экологическим нормам (заключения государственного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам; заключения органа Роспотребнадзора о соответствии самовольной постройки санитарным нормам и правилам; заключения органа государственного пожарного надзора о соответствии самовольной постройки противопожарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности). Суд вправе затребовать и иные документы. С 1 сентября 2006 г. установлен новый порядок государственной регистрации права собственности на следующие объекты: - объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство; - объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства; - объекты недвижимости, создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Внесенные Законом N 93-ФЗ изменения существенно облегчают процесс оформления прав собственности на указанные объекты недвижимости. Судебная процедура для таких объектов не нужна, так как теперь они не являются самовольными постройками. Необходимо отметить и то обстоятельство, что 17 сентября 2008 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации принял Определение N 7485/07 по делу N А32-15082/2006-21/291-2007-41/174: "В передаче дела по иску о признании права собственности на ряд объектов недвижимого имущества и связанные с ними сооружения газопровода и водопровода для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как постройки соответствуют строительным, градостроительным и санитарным нормам и правилам, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок находится у истца на праве аренды" <7>, согласно которому право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано и за арендатором. -------------------------------- <7> Определение Высшего Арбитражного Суда РФ N 7485/07 по делу N А32-15082/2006-21/291-2007-41/174 // [Электронный ресурс]: сайт Высшего Арбитражного Суда РФ - http://www. arbitr. ru/.

Арбитражный Суд РФ аргументировал свою позицию следующим образом. Первое. Исключение из ст. 222 ГК РФ нормы, которой была предусмотрена возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка, само по себе не означает невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений. Второе. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Эти же права предоставлены лицам, не являющимся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов (ст. 41 названного Кодекса). Практика показала, что имеют место исключения из правил в отношении сноса самовольной постройки. По общему правилу снос производится осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ). Аналогичное положение есть и в земельном законодательстве - при сносе самовольной постройки виновная сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ею земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет (п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако муниципальными властями г. Сочи было выделено 2,2 млн. руб. из городского бюджета на снос самовольных построек в рамках борьбы с "самостроем" в столице зимней Олимпиады 2014 г. Правда, разработано специальное Положение "О порядке сноса самовольных построек на территории города Сочи" <8>, в п. 3.2.12 которого, в частности, говорится: "Расходы, связанные со сносом самовольной постройки, а также расходы, связанные с хранением движимого имущества (пункт 3.2.11), подлежат возмещению застройщиками в целевой бюджетный фонд города Сочи в течение десяти дней с момента предъявления соответствующего счета, а в случае отказа от возмещения взыскиваются муниципальным учреждением "Муниципальная архитектурно-земельная инспекция города Сочи" в судебном порядке". -------------------------------- <8> Решение Городского собрания Сочи от 27 апреля 2004 г. N 47 "Об утверждении Положения о порядке сноса самовольных построек на территории города Сочи" // [Электронный ресурс]: сайт Межрегионального центра делового сотрудничества - http://www. mcds. ru/.

Вместе с тем законодатель не дает ответа на вопрос, подлежит ли сносу самовольная постройка, если ее снос влечет за собой нарушение прав и законных интересов самого субъекта постройки, а также на вопрос о правовых средствах защиты самовольного застройщика как незаконного владельца против самоуправства и иных насильственных действий. Таким образом, институт самовольной постройки является одновременно и основанием для приобретения права собственности, и санкцией за осуществление строительства с нарушением закона. В ст. 222 ГК РФ закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них. Порядок легализации и оформления самовольной постройки требует дальнейшего совершенствования, особенно в сторону его упрощения и более четкой регламентации в ГК РФ с учетом имеющейся правоприменительной практики.

------------------------------------------------------------------

Название документа