Ипотека жилых помещений, возникающая в силу закона

ИПОТЕКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩАЯ В СИЛУ ЗАКОНА

С. МАРТЫШКИН

Мартышкин С., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, кандидат юридических наук.

В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц для приобретения ими жилых помещений под залог соответствующей недвижимости, у правоприменителей возникает большое количество вопросов. В частности, сегодня распространена ситуация, когда супруги, выступая в качестве заемщиков по кредитному договору или договору займа, покупают жилое помещение, например квартиру, в общую долевую собственность. При этом собственниками квартиры выступают не только сами супруги, но и их несовершеннолетний ребенок. Таким образом, одним из участников общей долевой собственности на квартиру становится лицо, не заключавшее кредитный договор либо договор займа. Здесь возникают два вполне логичных вопроса. Во-первых, будет ли распространяться залог в силу закона по ст. 77 ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ) на жилое помещение, приобретенное в собственность родителями и их несовершеннолетним ребенком с использованием кредитных или заемных средств, полученных только родителями? Во-вторых, необходимо ли получение согласия органов опеки и попечительства на залог в силу закона при приобретении жилого помещения, где одним из собственников будет являться несовершеннолетний? Проанализировав правоприменительную практику на территории Самарской области, можно констатировать, что в настоящее время орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производит в указанной ситуации государственную регистрацию залога в силу закона независимо от того, что среди собственников есть лица, не заключавшие кредитный договор или договор займа. Согласия органа опеки и попечительства для регистрации ипотеки регистрирующий орган не требует. Насколько правомерен такой подход? Позволяет ли анализ действующего законодательства РФ согласиться с такой позицией? Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона. В последнем случае для возникновения залога должны наступить указанные в законе обстоятельства, а в самом нормативном акте должно быть предусмотрено: 1) какое имущество признается находящимся в залоге и 2) исполнение какого обязательства будет обеспечиваться залогом. В п. 1 ст. 77 ФЗ установлено, что предметом залога применительно к рассматриваемой ситуации выступает жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Основное обязательство, исполнение которого в этом случае обеспечивается залогом, - обязательство по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа. Названное имущество будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Из смысла закона следует, что именно заемщик должен быть собственником предмета залога, а следовательно, и залогодателем в правоотношении по залогу жилого помещения. Правовой анализ п. 1 ст. 77 ФЗ позволяет сделать вывод и о том, что для возникновения залога в силу закона по рассматриваемым правилам предмет залога может быть приобретен и в общую долевую собственность нескольких лиц, если они выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору или договору целевого займа. Во всех остальных случаях, когда приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа жилой дом или квартира поступают в общую долевую собственность нескольких лиц, хотя бы одно из которых не является заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа, залог в силу закона по правилам ст. 77 ФЗ возникнуть не может. В таких ситуациях основанием для возникновения залога может быть лишь договор о залоге, заключенный с участием всех собственников жилого помещения. При ином толковании этой нормы создавалось бы положение, когда собственники квартиры или жилого дома, не выступавшие заемщиками и не принимавшие на себя никаких обязательств перед банком, автоматически вынуждены были бы за счет своего имущества обеспечивать исполнение обязательства должника, а следовательно, и нести риск утраты права собственности на это имущество. Вместе с тем для возникновения залога как в силу закона, так и в силу договора всегда необходимо проявление воли залогодателя и совершение им действий, порождающих в конечном счете обеспечительное обязательство. Анализ предусмотренных законом случаев возникновения залога в силу закона (например, установленных в ст. ст. 488, 489, 587 ГК) позволяет утверждать, что: - помимо воли лица залог в соответствующих ситуациях не возникает. Субъект, вступая в отношения с контрагентом - будущим кредитором по основному обязательству и залогодержателем в залоговом правоотношении, фактически выражает свое согласие с появлением в последующем залога при наступлении указанных в законе обстоятельств; - залогодателем во всех рассматриваемых случаях по закону является сам должник в основном обязательстве. Именно он состоит в отношениях с кредитором и принимает на себя определенные обязанности. В процессе исследования поставленной проблемы возник вопрос и о возможности расширительного толкования п. 1 ст. 77 ФЗ, распространив его на залог доли лица в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. Анализ правовых норм, регулирующих отношения в сфере возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, совершения сделок с недвижимостью, а также изучение правоприменительной практики <1> позволяют сделать вывод о том, что правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обременении и сделок с ним распространяются на доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если законодательством для этих случаев не установлены иные правила. В этой связи считаем возможным применение по аналогии положений п. 1 ст. 77 ФЗ к случаям, когда кредит или целевой заем был предоставлен лицу для приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. С момента государственной регистрации права лица на приобретенную долю она будет считаться находящейся в залоге в силу закона. -------------------------------- <1> См., напр.: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г.

Действующее гражданское законодательство РФ не запрещает несовершеннолетнему при соблюдении определенных правил выступать в качестве заемщика или одного из заемщиков по кредитному договору либо договору целевого займа. Если такая сделка совершается, то жилое помещение в силу п. 1 ст. 77 ФЗ становится предметом залога с момента государственной регистрации права собственности заемщика либо всех заемщиков на жилой дом или квартиру. Совершение этой сделки (кредитного договора, договора целевого займа) приводит в последующем к обременению приобретаемого несовершеннолетним имущества, что затем может повлечь реализацию этого имущества. В таких ситуациях в законодательстве установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетнего. Одним из таких механизмов выступает необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на обременение имущества несовершеннолетнего. Из смысла п. 3 ст. 6 и п. 5 ст. 74 ФЗ следует необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на ипотеку жилого помещения, собственником которого выступает несовершеннолетний. Законом в этом случае установлено общее правило для всех видов залога, возникающих как в силу закона, так и на основании договора. Исключением из этого правила могло бы стать специальное положение, предусмотренное законом для конкретного случая. Однако нормы ст. 77 ФЗ иного правила (по сравнению с общим) не устанавливают. Более того, в п. 2 ст. 77 ФЗ закреплено, что к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании ст. 77 ФЗ, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Поскольку заключение договора залога недвижимого имущества (в том числе и жилого помещения), собственником которого является несовершеннолетний, допускается в силу п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 ФЗ лишь с разрешения органа опеки и попечительства, то, следовательно, и для залога в силу ст. 77 ФЗ также, по нашему мнению, требуется получение такого разрешения.

------------------------------------------------------------------

Название документа