К вопросу о выделе доли в праве собственности на квартиру в натуре

К ВОПРОСУ О ВЫДЕЛЕ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ В НАТУРЕ

В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН

Васькин В. В., руководитель юридического центра ООО "АН "ТИМУР".

Мустафин Р. Р., заместитель директора юридического центра ООО "Респект".

В сфере жилищных отношений, впрочем, как и в любой сфере общественных отношений, существует множество проблем, связанных с применением правовых норм. Нормы права появляются, устаревают, отменяются, на них оказывает воздействие правоприменительная практика. Одной из проблем, имеющих достаточно острый характер, является проблема выдела в натуре жилого помещения участнику общей долевой собственности. На данный момент в общей долевой собственности граждан находится значительное количество квартир. Чаще всего общая долевая собственность образуется в результате заключения договоров купли-продажи жилых помещений при множестве лиц на стороне покупателя. При таких условиях граждане осознанно идут на приобретение имущества в общую долевую собственность, определяют доли в праве собственности, и какие-либо конфликтные ситуации встречаются не так часто. Другое дело, когда квартира поступает в общую долевую собственность наследников или происходит раздел имущества супругов, в этих случаях конфликты и вытекающие из них судебные споры не являются редкостью. У некоторых сособственников возникает объяснимое желание прекратить право общей долевой собственности, однако сделать это не всегда удается. Право общей долевой собственности может быть прекращено путем раздела имущества. Так, в соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ <1> (далее ГК РФ), имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом под разделом следует понимать получение части имущества каждым из сособственников. Например, при разделе трехкомнатной квартиры между тремя сособственниками, каждый получает в собственность по комнате, при этом право общей долевой собственности прекращается. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая, от 21.10.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Пункт 2 ст. 252 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, т. е. выделяющийся участник получает приходящееся на его долю имущество, а у остальных участников право общей долевой собственности сохраняется на оставшееся имущество. Согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, ГК РФ предусматривает два порядка прекращения общей долевой собственности: судебный и договорный (по соглашению сторон). В отношении раздела общей долевой собственности по соглашению сторон проблем, как правило, не возникает, стороны заключают соглашение и на его основании производят регистрацию прав на выделенные в натуре объекты. Сложнее дело обстоит с выделом доли в праве собственности в судебном порядке. Если противная сторона отказывается признать исковые требования или заключить мировое соглашение, то суд, как правило, отказывает в удовлетворении исковых требований. Так, решением Лысьвенского городского суда Пермской области С-ву выделена его доля в праве собственности на квартиру в виде отдельной жилой комнаты площадью 14 кв. м и 46/100 доли в праве на общее имущество площадью 8,9 кв. м в спорном жилом помещении. Определением президиума Пермского областного суда решение суда отменено в связи с нарушением норм материального права. Судом было установлено, что квартира принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности. С-ву принадлежит 1/2 доля в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 45,2 кв. м, в том числе жилой 26 кв. м. Спорное жилое помещение состоит из двух комнат площадью 12 и 14 кв. м, которые являются изолированными. Надзорная инстанция мотивировала свою позицию следующим: выдел участнику общей долевой собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой <2>. -------------------------------- <2> Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 6 месяцев 2004 г. подготовлен Пермским областным судом // СПС "КонсультантПлюс".

В данной ситуации надзорная инстанция последовала позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <3>: выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. -------------------------------- <3> О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 // БВС РФ. 1993. N 11.

То есть, если нет технической возможности передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), исковые требования удовлетворению не подлежат. Очевидно, что данным правилом преследовалась цель сократить число коммунальных квартир. Однако, как всем хорошо известно, типовые дома, которые строились в Советском Союзе и строятся в настоящее время, не дают в принципе возможности технически выделить подсобные помещения (то же самое относится и к ряду домов так называемой индивидуальной планировки). Таким образом, исходя из разъяснений высшей судебной инстанции России, выдел в натуре, например, комнаты в квартире, находящейся в общей долевой собственности, практически невозможен. Нижестоящие суды не могут проигнорировать позицию Верховного Суда РФ, поскольку в соответствии со ст. 56 Закона РСФСР "О судоустройстве РСФСР", который действует и в настоящее время, руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда обязательны для судов, других органов и должностных лиц, применяющих закон, по которому дано разъяснение. В настоящее время с позицией Верховного Суда РФ вряд ли можно согласиться. Хотелось бы обратить внимание на следующие обстоятельства. 22 декабря 2004 г. был принят Жилищный кодекс Российской Федерации <4> (далее ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года. ЖК РФ в п. 2 статьи 15 дает определение жилому помещению: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))". В следующей, 16 статье перечисляются виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В п. 4 указанной статьи дано определение комнаты: "комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире". -------------------------------- <4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Таким образом, ЖК РФ однозначно определяет комнату как объект жилищных прав (причем ЖК не ставится возможность существования комнаты в качестве объекта жилищного фонда в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Более того, в соответствии с п. 5 ст. 42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Как видим, действующее жилищное законодательство не только разрешает вопрос о судьбе общего имущества в коммунальной квартире, устанавливая для него режим общей долевой собственности, но и напрямую запрещает собственнику выделять в натуре долю, приходящуюся на общее имущество. Таким образом, можно сделать вывод, что правило, содержащееся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", устарело и не соответствует ныне действующему федеральному законодательству. Для преодоления существующей ситуации не требуется даже вносить изменения в действующее законодательство, достаточно лишь отменить или изменить п. 12 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Иначе получается, что в действительности такие объекты права, как комнаты, существуют, даже дано их легальное определение, они признаны законодателем, но возможность защиты прав в судебном порядке на выдел доли в виде комнаты в квартире отсутствует. С одной стороны, судами сдерживается увеличение количества коммунальных квартир, а с другой стороны, тысячи граждан не могут улучшить свои жилищные условия. Изменение правоприменительной практики увеличило бы количество комнат на рынке, многие граждане смогли бы свободно распоряжаться комнатами, а не долями (как известно, долю в праве собственности продать сложнее в виду неопределенности имущества, приходящегося на нее).

------------------------------------------------------------------

Название документа