Обзор рынка недвижимости. Итоги осени

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ИТОГИ ОСЕНИ

Е. А. НОВИКОВ

Новиков Е. А., генеральный директор риелторской компании ООО "Мегаполис".

Итак, осень 2008 года оказалась горячей во всех отношениях. Мировой финансовый кризис, ипотечный кризис в США, резкое падение цен на нефть на мировом рынке. Все это привело к тому, что зарубежные инвесторы начали выводить из России свой капитал. А это непосредственно затронуло и рынок недвижимости. При этом немаловажную роль в данном вопросе сыграла информация в средствах массовой информации о предстоящем снижении цен на недвижимость на 15 - 20% , а по прогнозам западных аналитиков - и до 25%. Так, например, по мнению начальника отдела ценных бумаг "Собинбанка" А. Разуваева, следом за фондовым рынком ожидается падение на рынке недвижимости, которое должно произойти в следующем году и составит 30 - 50%. Покупатели замерли в ожидании чуда, то есть резкого снижения цен на жилье. Но основной удар по объему продаж жилой недвижимости нанесли банки, занимавшиеся ипотечным кредитованием. Начиная с лета 2008 года, условия выдачи кредитов резко ужесточились. Ряд банков вообще прекратил данный процесс. Так, например, если в прошлом году можно было получить ипотечный кредит с 5% предварительным взносом, а порой и без такового, причем доход можно было подтвердить справкой по форме банка, в ряде случаев просто заявить его, то сейчас первоначальный взнос достигает 40% от стоимости жилья, а доход подтверждается в основном справкой 2-НДФЛ. Кроме того, банки дают ипотечный кредит только при наличии официального оформления на работу, то есть при наличии соответствующей записи в трудовой книжке. А также чистой кредитной истории, то есть если у заемщика не было просрочек по выплатам. Чувствительным ударом для потенциальных получателей ипотечных кредитов станет ограничение выдачи ипотечных кредитов по срокам сдачи жилого дома. По новым правилам ряда банков ипотечное кредитование будет распространяться только на жилые дома, сданные в эксплуатацию после 1995 года. Но основная масса домов сдавались до этого периода. Да и стоимость данных объектов превышает стоимость старого жилищного фонда в несколько раз. А ведь не секрет, что основная часть населения не имеет такого дохода, чтобы приобретать квартиры в новых домах. Конечно, руководителей банковских структур можно понять: крах крупнейших ипотечных банков в Соединенных Штатах - словно ушат холодной воды. Вывод напрашивается сам собой: если резко сокращается выдача ипотечных кредитов, то происходит сокращение количества покупаемой недвижимости. Как говорил бравый солдат Швейк, - роковое стечение обстоятельств. Давайте подробно рассмотрим на примере саратовского региона состояние дел на рынке недвижимости. Газета "Квартиры Саратова" приводит следующие данные стоимости квадратного метра в октябре месяце.

Средняя стоимость квадратного метра по всем предложениям

Стоимость квадратного метра 43 x 42,9 x x x x 42,8

42,7 x

42,6

42,5

42,4 x

42,3

42,2

42,1 34 35 36 37 38 39 40 41 42 неделя 2008 г.

Как мы видим из графика, цены на выставляемое на продажу жилье в начале сентября еще раз попытались подняться, а потом стали медленно идти вниз. Данный график отображает средний уровень цен на жилую недвижимость по Саратовскому региону. А как ведут себя цены в различной категории жилья? Смотрим новостройки. Сразу оговоримся, на графике представлена стоимость квадратного метра в строящихся домах, в основном продаваемая дольщиками. Поэтому данный график отражает движение цены одного квадратного метра жилья, не учитывая при этом стоимость одного квадратного метра на жилую недвижимость, продаваемую непосредственно застройщиками.

Стоимость квадратного метра в новостройках

Стоимость квадратного метра 35 x x

34,5 x

x 34

x

33,5 x x

33

32,5 34 35 36 37 38 39 40 41 42 неделя 2008 г.

Здесь та же самая ситуация. В ожидании того, что новостройки будут заморожены, дольщики стали просто сбрасывать жилье. На стоимость квадратного метра в строящихся домах повлияло и то, что мелкие застройщики в поисках дополнительных финансовых вливаний стали то опускать цены на жилье, то поднимать. Нервозность строителей сразу же передалась и участникам рынка недвижимости. Строители жилья идут на некоторые уступки покупателям не только в Москве, но и в регионах. Они начали предоставлять рассрочки, торговать со скидкой и проводить всевозможные акции. Тема новостроек звучит и в Государственной Думе. Депутаты в очередной раз возвращаются к 214 Закону об участии в долевом строительстве, желая заставить всех работать по 214-у Закону, максимально защищающему гражданина, участвующего в строительстве. На мой взгляд, очень верно отметил Леонид Писной, генеральный директор "Саратовоблжилстрой", депутат Саратовской областной Думы: "Я ожидаю увеличения цен к декабрю на 5 - 7% из-за достаточного объема бюджетных инвестиций на скупку жилья. А вторичный рынок может снизить цену квадратного метра в силу большого числа предложений. Но это будет касаться квартир, которые имеют слабые потребительские качества. Люди будут избавляться от них - это хрущевки, жилье в старых трехэтажках. А остальное - достаточно качественное жилье - будет продолжать висеть на рынке, и если не будет скупаться, то цены на него не опустятся" <1>. -------------------------------- <1> http://www. o-m. info/news/index. php? ELEMEN T_ID=2571

Стоимость квадратного метра в домах до 5 этажей

Стоимость квадратного метра 6,4

x 6,2 x

x 6 x

5,8

5,6

x 5,4

5,2

5 34 35 36 37 38 39 40 41 42 неделя 2008 г.

Смотрим дальше. График цен предлагаемой на продажу жилой недвижимости в пятиэтажных домах. В принципе, мы наблюдаем то же самое. Небольшой подъем в начале сентября, а затем снижение цены.

Стоимость квадратного метра в домах 6 - 9 этажей

Стоимость квадратного метра 53

52,5 x x x

x 52

51,5

x

51 x

x 50,5

50

49,5 34 35 36 37 38 39 40 41 42 неделя 2008 г.

А вот цены на квартиры, расположенные в 9-этажных домах и выше, не только не снизились, но и начали расти.

Стоимость квадратного метра в домах выше 9 этажей

Стоимость квадратного метра 56

55,5 x x x x

55

54,5 x

54

53,5

x 53

x

52,5

52

51,5

51 34 35 36 37 38 39 40 41 42 неделя 2008 г.

Как мы видим, относительно новое жилье пользуется большим спросом. Да и собственники данного жилья не хотят его продавать по низким ценам, полагая, что оно все равно будет востребовано. А что же происходит со стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в других регионах? Давайте посмотрим, например, как обстоит дело на рынке недвижимости в г. Уфе. Так, в октябре средняя цена одного квадратного метра жилой недвижимости составила 52,3 тыс. руб./кв. м, причем за неделю стоимость квадратного метра снизилась на 6%. На рынке недвижимости Самары ситуация также напоминает Саратовский вариант. Небольшое повышение цен на квартиры в сентябре и дальнейшее ее снижение. При этом эксперты в Самаре выделяют два варианта развития событий на рынке недвижимости. 1. Пессимистичный. Данный вариант исходит из того, что падение цен на нефть, мировой финансовый кризис и замедление темпов роста российской экономики создают крайне неблагоприятный фон на всем рынке недвижимости нашей страны, в том числе и на рынке недвижимости Самары, что неминуемо приведет к снижению цен на жилье. 2. Оптимистичный. Прогноз развития событий основывается на убеждении, что Российская экономика обладает определенным запасом прочности и сможет справиться с неблагоприятной ситуацией в финансовом секторе. Причем, по мнению экспертов, Самара не относится к регионам, где рынок жилья можно назвать перегретым, ведь последнее время развитие строительной отрасли искусственно сдерживалось, а следовательно, большой коррекции цен на недвижимость Самары ожидать не приходится. На рынке недвижимости Новосибирска также не исключается падение цен на недвижимость к концу года, хотя эксперты считают, что обвала цен на вторичном рынке не должно быть. А вот Москва как всегда непредсказуема. Вот какие данные приводит интернет-журнал Metrinfo. Ru. В конце октября столичный квадратный метр не только наверстал упущенное, прибавив около 2300 рублей, но и перепрыгнул отметку в 160 тысяч рублей. По данным интернет-журнала о недвижимости Metrinfo. Ru, средняя стоимость московского квадрата достигла 161955 рублей. При этом делается вывод, что цены на столичное жилье сегодня остановились. Наиболее реальный, на мой взгляд, следующий вариант. Несмотря на заявления, что снижение покупательского спроса на новостройки заставит застройщиков снижать стоимость квадратного метра, не имеет под собой почвы. Как показывает практика, при снижении спроса будет снижаться и предложение. Застройщики просто заморозят большую часть объектов, сохраняя при этом стоимость квадратного метра. Причем издержки будут компенсироваться завышенной стоимостью жилья. Так, например, в 2008 году в России будет сдано в эксплуатацию почти на 10 млн. кв. м жилья меньше, чем планировалось. Хороший анализ сложившейся ситуации дала Наталья Родина, финансовый директор строительной компании "Шэлдом": "Прогнозы о снижении цен высказывают в основном московские эксперты. И действительно, возможно, в Москве на краткосрочный период цены на недвижимость упадут. Это будет вызвано активной распродажей инвестиционных квартир: те участники фондового рынка, кто в связи с обвалом потерял деньги, таким образом постараются быстрей вернуть их в бизнес. Но рост предложений будет кратковременным, и возможное снижение цен будет незначительным. Но уже вскоре баланс предложения и спроса восстановится, так как произойдет замедление темпов строительства. В Саратове же крупных игроков на фондовом рынке нет, поэтому здесь эти прогнозы не сбудутся. Какой ситуация видится в Саратове? Многие местные компании строят за счет кредитных ресурсов, а они за последние 2 месяца подорожали минимум на 6%. Более того, банки приостановили выдачу кредитов, получить их довольно сложно. Вместе с тем растут цены на стройматериалы. Да, арматура начала дешеветь после вмешательства Президента, но с начала года она повысилась на 42%, ГСМ подорожали на 40%, остальные строительные материалы выросли на 20%. Поэтому предпосылок для стабильности цен, а тем более для их снижения, нет. Я считаю рост цен на недвижимость объективным и вынужденным. И я бы предупредила тех жителей, которые стоят перед выбором новой квартиры, о том, что предоставление застройщиком скидки сегодня является поводом усомниться в том, что объект будет сдан в срок. Неполный объем привлеченных средств в сегодняшних условиях может быть чреват проблемами. Надо быть очень осторожными, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков. Покупать жилье со скидками можно только в готовом доме" <2>. -------------------------------- <2> http://conference. sarbc. ru/?act=ST&f=2&t=71919

Несмотря на то, что финансовый кризис ударил в том числе и по строительным компаниям, большинство наших соотечественников по-прежнему считают наилучшим способом сбережения денег именно покупку недвижимости. Опрос, проведенный Всероссийским центром изучения общественного мнения, свидетельствует о том, что каждый второй россиянин (51%) был бы не прочь вложить деньги в жилье, дабы они не пропали в условиях финансовой нестабильности. И в заключение сделаем несколько выводов. Во многом положение на рынке недвижимости будет зависеть от тех мер, которые предпримет российское Правительство. Это напрямую относится и к ипотечным кредитам. Если руководство страны пойдет на развитие данного вида кредитования, то рынок недвижимости опять заработает и у населения появится шанс приобрести свою квартиру. В противном случае Правительство будет вынуждено закупать у строителей квартиры, чтобы в какой то мере заменять ветхое и аварийное жилье. Что же касается самого рынка недвижимости, то здесь я могу дать следующие прогнозы: во-первых, стоимость одного квадратного метра жилья в строящихся домах, скорее всего, останется на прежнем уровне или повысится в пределах 5 - 10%; во-вторых, цены на старое жилье, например, в двух-, трех-, пятиэтажных домах, будут снижаться, и причем значительно; в-третьих, стоимость жилой недвижимости в 9-этажных домах и больше, построенных до девяностых годов, останется, скорее всего, на прежнем уровне; в-четвертых, стоимость квартир, расположенных в домах, построенных после 1993 года, будет расти в зависимости от района расположения.

------------------------------------------------------------------

Название документа