Обзор рынка недвижимости и прогноз его развития

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОГНОЗ ЕГО РАЗВИТИЯ

О. Н. ЕФРЕМОВА, А. Г. КУЛЕШОВА

Ефремова О. Н., арбитражный управляющий.

Кулешова А. Г., юрисконсульт строительной организации.

В последнее время, несмотря на многочисленные прогнозы, стоимость квадратного метра как в Москве, так и в регионах медленно, но продолжает расти. Такую тенденцию сложно объяснить, так как платежеспособность большинства населения России не так уж и высока, и далеко не каждый в состоянии приобрести заветные метры. Кроме того, широко разрекламированные ипотечные кредиты выдаются под очень высокие проценты, банки ужесточили условия кредитования, да и получить их в условиях "черных" зарплат не так уж и легко. Таким образом, цены на недвижимость окончательно оторвались от платежеспособного спроса населения. Несмотря на это, граждане все же продолжают приобретать столь недоступную недвижимость, вероятно боясь, что вскоре она будет еще недоступнее. В начале 2008 года на рынке недвижимости произошло повышение покупательской активности, что повлекло рост цен на жилье. Среди причин такой активности многие указывают слухи о возможной деноминации. Под влиянием страха о возможном обесценивании денег, многие стремились купить любое жилье и как можно скорее. В свою очередь, продавцы жилья по тем же причинам не выставляли квартиры на рынке. Кроме того, вследствие произошедшего в январе 2008 года кризиса на фондовом рынке инвесторы перекинулись на рынок недвижимости и стали вкладывать деньги в покупку квартир, что повлекло за собой ажиотаж на рынке и скачок цен. Таким образом, произошло перетекание денежных средств с фондового рынка на рынок недвижимости. Однако многие аналитики продолжают утверждать, что вероятность стабилизации цен к концу 2008 года составит ни много ни мало - 50%. Существуют и те, кто утверждает, что сегодняшнее положение на рынке недвижимости в конечном итоге приведет к тому, что вместо дальнейшего роста цен произойдет застой рынка. Есть и такие, кто придерживается абсолютно противоположной точки зрения. Так, например, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник считает, что рост цен на недвижимость с небольшими паузами сохранится в столичном регионе как минимум до 2011 года. Попробуем разобраться насколько обоснованы такие прогнозы. В мае 2008 года рост цен на квартиры начал потихоньку спадать. С начала лета цены на жилье, стремительно выросшие в первом квартале 2008 года, начали относительно стабилизироваться. Подобная летняя стабилизация цен наблюдалась и в регионах (например, в Твери, Уфе, Самаре и др.). Многие эксперты объясняют это тем, что в летний сезон рынок недвижимости замирает, так как большинство граждан заняты обустройством дачных участков, отправляются в отпуска и т. д., что соответственно влечет некоторое затишье по сделкам с недвижимостью. Также среди причин данной ситуации называют рост курса доллара, влияние мирового финансового кризиса и политических событий прошедшего месяца. Но и с наступлением осени ситуация на рынке московской недвижимости осталась без изменений и рост цен на квадратные метры не возобновился. В связи с чем можно предположить, что на рынке недвижимости достигнут определенный ценовой порог и возможно наступление новой стагнации, как это уже было в 2004, 2007 годах. По итогам августа 2008 года, впервые с начала года новостройки во всех сегментах показали отрицательную ценовую динамику. На вторичном рынке рост оказался незначительным. Не следует забывать и о том, что в связи с дороговизной квадратного метра московского жилья все больше москвичей предпочитают покупать загородную недвижимость. На сегодняшний день на рынке загородного жилья наблюдается значительная покупательская активность. Аналогичная ситуация наблюдается не только в Москве, но и в других крупных регионах (например, в Самаре). Так, стандартный коттедж в окрестностях Самары стоит примерно 2 миллиона рублей, в то время как в городе за эту же сумму можно приобрести лишь однокомнатную квартиру. В связи с этим, по сравнению с прошедшим годом, в Самаре также наблюдается повышение спроса на загородную недвижимость, что не удивительно. В Москве спрос на загородное жилье в 2008 году по сравнению с 2007 годом вырос примерно на 15%. В среднем стоимость 1 квадратного метра загородного жилья, включая стоимость земли, стоит намного дешевле, чем 1 квадратный метр московских квартир. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", на март 2008 года данный разрыв составил порядка 30%, что является весомым аргументом при выборе приобрести квартиру в Москве или же коттедж за городом. Таким образом, можно провести аналогию, что, когда дорожает московская недвижимость, происходит активизация спроса на рынке загородной недвижимости, и соответственно, наоборот, в случае стабилизации цен на рынке московской недвижимости спрос на загородное жилье перестает расти. Все это также оказывает определенное влияние на увеличение или уменьшение спроса на рынке московской недвижимости. А теперь разберем доводы представителей точки зрения о том, что цены на жилую недвижимость в России будут продолжать расти и взвесим все "за" и "против". Одним из основных аргументов в пользу роста цен является развитие ипотечного кредитования и рост доходов населения. В качестве аргумента приводится тот факт, что именно подъем ипотеки стал одним из важных факторов, повлиявших на удорожание жилья в 10,2 раза с 2003 года к настоящему моменту. Еще одним аргументом является то, что вследствие ограниченного предложения на рынке московской недвижимости спрос значительно его превышает. И пока спрос будет превышать предложение, а потребность населения в новом жилье не будет удовлетворена, цены на жилье будут продолжать расти. Поддерживают данную точку зрения и многие региональные аналитики. Так, по словам председателя совета директоров инвестиционно-строительной корпорации "Волга-Групп" Петра Сивожелезова, в Самаре недвижимость по-прежнему остается наиболее выгодным способом вложения средств. "По данным опросов, более 40% самарцев считают вложение в недвижимость выгодным (опрос проводился в апреле 2008 года Фондом социальных исследований Самары, число опрошенных - 500). Поэтому неудивительно, что спрос населения на квартиры растет, а следовательно, увеличивается и стоимость квадратного метра", - объясняет Петр Сивожелезов <1>. -------------------------------- <1> http://samara24.ru

На мой взгляд, это тоже достаточно сомнительный аргумент. С каждым годом, несмотря на ограниченность предложения на рынке, людей, способных приобрести квартиры по существующим сегодня ценам, становится все меньше, что, по моему мнению, свидетельствует о том, что поднимать цены выше просто нецелесообразно. Сторонники ближайшего понижения цен на жилье приводят следующие аргументы, в частности то, что начнут выставляться на продажу квартиры, купленные в результате ажиотажа, царившего на рынке в начале года. Многие из купивших в тот период квартиры просто пережидали период роста цен и придерживали жилье, предназначенное на продажу. Кроме того, в результате улучшения ситуации на фондовом рынке инвесторы также начнут избавляться от купленной недвижимости. В результате этого расшириться предложение на рынке недвижимости, что способствует стабилизации цен. Еще одной причиной, указывающей на возможное понижение цен, являются сложности в получении ипотечных кредитов, которые до сегодняшнего дня являлись катализатором повышения цен и спроса на рынке недвижимости. В результате ограничения доступа к ипотеке и ее влияние на цены, и спрос исчезнет. Кроме того, в результате того, что все большее количество людей принимает решение купить жилье за городом, возможен переток потенциальных покупателей с городского на загородный рынок жилья. Такое положение, безусловно, может еще больше уменьшить и без того невысокий платежеспособный спрос, что также повлияет на коррекцию цен на жилье как в Москве, так и в регионах. Не следует забывать и о последних событиях, произошедших как в политической, так и в экономической жизни России. В частности, разразившийся в Соединенных Штатах Америки и Европе финансовый кризис может повлечь за собой сокращение инвестиционных вложений в рынок недвижимости Москвы. Кроме того, в результате конфликта с Грузией многие западные страны не очень позитивно настроены по отношению к нашему государству, что также может сказаться на инвестировании в российскую недвижимость. Проанализировав все вышеизложенные аргументы, попытаемся сделать прогноз о возможных ситуациях на рынке недвижимости на ближайшие месяцы. Для этого проведем сравнительный анализ изменений, произошедших на рынке московской недвижимости в августе - сентябре 2008 года (таблица 1) <2>: -------------------------------- <2> Таблица составлена на основе данных, представленных на сайте: http://realty. rbc. ru.

Недвижимость в Москве Август Сентябрь Прирост

Индекс стоимости жилья (средний 6091 долл./кв. м 6110 долл./кв. м +0,2% уровень цен на жилье)

Индекс ценового ожидания (темп +2,12%/месяц +0,41%/месяц -1,7 изменения цен на жилье)

Индекс доходности жилья (сравнение +5,86 б. деп +4,81 б. деп 1,0 жилья с банковскими депозитами) б/д

Цены на квартиры в Москве Август Сентябрь Прирост

Старая панель (пятиэтажки и иные 5782 долл./кв. м 5775 долл./кв. м -0,1% квартиры с маленькой кухней)

Типовая панель (9 - 14 этажей, 5803 долл./кв. м 5790 долл./кв. м -0,1% типовые площади)

Современная панель (от 16 этажей и 6005 долл./кв. м 6020 долл./кв. м +0,1% иные квартиры увеличенных площадей)

Старый кирпич (пятиэтажки и иные 6120 долл./кв. м 6112 долл./кв. м -0,1% квартиры с маленькой кухней)

Сталинки и типовой кирпич (6 - 11 6783 долл./кв. м 6848 долл./кв. м +0,6% этажей и иные квартиры небольших площадей)

Современный монолит-кирпич 6431 долл./кв. м 6484 долл./кв. м +0,5% (монолиты, кирпич увеличенных площадей)

Все панельные и блочные дома 5863 долл./кв. м 5862 долл./кв. м -0,01%

Все монолитные и кирпичные дома 6445 долл./кв. м 6481 долл./кв. м +0,4%

Как видно из таблицы 1, на сегодняшний день рынок недвижимости в Москве достаточно стабилен. Изменения в ценах на жилье, произошедшие по сравнению с августом 2008 года, незначительны. Ожидаемый темп изменения цен в сентябре гораздо ниже, чем в августе. Да и индекс доходности жилья по сравнению с банковскими депозитами показывает отрицательную динамику. Наибольший прирост цен наблюдается на сталинки и современные монолиты. Следует заметить, что на некоторые категории жилья наблюдается пусть и незначительный, но все же отрицательный прирост. Такое положение дел в наибольшей степени свидетельствует о стабилизации рынка. Однако приведенные в таблице 1 показатели стоимости квартир взяты без учета стоимости элитного жилья и нетиповых квартир, которые также оказывают влияние на общую картину, причем, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы стоимости квартир содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. На основании проанализированных данных можно сделать вывод о том, что есть все основания предполагать, что осень 2008 года не повлечет за собой повышения цен на жилье, и сентябрь месяц является показательным в этом отношении. Скорее всего, такое состояние рынка недвижимости продлится вплоть до конца 2008 года, и прирост цен если и будет, то в рамках 1% - 2% ежемесячно. А то и вовсе рынок встанет. Не исключено, что 2009 год принесет нам понижение цен, как это уже было в 2006 году (тогда квадратный метр сбросил в среднем около 5% - 7% от стоимости). Вполне возможна коррекция цен в сторону понижения на жилье эконом-класса и бизнес-класса. Тенденция к снижению цен в данных сегментах отмечена уже со второго квартала 2008 года. Исключение, пожалуй, составит сектор элитного жилья, так как сначала года до сегодняшнего дня в данном секторе особых изменений не произошло. Цены на элитное жилье пусть и медленно, но все же продолжали расти. Поэтому и в дальнейшем, скорее всего, продолжится планомерное удорожание. Таким образом, положение на рынке недвижимости сегодня свидетельствует о замедлении темпов роста и стабилизации ситуации. Подтверждением данных выводов является то, что в предыдущие годы осенний скачок цен уже явно проглядывался именно в августе месяце. Ну а что на самом деле принесет нам предстоящий 2009 год, со стопроцентной уверенностью сказать сложно. Прогнозировать поведение рынка недвижимости в долгосрочной перспективе достаточно нелегко. Поживем - увидим.

------------------------------------------------------------------

Название документа