Некоторые вопросы условных сделок

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ УСЛОВНЫХ СДЕЛОК

Я. В. КАРНАКОВ

Карнаков Ярослав Валерьевич, юрист.

Автор статьи приводит убедительные доводы в пользу того, что в качестве отлагательного (отменительного) условия, под которым совершается сделка, может выступать и неправомерное действие. Внимание исследователя сосредоточено также на вопросе соотношения обеспечительной купли-продажи и залога и иных проблемах, вызванных скупым законодательным регулированием условных сделок. Развитие гражданского законодательства во многих случаях опирается прежде всего на существующую в данной стране экономическую систему. В правдивости данного утверждения нетрудно убедиться, если посмотреть на историю становления гражданского законодательства нашей страны за последние сто лет: проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 г., Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и, наконец, четыре части Гражданского кодекса Российской Федерации. Названные кодификации предусматривали множество правовых конструкций и институтов, возможность использования которых определялась прежде всего конкретной экономической моделью развития общества, существовавшей в тот или иной момент истории нашей страны. В то же время многие правовые институты прошли апробацию временем и подтвердили объективную необходимость своего существования независимо от сложившихся на данном этапе развития общества экономических форм хозяйственного оборота. В качестве примера такого универсального правового института можно назвать институт сделок, в том числе и совершаемых под условием. Несмотря на тот факт, что институт условных сделок известен достаточно давно (детальное учение об условных сделках было разработано еще юристами Древнего Рима), в том числе и в отечественной цивилистической доктрине, на практике отсутствует единообразие в понимании основных положений учения об условных сделках. Отсутствие единообразия, на наш взгляд, может быть объяснено, с одной стороны, обманчивой простотой норм гражданского законодательства об условных сделках, а с другой стороны, недооценкой участниками гражданского оборота тех возможностей и того потенциала, который заключает в себе институт условных сделок. Известный дореволюционный цивилист К. Н. Анненков однажды остроумно заметил, что "ввиду отсутствия в нашем законе общих определений об условиях... как случайных принадлежностях юридической сделки, тщетно было бы искать в нем указания на последствия, связанные с их включением в сделки" <1>. -------------------------------- <1> Анненков К. Н. Условие и возложение обязанности // Журнал Министерства юстиции. 1905. N 4. С. 25.

Эта фраза, сказанная свыше ста лет назад, актуальна и поныне. Нормы ГК РФ об условных сделках, содержащиеся в ст. 157 ГК РФ, иначе как лаконичными назвать сложно. Да и кодификации гражданского законодательства советского периода истории нашей страны также не уделяли институту условных сделок значительного внимания. Поэтому неудивительно, что важную роль в развитии учения об условных сделках сыграла цивилистическая доктрина, а многие выводы и рекомендации, выработанные в ходе научных дискуссий и полемики, были восприняты судебной практикой. Следует отметить, что у современных исследователей гражданского права условные сделки не особенно популярны. Указанный факт подтверждается, в частности, практически полным отсутствием каких-либо серьезных монографий по вопросам условных сделок <2>. Да и учебники гражданского права, коих в последнее время можно найти немало на книжных полках, не уделяют институту условных сделок сколько-нибудь серьезного внимания <3>. -------------------------------- <2> В качестве исключения можно назвать сборник статей, опубликованный издательством "Статут" в 2008 г. (см.: Сделки: проблемы теории и практики: Сб. статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2008), где отдельным вопросам условных сделок посвящены три статьи. <3> В качестве исключения из общего правила мы бы хотели обратить особое внимание на Учебник "Гражданское право", выпущенный издательством "Велби" в 2008 г. под редакцией А. П. Сергеева.

В настоящей статье мы хотели бы остановить наше внимание на трех вопросах учения об условных сделках. Это: 1. Может ли неправомерное или аморальное действие выступать в качестве условия в условной сделке? 2. Может ли заключение договора купли-продажи под отлагательным условием в отношении недвижимого имущества рассматриваться в качестве обременения права собственности? 3. Возможно ли заключение договора купли-продажи под отменительным условием? Проблемы, рассматриваемые в настоящей статье, не проще или сложнее иных спорных положений учения об условной сделке. Выбор именно данного перечня вопросов обусловлен исключительно авторским интересом к вышеназванным проблемам. Вместе с тем не хотелось бы, чтобы у читателя возникло заблуждение относительно иных спорных вопросов учения об условной сделке, коих можно насчитать не менее двух десятков. Вопрос о том, может ли неправомерное действие выступать в качестве условия в условной сделке, был впервые озвучен еще в юридической теории и практике Древнего Рима. Достигнув поразительной для античной науки абстрактности рассуждения, римская юриспруденция создала развернутое учение об условных сделках, положения которого в значительной степени актуальны и поныне и были использованы в том числе при работе над кодификациями гражданского законодательства во многих странах. Рассматривая вопрос о возможности включения неправомерного или аморального действия в качестве условия по сделке, римские юристы, о сочинениях которых мы можем судить главным образом по работам исследователей римского права, пришли к мнению о несоответствии такой конструкции смыслу права. Так, Г. Ф. Дормидонтов отмечал, что "нельзя относить к условиям в техническом смысле и так называемые невозможные условия - conditiones impossibiles, т. е. случаи, когда наступление последствий сделки ставится в зависимость от обстоятельства невозможного физически или противного закону и добрым нравам" <4>. В этой связи уместно привести и известное высказывание Юлия Павла: "Neque contra leges neque contra bonos mores pacisci possumus" <5>. -------------------------------- <4> Дормидонтов Г. Ф. Система римского права. Общая часть. Казань, 1915. С. 218. <5> "Мы не можем заключать соглашения ни в нарушение закона, ни в нарушение добрых нравов" // Юлий Павел. Пять сентенций к сыну. Фрагменты Домиция Ульпиана / Пер. с лат. Е. М. Штаерман; отв. ред. и сост. Л. Л. Кофанов (Серия "Памятники римского права"). М., 1998. С. 8 - 9.

Справедливости ради также отметим, что среди исследователей римского права нет единства мнений относительно того, какой из двух терминов - "невозможное условие" или "недозволенное условие" - является более правильным. В частности, Д. Азаревич полагал, что термин "невозможное условие" применительно к условиям противозаконным или аморальным не совсем корректен, и взамен предлагал говорить о "недозволенном условии". "Фактически наступление таких условий (противоправных или аморальных. - Я. К.), - отмечал автор, - вполне возможно, но не должно, и самое это наступление находится в неизвестности... Поэтому вернее называть эти условия недозволенными" <6>. -------------------------------- <6> Азаревич Д. Система римского права. Университетский курс. Т. I. СПб., 1887. С. 189. Напротив, другие авторы, в частности Р. Зом, использовали термин "невозможное условие" (Зом Р. Институции: Учебник истории и системы римского гражданского права. СПб., 1908. С. 60 - 61). Термин "невозможное условие" использовал и такой известный дореволюционный романист, как В. М. Хвостов (Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 161 - 162).

Как бы то ни было, полемика относительно используемых терминов "невозможные условия" и "недозволенные условия" не влияла на общий вывод римских юристов о невозможности включения неправомерного или аморального действия в качестве условия по условной сделке <7>. -------------------------------- <7> Следует отметить, что с точки зрения современной цивилистической доктрины следует говорить именно о неправомерных (недозволенных) действиях.

В советской науке гражданского права вопрос о возможности включения неправомерного или аморального действия как условия по сделке решался отрицательно. Некоторые авторы, рассматривая данный вопрос, делали категоричный вывод о том, что указание в качестве условия неправомерного или аморального действия противоречит смыслу действующего законодательства. В частности, Д. М. Генкин указывал, что "недействительна условная сделка, совершенная под условием, противозаконным или противоречащим правилам социалистического общежития" <8>. В другой работе отмечалось, что "условие не должно быть неправомерным. Не имеет силы условие, противоречащее закону или социалистической морали" <9>. Наконец, указывалось, что "включаемое в сделку условие не должно противоречить ни закону, ни правилам социалистического общежития" <10>. -------------------------------- <8> Гражданское право / Под ред. М. М. Агаркова и Д. М. Генкина. Т. I. М., 1944. С. 105. <9> Советское гражданское право: Учебное пособие для студентов ВЮЗИ / Отв. ред. В. А. Рясенцев. Ч. 1. М., 1955. С. 79. <10> Советское гражданское право / Отв. ред. В. П. Грибанов, С. М. Корнеев. Т. 1. М., 1979.

Вопрос о возможности включения неправомерного или аморального действия в качестве условия по условной сделке в современной литературе практически не исследован. Как правило, современные цивилисты упоминают эту проблему вскользь и без какого-либо подробного анализа. Например, В. С. Ем полагает, что "обстоятельство, произвольно избранное участниками сделки в качестве условия, не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности. Поэтому недействительна сделка, если в нее в качестве условия включается, например, требование причинения вреда третьему лицу" <11>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <11> Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. I. Общая часть / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 456 - 457.

Таким образом, в большинстве случаев авторы при рассмотрении вопроса о допустимости указания неправомерного или аморального действия в качестве условия по условной сделке ограничиваются указанием на то обстоятельство, что условие, выбранное сторонами сделки, не должно противоречить закону, а также не должно быть безнравственным. Вместе с тем очевидно, что данный подход представляет собой упрощенное понимание, а зачастую и вовсе уход от решения указанной проблемы. Прежде всего необходимо понять: а зачем включать в сделку, совершенную под условием, такое условие, которое противоречит закону или не соответствует принятой в обществе морали? Не является ли данная практика порочной уже и потому, что в правомерный юридический факт, каковым является действительная сделка, стороны искусственно пытаются привнести элемент, праву если не противный, то как минимум чуждый (как, например, в случае с условием, не соответствующим принятым в данном обществе и на данном этапе общественного развития моральным представлениям) либо прямо ему не соответствующий (в случае включения в сделку условия, противоречащего закону)? Вероятно, однозначно признав невозможность включения в условную сделку условия противозаконного или аморального, мы бы навсегда сняли данный вопрос с повестки дня. Однако лишь простая констатация данного факта (невозможности включения в сделку неправомерного или аморального условия) без серьезных и обоснованных доводов вряд ли может быть использована как аргумент в научной дискуссии. Рассмотрим следующую ситуацию. Пусть между двумя компаниями, существующими в организационно-правовой форме общества с ограниченной ответственностью, заключен договор займа на некую значительную сумму. Компания А. (заимодавец) перед заключением договора займа предлагает компании В. (заемщику) предоставить обеспечение исполнения обязательств по возврату суммы займа. Поскольку заемщик таким обеспечением не обладает или имеющегося у заемщика обеспечения недостаточно, заимодавец предлагает заключить между заимодавцем и заемщиком договор купли-продажи 100% долей в уставном капитале некоего общества с ограниченной ответственностью (компания С.), единственным участником которого является компания В. (заемщик). При этом такой договор купли-продажи заключается по модели условной сделки, а возникновение прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи поставлено в зависимость от наступления отлагательного условия - неисполнения компанией В. (заемщиком) своих обязательств по договору займа. Нарушение обязательства (в данном случае - обязательства заемщика по договору займа) является гражданским правонарушением, неправомерным действием. Возможно ли включение в условную сделку (в нашем примере - договор купли-продажи) отлагательного условия, которое по своей природе является неправомерным действием? Можно привести и другой пример. В аналогичной ситуации стороны заключают соглашение о новировании заемных обязательств в обязательство передать заимодавцу (компании А.) 100% долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (компании С.). При этом такой новационный договор заключается по модели условной сделки, а возникновение прав и обязанностей по новационному договору ставится в зависимость от нарушения заемщиком (компанией В.) обязательств по договору займа. Прежде всего необходимо понять: а зачем вообще включать неправомерное или аморальное действие в качестве условия сделки? Вероятно, было бы неправильно полагать, что включение в условную сделку неправомерного или аморального действия как условия должно стимулировать стороны сделки к неправомерному или аморальному поведению. Если право допускает ситуацию, когда стороны по сделке поощряются к совершению неправомерного или аморального действия, то вряд ли можно говорить о каком бы то ни было праве вообще. Право не должно поощрять неправомерное или аморальное поведение, поскольку в данном случае право превращается в свой антипод - хаос. И наоборот, право должно способствовать правомерному и соответствующему нормам морали поведению. Именно эти два основополагающих утверждения - право не должно поощрять неправомерное и аморальное поведение и, наоборот, право должно стимулировать правомерные и соответствующие морали действия - должны быть приняты во внимание при рассмотрении вопроса о возможности включения неправомерного или аморального действия в качестве условия по условной сделке. Еще К. Н. Анненков, анализируя в своем монументальном труде "Система русского гражданского права" учение римских юристов об условных сделках, совершенно справедливо отметил, что в римском праве "условия сделки признавались юридически недозволенными также и тогда, если ими поощрялись (выделено мой. - Я. К.) какие-либо действия, неправомерные или безнравственные" <12>. В другой своей работе этот же автор указывал, что римское право "признавало ничтожной сделку, обусловленную наступлением, в качестве условия суспензивного, обстоятельства, невозможного как физически, т. е. такого, которое никогда не могло наступить по законам природы, так и юридически, как противного закону или как такового, которым поощрялось какое-либо действие, неправомерное или безнравственное (выделено мной. - Я. К.), когда, например, возникновение сделки обусловливалось обстоятельством совершения или несовершения контрагентом какого-либо преступления или обречения себя на безбрачие, или же достижения развода, или же избрание себе жены по указанию постороннего лица и других подобных" <13>. -------------------------------- <12> Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т. 1. Введение и Общая часть. СПб., 1910. С. 462 - 463. <13> Анненков К. Н. Условие и возложение обязанности. С. 24.

Попытаемся истолковать данные утверждения известного ученого от обратного: является ли условие юридически действительным, если им поощряется правомерное поведение участников сделки, а в случае неправомерного или аморального поведения соответствующей стороны сделки на нее возлагаются неблагоприятные имущественные последствия? Будет ли в данном случае достигнута цель права - формирование и стимулирование правомерного поведения и создание таких условий, когда неправомерное поведение может повлечь неблагоприятные имущественные последствия для лица, действующего неправомерно или аморально? Очевидно, что будет. Следует признать такое условие в сделке допустимым с точки зрения целей, стоящих перед правом, пусть даже и в качестве такого условия будет выступать неправомерное или аморальное действие, если включение такого условия будет стимулировать участников сделки к правомерному поведению и, наоборот, налагать неблагоприятные имущественные последствия на ту сторону, которая ведет себя неправомерно или аморально. Таким образом, следует констатировать, что условие в сделке не должно стимулировать стороны к противоправному или безнравственному поведению. Поэтому, заключая договор купли-продажи под отлагательным условием, в качестве которого рассматривается неисполнение либо ненадлежащее исполнение должником договора займа, мы тем самым стимулируем должника к надлежащему исполнению договора займа. Иными словами, мы стимулируем должника к поведению, соответствующему законодательству и договору. Неисполнение или ненадлежащее исполнение договора займа, безусловно, является действием неправомерным, и совершенно очевидно, что право не может и не должно стимулировать должника к неисполнению или ненадлежащему исполнению договора (в нашем случае - договора займа). Если бы неисполнение или ненадлежащее исполнение договора займа заемщиком выступало бы в качестве условия (в нашем примере - отлагательного условия) по условной сделке, влекущего какие-либо благоприятные последствия, то такое условие следовало признавать не соответствующим праву, поскольку в данном случае было бы очевидно, что такое условие стимулирует сторону в сделке к неправомерному поведению. В нашем же примере ситуация совершенно иная: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком договора займа для него наступают неблагоприятные последствия. Таким образом, выходит, что в данном случае неправомерное действие как условие по условной сделке призвано удержать должника от такого неправомерного действия и стимулировать его к надлежащему исполнению своих обязательств, а в конечном итоге - к правомерному поведению. Представляется, что достаточно удачно разграничение возможности либо невозможности включения неправомерного или аморального действия в качестве условия по сделке показано в сочинении В. Голевинского "О происхождении и делении обязательств". В частности, автор писал: "Юридически невозможными признаются действия человека, противные доброй нравственности или запрещенные законом. Однако действие, поставленное в условие договора, не может быть обсуждаемо само по себе, а должно быть рассматриваемо по отношению к цели, для которой поставлено это условие. Если, например, действие запрещенное поставлено в условие договора с той целью, чтобы отвлечь одну из договаривающихся сторон от совершения такого действия, то это будет действие юридически возможное, дозволенное. Напротив того, если этим действием обусловливается обязательство таким образом, чтобы одну из сторон довести до совершения чего-либо недозволенного, то такое условие юридически невозможно" <14>. "Таким образом, - заключает В. Голевинский, - характер действия юридически невозможного зависит не от самого существа действия, а собственно от намерения, с которым такое действие поставлено в условие обязательства, от нравственной или иной преступной цели, к которой направлено это условие" <15>. Следует полностью согласиться с В. Голевинским по данному вопросу. -------------------------------- <14> Голевинский В. О происхождении и делении обязательств. Варшава, 1872. С. 181. <15> Там же. С. 182.

Фактически эту же идею высказывал И. Б. Новицкий. "Недопустимо, - писал автор, - когда условная оговорка сама по себе ничего противозаконного или безнравственного не содержит, но толкает на совершение чего-либо беззаконного или безнравственного" <16>. -------------------------------- <16> Новицкий И. Б. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. I. М., 2006. С. 227.

Аналогичный подход в решении данного вопроса содержали и некоторые кодификации гражданского законодательства. Так, ст. 177 Швейцарского союзного закона об обязательствах 1881 г. предусматривала, что "если условие поставлено с тем, чтобы побудить лицо к противозаконному или безнравственному действию, то обязательство, зависящее от такого условия, ничтожно" <17>. В свою очередь, ст. 157 Швейцарского закона об обязательствах устанавливала, что "если условие введено в договор для того, чтобы добиться некоторого неправомерного или безнравственного действия или воздержания от действия, то обусловленное притязание считается ничтожным" <18>. -------------------------------- <17> Швейцарский союзный закон об обязательствах от 14.06.1881. Издание Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. СПб., 1891. С. 36. <18> Швейцарский обязательственный закон от 30.03.1911. М., 1930. С. 59.

Если говорить о кодификационном опыте Российской империи, то весьма интересные, на наш взгляд, положения по данному вопросу были включены в Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских, ст. 3157 которого гласила, что "невозможными условия становятся по причинам или физическим, или юридическим". В свою очередь, ст. 3159 Свода предусматривала, что "к условиям юридически невозможным (ст. 3157) приравниваются, относительно их действительности, условия противозаконные и безнравственные, т. е. такие, которые содержанием своим, непосредственно или косвенно, способствуют противозаконным или безнравственным действиям" <19>. -------------------------------- <19> Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских (ч. III Свода местн. узак. губ. Остзейских) с включением изменений и дополнений по продолжениям и позднейшим узаконениям и с разъяснениями Правительствующего сената / Сост. А. М. Нолькен. Пг., 1915. С. 595.

Интересно отметить, что при работе над первоначальным вариантом Проекта Гражданского уложения Российской империи составители Проекта также рассматривали вопрос о возможности включения в Проект Гражданского уложения положений о неправомерном действии как условии в условной сделке. В частности, ст. 37 Проекта Гражданского уложения, подготовленного к 1899 г., предусматривала, что "договор, поставленный в зависимость от условия невозможного или противного закону, добрым нравам или общественному порядку, признается недействительным" <20>. В объяснениях к указанной статье Проекта члены Редакционной комиссии, проанализировав нормы Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских и Саксонского гражданского уложения о последствиях включения в сделку условия в виде неправомерного или аморального действия, пришли к выводу о нецелесообразности перенесения в Проект положений, аналогичных нормам прибалтийской и саксонской кодификаций. Объясняя свое решение, авторы Проекта писали: "Изложенные правила (Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских и Саксонского гражданского уложения. - Я. К.) слишком казуистичны и в то же время не исчерпывают предмета... Поэтому нет основания вводить их в настоящий проект, тем более что все сводится к толкованию договора... Он будет недействительным, если условие клонится к поощрению действий противозаконных или безнравственных" <21>. -------------------------------- <20> Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. Том первый. Ст. 1 - 276. С объяснениями. СПб., 1899. С. 96. <21> Там же. С. 98.

Неудивительно, что при последующих обсуждениях положений Проекта Гражданского уложения вопрос о включении нормы о неправомерном или аморальном действии как условии у членов Редакционной комиссии не возникал. Более того, в проекте книги V Гражданского уложения "Обязательственное право", внесенном в Государственную Думу незадолго до начала Первой мировой войны, также не содержалось норм о неправомерном действии как условии в сделке <22>. В то же самое время проект книги V включал ст. 50, согласно которой "договор признается противозаконным, когда он клонится к достижению цели, законом воспрещенной" <23>. Очевидно, что именно данной статьей надлежало руководствоваться при рассмотрении вопроса о том, насколько допустимо включать неправомерное либо аморальное действие в сделку в качестве условия, если бы представленный проект книги V вступил в действие. -------------------------------- <22> См.: Герценберг В. Э., Перетерский И. С. Обязательственное право. Книга V Гражданского уложения. Проект, внесенный 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, с предисловием и предметным указателем. СПб., 1914. С. 6 - 7. <23> Там же. С. 8.

Следует отметить, что в практике, в том числе судебной, существует неоднозначное отношение к вопросу о возможности включения неправомерного условия в условную сделку. В частности, нередки случаи, когда условная сделка, заключенная под условием в виде совершения неправомерного действия, рассматривается в качестве притворной. В связи с вышесказанным представляет интерес следующее судебное дело. Между кредитным потребительским кооперативом (заимодавец) и физическим лицом (заемщик) наряду с договором займа был заключен договор купли-продажи квартиры под отлагательным условием; в качестве отлагательного условия стороны предусмотрели неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору займа. При этом сумма займа, не возвращенная заемщиком в срок, подлежала зачету заимодавцем в счет стоимости квартиры. В дальнейшем заимодавец обратился в учреждение юстиции для регистрации договора купли-продажи квартиры как недвижимого имущества жилого назначения. Однако в регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано, поскольку учреждение юстиции посчитало договор купли-продажи квартиры под отлагательным условием притворной сделкой, прикрывающей отношения залога. Отказ в регистрации договора купли-продажи квартиры был обжалован в суд первой инстанции, который заявление об оспаривании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры оставил без удовлетворения, согласившись с доводами учреждения юстиции о притворном характере договора купли-продажи. Выводы суда первой инстанции были подтверждены и в суде апелляционной инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ФАС Западно-Сибирского округа отметил, что стороны "в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа предусмотрели условную продажу. Условная продажа - это сделка, совершенная под отлагательным условием. В качестве такого условия выступает неисполнение должником обязательства уплаты денег по договору займа в определенный срок... Возможность условной продажи предусмотрена диспозицией ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации..." <24>. -------------------------------- <24> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2003 N Ф04/5756-657/А81-2003 (здесь и далее судебная практика приводится по СПС "Гарант").

В то же время в судебной практике складывается в целом негативное отношение к обеспечительной купле-продаже. Кроме того, допустимость института обеспечительной купли-продажи не признается и отдельными авторами. Из современных авторов скептически к возможности использования так называемой обеспечительной купли-продажи относится Е. А. Останина, по мнению которой "обеспечительная купля-продажа" нежелательна для нормального развития общественных отношений, поскольку связана с неравенством сторон правоотношения" <25>. Вместе с тем автор так и не приводит доводов, которые бы убедительно свидетельствовали о том, что обеспечительная купля-продажа имеет отношение к неравенству сторон правоотношения. Также Е. А. Останина полагает, что "обеспечительная купля-продажа" направлена на то, чтобы "обойти" предусмотренный законом порядок обращения взыскания на предмет залога" <26>. -------------------------------- <25> Останина Е. А. Сделки с отлагательным и отменительным условием как основание приобретения вещного права: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 24. <26> Останина Е. А. Сделки с отлагательным и отменительным условием как основание приобретения вещного права. С. 25.

Вместе с тем сложившуюся по данному вопросу отрицательную судебную практику нельзя признать достаточно обоснованной. Равным образом следует не согласиться и с теми авторами, которые считают, что обеспечительная купля-продажа прикрывает залоговые отношения, вследствие чего она является недействительной сделкой. Вне всякого сомнения, как обеспечительная купля-продажа, так и залог имеют схожие черты. В частности, не вызывает сомнения тот факт, что как залог, так и обеспечительная продажа направлены на гарантирование интересов управомоченного лица и стимулирование должника к надлежащему исполнению лежащей на нем обязанности. Однако давайте задумаемся и попытаемся проанализировать, какова цель управомоченного лица по обеспечительной купле-продаже и по залогу. В первом случае, как представляется, цель управомоченного лица состоит в том, чтобы получить в собственность либо стать владельцем определенного имущества <27>, тогда как цель залога состоит в том, что данный институт "предоставляет залогодержателю лишь возможность получить часть средств, вырученных от реализации предмета залога, соответствующую денежной оценке обязательства, исполнение которого залогом и обеспечивается ("право на меновую ценность") <28>. -------------------------------- <27> Оговорка о приобретении лицом статуса владельца относится к ситуации, когда лицо становится обладателем доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Мы полагаем, что по своей правовой природе доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью является особым субъективным правом, а говорить о праве собственности на требования нам представляется не совсем корректным. <28> Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. СПб., 1910. С. 142.

Таким образом, следует четко разграничивать цель сделки при условной купле-продаже и при залоге. Вполне очевидно, что они не совпадают. При этом купля-продажа под отлагательным условием ни в коем случае не направлена на прикрытие залоговых отношений и, следовательно, не может считаться притворной сделкой. Отрицательная практика судов по данному вопросу в значительной степени формальна <29> и необоснованна. -------------------------------- <29> На недостатки формального подхода судов к рассмотрению данного вопроса указывает и Д. Г. Фильченко (См.: Фильченко Д. Г. Обеспечение исполнения обязательств куплей-продажей под отлагательным условием // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г.) / Отв. ред. Ю. С. Пивоваров, В. Д. Рузанова. Самара, 2004. С. 343).

Следовательно, мы не видим препятствий к тому, чтобы включать в условную сделку в качестве условия неправомерное или аморальное действие тогда и постольку, когда и поскольку соответствующая сторона в сделке стимулируется к правомерному поведению под угрозой наступления неблагоприятных имущественных последствий в случае совершения такого неправомерного или аморального действия. Второй проблемой учения об условных сделках, на которой мы бы хотели остановить свое внимание, является вопрос о том, может ли заключение договора купли-продажи под отлагательным условием в отношении недвижимого имущества рассматриваться в качестве обременения права собственности. Для изучения данной проблемы рассмотрим ситуацию, когда собственник заключает договор купли-продажи недвижимого имущества; возникновение прав и обязанностей сторон по такому договору обусловлено наступлением некоего отлагательного условия. Прежде всего следует отметить, что собственник, продавший свою вещь по условной сделке, тем не менее остается собственником вещи до наступления отлагательного условия и вправе в дальнейшем продать такую вещь повторно <30>. При этом какие бы то ни было положения условной сделки, ограничивающие право собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом, пусть и отчужденным по условной сделке, но до наступления отлагательного условия, являются ничтожными. Как верно отмечается в этой связи в литературе, "если во время состояния подвешенности условно обязанный нарушит какую-либо из своих побочных обязанностей, например отчудит условно задолженную вещь... то другая сторона при наступлении условия вправе требовать от него возмещения причиненных ей убытков" <31>. -------------------------------- <30> Крашенинников Е. А. Правовое положение сторон отлагательной обусловленной сделки во время состояния подвешенности // Очерки по торговому праву: Сб. науч. трудов / Под ред. Е. А. Крашенинникова. Вып. 12. Ярославль, 2005. С. 12. <31> Крашенинников Е. А. Правовое положение сторон отлагательной обусловленной сделки... С. 8.

Есть ли другие способы защиты прав лица, заключившего условную сделку, предполагающую возникновение прав и обязанностей сторон по наступлении отлагательного условия, или возмещение убытков является единственным способом защиты прав первоначального покупателя? Как мы уже отметили ранее, условия сделки, ограничивающие право собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом, будут ничтожны. Конструкция права собственности по российскому законодательству сформулирована таким образом, что возможности для ее ограничения, в том числе и договором, трудно реализуемы, хотя это и не значит, что такие ограничения невозможны в принципе <32>. Следовательно, положения договора купли-продажи, заключенного под отлагательным условием, ограничивающие право собственника распорядиться соответствующим имуществом до наступления отлагательного условия, будут рассматриваться как ничтожные, что, однако, не повлияет на действительность самого договора купли-продажи (при отсутствии иных оснований для квалификации такого договора как недействительной сделки) <33>. -------------------------------- <32> В качестве возможности такого ограничения в литературе совершенно справедливо обращают внимание на ст. 16 Федерального закона от 11.08.1995 N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях", согласно положениям которой "благотворительная организация может совершать в отношении находящегося в ее собственности или на ином вещном праве имущества любые сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации, уставу этой организации, пожеланиям благотворителя" (См.: Рыбалов А. О. Проблемы классификации гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2007. С. 156). <33> В данном случае необходимо руководствоваться нормами ст. 180 ГК РФ, согласно которым "недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части". Не вызывает сомнения тот факт, что договор купли-продажи под отлагательным условием может быть совершен и без включения в него положений, ограничивающих право собственника распорядиться отчужденным имуществом до наступления отлагательного условия.

Возможность такого варианта защиты прав условно управомоченного лица, как обязанность передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ), спорна. С одной стороны, по смыслу указанной нормы ГК РФ требовать передачи индивидуально-определенной вещи можно лишь при условии, что такая вещь физически имеется у должника. Поэтому в ситуации, когда должник заключил, например, договор купли-продажи и передал вещь покупателю, требование условно управомоченного лица о передаче индивидуально-определенной вещи будет отклонено судом ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 398 ГК РФ. Требований к третьему лицу также предъявлено быть не может, так как условно управомоченное лицо состояло в обязательственных отношениях по поводу вещи только с условно обязанным лицом. Вещь была продана управомоченным на момент ее отчуждения лицом, а поскольку условно управомоченный не являлся ни собственником вещи, ни ее законным владельцем, предъявлять виндикационное требование к приобретателю вещи, а равно оспаривать сделку между условно обязанным лицом и приобретателем вещи он не вправе. Теперь усложним наш анализ и рассмотрим две гипотетические ситуации, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения. 1. До наступления отлагательного условия условно обязанное лицо (продавец) передало вещь условно управомоченному лицу (покупателю), что не противоречит законодательству <34>. Право собственности условно управомоченного лица не возникло. Однако условно-обязанное лицо в период с момента заключения условной сделки и до наступления отлагательного условия произвело отчуждение вещи третьему лицу, право собственности которого впоследствии было зарегистрировано. -------------------------------- <34> Вполне очевидно, что передача недвижимого имущества физически не всегда возможна. Поэтому для целей рассмотрения этого и следующего примеров будем исходить из следующей ситуации: стороны заключили договор купли-продажи офисного помещения под отлагательным условием; при этом условно обязанное лицо помещение освободило, а условно управомоченное - въехало в указанное офисное помещение.

2. До наступления отлагательного условия условно обязанное лицо (продавец) передало вещь третьему лицу (приобретателю вещи) на основании договора купли-продажи, при этом право собственности ни условно управомоченного лица (покупателя), ни третьего лица (приобретателя вещи) не было зарегистрировано в установленном законом порядке и, следовательно, не возникло. Каким образом должны быть разрешены указанные ситуации? Мы полагаем, что решение должно быть следующим. В первом случае третье лицо, приобретшее право собственности на недвижимое имущество на основании сделки с продавцом (условно обязанным лицом), вправе для защиты своих интересов использовать вещно-правовые иски, предусмотренные ГК РФ. В свою очередь, у покупателя (условно управомоченного лица) остается лишь возможность предъявить соответствующее требование к продавцу (условно обязанному лицу). Следует отметить, что свое видение решения данной проблемы уже высказывал Пленум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 8) <35>. -------------------------------- <35> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Так, согласно п. 14 Постановления N 8 "при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение". Данная позиция высшей судебной инстанции была высказана не в связи с рассмотрением спора по договору купли-продажи, заключенному под отлагательным условием, однако мы полагаем, что указанный вывод Высшего Арбитражного Суда РФ может быть распространен и на рассматриваемую нами проблему. Насколько мнение, высказанное Высшим Арбитражным Судом по данному вопросу, является обоснованным и соответствующим законодательству? Мы полагаем, что подход к решению указанной проблемы, избранный в данном случае, не основан на буквальном толковании законодательства (по сути, Высший Арбитражный Суд РФ создал новую норму) и не решает всех существующих проблем. Во-первых, толкование ст. 551 ГК РФ, данное Высшим Арбитражным Судом РФ, не соответствует содержанию анализируемой нормы. Хотя бы уже по этому основанию подход, избранный судом, мы полагаем не совсем правильным. В то же время очевидно, что, давая указанным положениям ГК РФ такое толкование, Высший Арбитражный Суд пытался в определенном смысле ограничить возможные недобросовестные действия со стороны продавца. Во-вторых, как следует из содержания п. 14 Постановления N 8, данное разъяснение применяется лишь в ситуации, когда продавец исполнил обязанность по передаче вещи покупателю недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). В то же самое время продавец недвижимого имущества, заключив договор с одним покупателем и не исполнив обязанности по передаче недвижимости (ст. 556 ГК РФ), может заключить аналогичный договор со вторым, третьим и иными покупателями. Таким образом, в данном случае разъяснение, данное Высшим Арбитражным Судом, вообще неприменимо. В-третьих, договор, заключенный продавцом недвижимого имущества со вторым, третьим и прочими покупателями, является действительным <36>. Сам факт наличия заключенных в отношении того же объекта недвижимого имущества договоров купли-продажи с первым покупателем не приводит к недействительности второго и последующих договоров купли-продажи. Таким образом, следует сделать вывод о том, что продавец недвижимого имущества был вправе заключать второй и последующий договоры купли-продажи недвижимого имущества. -------------------------------- <36> Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4; СПС КонсультантПлюс.

Аналогичная с анализируемым нами примером ситуация уже была предметом изучения в литературе <37>. Тогда авторы в своих рассуждениях опирались на вопрос о том, требуется ли передача владения для перехода права собственности на недвижимость. При этом делался вывод, что такая передача все-таки необходима по смыслу ст. 556 ГК РФ. -------------------------------- <37> Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Указ. соч.

При этом, по мнению указанных авторов, "проблема была бы разрешена, если признать, что для приобретения права на недвижимость необходимо помимо регистрации права передать владение. В качестве альтернативы можно обсудить следующий вариант: первый покупатель теряет основание владения с того момента, как в ЕГРП внесена запись о новом собственнике" <38>. -------------------------------- <38> Там же.

Прежде всего, мы полагаем, что передача недвижимости (ст. 556 ГК РФ) не является пререквизитом приобретения права собственности на недвижимое имущество. Данный вывод, на наш взгляд, не следует из содержания рассматриваемой нормы ГК РФ. Как мы полагаем, в ст. 556 ГК РФ речь идет именно о передаче недвижимости в порядке исполнения лежащих на продавце обязанностей. Кроме того, поскольку передача недвижимости не является пререквизитом приобретения права собственности по договору купли-продажи, сам по себе факт наличия недвижимого имущества во владении у первого покупателя не препятствует заключению в отношении данного имущества второго и последующего договоров купли-продажи <39>, что, безусловно, не исключает ответственности продавца перед теми покупателями, на которых он в дальнейшем не перенесет право собственности на указанное имущество. -------------------------------- <39> Так, например, возможно продать недвижимое имущество, переданное в аренду. Данный вывод прямо следует из содержания ст. 617 ГК РФ.

Далее, ничто в нашем примере не препятствует второму покупателю, к которому перешло право собственности на недвижимое имущество, виндицировать его у первого покупателя. Представляется, что первый покупатель изначально свое владение основывал на договоре между ним и продавцом. Однако вследствие перехода права собственности от продавца второму покупателю соответствующее обязательство продавца перед первым покупателем передать вещь в собственность исполнено быть не может, так как продавец уже не является собственником вещи. Следовательно, у первого покупателя отпадают основания для защиты своих прав со ссылкой на положения ст. 305 ГК РФ. Правильность сделанных нами выводов также подтверждается последней практикой Высшего Арбитражного Суда. Отметим лишь одно представляющее особый интерес для целей настоящего исследования дело, суть которого состояла в следующем. Между двумя индивидуальными предпринимателями был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (объект незавершенного строительства). При этом продавец фактически передал имущество покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004. Однако уже 24.03.2004 продавец в отношении того же объекта недвижимого имущества заключил договор залога с банком <40>. Договор о залоге был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. -------------------------------- <40> Одновременно был заключен договор залога права аренды земельного участка, на котором находился объект незавершенного строительства.

Покупатель предъявил в суд иск о признании договора залога недействительным в части передачи объекта незавершенного строительства в залог. Дополнительно покупатель потребовал от Федеральной регистрационной службы исключить из ЕГРП запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость. Принимая решение о частичном удовлетворении искового требования, суд первой инстанции отметил, что "после заключения договора купли-продажи и передачи покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в залог". По сути, при разрешении спора суд первой инстанции в обоснование своей позиции косвенно сослался на п. 14 Постановления N 8. В удовлетворении требования к Федеральной регистрационной службе было отказано в связи с тем, что служба не привлекалась к делу в качестве ответчика. В дальнейшем постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части признания договора залога недействительным было отменено; в остальной части решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Свою позицию суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что на момент заключения договора залога собственником объекта незавершенного строительства являлся продавец, а сам договор залога не противоречит гражданскому законодательству. ФАС Поволжского округа по итогам рассмотрения дела в порядке кассационного производства постановление суда апелляционной инстанции отменил. При этом решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Отменяя решение суда первой и постановление суда кассационной инстанций и оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда отметил следующее. По мнению Президиума ВАС РФ, "...переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации... возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом... право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец" <41>. -------------------------------- <41> Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 9822/07.

Таким образом, из данного конкретного Постановления Президиума ВАС РФ можно сделать как минимум два важных вывода. Во-первых, продавец с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, но до момента перехода права собственности к покупателю продолжает оставаться собственником такого имущества. Во-вторых, распоряжения, сделанные продавцом с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, но до момента перехода права собственности к покупателю, являются действительными. Как разъяснил Президиум ВАС РФ, "передача... продавцом в залог имущества, ранее проданного по договору купли-продажи... покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге". При этом принципиальное отличие Постановления Президиума ВАС РФ N 9822/07 от точки зрения, изложенной в п. 14 Постановления N 8, состоит в том, что теперь согласно сформулированной позиции этой высшей судебной инстанции факт передачи имущества от продавца к покупателю правового значения не имеет. Не столь важно, передал продавец имущество или нет. В любом случае его распоряжения, сделанные до момента регистрации права собственности за покупателем, являются действительными. Во втором анализируемом случае мы полагаем целесообразным обратиться к положениям ст. 398 ГК РФ, согласно которым "в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск". Как мы видим, с одной стороны, в данной ситуации вроде бы логичным было отдать предпочтение приобретателю вещи (третьему лицу), так как вещь ему уже передана. Однако право собственности у приобретателя вещи (третьего лица) еще не возникло. С другой стороны, и норма о том, что, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, также не подходит, так как в данном случае вещь была передана. Кроме того, необходимо помнить, что до регистрации право собственности как условно-управомоченного лица, так и третьего лица - приобретателя вещи не возникает. Данная ситуация достаточно запутанная и в законодательстве не совсем урегулированная. Мы полагаем, что в данном случае приоритет должен быть отдан интересам лица, право собственности на вещь которого будет зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе раньше по времени. Если и такового не окажется и спор будет рассмотрен в суде, предпочтение следует отдать интересам лица, в пользу которого обязательство возникло раньше. Вместе с тем в отношении условно-управомоченного лица (первого покупателя) такая ситуация возможна лишь в случае наступления отлагательного условия. Если отлагательное условие не наступило, спор должен быть решен в пользу третьего лица - приобретателя вещи, договор с которым был заключен по модели безусловной сделки. Возможно ли рассматривать наличие условной сделки как ограничение (обременение) права собственности? Данный вопрос целесообразно рассмотреть с позиции различия правового режима недвижимого имущества нежилого и жилого назначения. Прежде всего попытаемся проанализировать легальное определение ограничений (обременений). Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним" определяет ограничения (обременения) как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). При этом необходимо помнить, что по смыслу ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним" регистрация ограничений (обременений) права собственности осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и под условием, по общему правилу не подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, сведения о заключении в отношении недвижимого имущества договора купли-продажи под отлагательным условием в ЕГРП не включаются. Исключением из данного правила являются сделки с недвижимым имуществом жилого назначения. В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ в качестве общего правила предусмотрена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества по общему правилу государственной регистрации не подлежит. Как верно отмечается в литературе, "Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что такой договор (договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого фонда. - Я. К.) вообще не может быть зарегистрирован" <42>. В качестве исключения из этого общего правила п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что "договор продажи жилого здания, дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". -------------------------------- <42> Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 397.

Как верно отмечает в этой связи А. Г. Хурцилава, "возможна продажа нежилых помещений под условием... Осуществить государственную регистрацию перехода права к покупателю сразу после заключения договора купли-продажи в данном случае невозможно" <43>, поскольку по смыслу действующего законодательства предполагается проверка регистрационными органами факта исполнения условий, с которыми закон либо договор связывают необходимость регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества. Следовательно, в этом случае (до наступления отлагательного условия) в регистрации перехода права собственности будет отказано. -------------------------------- <43> Хурцилава А. Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 10.

Правильность нашего вывода о невозможности регистрации в органах Федеральной регистрационной службы договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения подтверждается и судебной практикой. В связи с вышесказанным представляет интерес следующее дело. Между ЗАО (продавец) и ООО (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения, возникновение прав и обязанностей сторон по которому было поставлено в зависимость от наступления отлагательного условия. ЗАО обратилось в Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) о регистрации обременений, возникших, по мнению продавца, на основании договора купли-продажи под отлагательным условием. Поскольку Москомрегистрация отказала в государственной регистрации обременений по договору купли-продажи под отлагательным условием, ЗАО обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации и об обязании зарегистрировать такие обременения. Решением Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении заявления было отказано. ФАС Московского округа, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, отметил, что "суд кассационной инстанции не может признать состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что истец, заключив данный договор купли-продажи недвижимого имущества под отлагательным условием, добровольно ограничил себя в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку это не следует из содержания договора" <44>. -------------------------------- <44> Постановление ФАС Московского округа от 28.08.2002 N КГ-А40/5598-02.

Вместе с тем необходимо отметить следующее. Хотя решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции являются правильными по существу, аргументация, на наш взгляд, должна быть несколько иной. В частности, мы полагаем, что суду кассационной инстанции следовало указать, что, во-первых, регистрация договоров купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения, в том числе и заключенных под отлагательным условием, действующим законодательством не предусмотрена. Во-вторых, суду, по нашему мнению, следовало констатировать, что договором по общему правилу ограничить право собственности невозможно <45>. -------------------------------- <45> В качестве исключения из данного общего правила можно указать на договор простого товарищества, когда имущество, внесенное простыми товарищами в качестве вклада и принадлежащее им на праве собственности, становится общей долевой собственностью всех товарищей, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. В указанном случае собственник посредством договора может ограничить свое право собственности в результате установления режима общей долевой собственности, при котором распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ), тогда как по общему правилу собственник по своему усмотрению осуществляет владение и пользование принадлежащей ему вещью и самостоятельно определяет судьбу своего имущества (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Представляется, что ключевым в определении обременений (ограничений) является фраза "стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества". Как мы уже отметили ранее, договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения государственной регистрации не подлежит. Следовательно, в отличие, скажем, от аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, сервитута и ипотеки, подлежащих государственной регистрации и сохраняющих свою силу в случае перехода права собственности на имущество, в отношении которого установлен сервитут, заключен договор аренды или ипотеки, при отчуждении собственником недвижимого имущества нежилого назначения, ранее проданного другому лицу по условной сделке до наступления отлагательного условия, новый собственник вещи не является связанным отношениями, вытекающими из условной сделки, поскольку условная сделка, в отсутствие ее регистрации в ЕГРП, порождает исключительно обязательственные правоотношения. Кроме того, регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации перехода права собственности, поскольку информация о заключении в отношении данного имущества иного договора купли-продажи в ЕГРП отсутствует. А это, в свою очередь, означает, что регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество нежилого назначения не приведет к противоречию сведений в ЕГРП. С данным выводом согласен, в частности, О. Ю. Скворцов. "Гипотетически, - отмечает данный автор, - это (отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения. - Я. К.) допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения недвижимости, но до государственной регистрации перехода прав на проданный объект, заключит новый договор купли-продажи с иным покупателем" <46>. -------------------------------- <46> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 182.

Это означает, что покупатель имущества по условной сделке, узнавший после наступления отлагательного условия, что право собственности на вещь с момента заключения условной сделки, но до наступления отлагательного условия перешло третьему лицу и переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП, не вправе предъявлять третьему лицу требования о передаче вещи или переводе на него прав и обязанностей покупателя. Сказанное, однако, не исключает возможности предъявления требований к лицу, обязанному по условной сделке, в частности о возмещении убытков. Возможность взыскания убытков как способа защиты нарушенных прав покупателя по первой сделке признает и О. Ю. Скворцов <47>. -------------------------------- <47> Там же.

Таким образом, условную сделку купли-продажи, заключенную в отношении недвижимого имущества не жилого назначения, нельзя рассматривать как обременение (ограничение) права собственности продавца по условной сделке. Вместе с тем все вышесказанное правильно лишь по отношению к условной сделке, предполагающей куплю-продажу недвижимого имущества, не относящегося к жилому фонду. Договор купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения подлежит государственной регистрации, так же как подлежит государственной регистрации переход права собственности на такое имущество от продавца к покупателю. В этой связи О. Ю. Скворцов совершенно справедливо отмечает, что "зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи жилого помещения", поскольку "в соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом" <48>. В случае же попытки внесения в ЕГРП, содержащий сведения о заключении в отношении недвижимого имущества, жилого помещения, договора купли-продажи, информации о другом договоре купли-продажи того же имущества будет нарушено требование о непротиворечивости сведений, содержащихся в ЕГРП. -------------------------------- <48> Там же.

Более того, вполне уместно апеллировать к п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором описывается ситуация, когда учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем <49>. -------------------------------- <49> Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденный информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Следовательно, в отличие от условной сделки купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения, которая не подлежит государственной регистрации и не является, на наш взгляд, обременением (ограничением) права собственности продавца, условную сделку купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения следует рассматривать в качестве обременения (ограничения) прав собственника. Несоответствие правового режима недвижимого имущества не жилого и жилого назначения очевидно. Необходимо отметить, что на данное несоответствие обращается внимание и в литературе. К примеру, В. А. Алексеев, анализируя изданный Высшим Арбитражным Судом РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 5 указанного Обзора <50>), приходит к мнению, что вывод высшей судебной инстанции далеко не так безупречен, как это может показаться на первый взгляд. В частности, автор задается вопросом, каковы были условия этого договора, и формулирует замечание к позиции высшей судебной инстанции: "Другое дело, если данный договор содержал отлагательное условие, не был сам по себе без наступления этого условия основанием для перехода права собственности. В этом случае решение суда вряд ли можно признать правильным, так как данный договор должен был быть зарегистрирован как обременение права собственности продавца" <51>. -------------------------------- <50> В соответствии с пунктом 5 данного Обзора "учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора". <51> Алексеев В. А. Указ. соч. С. 398.

Какой же выход из сложившейся ситуации? В литературе высказывается предложение о совершении двух регистрационных действий при купле-продаже нежилых помещений - регистрация сделки купли-продажи и регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю <52>. Иными словами, данный вариант решения сложившейся ситуации заключается, по сути, в применении положений норм гражданского законодательства о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения к договорам купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения. Представляется, что такое применение возможно лишь в случае внесения соответствующих изменений в гражданское законодательство. Таким образом, высказанное данным автором предложение интересно de lege ferenda, однако вряд ли будет реализовано de lege lata ввиду того, что действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию только договора купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения. Аналогичным образом мы должны констатировать, что и позиция В. А. Алексеева вполне обоснованна de lege ferenda, однако не находит подтверждения в положениях действующего законодательства. -------------------------------- <52> Хурцилава А. Г. Указ. соч. С. 10.

Завершить наше исследование мы бы хотели рассмотрением вопроса о возможности заключения договора купли-продажи под отменительным условием. Вместе с тем само по себе дальнейшее рассуждение о проблеме заключения договора купли-продажи под отменительным условием невозможно без рассмотрения двух принципиальных моментов: 1. Возможно ли прекращение права собственности под отменительным условием? 2. Как цивилистическая доктрина трактует наступление отменительного условия? Касательно возможности прекращения права собственности под отлагательным условием мы полагаем, что ответ должен быть отрицательным, поскольку прекращение права собственности под отменительным условием будет противоречить незыблемости этого важнейшего субъективного права и нарушать принцип стабильности гражданского оборота. Следует отметить, что некоторые современные авторы высказываются положительно о возможности прекращения права собственности под отменительным условием. В частности, Е. А. Останина в своей статье "Понятие отлагательных и отменительных условий сделки de lege ferenda" признает допустимость прекращения права собственности в связи с наступлением отменительного условия, рассматривая данную ситуацию как утрату права собственности на имущество в случаях, предусмотренных законом <53>. -------------------------------- <53> Останина Е. А. Понятие отлагательных и отменительных условий сделки de lege ferenda // Сделки: проблемы теории и практики: Сб. статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2008. С. 252 - 253.

По вышеуказанным причинам согласиться с позицией автора не представляется возможным. Интересно отметить, что в автореферате своей кандидатской диссертации Е. А. Останина отстаивала совершенно противоположную, более правильную, на наш взгляд, точку зрения. В частности, автор отмечает, что "условия второй группы (отменительные условия как основание прекращения вещного права. - Я. К.) противоречат таким признакам вещного права, как бессрочность вещного права, самостоятельность правообладателя, влекут возможность нарушения прав и законных интересов третьих лиц, могут препятствовать стабильности гражданского оборота. Поэтому отменительные условия как основания прекращения вещного права по общему правилу не допускаются..." <54>. Далее она же указывает: "Отменительные условия как основания прекращения вещного права по общему правилу противоречат существу сделки, направленной на приобретение вещного права... Вещное право характеризуется такими признаками, как самостоятельность правообладателя, его независимость от третьих лиц" <55>. -------------------------------- <54> Останина Е. А. Сделки с отлагательным и отменительным условием как основание приобретения вещного права. С. 10. <55> Там же. С. 22 - 23.

Однако приведенные нами цитаты относятся к вещным правам вообще. Вместе с тем Е. А. Останина аналогичным образом подходит и к решению вопроса о возможности прекращения права собственности при отменительном условии, в том числе и на основании договора купли-продажи. Так, анализируя положения п. 4 ст. 578 ГК РФ, предусматривающие право дарителя в соответствии с договором отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, автор приходит к выводу, что "прекращение права собственности отменительным условием противоречит существу права собственности, чрезмерно стесняет правообладателя, влечет нарушение прав и законных интересов третьих лиц, прежде всего - наследников одаряемого" <56>. Также, по мнению Е. А. Останиной, "есть опасность применения этих норм по аналогии закона к завещательным распоряжениям, договору купли-продажи и иным сделкам, направленным на приобретение права собственности" <57>. Таким образом, следует сделать вывод о том, что автор выступает против прекращения права собственности при наступлении отменительного условия. -------------------------------- <56> Там же. С. 11. <57> Там же. С. 27.

Ранее высказываемая Е. А. Останиной позиция нам представляется гораздо более убедительной, основанной на правильном понимании сущности права собственности. Безусловно, далеко не все доводы, положенные Е. А. Останиной в обоснование своей позиции, можно принять без оговорки. Так, необходимо отметить, что бессрочный характер и самостоятельность правообладателя не являются признаками вещных прав, что убедительно доказал в своей работе А. О. Рыбалов <58>. -------------------------------- <58> Рыбалов А. О. Указ. соч. С. 156 - 157.

Вместе с тем автор совершенно справедливо указывала, что отменительные условия как основания прекращения вещного права "влекут возможность нарушения прав и законных интересов третьих лиц, могут препятствовать стабильности гражданского оборота". Не вполне четкую позицию по данному вопросу занимает С. А. Громов. С одной стороны, автор в своей работе ссылается на некоторых дореволюционных цивилистов, в частности К. Н. Анненкова, который указывал на наступление отменительного условия как на особое основание прекращения права собственности. С другой стороны, по мнению С. А. Громова, "для безоговорочного признания возможности отчуждения имущества под таким (отменительным. - Я. К.) условием не хватает главного звена - норм, предусматривающих реституцию по наступлении отменительного условия... или прекращение права собственности без согласия собственника в случае приобретения им имущества под отменительным условием при наступлении такового" <59>. -------------------------------- <59> Громов С. А. Спорные аспекты учения об условных сделках // Сделки: проблемы теории и практики: Сб. статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2008. С. 261.

В то же время и с позицией С. А. Громова мы также не можем согласиться. Прежде всего следует отметить, что К. Н. Анненков, к работам которого обращается автор, в дальнейшем свою точку зрения на возможность прекращения права собственности отменительным условием изменил кардинально. В частности, в статье, опубликованной в 1905 г., К. Н. Анненков отмечал, что "включение в договоры об отчуждении права собственности... определений об условиях резолютивных представляется совершенно невозможным. Включение в них этих определений противоречило бы самому существу права собственности как вечного и потомственного права лица, которому принадлежит вещь" <60>. Кроме того, допущение С. А. Громовым возможности прекращения права собственности наступлением отменительного условия опять-таки противоречит самой природе права собственности и влечет неопределенность во взаимоотношениях субъектов гражданского оборота. -------------------------------- <60> Анненков К. Н. Условие и возложение обязанности. С. 32 - 33.

Таким образом, применительно к нашему исследованию мы будем говорить далее именно о заключении договора купли-продажи под отменительным условием, а не о прекращении права собственности отменительным условием. Относительно того, как цивилистическая доктрина трактует наступление отменительного условия, следует заметить, что в настоящее время существует двоякое понимание отменительного условия: 1) отменительное условие как обстоятельство, аннулирующее сделку; 2) отменительное условие как обстоятельство, прекращающее обязательства из сделки. В зависимости от того, как мы понимаем отменительное условие, мы должны будем ответить на вопрос о допустимости обратного действия условия. Если понимать отменительное условие как обстоятельство, аннулирующее сделку, то наступление отменительного условия аннулирует право условно управомоченного лица и "возвращает" право продавцу вещи. Аннулирование права условно управомоченного лица вследствие наступления отменительного условия лишает условно управомоченное лицо распорядительной власти, что приводит к недействительности сделок, заключенных условно управомоченным лицом до наступления отменительного условия и направленных на передачу права собственности на вещь. Аналогичным образом прекращаются и установленные условно управомоченным лицом обязательственные права. Что касается третьего лица, приобретшего вещь от условно управомоченного лица до наступления отменительного условия, его интересы могут защищаться по правилам ст. 302 ГК РФ. Вместе с тем интересы третьего лица будут защищаться именно как владельца вещи, а не собственника, поскольку наступление отменительного условия и аннулирование сделки, на основании которой условно управомоченное лицо обладало вещью, означают невозможность переноса права собственности на вещь к третьему лицу. Данное понимание отменительного условия было характерно прежде всего для римского права, когда "осуществление условия отменительного имеет то последствие, что обязательство признается как будто никогда не существовавшим и отношения сторон восстанавливаются в прежнее положение" <61>. -------------------------------- <61> Голевинский В. Указ. соч. С. 190.

Так, Д. Азаревич отмечал, что "при резолютивно-условных актах наступление условия равным образом уничтожает последствия акта в прошедшем. Воля совершившего акт под резолютивным условием может истолковываться только в том смысле, что с наступлением условия желали уничтожить правовое действие акта так, как если бы его вовсе не существовало, т. е. с момента его совершения" <62>. -------------------------------- <62> Азаревич Д. Указ. соч. С. 201.

Сообразно пониманию отменительного условия как обстоятельства, аннулирующего сделку, римское право решало вопрос о возможности заключения договора купли-продажи под отменительным условием. Следует отметить, что, хотя среди исследователей римского права и нет единства мнения по вопросу о том, допускало ли римское право обратное действие отменительного условия, большинство авторов склонны все же полагать, что римское право предусматривало ретроактивное действие отменительного условия. Так, известный немецкий романист Рудольф Зом указывал буквально следующее: "Юлиан впервые применил in diem addictio в качестве резолютивного условия и к вещному правоприобретению: он тотчас же дал покупателю вещное правовое положение (узаконенное владение и право на плоды), исчезающее, однако, с наступлением резолютивного условия" <63>. Далее он же писал, что "римское право признало возможность приобретать и вещное право под резолютивным "условием": резолютивно-обусловленное вещное право "отменяемо" и отпадает ipso jure с наступлением условия, но не имеет обратного действия (плоды за промежуточное время остаются собственностью промежуточного управомоченного...)" <64>. -------------------------------- <63> Зом Р. Указ. соч. С. 59 - 60. <64> Там же. С. 60.

При этом римское право предоставляло лицу, продавшему вещь под резолютивным условием, возможность защиты против действий покупателя, совершенных до наступления резолютивного условия. Вот что писал по данному вопросу другой романист Ж. Е. Гудсмит: "Итак, если вещь была передана другому лицу под резолютивным условием, то возникает право требовать эту вещь обратно не только от лица, которое ее получило, и его наследников, преемников, но и от всякого иного лица, и вещные права, которые могли бы быть установлены в течение этого времени ее приобретателями, вполне отпадают вследствие наступления условия" <65>. -------------------------------- <65> Гудсмит Ж. Е. Курс пандектов. Общая часть. М., 1881. С. 173.

Здесь также, очевидно, речь идет о купле-продаже под отменительным условием, поскольку по общему смыслу цивилистической доктрины вещные права, не являющиеся правом собственности, могут быть устанавливаемы только собственником (хотя, разумеется, из данного общего правила имеются и исключения, например установление сервитута на основании решения суда). А в процитированном нами примере речь идет о прекращении вещных прав, установленных в отношении имущества до наступления отменительного условия. Примечательно, что вышеназванные исследователи не называют лицо, обладающее вещью до наступления резолютивного условия, собственником. Вместо этого используются такие термины, как "другое лицо", "промежуточно-управомоченный". Возможно, что этим авторы хотели особо подчеркнуть непрочность правового положения приобретателя вещи под резолютивным условием. Российский дореволюционный цивилист Д. Д. Гримм, анализируя учение римских юристов о действительности распоряжений приобретателя вещи в период до наступления отменительного условия, приходит к мнению, что "все распоряжения обязанного лица, совершенные им в промежуточное время во вред интересам условно управомоченного лица, теряют всякую силу, если только исполнение условия приводит к приобретению вещного права (напр., права собственности) со стороны условно управомоченного лица и если только стороны не условились иначе... Если же вследствие исполнения условия возникает только обязательственное право, напр. не право собственности на вещь, а только право передать вещь в собственность, то промежуточные распоряжения условно обязанного лица, напр. залог вещи, во всяком случае, остаются в силе, но оно обязано вознаградить управомоченное лицо за причиненный последнему благодаря этому убыток" <66>. Аналогичным образом автор предлагает расценивать и распоряжения условно обязанного лица в промежуточное время до наступления отменительного условия <67>. -------------------------------- <66> Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права: Пособие для слушателей. СПб., 1914. С. 112. <67> Там же. С. 112 - 113.

Наконец, В. В. Ефимов также указывал, что "невыгодные распоряжения промежуточного владельца (отчуждение вещи, обременение ее сервитутом и т. п.) теряют силу с наступлением условия" <68>. -------------------------------- <68> Ефимов В. В. Догма римского права. СПб., 1901. С. 159 - 160.

Другой подход к пониманию отменительного условия, как уже было отмечено, заключается в том, что отменительное условие является обстоятельством, прекращающим обязательства из сделки с момента наступления условия. При таком подходе действие условия обратной силы не имеет. Иными словами, если в период с момента заключения договора купли-продажи под условием и до наступления отменительного условия обязательства сторон по договору купли-продажи прекратятся (например, лицо, приобретшее вещь по договору купли-продажи под отменительным условием, заключит соглашение о новировании своего заемного обязательства, в соответствии с которым оно должно третьему лицу некоторую сумму денег, на обязательство передать такую вещь в собственность, а затем исполнит данное новационное соглашение и перенесет право собственности на вещь третьему лицу), то одновременно прекращается договорное обязательство между продавцом и покупателем. Вопрос о последствиях наступления отменительного условия в отечественной цивилистике стал активно обсуждаться начиная со второй половины XIX века. Однако в связи с тем, что дореволюционное российское законодательство об условных сделках было недостаточно разработанным и не давало ответов на многие актуальные вопросы, в литературе высказывалось мнение о необходимости решения основных проблем учения об условных сделках в соответствии с рекомендациями, разработанными юристами Древнего Рима. В частности, такую точку зрения в некоторых своих работах высказывал К. Н. Анненков, который полагал допустимым применять нормы римского права, определяющие последствия наступления отменительного условия именно как обстоятельства, аннулирующего сделку, при регулировании отношений сторон по российскому дореволюционному праву: "...Последствия эти (наступления отменительного условия. - Я. К.) могут быть определяемы и у нас так же, как они определялись римским правом, т. е. признать, что последствия наступления резолютивного условия и у нас должны заключаться в том, что установленное сделкой правоотношение, имевшее полную силу и действие с момента его установления сделкой, должно прекращаться, а предоставленные одной стороной другой какие-либо права или вещи должны снова переходить к первой так, как будто они сделкой предоставляемы никогда ей не были" <69>. -------------------------------- <69> Анненков К. Н. Условие и возложение обязанности. С. 41.

Одним из первых отечественных цивилистов, высказывавшихся против понимания отменительного условия как обстоятельства, аннулирующего сделку, и отрицавших возможность применения норм римского права к регулированию условных сделок по дореволюционному российскому праву (ввиду отсутствия в нем подробных и исчерпывающих положений о сделках, совершенных под условием), был Д. И. Мейер. "В сделке... резолютивно-условной, - указывал автор, - есть начало сделки; следовательно, наступление условия влечет за собой только ее прекращение, только недействительность ее дальнейшего существования, а не предшествующего... в римском праве встречается определение противоположное: если наступает условие, относящееся к концу сделки, то по римскому праву сделка считается недействительной, как бы не существовавшей. Однако же определение это, как чисто положительное, может быть применяемо к юридическому быту только на основании прямого постановления законодательства; нельзя навязывать его юридическому быту, как скоро ни сам он не выражает такого воззрения, ни законодательство не высказывает его. Ни того ни другого основания нет для применения римского положения к нашему юридическому быту" <70>. -------------------------------- <70> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 194 - 195.

Интересно отметить, что и К. Н. Анненков в дальнейшем пересмотрел свою точку зрения на отменительное условие, признав правоту Д. И. Мейера: "...Следует признать совершенно правильным высказанное в этом отношении Мейером в виде общего правила положение о невозможности у нас вообще допущения обратного действия исполнения резолютивного условия" <71>. Таким образом, автор согласился с мнением других цивилистов о том, что отменительное условие есть обстоятельство, прекращающее обязательство. -------------------------------- <71> Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т. 1: Введение и Общая часть. С. 488.

Следует отметить, что среди отечественных цивилистов преобладает точка зрения на отменительное условие как на обстоятельство, прекращающее обязательство, а не аннулирующее сделку. Аналогичным образом за отменительным условием не признается обратного действия. В частности, указанную позицию разделяли такие авторы, как И. Б. Новицкий <72>, В. И. Синайский <73>, Е. В. Васьковский <74>, В. А. Рясенцев <75>, О. С. Иоффе <76>. Из современных авторов против признания обратной силы за отменительным условием выступает Е. А. Крашенинников <77>. -------------------------------- <72> Новицкий И. Б. Указ. соч. С. 233. <73> Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 155 - 156. <74> Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 170. <75> Рясенцев В. А. Представительство и сделки в современном гражданском праве. М., 2006. С. 486. <76> Иоффе О. С. Советское гражданское право (курс лекций). Общая часть. Право собственности. Общее учение об обязательствах. Л., 1958. С. 242. <77> Крашенинников Е. А. Разрешение условия // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е. А. Крашенинникова. Вып. 11. Ярославль, 2004. С. 33.

Нас, безусловно, интересует вопрос о том, как действующее российское законодательство понимает отменительное условие. Рассматривается ли отменительное условие как обстоятельство, аннулирующее сделку как юридический факт, либо нормы ГК РФ дают нам основание понимать отменительное условие именно как обстоятельство, прекращающее обязательство? Пункт 2 ст. 157 ГК РФ гласит, что "сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит". При буквальном прочтении из содержания данной нормы не следует, с какого именно момента прекращаются права и обязанности по сделке - с момента совершения сделки или с момента наступления условия. Следовательно, в данном случае налицо неясность нормы гражданского права. Ответ на данный вопрос, который является принципиальным для целей нашего исследования, может быть получен путем истолкования возникшей неясности, для чего мы полагаем целесообразным обратиться к трудам таких классиков дореволюционной цивилистики, как Е. В. Васьковский, А. М. Гуляев и В. И. Синайский, а также к правовым позициям Конституционного Суда РФ. В цивилистической доктрине было разработано несколько правил, которыми надлежит руководствоваться при толковании неясных норм гражданского права. 1. При толковании закона допустимо и следует руководствоваться началами справедливости <78>. Иначе говоря, "из двух одинаково возможных смыслов нормы следует отдавать предпочтение тому, при котором норма представляется более справедливой" <79>. -------------------------------- <78> Синайский В. И. Указ. соч. С. 88. <79> Васьковский Е. В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов. М., 2002. С. 261.

В частности, о необходимости справедливого учета прав третьих лиц, приобретших вещные и обязательственные права в отношении имущества до наступления отменительного условия, говорил И. Б. Новицкий <80>. -------------------------------- <80> Новицкий И. Б. Указ. соч. С. 234.

Для более четкого понимания данной нормы рассмотрим две следующие ситуации. Ситуация первая. Третье лицо покупает вещь у лица, приобретшего данную вещь по договору под отменительным условием. В дальнейшем такое третье лицо, которое, возможно, и не знает о наличии отменительного условия, продает вещь другому лицу, другое лицо следующему и т. д. В данном случае было бы несправедливо в один момент лишить конечного приобретателя права собственности на вещь, если принять во внимание и тот факт, что предыдущие собственники вещи, которые своими действиями перенесли право собственности на конечного приобретателя, вообще не знали о наличии отменительного условия. Ситуация вторая. Предположим, что приобретатель вещи по договору под отменительным условием (любой из последующих приобретателей права собственности на эту вещь) заложит такую вещь, например, для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору или договору займа. Если мы будем понимать наступление отменительного условия как обстоятельство, аннулирующее сделку, мы тем самым допустим ситуацию, когда интересы добросовестного участника оборота (залогодержателя) могут пострадать. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее право хозяйственного ведения. Рассматривая наступление отменительного условия как обстоятельство, аннулирующее сделку, и допуская обратное действие условия, мы тем самым констатируем ничтожность возникших залоговых отношений, что, на наш взгляд, является несправедливым как минимум в отношении залогодержателя. В вышеуказанных примерах мы рассмотрели ситуации, из которых четко следует, что понимание наступления отменительного условия как обстоятельства, аннулирующего сделку, является несправедливым и существенным образом нарушает права и интересы приобретателей как вещных, так и обязательственных прав в отношении вещи до момента наступления отменительного условия. Следовательно, справедливым, на наш взгляд, является такое толкование п. 2 ст. 157 ГК РФ, при котором наступление отменительного условия понимается именно как обстоятельство, прекращающее обязательство. 2. При толковании закона необходимо дать такое его понимание, которое будет обеспечивать стабильность гражданского оборота. "Слова закона, - отмечал А. М. Гуляев, - должны быть изъясняемы в том смысле, в каком они употреблялись во время издания закона" <81>. При этом автор ссылался на ставшее хрестоматийным для дореволюционной российской цивилистики решение Гражданского кассационного Департамента, в соответствии с которым "...при неполноте закона, когда ему может быть дано двоякое толкование, надлежит принимать смысл естественнейший, ближайший к общему духу нашего законодательства, смысл, который служит к ограждению и укреплению права собственности" <82>. -------------------------------- <81> Гуляев А. М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Прав. Сената и проекта Гражданского уложения. СПб., 1913. С. 27. <82> Там же. С. 27.

На необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота и недопустимость обратного действия отменительного условия указывал В. И. Синайский <83>. -------------------------------- <83> Синайский В. И. Указ. соч. С. 155 - 156.

Кроме того, при толковании ст. 157 ГК РФ нельзя не учитывать правовую позицию Конституционного Суда РФ о необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота. Именно данная мысль красной нитью проходит через многие определения Конституционного Суда РФ <84>. -------------------------------- <84> Определения Конституционного Суда РФ от 24.01.2008 N 50-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кривоносова Игоря Николаевича на нарушение его конституционных прав частью второй статьи 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации", от 18.12.2007 N 890-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Жуковского фонда обучения детей дошкольного, младшего и среднего возраста "Радуга" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации", от 04.12.2007 N 951-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Миронович Любови Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" и т. д.

Таким образом, на наш взгляд, понимание отменительного условия именно как обстоятельства, прекращающего обязательство, является наиболее справедливым и обеспечивает необходимую стабильность гражданского оборота. Следовательно, определившись с правовой природой отменительного условия по российскому праву как обстоятельства, влекущего за собой прекращение обязательства, можно дать ответ на ряд практических вопросов, которые могут возникнуть при рассмотрении тех или иных ситуаций. Например, заключается договор купли-продажи под отменительным условием; при этом с наступлением отменительного условия связывается прекращение обязанности покупателя оплатить вещь. Вполне допустима следующая ситуация: компания А. приобретает у компании В. свыше 20% ее основных средств. При этом о совершении такой сделки подлежит уведомлению Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации (далее - ФАС России). Предположим, что в качестве отменительного условия, прекращающего обязанность покупателя по оплате вещи, стороны предусмотрели выдачу ФАС России предписания компании А. о совершении действий, способствующих конкуренции, либо, наоборот, о несовершении действий, способствующих возникновению или усилению доминирующего положения. При этом необходимо понимать, что наступление отменительного условия и, следовательно, прекращение обязанности покупателя платить за вещь приводят к возникновению на стороне покупателя неосновательного обогащения. В данной ситуации у продавца имущества, заключившего договор купли-продажи под отменительным условием, существуют следующие возможности для защиты своих законных интересов: 1. Если покупатель продолжает оставаться собственником вещи, то продавец вправе потребовать возврата имущества, составляющего неосновательное обогащение, в натуре, что прямо предусмотрено ст. 1104 ГК РФ. Однако в данном случае те вещные и обязательственные права, которые были установлены покупателем вещи до момента ее изъятия на основании решения суда, сохраняют свою силу, так как у покупателя вещи под отменительным условием имелись все необходимые распорядительные полномочия. 2. При отчуждении покупателем вещи до наступления отменительного условия и, следовательно, при невозможности взыскания неосновательно приобретенного имущества в натуре <85> продавец вещи вправе потребовать от покупателя выплаты действительной стоимости такого имущества (ст. 1105 ГК РФ). -------------------------------- <85> Следует особо отметить, что изначально у покупателя было правовое основание для приобретения имущества, однако впоследствии такое основание отпало. Допустимость именно такого понимания положений ст. 1102 ГК РФ подтверждена в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3.

Мы бы хотели завершить настоящую статью обобщением тех основных выводов, которые были сделаны по итогам проведенного нами исследования. 1. Мы полагаем допустимым включать в условную сделку неправомерное или аморальное действие в качестве условия, однако положения условной сделки должны быть сформулированы таким образом, чтобы соответствующая сторона в сделке воздерживалась от совершения такого неправомерного или аморального действия под угрозой наступления неблагоприятных имущественных последствий. Более того, положения условной сделки должны стимулировать ее участников исключительно к правомерному поведению. 2. Условная купля-продажа не является притворной сделкой и не прикрывает залоговые отношения, поскольку способ удовлетворения интересов управомоченного лица по условной купле-продаже и залогу различается. В случае условной купли-продажи интерес управомоченного лица удовлетворяется путем приобретения права собственности на соответствующее имущество. При залоге интересы управомоченного лица удовлетворяются путем получения средств, вырученных от реализации предмета залога и соответствующих денежной оценке обязательства, исполнение которого было обеспечено залогом. 3. Наличие договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения под отлагательным условием не является ограничением (обременением) права собственности. Напротив, договор купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения под отлагательным условием следует рассматривать в качестве ограничения (обременения) права собственности. 4. Соответственно заключение продавцом договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения под отлагательным условием не препятствует совершению продавцом иных сделок с таким имуществом. Интересы покупателя по такому договору могут защищаться лишь посредством возмещения убытков. 5. Полагаем допустимым заключение договора купли-продажи под отменительным условием. При этом положения ГК РФ об отменительном условии (ст. 157 ГК РФ) исходят из понимания отменительного условия как обстоятельства, прекращающего обязательство, и не допускают обратного действия условия. Мы понимаем, что, возможно, некоторые из сделанных нами выводов небесспорны, и допускаем существование альтернативных точек зрения по анализируемым нами проблемам.

Название документа