Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор)

НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ОБЗОР)

О. Н. БОБРОВСКАЯ

Бобровская О. Н., кандидат юридических наук.

В статье дан теоретико-методологический обзор терминов, используемых в нормативных правовых актах и юридической литературе в связи с описанием различный конструкций найма жилых помещений. Автор проводит сравнительный анализ понятий и конструкций договоров найма (аренды), социального и коммерческого найма, определяя их общие и специальные признаки.

The article contains a theoretical and methodological review of the notions used in legal regulations and legal texts devoted to various structures of dwelling lease. The author performs a comparative analysis of the notions and structures of rent, social and commercial lease, revealing their common and specific features <*>. -------------------------------- <*> Bobrovskaya O. N. Dwelling lease (theoretical and methodological review).

В целях уяснения некоторых особенностей в правовом регулировании договора найма жилого помещения необходимо определиться с терминами, используемыми законодателем, не всегда одинаково трактующимися специалистами. Безусловно, наем является родовым понятием по отношению к любым объектам, передаваемым во владение и пользование либо исключительно в пользование за плату, на условиях срочности и возвратности с учетом естественной амортизации (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)). Гражданский кодекс РФ, формально разделивший эти понятия, поместил нормы, относящиеся к аренде, в главу 34 "Аренда", а нормы, регулирующие наем, - в главу 35 "Наем жилого помещения". При этом для недвижимости, используемой для любых не запрещенных законом целей, не связанных с проживанием, характерны арендные сделки, а сделки по найму - непосредственно для проживания в жилых помещениях. Наем жилого помещения ГК РФ признал самостоятельным обязательством в гражданских правоотношениях, содержание которого раскрывается в ст. 671 ГК РФ: "...по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем". Таким образом, наем - обязательственное правоотношение, в котором объектом выступают поведенческие акты (предоставление права владения и пользования жилым помещением), а предметом договора найма является само жилое помещение. Регулирование отношений по найму жилых помещений осуществляется при сочетании положений жилищного и гражданского законодательства. Однако нередко региональное законодательство смешивает эти понятия, определяя наем жилого помещения арендой, наймом и коммерческим наймом. Кроме того, в зависимости от жилищного фонда и целей использования различают два вида отношений найма жилого помещения. Социальный наем жилого помещения является центральным институтом регулирования жилищного законодательства Российской Федерации. Состоящий из императивных норм-предписаний, в нем практически нет места для волеизъявления сторон, каждая из которых становится субъектом прав и обязанностей, в объеме, четко регламентируемом федеральным законом. По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (ст. 672 ГК РФ и ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ)). Кроме того, характер этих отношений остается неизменным в течение всего периода действия договора. Являясь бессрочным, договор социального найма обслуживает так называемый государственный социальный заказ и в настоящее время мало отличается от отношений нескольких прошедших десятилетий, регламентируемых ЖК РСФСР, кроме акцента на категории малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий за отсутствием собственных средств для приобретения жилья по иным основаниям. Иной подход законодателя выявляется при исследовании второй разновидности найма жилого помещения, а именно коммерческого найма. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который в силу ст. 19 ЖК РФ может быть образован не только в частном, но и в государственном и муниципальном жилищных фондах. Сразу оговоримся, что термин "коммерческий" по отношению к найму жилого помещения не является общепринятым в научной доктрине. Гражданский и Жилищный кодексы этими понятиями не оперируют, используя общее определение договора найма жилого помещения. Коммерческим называет наем жилых помещений региональное законодательство, да и то не в каждом субъекте. Более того, некоторые авторы оспаривают даже сущность описываемого явления, считая его несуществующим принципиально. Таково, в частности, мнение Е. В. Трушина, полагающего недопустимым использование термина "коммерческий" в отношении договора найма жилого помещения, поскольку глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаем. Кроме того, этот же автор называет плату за наем не прибылью собственника, а нормальным погашением издержек собственника по содержанию жилого помещения <1>. -------------------------------- <1> См.: Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000 N 3. С. 5.

Нередко, рассматривая наем в качестве самостоятельного обязательства, ученые называют главным из признаков, присущих жилому помещению, принадлежность к недвижимому имуществу, имеющему неразрывную связь с землей <2>. -------------------------------- <2> См.: Новикова О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и практики // Российский судья. 2007. N 2. С. 23.

Однако данная точка зрения представляется спорной, поскольку само по себе жилое помещение является предельно абстрактным объектом, состоящим из объема пространства, ограниченного стенами. К тому же в многоквартирном доме жилые помещения, располагаясь выше первого этажа, в принципе не имеют связи с землей. Что касается двух других признаков, необходимых для признания помещения жилым (ст. 673 ГК РФ): изолированность и пригодность для постоянного проживания, то и здесь не все так однозначно. Договор коммерческого найма, заключаемый на срок, предполагает возможность многовариантных отношений. Поэтому можно присоединиться к мнению Ю. К. Толстого, считающего, что в данном договоре (в случае, когда жилое помещение передается в пользование из частного жилищного фонда. - О. Б.) признак изолированности не должен быть обязательным, в противном случае это ограничивало бы граждан, не располагающих большими средствами и имеющих возможность оплачивать лишь часть жилого помещения (комнаты) <3>. Пригодность же для постоянного проживания должна быть связана с договором социального найма, заключаемого без указания срока и предполагающего преемственность его использования разными поколениями семьи. В коммерческом найме такой признак сужает возможность использования особых условий, приемлемых для сторон договора <4>. -------------------------------- <3> См.: Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: ПостФактум, 1996. С. 71. <4> См.: Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

В специальной литературе указывалось на наличие противоречий в ст. 678 ГК РФ, содержащей требование об использовании жилого помещения только для целей проживания, и ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допускающей использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение <5>. При этом Жилищный кодекс РФ связывает возможность такого использования с фактом проживания. Однако отношения, вытекающие из коммерческого найма жилого помещения, предполагают вероятность использования жилого помещения в полном объеме или в его части по соглашению сторон. -------------------------------- <5> См.: Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. N 1. С. 21.

По общему правилу договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако в настоящее время в региональном законодательстве появились новеллы, определяющие коммерческий наем в качестве синтетического договора, реализация которого вытекает из административно установленных правил постановки на учет, определения минимума учетной нормы, расчета среднедушевого дохода на семью. Таков, в частности, Закон Санкт-Петербурга от 28 марта 2007 г. N 125-27 "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга", определяющий, что получить жилое помещение коммерческого использования по договору найма могут граждане, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также нуждающихся в улучшении жилищных условий при содействии Санкт-Петербурга. При этом основаниями признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий при содействии Санкт-Петербурга в соответствии со ст. 3, 9 - 11 Закона Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 г. N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (с изменениями от 19 июля 2005 г.) следует считать: а) проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; б) проживание в коммунальной квартире при отсутствии у нанимателей (собственников) помещений в коммунальной квартире и членов их семьи иного жилого помещения на правах собственности или социального найма; в) обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива. Кроме того, на период действия договора коммерческого найма нанимателям жилого помещения запрещается совершать с ним какие-либо действия распорядительного характера, кроме приобретения в собственность на условиях, определенных настоящим Законом, что в принципе не характерно для коммерческого найма, допускающего перенайм и поднайм при согласии сторон договора. Возмездный характер данного договора предопределяет возможность внесения платы за наем на условиях, согласованных сторонами, кроме случаев одностороннего изменения размера платы (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Оплата зависит от срока действия договора и производится ежемесячно, если иное не следует из договора, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Лица, постоянно или временно проживающие с нанимателем, могут не входить в круг членов его семьи. Однако каждое из таких лиц должно быть названо в договоре или получить согласие на вселение от наймодателя, что не вполне оправдано коммерческим характером данных отношений, поскольку налагает на нанимателя определенные стеснения как по замене того или другого лица, так и по количеству квадратных метров, достаточных для проживания в конкретном жилом помещении. И только временное размещение лиц в жилом помещении допускает согласно ст. 680 ГК РФ возможность исключения общего правила об учетной норме площади. Однако никто из лиц, проживающих с нанимателем, не несет самостоятельной ответственности по договору, кроме него самого. Возможность солидарной ответственности допускается диспозитивно и при согласии с наймодателем (ст. 677 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Вместе с тем устная форма не служит препятствием к признанию договора заключенным и не порождает факта порочности сделки в силу несоблюдения ее формы. Исходя из правил п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает ее стороны права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта или условий ее совершения. Кроме того, специфика данного договора при его легальном оформлении накладывает на наймодателя определенные обременения, начиная от необходимости регистрации нанимателя и лиц, с ним проживающих, в жилом помещении и заканчивая уплатой налога с доходов физического лица в территориальный фискальный орган. Эти обременения во многом сдерживают развитие цивилизованного рынка коммерческого найма в частном жилищном фонде, но в то же время создают условия для его распространения в государственном и муниципальном жилищных фондах, где такие договоры имеют вид типовых формуляров, регистрация по месту жительства производится по факту вселения, а налоговые сборы производятся централизованно и не затрагивают интересов частных лиц. Отсутствие прямого указания в законе на необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма вызывает интерес к теоретическому исследованию данного вопроса. Вплоть до настоящего момента ученые цивилисты не выработали единого подхода к пониманию целесообразности введения института государственной регистрации в рамках этого договора. Крайние положительные, а равно и отрицательные позиции высказываются и в научных статьях, и в диссертационных исследованиях. Так, по мнению Ю. П. Свит, оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам <6>. -------------------------------- <6> См.: Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. N 6. С. 65.

Диаметрально противоположную точку зрения высказывает О. В. Кириченко, считая, что отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма является значительным пробелом в его правовом регулировании <7>. -------------------------------- <7> См.: Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2007. N 4. С. 4.

Безусловно, поскольку имущественный наем является общеродовым понятием, включающим как наем жилых помещений, так и аренду иной недвижимости, положения, регулирующие арендные отношения (п. 2 ст. 609 ГК РФ), могут в равной мере распространяться на жилищный наем, с той вероятностью, которая вытекает из требований налогового законодательства, признающего собственника жилого помещения субъектом, обязанным уплачивать налог на доходы физического лица, при передаче жилого помещения в пользование третьих лиц на возмездных началах, как это имеет место при совершении арендных сделок с недвижимостью <8>. -------------------------------- <8> См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 207, 208, 374).

Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и связанные с использованием жилого помещения в целях непосредственного проживания, приближают его к найму социальному, защитная функция которого является основной задачей государственного регулирования. Социальный наем не знает процедуры государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого взаимодействия. Поэтому, возможно, коммерческий наем и остается свободным от законодательно установленного предписания такой процедуры до настоящего времени. Вместе с тем рассмотрение этого вопроса требует более подробного анализа некоторых практических аспектов. Гражданский кодекс РФ (ст. 683) выделяет краткосрочный - до одного года и долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Проведя аналогию с арендными сделками с недвижимостью (п. 2 ст. 651 ГК РФ), при которых срок аренды, составляющий не менее года, обязывает к проведению государственной регистрации, можно отметить, что такая процедура оправданна и в долгосрочном найме, связывая стороны договора на значительный срок и гарантируя тем самым его надлежащее исполнение. В специальной литературе неоднократно упоминалось <9> о случаях злоупотребления сторонами договора аренды правил о продлении сроков договора, в силу которых краткосрочный договор, продленный на новый срок, приобретая вид долгосрочного, фактически не подпадает под действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <10>. Однако позиция Высшего Арбитражного Суда однозначно поддерживает интересы сторон договора, полагая, что по окончании первоначального срока его действия начинает действовать новый договор, заключенный на срок менее года, который государственной регистрации не подлежит <11>. -------------------------------- <9> См., например: Козлова Е. Б. Краткосрочная аренда // Право и экономика. 2001. N 11. С. 38 - 40. <10> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ; от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ). <11> См.: п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом срок в договоре коммерческого найма влияет и на ряд иных правомочий нанимателя. Пользование жилым помещением, носящее постоянный характер, гарантируется конституционным запретом произвольного лишения жилища и выражается следующими признаками (ст. 684 ГК РФ). Прежде всего правом нанимателя требовать перезаключения договора на новый срок, корреспондирующимся с обязанностью наймодателя предложить его перезаключение на тех же или иных условиях либо отказаться от продления отношений не позднее чем за три месяца до истечения срока прежнего. Нарушение указанного срока создает возможность для нанимателя требовать продления с ним договора на тех же условиях на новый срок. Отказ от продления договора со стороны наймодателя будет считаться правомочным в этом случае лишь при условии полного воздержания от подобных сделок с другими лицами в течение года, с момента окончания текущего договора. Если наймодатель пренебрег требованием закона, прежний наниматель вправе в судебном порядке требовать признания новой сделки недействительной и (или) возмещения убытков (ч. 4 ст. 684 ГК РФ). Суд, рассматривая спор по существу, будет оценивать два обстоятельства: а) необходимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя; б) учет интересов добросовестной стороны в новом договоре. В связи с этим следует обратить внимание на то, что ст. 684 ГК РФ не следует трактовать буквально и однозначно, поскольку наймодатель вправе отстоять свои интересы. Во-первых, наймодатель вправе дать мотивированный отказ от перезаключения договора, если нанимателем так или иначе нарушались его условия. Во-вторых, наймодатель не обязан проводить розыскных мероприятий в целях установления места нахождения нанимателя. При том что новый наниматель, являясь добросовестной стороной в сделке, фактически лишается и самого жилого помещения, и компенсации за утрату прав на него, включая моральный вред, что не может являться справедливым и правомерным. Однако и в случае удовлетворения требований прежнего нанимателя его права не могут включать ни компенсацию реального ущерба (т. е. оплаты найма другого жилого помещения), ни упущенной выгоды (если рассматривать ее с точки зрения более высокой, чем прежняя сумма оплаты найма жилого помещения). Следовательно, оптимальным способом защиты нарушенного права можно считать перевод прав нового нанимателя на прежнего, аналогично тому, как это имеет место при отчуждении доли в общем имуществе собственников, при отсутствии надлежащего уведомления остальных совладельцев имущества, однако без права признания сделки недействительной. Относительно досрочного расторжения договора ст. 687 ГК РФ предусматривает следующие правила. Стабильность пользования жилым помещением лишает наймодателя возможности произвольно расторгать договор, заявляя такое требование и ссылаясь на полноту владения, вытекающую из права собственности. Наниматель, заключая договор, становится титульным владельцем помещения до истечения срока договора и вправе обращаться в суд за защитой нарушенного права владения, даже против самого собственника жилого помещения. Закон связывает удовлетворение требования наймодателя о расторжении договора ранее срока с тремя основаниями: а) использованием жилого помещения не по назначению, включая его разрушение и порчу; б) нарушением прав и интересов соседей; в) невнесением платы за жилое помещение в течение шести месяцев (если договор заключен на пять лет); невнесением платы более двух раз по истечении срока платежа (если заключен краткосрочный договор). Причем в каждом из перечисленных случаев должна быть установлена вина нанимателя или лица, за действия которого он несет ответственность в рамках договора. Кроме того, выселение как следствие расторжения договора не может производиться наймодателем самостоятельно. После предупреждения, оформленного письменно, наймодатель вынужден обратиться за судебной защитой. Суд, рассматривая существо заявленного требования, вправе отсрочить расторжение договора, предоставив нанимателю отсрочку, не превышающую одного года, для устранения выявленных нарушений. Такая отсрочка может быть применена судом и повторно, если наймодатель настаивает на расторжении договора, а наниматель указывает на обстоятельства, объективно затрудняющие надлежащее исполнение договора. Напротив, наниматель может расторгнуть договор ранее срока в любое время (ст. 688 ГК РФ). Но при обязательном уведомлении наймодателя не менее чем за три месяца в письменной форме и при согласии лиц, включенных в качестве субъектов пользования в текст договора. Вместо заключения хотелось бы представить некоторые финансовые показатели коммерческого найма. Размер ставок оплаты за коммерческий наем связан не столько с реалиями развития рынка недвижимости, сколько с инфляционными процессами и высоким потребительским спросом, объективно начинающим рост в начале осени, прибавляя к первоначальной цене около 15 - 20% и постепенно снижаясь лишь к весеннему периоду, когда владельцы жилой недвижимости, выезжая на дачный сезон, передают квартиры в пользование, увеличивая объем предложения. Средняя стоимость коммерческого найма в Москве в настоящий момент составляет около 30 000 рублей. Причем на размер стоимости найма не влияет такой критерий, как объем площади жилой недвижимости. Важным фактором определения цены является местоположение объекта. Немного финансовой аналитики: собственник жилого помещения, передающий его в коммерческий наем, может рассчитывать на прибыль в размере 6% годовых. Очевидно, что приведенная процентная ставка значительно ниже банковского депозита, к которому вправе прибегнуть собственник при отчуждении жилого помещения, составляющего в среднем 9 - 10% годовых. Однако прибыль, получаемая из банка, не погашает инфляционных издержек, которые составляют порядка 20 - 22% в год. При том, что цена жилой недвижимости в расчете на квадратные метры площади только с января 2007 г. выросла на 27% <12>. Таким образом, доход, образующийся от передачи жилого помещения в коммерческий наем, является менее рисковой операцией, позволяющей сохранить собственнику жилого помещения высоколиквидный объект в долгосрочной перспективе. -------------------------------- <12> См.: Статистические данные аналитического центра irn. ru // Недвижимость и цены. 2008. N 27 (7 - 13 июля).

Название документа