Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

А. П. ФОКОВ

Конституция Российской Федерации, принятая 25 декабря 1993 года, провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище (ст. 40). Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности главным образом за счет жилья, получаемого на условиях договора найма в пользование из государственного и общественного жилищного фонда, и лишь небольшая часть населения - за счет индивидуального жилищного фонда (через жилищные, жилищно-строительные кооперативы). В связи с переходом к рыночной экономике назрела острая необходимость в выработке новых подходов к решению жилищной проблемы. На сегодняшний день принцип распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, изменился в сторону преимущественного его строительства (приобретения) за счет собственных средств граждан. Реформа жилищно-коммунальной сферы призвана повысить эффективность использования и улучшения сохранности жилищного фонда, развить у граждан, проживающих в жилых домах и жилых помещениях, чувство хозяина дома, квартиры. Ранее исследователи этого вопроса неоднократно обсуждали проблемы и задачи, стоящие перед законодателем в области практического применения законодательства в жилищной области <*>. -------------------------------- <*> Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист. 2004. N 1. С. 6 - 13; Седугин П. И. Кто в жилом доме хозяин? // Жилищное право. 1998. N 2. С. 13.

Как правильно отмечают исследователи <*>, актуальность темы обусловлена ее большим теоретическим и практическим значением для совершенствования российского законодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства. -------------------------------- <*> Лапутева Е. В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Автореф. дис... канд. юр. наук. М., 2003.

Действительно, в настоящее время жилищный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Особенно остро жилищная проблема влияет на демографическую ситуацию в стране. В частности, результаты социологических опросов показывают, что среди причин, по которым молодые семьи не желают иметь детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретение жилья. В России распадается почти половина заключенных браков, а средняя продолжительность брака у разведенной молодежи в возрасте до 30 лет составляет 3,1 года. По причине разводов ежегодно 500 тысяч детей остаются без одного родителя. Наличие жилищных проблем оказывает негативное воздействие и на другие социальные показатели, в том числе на состояние здоровья молодежи, уровень ее образования, рост преступности и другие. Граждане, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или другие подобные договоры. Однако суть указанных договоров, их правовая природа до настоящего времени не были определены в России на законодательном уровне. Отсутствие источников законодательного оформления отношений по долевому строительству, противоречивость правовой природы договора и практическая значимость договоров для привлечения средств физических лиц в строительство жилья и послужили основанием для обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов <*>. -------------------------------- <*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. С. 17 - 24.

Отметим, что еще в дореволюционной цивилистической литературе проф. Мейер Д. И. <*> отмечал, что "легко смешать способы приобретения права собственности со способами других прав", тогда как современные исследователи возникновение права собственности связывают с наступлением определенных юридических фактов, перечисленных в главе 14 ГК, которые именуются основаниями или способами приобретения права собственности. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2-х ч.). Часть 2. 1902. М., 1997. С. 53.

Вопросы о разграничении понятий "оснований приобретения права собственности" и "способов приобретения права собственности" довольно обстоятельно исследован в работах Абовой Т. Е., Витрянского В. В., Кабалкина А. Ю., Мозолина В. П., Маковского А. Л., Рыбакова В. А., Суханова Е. А. и многих других современных цивилистов <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> Суханов Е. А., Маттеи У. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 352; Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 37; Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Науч. - практич. комментарий / Отв. ред. Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, В. П. Мозолин. М., 1996. С. 351; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 2003 и др.

Применительно к теме нашего исследования необходимо отметить работу Л. В. Санниковой, которая системно проанализировала практику применения существующих норм гражданского права, регулирующих основания и способы приобретения права собственности <*>. В процессе исследования она пришла к вполне оправданным выводам о том, что "создание вещи и завладение" - это первоначальный способ приобретения права собственности, а все остальное - "передача и выкуп" - производно. -------------------------------- <*> Санникова Л. В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2002. N 4. С. 30 - 37.

Действительно, новый ГК РФ предусматривает строительство жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади, что находит закрепление и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), в Жилищном кодексе и ряде других законодательных актов. Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах. Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "0 практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору - с другой. Сравнительный анализ указанного выше законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора. Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и после сдачи дома в эксплуатацию. Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается. Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Следует определиться, что целевые вложения граждан в строительство жилого дома предполагают, что им наряду с принадлежащими помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ) и правовой режим указанного общего имущества собственников квартир характеризуется тем, что на него устанавливается общая долевая собственность, а размер доли каждого собственника пропорционален размеру принадлежащего ему жилого помещения (квартиры). В данном случае будет учитываться размер общей площади (ст. 9 ФЗ N 72-ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья"). Как правильно отмечает В. Н. Соловьев <*>, правовое регулирование указанного общего имущества осуществляется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, за исключением некоторых изъятий. Главное из них состоит в том, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). -------------------------------- <*> Соловьев В. Н. О правовой природе общего имущества в многоквартирных домах // Цивилистические записки: Вып. 1. Право собственности: вопросы теории и практики / Под науч. ред. В. А. Рыбакова. М.: ИГ "Юрист", 2001. С. 185 - 187.

Исследователь вполне обоснованно говорит о трудностях судебной практики по поводу реализации прав на общее имущество в многоквартирном доме, где приватизирована часть квартир, и отношения общей собственности с участием собственников квартир вступают в спорные правоотношения с органом по управлению жилым фондом муниципального образования. Оперируя примерами судебной практики, В. Н. Соловьев правомерно констатирует, что даже если общие помещения в многоквартирных домах, их несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, не прошли специальной регистрации в Едином государственном реестре, то они все равно принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, а доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. Более того, они уже находят определенное разрешение в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Примером может служить Закон г. Москвы N 19-87 от 09.11.94 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений". Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, обобщив судебную практику рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, пришла к определенным выводам. 1. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Поэтому при разрешении споров, если между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд должен руководствоваться нормами ГК РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений. Между тем вполне обоснованно суды при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", в силу которого отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Следовательно, вполне оправданна позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей", что совпадает с аналогичной точкой зрения Государственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.). 2. Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности). В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. В силу положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру. Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают. Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон Российской федерации "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитета Российской федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности. 3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве. По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество", и действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на них не распространяется. Суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. В конце концов судебная практика определилась в том, что, определяя характер договора, необходимо с достоверностью установить его цель, преследуемую гражданами при его заключении, предназначение внесенного паевого взноса, право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Указанное дает основание применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда. В иных случаях, как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. То обстоятельство, что в договоре может иметь место пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда. 4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам. Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности. Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", осуществляемой в форме капитальных вложении. Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". 5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор? В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным. По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко. При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа. Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Если расценивать такие денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком. Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг. Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов. В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т. д., разрешали споры на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". 6. Сходные с указанными выше по правовой природе споры между гражданами и потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" поступали на рассмотрение в районные, городские суды Республики Башкортостан. С данной организацией граждане заключали договоры паенакопления, по условиям которых кооператив, объединяя денежные средства и имущественные паи членов кооператива, принимал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал его в собственность, а у члена кооператива возникало право собственности на жилое помещение лишь после полного внесения суммы пая. Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Так, в силу ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам. Согласно ст. 25 данного Закона товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с этим Законом, иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений также законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Поскольку отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, в том числе подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, а споры о признании прав собственности на квартиры между членами жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и кооперативов, а также товариществами регулируются уставами данных организаций, суды полагают, что такие споры не подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". 7. При разрешении споров, по которым в основе требований о предоставлении жилого помещения истцами указывался трудовой договор, суды руководствовались положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в их взаимосвязи с содержанием трудового договора и не применяли положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Так, в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 8. Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли). Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы. По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей". Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т. д. При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только Гражданским кодексом Российской Федерации, в том числе положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств. Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору. Также суды не обращали внимание на наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов. Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение. В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав. Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей". Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договор на определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор. В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" неприменим. Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной. 9. Помимо вопросов, связанных с признанием права гражданина на квартиру в жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов возникали вопросы по поводу взыскания денежных сумм, внесенных гражданином на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договора, а именно: порядок индексации сумм, внесенных на строительство, и возможность применения к рассматриваемым правоотношениям мер ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Закон РСФСР от 24.10.1991 N 1799-1 "Об индексации денежных доходов и сбережений граждан в РСФСР" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". ------------------------------------------------------------------ Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных сумм с учетом индексации, суды ссылались на то, что индексация их не предусмотрена ни уставными документами соответствующего жилищно-строительного кооператива (коллектива индивидуальных застройщиков, товарищества индивидуальных застройщиков и т. п.), ни соответствующим договором, заключенным гражданином с организацией, осуществляющей строительство многоквартирного жилого дома. Законом РСФСР "Об индексации денежных доходов и сбережений граждан в РСФСР", а также другими правовыми актами данные суммы не отнесены к объектам индексации. Одной из проблем, возникшей при рассмотрении судами споров данной категории, является применение к указанным правоотношениям последствий нарушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее. Однако с момента расторжения (прекращения) договора у этой организации возникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору, по истечении сроков, указанных в договоре либо в уставных документах хозяйствующего субъекта. Если такие сроки сторонами не оговорены, то обязанность по возврату гражданину денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжения (прекращения) договора. Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли). В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-Ф3 "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"). По нашему мнению, определение правовой природы договора долевого участия в строительстве позволяет применить к нему те нормы права, которые созданы для регулирования именно данного договора. Это, в свою очередь, предотвратит возникновение споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора долевого участия в строительстве. В этой связи следует признать вполне обоснованными предложения <*> о совершенствовании действующего законодательства и необходимости самостоятельной правовой регламентации договора долевого участия в строительстве, что позволит предотвратить многочисленные риски в сфере строительства, такие, как нарушение сроков сдачи жилья в эксплуатацию, увеличение стоимости строительства, риск многократной перепродажи права на строящееся жилье, и сделать доступным для граждан приобретение жилья. -------------------------------- <*> Лапутева Е. В. Там же. С. 7 - 9.

Договор долевого участия в строительстве имеет свой предмет, стороны, свои существенные условия, содержание. Предметом этого договора является деятельность по финансированию строительства части объекта и передачи части объекта недвижимости по окончании строительства. Целесообразно ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве и в ее рамках решить вопросы о проведении правовой экспертизы договора и прилагаемых к нему документов, проверки полномочий сторон на заключение договора, последующего контроля и учета сделок, связанных с уступкой прав требования к застройщику, подрядчику, с залогом прав на участие в строительстве. Кроме того, необходимо принятие федерального закона "О гарантиях прав вкладчиков, осуществляющих финансирование жилищного строительства". Принятие закона позволит гражданам минимизировать риски участия в строительстве жилья. Более того, закон повысит ответственность заказчиков и подрядчиков по отношению к гражданам, улучшающим свои жилищные условия. Наконец, Государственная Дума 22 декабря 2004 г., усмотрев большое количество неразрешимых проблем, приняла Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который прошел одобрение в Совете Федерации 24 декабря 2004 г. и утвержден Указом Президента РФ В. Путина 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ <*>. -------------------------------- <*> Российская газета. 2004. 31 декабря.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п. 1 ст. 1). Федеральный закон определенно подчеркивает, что кроме предусмотренного п. 1 ст. 1 случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах (п. 2 ст. 1). В целях упрощения юридических понятий законодатель вводит в оборот "основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе": застройщик и объект долевого строительства (ст. 2). Застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Особо следует отметить закрепленные в Федеральном законе положения, регламентирующие "право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, что гарантирует не только сохранность вложенных денежных средств физическими и юридическими лицами, но и возможность "немедленного возврата" переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ст. 3). Существенным моментом Федерального закона является "заключение договора" в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, который считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4). Законодатель тщательно прописывает все элементы подобного договора (предмет, сроки застройки, цену договора, гарантийный срок на объект долевого участия, риск случайной гибели и т. д.). Немаловажно и то положение Федерального закона, где четко прописана цена договора (ст. 5), платежи, неустойка (пени), а также ответственность за нарушение обязательств по договору (ст. 10). Федеральный закон обязывает определить срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гарантии качества, предусмотренные договором (ст. 7), процедуру передачи объекта долевого строительства (ст. 8), а также случаи одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 9), уступку прав требования по договору (ст. 11). Особенно тщательно в Федеральном законе прописано "исполнение обязательств по договору" (ст. 12) и процедуры "обеспечения исполнения обязательств по договору" (ст. 13), которые завершаются государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства (ст. 16). При этом законодатель выделяет некоторые особенности государственной регистрации договора и уступки прав требований по договору (ст. 17). Разграничение договоров по субъектному составу дает возможность выявить особенности обращения взыскания на предмет залога (ст. 14), которые дисциплинируют участников данной категории договоров, т. к. "при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Федерального закона. Кроме того, законодатель прописал особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества (ст. 15), что немаловажно: при недостатке денежных средств (п. 2 ст. 15), определении очередности участников долевого строительства и других залогодержателей (п. 4 ст. 15), зачислении в депозит нотариуса денежных средств до даты проведения публичных торгов (п. 5 ст. 15). Когда при строительстве многоквартирного дома принимается вопрос о застройке, то немаловажен вопрос об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору согласно целевому назначению (ст. 18), т. е. на нужды проектной документации (ст. 19) с обязательной информацией о застройщике (ст. 20), информацией о проекте строительства (ст. 21), а также об особенностях рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ст. 22). Такая конструкция Федерального закона позволяет надлежащим образом прописать все необходимые требования государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости (ст. 23), вплоть до обращения в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства (п. 8 ст. 23). В период радикальных реформ в жилищной области законодатель предусмотрел целый ряд изменений в действующие законодательные акты: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях , Закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и некоторые иные. Указанное обстоятельство связано с тем, что на период апробации Федерального закона, который вступает в законную силу с 1 апреля 2005 года, необходимы изменения, дополнения и в иные законодательные акты федерального значения. Подводя итоги исследования, можно сделать вывод о том, что права и законные интересы граждан и организаций, принимающих участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, требуют особого внимания и защиты именно в период реформирования экономики, общественных отношений, в том числе и реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Название документа