О реализации гражданами конституционных прав на земли сельскохозяйственного назначения в России

О РЕАЛИЗАЦИИ ГРАЖДАНАМИ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИИ

Ф. П. РУМЯНЦЕВ

Румянцев Федор Полиэктович, кандидат юридических наук, доцент, кафедра гражданского права и процесса Нижегородского государственного университета им. Н. И. Лобачевского.

Правовой основой регулирования отношений в области реализации отдельных конституционных прав гражданами на земли сельскохозяйственного назначения до 2003 г. был Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" <1> (далее - Указ от 7 марта 1996 г.). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026 (утратил силу с 25 февраля 2003 г.).

Исследуя данный специальный правовой акт, следует отметить коллизионность его норм и наличие пробелов в содержании. Несмотря на громкое конституционное название Указа, некоторые его положения были небезупречны. Прежде всего имеются в виду нормы, направленные на фактическую защиту конституционных прав на землю той категории граждан, которые имели непосредственное отношение к сельскохозяйственному производству, но были по какой-то причине не включены в перечень лиц, имеющих право на бесплатное приобретение земельной доли в собственность после завершения первого этапа аграрной реформы (основной итог этого этапа - раздел сельскохозяйственных угодий реорганизуемых колхозов и совхозов). В частности, согласно п. 7 Указа в перечень лиц включались руководители и специалисты сельскохозяйственных органов, специалисты сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, а также руководители и специалисты, проработавшие в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет. По нашему мнению, в данном положении Указа проводится необоснованное разграничение категорий лиц на "заслуживших" и "не заслуживших" такое право. Под руководителями и специалистами сельхозпредприятий понимались те, кто ранее работал в колхозах и совхозах не менее пяти лет, а впоследствии утратил связь с сельскохозяйственным производством (иначе они имели бы право на земельную долю как работники сельхозпредприятий). В Указе не устанавливался территориальный ценз, а именно условие проживания на территории хозяйства, что было обязательным для получения земельной доли согласно Постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О Порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <2>. В связи с этим напрашивается вопрос: почему данное нормативное положение не имеет никакого отношения к рядовым труженикам сельхозпредприятий, которые эту землю обрабатывали такой же период? Это тем более несправедливо, что право на землю получили чиновники органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые чаще всего имели достаточно далекое отношение к реальному сельскохозяйственному производству. Другими словами, данный Указ в очередной раз расширил возможности разного рода псевдофермеров: они получили легитимную возможность на бесплатное получение земельной доли, распорядиться которой большинство из них предполагали, продав ее или изменив ее целевое назначение для своего бизнеса. Приобретаемая земельная доля для перечисленных лиц определялась в размере не меньше установленной среднерайонной нормы. -------------------------------- <2> САПП РФ. 1992. N 12. Ст. 931.

Небесспорны были и иные положения Указа от 7 марта 1996 г. Так, разрешалось передать право пользования земельной долей в уставный капитал сельхозорганизации. Юридической фикцией было указание на то, что выделяемые в натуре земельные участки в счет земельных долей должны использоваться только для производства сельхозпродукции (п. 4 Указа). Размытая, обобщающая фраза в п. 7 ("в иных целях") фактически позволяла пустить бесплатно полученные земельные участки в рыночный оборот. Такая легитимная трансформация земельных долей в земельные участки показывала сущность "заботы" о судьбе российских земель. З. С. Беляева отмечала, что после издания Указа Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" создалась принципиально новая ситуация в регулировании прав сельскохозяйственных организаций на землю. Теперь на сельскохозяйственные организации как на пользователей земельных долей возлагалась обязанность юридически оформить свои взаимоотношения с собственниками земельных долей. Она прогнозирует уменьшение земельных массивов, находящихся в общей собственности сельскохозяйственных предприятий, так как граждане получили широкие права по распоряжению земельными долями <3>. -------------------------------- <3> Беляева З. С. Материалы круглого стола "Правовые проблемы рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель" // Государство и право. 1998. N 4. С. 31.

Безусловно, есть и позитивные стороны Указа от 7 марта 1996 г., которые в дальнейшем были трансформированы на законодательном уровне и в настоящее время закреплены в действующих нормативно-правовых актах. В частности, Указ предоставлял право собственникам земельных долей увеличить за их счет предельные размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (п. 2). Данное положение Указа в дальнейшем получило значительное законодательное развитие. Так, 7 июня 2003 г. был принят Федеральный закон "О личном подсобном хозяйстве" <4>. Первоначальный вариант данного Закона был разработан и принят Государственной Думой в 1999 г. Однако Президент РФ Б. Н. Ельцин отклонил его и вернул в Государственную Думу. Потребовалось четыре года работы согласительной комиссии (представители Администрации Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы и Правительства РФ) для его принятия. Закон устанавливает право граждан на производство и переработку сельскохозяйственной продукции с момента государственной регистрации прав на земельный участок, полученный или приобретенный ими для этих целей, как форму непредпринимательской деятельности. Те граждане, которые имели до принятия Закона свидетельства о праве собственности, о праве пожизненного наследуемого владения или о праве постоянного (бессрочного) пользования либо заключили договоры аренды на земельный участок, наделяются всеми правами на получение государственной поддержки для ведения личного подсобного хозяйства, предусмотренными законодательством РФ для сельскохозяйственных товаропроизводителей. Такая поддержка осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов. Согласно положениям Закона органы местного самоуправления устанавливают максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых из государственных и муниципальных земель в собственность гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, субъекты Федерации устанавливают максимальный размер площади земельных участков, которые могут находиться у граждан одновременно на праве собственности или ином вещном праве либо на праве аренды (п. 5 ст. 4). В случае если максимальный размер общей площади будет превышать установленный предел, гражданин должен либо произвести отчуждение сверхнормативной площади, либо зарегистрироваться в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства. -------------------------------- <4> Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

Законодательные гарантии государственной поддержки владельцев личных подсобных хозяйств были расширены в новом Федеральном законе от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" <5>. Цель этого Закона обозначил Президент РФ В. В. Путин, выступая 7 марта 2007 г. на заседании Совета при Президенте РФ по реализации национальных проектов: это документ, призванный обеспечить консолидацию общих действий по комплексному развитию села и сфокусировать меры государственной поддержки аграрно-промышленного сектора. В своем вступительном слове В. В. Путин затронул вопрос реализации гражданами своих "абстрактных" прав на земельные паи в конкретные наделы, заметив, что эта проблема до сих пор так и не решена. Президент отметил, что вклад малых форм хозяйствования в общий объем сельхозпроизводства может быть очень весомым, а рентабельность и производительность могут быть даже выше, чем у крупных сельхозпредприятий. Глава государства подчеркнул большую социальную значимость малых хозяйств, которые способствуют решению проблемы обеспечения занятости на селе, определив тем самым обязанность государства в создании таких условий, чтобы в сельхозпроизводстве, на земле, в сельской местности появлялось все больше крепких хозяев <6>. Проект данного Закона разрабатывался научно-исследовательскими учреждениями Российской академии сельскохозяйственных наук, депутатами Аграрного комитета Государственной Думы РФ в соответствии с Основными направлениями агропродовольственной политики Правительства РФ на 2001 - 2010 гг., одобренными на заседании Правительства РФ 27 июля 2000 г. <7>. Впоследствии этот думский проект был отклонен, и только в июле 2005 г. началась разработка базового аграрного закона, проводившаяся Министерством сельского хозяйства по поручению Президента РФ с привлечением ученых Всероссийского института аграрных проблем и информатики Всероссийского института экономики сельского хозяйства <8>. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 27. <6> Владимир Путин: Важно сформировать современные подходы к организации сельской жизни // Экономика сельского хозяйства России. 2007. N 4. С. 3. <7> Основные направления агропродовольственной политики Правительства РФ на 2001 - 2010 гг.: одобрены на заседании Правительства РФ от 27 июля 2000 г. // СПС "КонсультантПлюс". <8> Быстров Г. Е. Проблемы правового регулирования аграрных отношений и развития аграрно-продовольственных рынков России // Право и политика. 2006. N 3. С. 3 - 14.

Указ от 7 марта 1996 г. закреплял и новые права собственников земельных долей, в частности: право на обмен земельной доли на такую же долю в другом хозяйстве; возможность передать ее на условиях договора ренты или пожизненного содержания, внести право пользования земельной долей в уставный капитал или паевой фонд сельхозорганизации (п. 4); продать долю органам местного самоуправления в фонд перераспределения (п. 6). Также было установлено, что договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей (п. 5). Во исполнение Указа от 7 марта 1996 г. в субъектах Федерации принимались нормативные акты, которые уточняли размеры и порядок совершения сделок с земельными долями. Так, распоряжением администрации Нижегородской области от 7 мая 1996 г. N 821-р <9> были утверждены Положения о порядке и условиях выкупа земельных долей, которые могли применяться при выкупе органами местного самоуправления земельных долей у их собственников для пополнения фонда перераспределения земель и продажи юридическим лицам и гражданам РФ для производства сельскохозяйственной продукции. В роли покупателя могло выступать уполномоченное лицо органа местного самоуправления (чаще всего это были районные или городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству). Стоимость земельной доли определялась по действовавшей нормативной цене. В целях исключения нарушений прав граждан органы местного самоуправления определяли базовые нормативы выкупных цен для земель различного качества, местоположения. Этим же распоряжением был утвержден примерный договор купли-продажи земельной доли. Фактически распоряжение повторило рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренные Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 <10>. -------------------------------- <9> Правовая среда. Приложение к газете "Нижегородские новости". 1996. 24 июля. <10> Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О полномочиях собственников по распоряжению земельными долями и имущественными паями" // СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.

В настоящее время в Российской Федерации арендные отношения, объектом которых являются земельные доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, становятся одним из основных путей перехода земли к более эффективным землепользователям. Большинство граждан распорядились своей земельной долей в праве общей собственности приватизированных сельскохозяйственных угодий посредством заключения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя с сельскохозяйственными организациями <11>. Особенности регулирования вопросов аренды земельной доли были установлены в Постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г., нормы которого носили рекомендательный характер. Сама процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утв. Приказом Роскомзема 16 мая 1996 г. N П-187 <12>. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. Этим же Приказом были утверждены и примерные формы договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. Минимальный срок договора аренды земельной доли при множественности лиц на стороне арендодателей устанавливался не менее трех лет. Фактического выделения арендуемого земельного участка в счет выделенных земельных из земель сельскохозяйственного назначения на местности не производилось. Не выделены они в натуре в большинстве случаев и сегодня. -------------------------------- <11> Удоденко С. В. Договора аренды земельных участков // Нижегородский аграрный журнал. 2006. N 1. С. 1 - 10. <12> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1996. N 1. С. 38.

С принятием Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24 июля 2002 г.) аренда земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобрела соответствующую правовую регламентацию. Согласно ст. 12 Федерального закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 Гражданского кодекса РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12 - 14 Федерального закона. В связи с этим возникла необходимость изменения правоотношений de facto. Все собственники земельных долей обязаны привести в соответствие с правилами ГК РФ те договоры аренды земельных долей, которые были заключены до вступления в силу Федерального закона, до 27 января 2009 г. Одной из причин, по которым срок приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с гражданским законодательством был продлен, стало рассмотрение Государственной Думой РФ законопроектов, направленных на изменение порядка межевания земельных участков, постановки их на кадастровый учет и государственной регистрации прав на них <13>. -------------------------------- <13> Завойкина Н. Крестьянам - отсрочка, юристам - морока // ЭЖ-Юрист. 2007. N 6. С. 12.

Данная императивная норма определяет кардинальные изменения существующих арендных правоотношений между собственниками земельных долей, с одной стороны, и сельскохозяйственными организациями, которые в абсолютном большинстве случаев являются арендаторами, - с другой. Особенность договора аренды земельных долей состоит в том, что часть собственников земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя сами работают как наемные работники корпоративного сельскохозяйственного предприятия на собственной арендуемой земле. Для оформления новых арендных отношений необходимо провести корректировку списка арендодателей как участников общей собственности на исходный земельный участок, образовавшийся при приватизации сельскохозяйственных угодий, и сформировать новый список участников долевой собственности, желающих заключить новый договор аренды. Формирование списка может осуществляться путем сбора с участников общей собственности заявлений об их намерении выделить в общую собственность в счет принадлежащих им долей земельный участок и заключить договор аренды такого участка. Значительная часть собственников земельных долей выбыли из списка арендодателей в основном по причине смерти, а их наследники не вступили в право наследства, и в большинстве сельскохозяйственных организаций существующие арендные отношения не пересматривались с момента их первоначального возникновения. Корректировка списка арендодателей предполагает установление списка собственников земельных долей, участвовавших в приватизации сельскохозяйственных угодий реорганизуемых колхозов и совхозов. Приложением к изданным органами государственной власти или органами местного самоуправления актам о приватизации сельскохозяйственных угодий является список граждан, получивших право собственности на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии такого приложения информация может быть получена в территориальном отделе Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), поскольку этот орган осуществлял государственную регистрацию сделок с землей до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <14> (далее - Закон от 21 июля 1997 г.). -------------------------------- <14> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Следующий этап в подготовке к заключению договора аренды земельных долей - формирование самого земельного участка, которое производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования, на основании существующей землеустроительной документации. Осуществление выделения земельной доли в натуре - сложная, длительная и дорогостоящая процедура, нормативно-методическое обеспечение которой закреплено в целом ряде ведомственных нормативно-правовых актов <15>. -------------------------------- <15> Методические рекомендации по выделению земельных участков в счет земельных долей. М., 2003; Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства. М., 2003.

Местоположение выделяемого вновь образованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при выделе его на местности в счет долей в праве общей собственности определяется согласно ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. участниками долевой собственности в соответствии с решением общего собрания при утверждении его границ как части находящегося в долевой собственности земельного участка. На практике именно определение местоположения выделяемого вновь образованного земельного участка чаще всего вызывает сложные конфликтные ситуации, так как непременное условие его выделения - определение его стоимости. На наш взгляд, Минсельхозу совместно с Роснедвижимостью следовало бы обобщить и систематизировать предлагаемые многочисленные современные разработки в области землеустройства и оценки земель. Ряд ученых и практиков предлагают определять цену выделяемой доли в праве общей собственности по сумме главных показателей, таких как стоимость права собственности на земельную долю, компенсационные выплаты при выделе земельной доли, стоимость работ по землеустройству и рыночной оценке земель для выделения земельной доли в натуре <16>. -------------------------------- <16> Оверчук А. Л., Мирошниченко С. Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие // Земельный вестник России. 2003. N 2. С. 9 - 11; Анисимов С. П., Щербатов Е. С. Вопросы реализации законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Нижегородской области // Там же. 2004. N 1. С. 43 - 47; Янюк В. М. Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности // Там же. 2005. N 1 - 2. С. 18 - 25.

В соответствии с перечисленными критериями, отвечающими требованиям минимализации компенсационных выплат и экономического ущерба от изменения организационно-производственной структуры действующего сельскохозяйственного предприятия, а также обеспечения транспортной доступности и компактности землепользования, разрабатывается проект перераспределения земель общей долевой собственности. Согласование этого проекта позволит избежать возникновения споров, связанных с определением на местности местоположения выделяемого вновь образованного земельного участка в счет долей в праве общей собственности. Участники общей собственности, определившиеся с местоположением земельного участка, в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности должны подписать соглашение об образовании общей долевой собственности на вновь образуемый земельный участок. По желанию участников общей долевой собственности соглашение может быть удостоверено нотариально. Обязательное условие заключения договора аренды земельного участка - постановка его на кадастровый учет. Для выполнения данного требования участники долевой собственности должны провести мероприятия по межеванию выделяемого вновь образованного земельного участка. Для этого заключается договор об оказании услуг со специализированной землеустроительной организацией, имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ в соответствии с Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании земельных участков, предоставляемых для постановки на кадастровый учет" <17>. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной и иной документации. -------------------------------- <17> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 48. С. 74.

Межевание объекта землеустройства включает в себя работы по закреплению на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками, определение их координат и изготовление межевого дела. Уже более двух лет процедура межевания выделяемого вновь созданного земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения считается упрощенной благодаря тому, что в Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 87-ФЗ "О землеустройстве" <18> было внесено изменение <19>. В частности, была разрешена замена определения координат выделяемого земельного участка на иное описание местоположения границ объекта землеустройства, если они совпадают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра и/или на основе измерений расстояний между объектом землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков (ч. 4 ст. 17). -------------------------------- <18> СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582. <19> Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3098.

После утверждения изготовленного межевого дела в районном (городском) отделении федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) в территориальное отделение федерального государственного учреждения Земельная кадастровая палата (далее - ФГУ ЗКП) подается заявка на постановку на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, выделенного в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. ФГУ ЗКП вносит соответствующие изменения, касающиеся выделения земельного участка на местности, в соответствующую запись Единого государственного реестра земель (далее - ЕГРЗ) и создает новый раздел ЕГРЗ на вновь образованный земельный участок, выделенный на местности. В результате проведения государственного кадастрового учета правообладателям земельных долей или их представителю выдается кадастровый план земельного участка, необходимый для государственной регистрации прав на вновь образованный земельный участок. Для государственной регистрации права на вновь образованный выделенный в натуре земельный участок в территориальное отделение Федеральной регистрационной службы (далее - ФРС) представляются следующие документы: 1) заявление о государственной регистрации, которое могут подписать все выделившиеся участники долевой собственности или их представитель по нотариально удостоверенной доверенности; 2) заявление о государственной регистрации ранее возникшего права на долю в праве общей собственности на исходный земельный участок. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права; 3) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей) или его представителя; 4) квитанция об уплате регистрационного сбора; 5) кадастровый план исходного земельного участка и кадастровый план выделенного вновь образованного земельного участка; 6) правоустанавливающие документы, собранные на подготовительном этапе (подлинники и копии, заверенные в установленном порядке); 7) документы, подтверждающие факт извещения других участников общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о намерении выдела земельного участка, и документы, свидетельствующие об отсутствии возражений со стороны других участников общей собственности, а в случае проведения общего собрания сособственников - протокол об определении местоположения части земельного участка, находящегося в общей собственности и передаваемого в аренду; 8) соглашение об образовании общей долевой собственности. В территориальном подразделении ФРС исходный земельный участок регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а по вновь образованному выделенному земельному участку вносятся новые записи в соответствующие разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшему земельному массиву, в который, как правило, входили все сельскохозяйственные угодья предприятия. После завершения процедуры государственной регистрации прав на выделенный вновь образованный земельный участок участники общей долевой собственности заключают договор аренды в соответствии с нормами гл. 34 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя заключается в простой письменной форме. В случае если он заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении ФРС. Договор подписывают или все участники общей долевой собственности, или их представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законодателем регламентирована не только процедура возникновения арендных отношений, но и требования, предъявляемые к субъектному составу договора аренды. В частности, согласно п. 5 ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2002 г. арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут стать иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Федеральный закон не разрешает иностранным лицам приобретать сельскохозяйственную землю на праве собственности. Данное условие было главным политическим вопросом при принятии указанного Федерального закона. Эта норма позволила оптимизировать решение очень острого для российского общества политического вопроса о правах иностранных лиц на российские земли. Безусловно, использование земель сельскохозяйственного назначения иностранными физическими и юридическими лицами требует государственного регулирования. При этом очень важно учитывать норму п. 3 ст. 36 Конституции РФ, согласно которой "условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона". Под "условия и порядок" вполне подпадает возможность установления в федеральном законе правил, касающихся использования земель, включая те или иные ограничения. Таким образом, необходимо учитывать, что положение ст. 36 Конституции РФ о свободном владении, пользовании и распоряжении земельными участками вовсе не исключает установление в законодательстве правил, касающихся пределов в осуществлении указанных правомочий. В договоре аренды необходимо описать земельный участок, указав его местоположение, размер, кадастровый номер согласно данным кадастровой карты, указать категорию земли, так как согласно ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим обязательным приложением к договору должна быть кадастровая карта земельного участка, а если в аренду сдается часть земельного участка, то прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Накопленная судебная практика показывает, что наиболее типична та категория споров, в которых предмет договора аренды не индивидуализирован, т. е. не поставлен на кадастровый учет (в частности, примером может служить Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 марта 2007 г. по делу N А14-4800/06/294/23) <20>. -------------------------------- <20> СПС "КонсультантПлюс".

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (Законом Нижегородской области от 17 июля 2003 г. N 63-з "Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области" <21> минимальный срок аренды земельных участков не установлен). -------------------------------- <21> Правовая среда. Приложение к газете "Нижегородские новости". 2003. 20 авг.

Условие о размере арендной платы по договору аренды вновь образованного выделенного земельного участка как объекта недвижимости согласно ст. 654 ГК РФ считается существенным условием, и при его отсутствии договор считается незаключенным. Условия о размере арендной платы могут быть определены решением общего собрания участников долевой собственности, проводимого по правилам ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. Преимущественно арендная плата по земельным участкам сельскохозяйственного назначения устанавливается в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Ряд исследователей в области земельных правоотношений предлагают в качестве рекомендации по совершенствованию земельного законодательства разработать специальный закон об аренде земель <22>. Считаем, что нормы действующего Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также ряд подзаконных нормативно-правовых актов достаточно полно регламентируют данный институт. На уровне же субъектов РФ такая рекомендация, безусловно, должна реализовываться, например при регулировании ряда согласительных процедур по выделению земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. -------------------------------- <22> Кресникова Н. И. Рекомендации по совершенствованию земельного законодательства Российской Федерации // Земельный вестник России. 2005. N 3 - 4. С. 18 - 23.

В качестве наглядного примера типичного распоряжения своими конституционными правами на приобретенные земельные доли сельскохозяйственных угодий можно привести данные социологических исследований, проведенных в сентябре 2001 г. сотрудниками фонда нижегородской консультационной службы агропромышленного комплекса. Социологические исследования были проведены для того, чтобы выявить мотивацию заключения сделок купли-продажи земельной доли, степень удовлетворенности сделками и изменениями, произошедшими в жизни людей в результате заключения этих сделок. Опросы проводились на базе ликвидированного колхоза "Белкинский" Княгининского района Нижегородской области. Все собственники земельных долей до ликвидации колхоза сдавали их в аренду, и 61% собственников отметили, что за это они получали арендную плату. Не получали арендной платы 39% опрошенных, в основном это пенсионеры и работники социальной сферы. Арендная плата выплачивалась путем услуг (вспашка огородов, предоставление транспорта для перевозок в течение года). После банкротства колхоза более 90% собственников продали свои земельные доли по 500 руб. При этом затраты на оформление сделки (123 руб. за долю) и наследства (от 200 до 2000 руб.) брал на себя покупатель. Сдали свои доли в аренду фермеру 2% собственников. Основная часть продавших (69%) утверждают, что других предложений по распоряжению земельными долями не поступало. Учитывая скудность выбора, неудивительно, что сделкой удовлетворены всего 22% продавших земельную долю, не совсем удовлетворены 24%, вовсе не удовлетворены 30%. Безразлично отнеслись к заключенной сделке 24%. Основным мотивом, побудившим к продаже земельных долей, была неспособность обработать самостоятельно большой массив - 10 га (86% опрошенных). Многие (41%) отметили, что более высокую цену за земельную долю никто не предлагал, и столько же указали, что если бы земельная доля не была продана, то пришлось бы платить земельный налог. Часть собственников земельных долей согласились бы сдать их в аренду, но такие сделки заключал только один фермер, и его потребности в земле ограничены. Многие респонденты отметили несомненную пользу от заключения сделок с новым собственником, так как если ранее большая часть земель (60 - 70%) не обрабатывалась, то в настоящее время новый собственник, ЗАО "Новый век", засевает и обрабатывает все площади. Кроме того, многие работники устроились на работу в это вновь созданное предприятие и стали получать стабильный доход <23>. -------------------------------- <23> Удоденко С. В., Рябова З. Ю. Право на земельную долю // Нижегородский аграрный журнал. 2001. N 5. С. 8 - 9.

Следующий наиболее распространенный способ распоряжения своим конституционным правом на землю сельскохозяйственного назначения после передачи земельной доли в аренду - ее отчуждение посредством купли-продажи. Процедура сделки купли-продажи во многом близка к рассмотренной схеме заключения договора аренды (также необходимо выделить в натуре земельный участок в счет причитающейся земельной доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в натуре, поставить его на кадастровый учет, зарегистрировать сделку). К дополнительным требованиям по сделке относится обязанность собственника предложить выкупить земельную долю сначала остальным сособственникам, а в случае их отказа от выкупа - высшему органу исполнительной власти субъекта Федерации. Часть собственников земельных долей сумели воспользоваться своими конституционными правами на землю только в первый период аграрной реформы, т. е. до наступления первых разрушительных итогов проводимых преобразований - до разорения и развала реорганизованных колхозов и совхозов. Значительная часть собственников виртуальной земельной доли не имели в новых условиях иной реальной возможности распорядиться своей земельной собственностью в силу ее невостребованности. Именно в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. впервые появилось правовое определение невостребованной земельной доли как доли, на которую не поступило заявление от гражданина на получение соответствующего свидетельства, подтверждающего право собственности на эту долю. Такая доля передавалась и сохранялась за сельскохозяйственной организацией для использования по целевому назначению в течение трех лет. Если по истечении этого срока собственник доли так и не подал заявление на получение свидетельства и не принял решения об использовании земельной доли, то она оставалась в пользовании хозяйства еще три года. О дальнейшей правовой судьбе невостребованных земельных долей законодательство до принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. умалчивало. Согласно п. 5 ст. 13 данного Федерального закона земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании соответствующего решения муниципального образования. Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение 90 дней со дня публикации указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка. Субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок. Мы согласны с мнением ряда исследователей, что эра земельных долей заканчивается. Одна из причин этого - норма ст. 392 Налогового кодекса РФ, согласно которой платить земельный налог теперь придется независимо от того, используются земельные доли или нет. По данным, которые приводит заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы РФ по аграрным вопросам Н. Калинин, за прошедшие годы аграрной реформы распорядиться земельной долей разрешенными способами смогли только 1,4 млн. граждан, а 10,4 млн. земельных долей - это потенциальные земли для возвращения их в государственную или муниципальную собственность, т. е. для фактического возвращения государству прав на землю, предоставленных гражданам в начале 1990-х годов, но не в полной мере обеспеченных правовым механизмом их реализации <24>. -------------------------------- <24> Калинин Н. Заканчивается эра земельных долей // Хозяйство и право. 2006. N 4. С. 4 - 11.

С приходом к власти В. В. Путина государство стало проводить более конструктивную аграрную политику, направленную на сохранение прав граждан на землю. По оценке министра сельского хозяйства РФ А. Гордеева, в начале земельной реформы была допущена в каком-то смысле трагическая ошибка. Приватизация земли, по сути, была "кампанейщиной", равнозначной тому, что произошло в 1917 г., когда было провозглашено "Фабрики - рабочим, землю - крестьянам", но реально ничего не получилось. При принятии Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24 июля 2002 г. приходилось в непростых политических условиях, на базе неправильно принятых государственных решений находить выход из ситуации и прежде всего сохранить права граждан. Нельзя допустить, чтобы розданные свидетельства на право собственности на землю в виде земельной доли остались "фантиками" <25>. -------------------------------- <25> Гордеев А. В сельском хозяйстве остается целый ряд серьезных проблем // Экономика сельского хозяйства. 2006. N 12. С. 5.

По нашему мнению, у большинства собственников земельных долей продолжает сохраняться уверенность в постепенном совершенствовании действующих правовых норм и выработке новых правильных юридических конструкций, которые позволят гражданам беспрепятственно реализовывать свои конституционные права на землю. Земельный вопрос всегда был одним из самых непростых в России, и, безусловно, требуется время, чтобы исправить допущенные законодательные ошибки и выстроить прозрачные хозяйственные правоотношения между собственниками земельных долей и потенциально заинтересованными.

------------------------------------------------------------------

Название документа