Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища

КРУГ СУБЪЕКТОВ ВЕЩНЫХ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ ЖИЛИЩА

Н. С. ПОТАПОВА, М. Н. ИЛЮШИНА

Потапова Н. С., соискатель кафедры гражданского права и процесса Казанского государственного университета.

Илюшина М. Н., начальник юридической службы Государственного учреждения "Республиканское имущественное казначейство" Министерства земельных и имущественных отношений РТ, научный руководитель, кандидат юридических наук.

Давая определение субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилого помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и появление числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. К субъектам договорных отношений относятся наймодатель и наниматель как представители обязательственного права. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма - социального и коммерческого - законодателем было дано разное определение субъектов правоотношений. В юридической литературе много было споров о том, кто же является наймодателем в жилищных правоотношениях, пока не появилось Постановление Пленума ВС РСФСР "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР" от 26.12.1984 N 5 (в ред. Постановления Пленума ВС РСФСР от 25.10.1996 N 10), где в п. 9 сказано, что "стороной в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения, в силу ст. 671 ГК РФ является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель). Контрагентом наймодателя в жилищных правоотношениях является наниматель, которым по договорам коммерческого или социального найма может быть только дееспособный гражданин. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной - наймодателем. В Жилищном кодексе РСФСР не содержатся определения понятий "семья" и "член семьи". В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи. В жилищном праве семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании по общему правилу в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и другие). При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов подлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся: - лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; - лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; - лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке. Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей. Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны другие родственники (независимо от степени родства), нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся - 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет, а также инвалиды I, II, III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом: лица, брак которых признан недействительным: лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства. На практике определенную сложность составляет разрешение дел о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения при рассмотрении жилищных споров в случаях, когда в качестве заинтересованных выступают лица, проживавшие совместно с нанимателем жилого помещения, имевшие с ним общее хозяйство, но не являющиеся его (нанимателя) супругом, детьми. Так, Семенихин - наниматель однокомнатной квартиры - умер. Исполком Карачаевского городского Совета выдал ордер на указанную квартиру Семенихиной - матери умершего, которая до этого в данной квартире не проживала. Теслина предъявила в суд иск и просила признать выданный Семенихиной ордер недействительным. В обосновании иска она сослалась на то, что с 1985 г. проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к регистрации, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Отказывая Теслиной в иске, суд в решении сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего, т. к. не состояла с ним в браке. Такой вывод, по мнению Судебной коллегии ВС РФ, сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судом не принято во внимание, что Теслина вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем и проживала по день смерти нанимателя. В суде подтверждено то обстоятельство, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге как муж и жена. В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя могут быть отнесены и иные лица, если проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство <*>. -------------------------------- <*> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень ВС РФ. 1994. N 7. С. 9.

Наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным, мотивы вступления в брак, на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время, родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволяют установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то право на жилую площадь обманутого супруга у двоеженца нет <*>. -------------------------------- <*> Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право (2 ч.). М.: Проспект, 1998.

В судебной практике возникает вопрос: приобретает ли право на жилую площадь супруг нанимателя, если он прописан на ней, но фактически не проживал? Так, Ц. обратилась в суд с иском о признании права на комнату в коммунальной квартире, ссылаясь на то, что нанимателем данной комнаты был ее умерший муж, с которым она совместно проживала. Истица ссылалась на то, что с 1990 г. они проживали совместно на спорной площади, вели общее хозяйство, а с 1992 г. на этой площади проживала и ее дочь. Из показаний свидетелей и материалов дела следует, что на спорной площади ни наниматель, ни истица не проживали, т. к. имеют отдельные квартиры на праве частной собственности. Дело неоднократно слушалось различными судебными инстанциями. Иск Ц. удовлетворялся. Постановлением президиума Мосгорсуда от 22.03.95 состоявшиеся по делу решения отменены по следующим основаниям. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР, на которую суд сослался в своем решении, Ц. могла приобрести равное с нанимателем право на спорную комнату, если бы она была вселена в нее как супруга в установленном порядке, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Между тем по делу установлено, что истица в спорное жилое помещение не вселялась, а только зарегистрировалась. При таких обстоятельствах она не приобрела самостоятельного права на спорную жилую площадь, поскольку в соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР для приобретения такого права необходимо быть не только зарегистрированной на этой жилой площади, но и фактически вселенной, чего в данном случае не произошло <*>. -------------------------------- <*> Судебная практика по делам о признании права на жилую площадь // Хозяйство и право. 1996. N 5.

Таким образом, закон связывает жилищные права и обязанности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но не с регистрацией, которая в жилищном законодательстве как категория вообще не проявляется. Правовые последствия регистрации и фактов, являющихся основанием возникновения права на жилое помещение, различны. Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья полностью или частично распалась), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились неурегулированные правом отношения между гражданином - собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Согласно ст. 292 ГК члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Право пользования также сохраняется и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. Как видим, из норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих право собственности, перечень субъектов данного права достаточно внушителен. Думается, что в новом Жилищном кодексе РФ права членов семьи собственника получат достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы при наличии в ГК соответствующих норм права указанные выше граждане получили бы необходимую определенность и была бы возможной их защита при одновременной защите прав и интересов собственников. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения определяются по аналогии с правами и обязанностями членов семьи собственника. Законодатель не ущемляет жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. Исходя из этого, ЖК РСФСР (ч. 2 ст. 127) указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащем гражданам на праве собственности. Однако на практике эта норма закона не действует, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания площади, других условиях и ответственности за препятствия к заключению договора как со стороны собственника, так и со стороны бывших членов его семьи. Хотелось бы видеть в новом ЖК РФ урегулированными данные обстоятельства. По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, хотелось бы предусмотреть положение в новый ЖК РФ, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником. При этом срок договора не может быть менее 5 лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую правовую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор будет безусловно сохранять силу при смене собственника, а с другой - лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясность по поводу имущества, переходящего к нему в собственность, о количестве и качестве обременений, следующих за ним. В этом случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их правовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на ст. 292 ГК РФ, а на гл. 35 ГК РФ и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.

------------------------------------------------------------------

Название документа