Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья

ПРОБЛЕМЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ ВРЕДА, ПРИЧИНЕННОГО ВСЛЕДСТВИЕ НЕДОСТАТКОВ РАБОТЫ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

О. Г. ЕРШОВ

Ершов Олег Геннадьевич - кандидат юридических наук, старший преподаватель Омской академии Министерства внутренних дел Российской Федерации.

Граждане, вкладывая денежные средства в долевое строительство жилья, рассчитывают на то, что компания-застройщик выполнит необходимый объем строительных работ надлежащего качества. Однако, как показывает практика, застройщики вопросу качества возводимого жилья не уделяют должного внимания. Это обусловлено тем, что выполнение строительных работ часто осуществляется с привлечением третьих лиц (подрядных организаций) и в случае возникновения претензий по качеству со стороны дольщиков застройщик указывает на необходимость их предъявления к непосредственному исполнителю работ. В том случае, если работы выполняются силами застройщика, то, доказывая в суде соблюдение технологии производства при строительстве, застройщики предлагают возложить ответственность за качество выполненной работы на лиц, разрабатывающих проектно-сметную документацию (проектанта). Несмотря на это, анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что граждане, вкладывающие денежные средства в долевое строительство жилья, все же пытаются защитить свое право на объект долевого строительства надлежащего качества, но, к сожалению, не всегда успешно. Так, например, из материалов одного дела следует, что гражданин обратился в суд с требованием устранить недостатки работ при строительстве квартиры, возместить ущерб, неустойку и компенсировать моральный вред. Поводом для обращения в суд стали выявленные в процессе пользования жилым помещением скрытые недостатки: во всех жилых помещениях углы от потолка до пола покрылись плесенью, постоянно образуется конденсат. В результате воздействия перечисленных факторов появились трещины в стене. Решением суда по первой инстанции иск был удовлетворен лишь в части устранения недостатков, связанных с нарушением системы вентиляции, и возмещения истцу причиненного материального ущерба, в требованиях о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказано <1>. -------------------------------- <1> Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2003 N 11-В03пр-7 // СПС "КонсультантПлюс".

Но даже в этом случае решение суда могло быть другим, поскольку прокурором оспаривалось заключение проведенной строительно-технической экспертизы, во время которой выявлены недостаточная теплоизоляция и нарушение системы вентиляции. Поводом признать данное доказательство недопустимым, по мнению прокуратуры, стало отсутствие высшего технического образования одного из экспертов. Если также учитывать, что наличие вреда в суде доказывает дольщик, который не всегда может оплатить проведение экспертизы, то возможностей защитить свое нарушенное право у него становится все меньше. При рассмотрении другого гражданского дела было установлено, что гражданин обратился с иском к застройщику, требуя заменить некачественно построенное жилое помещение, возместить убытки, взыскать неустойку и компенсировать моральный вред. Решением суда в иске отказано. Основной аргумент, который был положен в основу судебного решения, заключался в том, что экспертизой не выявлено недостатков, делающих невозможным проживание в квартире, имеющиеся недостатки устранимы и гражданин не лишен возможности предъявить иск об их устранении. Кроме того, суд посчитал, что по своей природе возникшие отношения являются отношениями бытового подряда и законодательство о защите прав потребителей в части замены квартиры здесь не подлежит применению <2>. -------------------------------- <2> Определение Верховного Суда РФ от 27.07.1999 N 11-В99-15 // СПС "КонсультантПлюс".

Следует учитывать, что до введения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <3> причина, по которой суды отказывали гражданам в должной защите права на объект долевого строительства надлежащего качества, заключалась в неправильном определении природы договора. В частности, поскольку договор участия в долевом строительстве на тот момент времени относился к непоименованным договорам, суды применяли в регулировании складывающихся отношений нормы о простом товариществе и инвестиционном договоре, исключающие, применение законодательства о защите прав потребителей. -------------------------------- <3> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. 2006 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. Далее по тексту - Закон о долевом строительстве.

Верховный Суд РФ, обобщая практику рассмотрения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных домов, в этой части дал следующее разъяснение. Если при рассмотрении дела будет установлено наличие отношений, в которых гражданину после выполнения строительных работ передается квартира для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то следует применять законодательство о защите прав потребителей <4>. -------------------------------- <4> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

В настоящее время применение норм о защите прав потребителей, если в отношениях выступает гражданин, приобретающий жилое помещение для личного использования (проживания), не должно вызывать сомнения. В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. Однако можно наблюдать ряд проблем, связанных с применением данных норм. Первое. Необходимо отметить, что законодательство о защите прав потребителей распространяется только лишь на договорные отношения с участием граждан-дольщиков либо лиц, которые пользуются объектом долевого строительства не для предпринимательских целей. Вместе с тем недостатки работ могут проявляться по прошествии значительного периода времени. Отсюда если дольщик заявляет требование об устранении этих недостатков, то неизбежно возникает вопрос о юридической природе данного требования. Фактически нужно выяснить, основано ли оно на договоре или допускается конкуренция договорного и деликтного иска. Предполагается, что последний предъявляется уже после того, как договорные отношения прекратились. Следовательно, в этом случае необходимо установить пределы применения норм о защите прав потребителей во времени. В юридической литературе можно наблюдать различные подходы по данной проблеме. Так, например, Т. Л. Левшина вообще не усматривает каких-либо сложностей в применении норм. В частности, автор полагает, что лицо, которому причинен вред вследствие недостатка работы, вправе предъявить исполнителю либо требование об устранении недостатков, вытекающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, либо требование о возмещении вреда <5>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). ------------------------------------------------------------------ <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1998. С. 712.

По сути, это означает то, что допускается конкуренция договорного и внедоговорного иска, а выбор способа защиты лежит на потерпевшей стороне. Именно потерпевшая сторона имеет возможность выбора, применять или не применять нормы Закона о защите прав потребителей, независимо от времени, которое прошло с момента сдачи объекта долевого строительства и регистрации на него права собственности. Ю. Н. Кашеварова, также на основе анализа судебной практики, приходит к выводу о том, что возможно применять законодательство о защите прав потребителей в отношениях по договору инвестирования строительства жилья, но вопрос о пределах действия этого законодательства во времени оставляет открытым <6>. -------------------------------- <6> См.: Кашеварова Ю. Н. Применение Закона "О защите прав потребителей" к договорам инвестирования строительства жилья // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / Под ред. К. Б. Ярошенко. М., 2004.

Фактически не разрешенным остается этот вопрос и у В. А. Ласкового, который пытается решить проблему применения законодательства о защите прав потребителей в инвестиционных правоотношениях, сосредоточив свое внимание на юридической природе заключаемых договоров инвестирования жилья <7>. -------------------------------- <7> См.: Ласковый В. А. Защита прав потребителя в инвестиционных правоотношениях // Право и политика. 2004. N 10.

Аналогичным образом попытка В. А. Трапезникова в разрешении вопроса о пределах действия законодательства о защите прав потребителей не дала ожидаемого результата <8>. Вопрос о действии во времени законодательства о защите прав потребителей вообще не рассматривается О. Пановой, которая на основе исследования цели договора инвестирования обосновывает лишь возможность применения этого законодательства <9>. -------------------------------- <8> См.: Трапезников В. А. Судебная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. N 10. <9> См.: Панова О. Цель договора инвестирования строительства жилья физическими лицами и Закон "О защите прав потребителей" // Юрист. 2005. N 1.

А. В. Афонина также проводит исследование проблемы субсидиарного применения норм о защите прав потребителей в отношениях по долевому строительству жилья, в части, когда отношения не урегулированы Законом о долевом строительстве. В то же время, рассматривая отдельные имущественные санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, автор не уделяет внимания фактору времени, в течение которого данные санкции могут быть предъявлены <10>. -------------------------------- <10> См.: Афонина А. В. Права потребителей в сфере строительства жилья // Жилищное право. 2007. N 9.

Представляется, что применение законодательства о защите прав потребителей в отношениях по долевому строительству должно быть ограничено определенным периодом времени. Это связано с тем, что существуют отличия договорной и внедоговорной ответственности сторон. Если исходить из того, что гражданско-правовая ответственность связана с нарушением права, то характер нарушения применительно к договорным и деликтным отношениям различен. Деликт совершает лицо, которое не находится в договорных отношениях с потерпевшим, при этом речь идет о нарушении абсолютных прав потерпевшего. Договорная ответственность всегда связана с нарушением конкретной обязанности должника в относительном правоотношении. Совершенно справедливо отмечается в юридической литературе, что деликтная ответственность более строга в сравнении с договорной, так как размер и условия применения санкций устанавливаются не соглашением сторон, а законом <11>. -------------------------------- <11> См.: Смирнов В. Т., Собчак А. А. Общее учение о деликтных обязательствах в советском гражданском праве. Л., 1983. С. 101 и др.

Законодательство о защите прав потребителей распространяется на отношения, которые возникают, в частности, между потребителями и исполнителями при выполнении работ. Следовательно, речь идет о том, что между сторонами уже существует относительное правоотношение, основанием возникновения которого является договор о выполнении работ. В данном случае таким договором может быть договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется в обусловленный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику. Данное правоотношение должно заканчиваться, когда стороны исполнили свои обязательства надлежащим образом и подписали акт приемки-передачи. До подписания этого документа и регистрации права собственности дольщик не является собственником объекта долевого строительства, во время выполнения работ объект ему не принадлежит, но в рамках существующего договорного отношения в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве, возможно применение законодательства о защите прав потребителей. Это обусловлено тем, что нарушаются не абсолютные, а относительные права дольщика, связанные с неисполнением договорной обязанности застройщика-должника. Однако необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве в качестве существенного условия предусматривает гарантийный срок - период времени, в течение которого застройщик ручается за качество выполненных работ, гарантирует сохранение параметров, установленных проектной документацией. Очевидно, что с установлением гарантийного срока на объект долевого строительства продолжает существовать возможность реализации прав и обязанностей, предусмотренных возникшим ранее договорным правоотношением. Отсюда следует полагать, что если в течение гарантийного срока возникает вред, причиной которого стало ненадлежащее качество выполненной застройщиком работы, то требование о его возмещении по своей природе носит договорный характер, несмотря на то что фактически возникло право собственности на объект долевого строительства, которое по своей природе носит абсолютный характер. Причинение вреда теперь уже бывшему дольщику, но настоящему собственнику связано не с нарушением его абсолютного права собственности на объект долевого строительства, а с нарушением относительного права на объект долевого строительства надлежащего качества. Фактически это означает то, что можно по времени определить пределы действия норм о защите прав потребителей. Очевидно, данные нормы применимы на этапе исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве и в течение гарантийного срока после подписания акта приемки объекта долевого строительства. Применение норм о защите прав потребителей после того, как прошел установленный гарантийный срок, вызывает сомнения. Пропуск гарантийного ведет к перераспределению бремени доказывания, суть которого сводится к тому, что теперь уже дольщик-потребитель должен будет доказать причинную связь между вредом и действиями недобросовестного застройщика. Но в то же время заявленные дольщиком требования о возмещении причиненного вреда вследствие ненадлежащего качества объекта долевого строительства по своей природе должны относиться к внедоговорным. Это обусловлено тем, что с истечением гарантийного срока между дольщиком и застройщиком прекращается основанное на договоре относительное правоотношение, а продолжает существовать только абсолютное правоотношение собственности. Поэтому причинение вреда по характеру нарушения связано уже с абсолютными правами собственника объекта долевого строительства свободно владеть, пользоваться и распоряжаться данным объектом. Отсюда следует признать, что конкуренция договорного или деликтного иска не допускается, а следовательно, выбор договорного или внедоговорного способа защиты необходимо связывать не с инициативой дольщика, а с установлением природы факта нарушения его прав. Второе. Отношения, связанные с причинением вреда дольщику, к которым не применяется законодательство о защите прав потребителей, предполагают предъявление деликтного иска. Основанием предъявлениям такого иска является факт причинения бывшему дольщику (или собственнику объекта долевого строительства) вреда, который выражается в конструктивных недостатках объекта долевого строительства. Возникающие при этом отношения должны регулироваться нормами § 3 главы 59 ГК РФ. В соответствии со ст. 1095 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина вследствие конструктивных недостатков работы, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о работе, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу, независимо от его вины и от того, состоял ли потерпевший с ним в договорных отношениях или нет. Указанные положения применяются лишь в том случае, если работа выполнялась для достижения целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Нетрудно заметить, что диспозиция данной нормы выглядит весьма неудачно, поскольку позволяет необоснованно отождествлять договорные и внедоговорные требования потерпевшего по возмещению вреда. К. Б. Ярошенко заметила, что в Законе отражена недавно воспринятая законодательством многих стран "ответственность продуцента", построенная на сочетании договорной и внедоговорной ответственности за определенные случаи причинения вреда <12>. Развивая мысль автора, необходимо отметить, что внедоговорная и договорная ответственность не могут быть взаимозаменяемыми. По времени наступления договорная ответственность застройщика за ненадлежащее качество объекта долевого строительства всегда предшествует внедоговорной ответственности. -------------------------------- <12> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М., 1996.

После прекращения договорных отношений вред имуществу бывшего дольщика причиняется вследствие конструктивного недостатка. Под имуществом понимается либо сам объект долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения, иной объект недвижимости, либо движимое имущество, которое пришло в негодность по причине, например, разрушения объекта долевого строительства. Интерес в плане дальнейшего исследования представляет уяснение термина "конструктивный недостаток". Очевидно, что этот недостаток работы непосредственно связан с параметрами качества. А. Х. Бербеков качество работ связывает со следующими признаками: технические требования строительных норм и правил, безопасность для окружающей среды, способность к эксплуатации результата работ. Таким образом, под качеством работ автор понимает особое свойство результата выполненной работы, проявляющееся в способности в течение установленного законом или договором срока соответствовать условиям договора, требованиям закона и иных нормативных актов, а при их отсутствии - обычаям делового оборота, обязательным для сторон требованиям строительных норм и правил, не наносить вред окружающей среде и не нарушать права и законные интересы третьих лиц <13>. -------------------------------- <13> См.: Бербеков А. Х. Проблемы определения качества результата работ по договору строительного подряда // Нотариус. 2007. N 4.

Такой подход в определении качества работ имеет существенные недостатки. В данном случае качество работы связывается только с условиями договора или договорными правоотношениями. Параметры качества привязываются к обычаям делового оборота, которые традиционно рассматриваются в качестве особого источника гражданского права лишь в области предпринимательской деятельности. Применительно к отношениям с участием дольщика-потребителя, безусловно, обычаи делового оборота применять нельзя. Ну и о каком нарушении прав и законных интересов третьих лиц может идти речь, если качество соответствует требованиям закона и иных нормативных актов. А. В. Тюрина под нарушением качества объекта долевого строительства понимает несоответствие этого объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, другим обязательным требованиям, которые являются неустранимыми, т. е. не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или появляются вновь после устранения <14>. -------------------------------- <14> См.: Тюрина А. В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007. N 5.

При таком подходе качество объекта долевого строительства, с одной стороны, отождествляется с понятием существенного недостатка, с другой - явно имеет договорную природу. Определять подобным образом качество объекта долевого строительства и связывать его с конструктивным недостатком, на наш взгляд, недопустимо. При установлении параметров качества во внедоговорных отношениях должны приниматься во внимание только объективные показатели, к которым следует отнести требования технических регламентов, определяющих безопасность объекта долевого строительства и его соответствие нормативным техническим актам. В связи с этим конструктивный недостаток объекта долевого строительства можно рассматривать как отклонение технических параметров объекта недвижимости от обязательных требований технических регламентов. Проблема в том, что сейчас можно наблюдать реформирование законодательства о техническом регулировании: многие акты технического нормирования (СНиП) либо утратили силу, либо носят рекомендательный характер. Предлагается ввести технические регламенты, которые, являясь по содержанию правовыми нормами, способны регулировать отношения. Здесь возникает ряд проблем. В частности, проблема юридической техники, поскольку необходимо перенести технические нормы в текст федерального закона так, чтобы, с одной стороны, были закреплены правила, регламентирующие процессы производства, принципы построения и действия различного рода механизмов, с другой - норма могла бы нести регулятивную функцию. Однако объем подлежащих переработке норм не вписывается в указанные сроки. Система строительных норм и правил есть результат многолетнего труда ученых, она разрабатывалась десятилетиями, очень сложно за столько короткий интервал времени предложить альтернативу. Помимо "процедурных" вопросов, связанных с разработкой технических регламентов, могут возникнуть и более сложные проблемы содержательного характера. Технические регламенты должны устанавливаться в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан при проведении работ и эксплуатации зданий и сооружений. Отсюда следует, что если строительными конструкциями на этапе монтажа и эксплуатации не причиняется вред, то требования безопасности обеспечены. Вместе с тем создаваемые по такому принципу технические регламенты не учитывают параметры надежности зданий и их нормальной эксплуатации. В соответствии со ст. 1096 ГК РФ вред, причиненный вследствие недостатка работы, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу. Применение этой нормы в регулировании внедоговорных отношений связанных с возмещением вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве, вызывает некоторые сложности. В частности, данная норма носит императивный характер и не позволяет возложить ответственность на третье лицо. Однако причиной конструктивного недостатка, который приводит к возникновению вреда, может быть не только нарушение технологии строительства со стороны застройщика, но и неверные проектные решения, разработанные проектантом, который не входит в штат застройщика, не является его работником, а строит с ним отношения на возмездной договорной основе в качестве имущественно самостоятельного субъекта. Также Закон о долевом строительстве наделяет застройщика правом привлекать для выполнения работ третьих лиц. В этих случаях застройщик для исполнения своего обязательства как должник имеет право привлекать третье лицо, но остается ответственным за его действия. Проблема в том, что застройщики по своей организационно-правовой форме являются в основном юридическими лицами в виде общества с ограниченной ответственностью с размером уставного капитала в десять тысяч рублей и минимальными показателями финансовой устойчивости, которые определены Правительством РФ. На момент предъявления внедоговорного требования со стороны дольщика их имущественные возможности ограничены, что не всегда позволяет возместить вред в полном объеме. Более того, на момент предъявления требования о возмещении вреда, причиненного вследствие конструктивного недостатка, юридическое лицо, ранее выступавшее застройщиком, может быть уже ликвидировано, что должно вести к прекращению внедоговорного обязательства. Очевидно, что в этом случае целесообразно поставить вопрос о возложении обязанности возместить вред не только застройщику, но и всем третьим лицам, участвующим в строительстве объекта недвижимости, если их вина будет установлена. Либо возмещение вреда, причиненного объекту долевого строительства, силами застройщика становится возможным, если застройщик является членом саморегулируемой организации, которая предъявляет к своим участникам соответствующие требования по страхованию профессиональной ответственности, размеру уставного капитала и имуществу, закрепленному на балансе. Анализ ст. 1097 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что вред, причиненный вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья, подлежит возмещению, если он возник в течение установленного срока годности на объект долевого строительства. В данном случае срок годности можно рассматривать как период времени, по истечении которого объект долевого строительства не пригоден для эксплуатации. Этот срок устанавливается требованиями строительных норм и правил и для жилых зданий составляет от пятидесяти до ста и более лет. Началом течения срока годности следует считать момент подписания дольщиком акта приемки объекта долевого строительства. Следует также отметить, что этот акт определяет и начало течения гарантийного срока на данный объект. Но от этого требования о возмещении вреда, заявленные в пределах гарантийного срока, не становятся внедоговорными, хотя и действуют в течение срока годности.

------------------------------------------------------------------

Название документа