Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника

(Чекмарева Е.)

("Нотариус", N 1, 2004)

Текст документа

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ЧЛЕНАМИ

СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА

Е. ЧЕКМАРЕВА

Обычно мы вспоминаем о праве пользования как об одной из составляющих права собственности. Традиционная для русского права "триада" полномочий: владение, пользование, распоряжение - раскрывает содержание права собственности. Под владением понимается подкрепляемая и защищаемая законом возможность фактического обладания имуществом. Пользование представляет собой основанную также на законе возможность хозяйственного или иного рода использования имущества, а распоряжение - возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения.

При таком традиционном, несколько шаблонном и формализованном лингвистическом подходе из поля внимания ускользает понятие права пользования как ограниченного вещного права. А именно эта конструкция мало разработана современным правом.

Уточнение предмета гражданского права и появление статей в законодательстве, посвященных вещным правам, однозначно говорят о повышении интереса законодателя к категории вещных прав. Интерес этот связан с необходимостью в законе отразить реальное равенство всех субъектов права собственности и обеспечить действенный механизм его защиты. Без закрепления и установления правового режима ограниченных вещных прав не могут быть обеспечены защита и реальное осуществление права собственности. Например, право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки предполагает необходимость закрепления и регулирования сервитутных отношений и соответственно права ограниченного пользования чужим земельным участком. Вещные права обладают также таким преимуществом, как определенность статуса, поскольку последний устанавливается только законом. Для субъекта имущественного оборота крайне важно наличие статуса, известного всем кредиторам.

Юридический термин, соответствующий латинским: jus in re, jus in rem; немецким: dingliches Recht, Realrecht; французскому: droit reel (Брокгауз Ф. А., Ефрон И. А. Энциклопедический словарь)...

Если обратиться к научному определению вещного права, то под вещным правом, в противоположность личному праву, понимается такое право, объект которого - вещь, а содержание - непосредственное (а не через посредство другого лица) господство над вещью.

Отношение третьих лиц к обладателю вещного права состоит в том, что все обязаны признавать вещное право и не препятствовать правообладателю в осуществлении его. Обязанность третьих лиц чисто пассивная: такие лица не могут быть обязаны обладателем вещного права к совершению каких-либо действий положительного характера - они лишь должны признавать такое право. Нарушение пассивного отношения, совершение активных действий вызывает предъявление судебных исков, вещных исков.

Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений, своеобразную статику имущественных отношений.

Это их основное отличие от обязательственных прав, оформляющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников к другим - динамику гражданских правоотношений, собственного гражданского оборота.

Вещные права также благодаря своему предмету выделяются и отличаются от исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности либо средства индивидуализации товаров ("интеллектуальной" или "промышленной собственности").

Можно сказать, что юридическую специфику вещных прав составляют следующие положения:

- абсолютный характер, отличающий их от относительных, обязательственных прав;

- все вещные права оформляют непосредственное отношение лица к вещи, дающее ему возможность использовать соответствующую вещь в своих интересах без участия иных лиц;

- защита производится с помощью особых вещно-правовых исков;

- объектами могут быть только индивидуально-определенные вещи (гибель вещи автоматически несет за собой прекращение вещного права на нее).

Сравнение права разных народов показывает, что объектом вещного права всегда является вещь, различия же связаны с различием содержания, то есть объема тех правомочий, которые принадлежат правообладателю в отношении вещи. Такое своеобразное господство может быть полным или ограниченным. Римляне насчитывали пять вещных прав: право собственности; свободу (в смысле собственности на свое тело); право на все имущественные права наследодателя; права на чужую вещь; залог. Система, к примеру, средневекового германского права также насчитывала пять вещных прав: владение; собственность; узуфрукт; залог; различные виды ленных прав. В науке гражданского права, развившейся из римского права, принята следующая классификация: собственность, права в чужой вещи (сервитуты, эмфитевзис, суперфиций) и залог (который некоторые правовые системы относят к обязательственному праву).

В каждом конкретном случае вещное право приобретается соответствующими определенными способами, устанавливаемыми законом или обычаем. Хотя вряд ли обычай можно рассматривать как способ возникновения права применительно как к современному российскому праву, так и дореволюционному российскому и советскому праву. Скорее применительно к российскому праву следует говорить о том, что содержание вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором. Для дореволюционного русского права характерна следующая классификация: собственность; владение пожизненное, потомственное и срочное; право участия; залог. При этом необходимо помнить, что сам термин "вещное право" российскому дореволюционному законодательству неведом: авторы того времени вместо него в основном употребляли термин "вотчинное право" (см.: Победоносцев "Курс гражданского права"). Учение о вещных правах также не получило своего широкого развития в советский период. Раздел о вещных правах не был включен в Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, а многие юристы полагали, что вещных прав не существует в природе, что есть только абсолютное право собственности.

Современное российское законодательство и гражданско-правовая наука к вещным правам относят:

- право собственности. Право собственности является наиболее полным и всеобъемлющим правом лица на какую-либо вещь;

- ограниченные (по сравнению с содержанием права собственности) вещные права.

Ограниченные вещные права представляют собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - ее собственником. Все ограниченные вещные права имеют объектом недвижимое имущество, исключение составляют только право залога и удержания. Именно они являются предметом нашего более пристального рассмотрения.

Помимо ранее отмеченных общих свойств вещных прав, ограниченные вещные права имеют свою отличительную особенность: они сохраняются за лицом при перемене собственника вещи. Они как бы обременяют имущество и следуют за вещью, а не за лицом-собственником. Таким образом, можно говорить о возникновении некоего права следования.

Возникновение вещного права зачастую происходит независимо от воли собственника. В связи с этим возникает необходимость в законодательном порядке установить разновидности и определить объемы ограниченных вещных прав. И если в обязательственных отношениях их участники в значительной мере связаны только условиями заключаемого между ними договора, которые по общему правилу не должны только противоречить закону, то в вещных отношениях, не подвластных полностью их участникам, последние не вправе самостоятельно определять их содержание.

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав:

- вещные права отдельных юридических лиц на хозяйствование в отношении имущества собственника;

- вещные права по пользованию земельными участками;

- права по ограниченному пользованию недвижимым имуществом;

- права залога и удержания.

На категории ограниченных вещных прав по ограниченному пользованию недвижимым имуществом, главным образом жилыми помещениями, хотелось бы остановиться несколько подробнее.

Традиционно под таким правом понимается право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ).

Действующее законодательство назвало круг лиц, которым принадлежит это право, - члены семьи собственника. Состав семьи собственника жилого помещения определен однозначно Жилищным кодексом РСФСР (ст. 53, 127). Перечень носит универсальный характер, распространяясь и на отношения найма жилого помещения, и включает супруга собственника, их детей и родителей. Но перечень этот не является исчерпывающим, поскольку невозможно заранее предопределить все многообразие семейных связей. Закон допускает распространение понятия члена семьи на других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и на иных лиц, проживающих совместно с собственником и ведущих совместное с ним хозяйство. Таким образом, круг лиц, отнесенных к членам семьи собственника (что также верно и для нанимателя жилого помещения), не является чем-то фиксированным, а, наоборот, предполагает существование многовариантных подходов. Это побуждает к исследованию ситуации в комплексе при принятии решений по спорным вопросам, связанным с возникновением и объемом вещных прав, а значит, и с наличием и объемом прав у лиц, оказавшихся проживающими в жилом помещении собственника. Эти внутренние, "семейные" отношения, помимо установленных законом, таких, как, например, брачные отношения, зачастую могут содержать в себе целый комплекс проблем морально-материального характера, а значит, представлять определенную сложность в их классификации и широкие возможности для подведения доказательственной базы в процессе рассмотрения споров.

Поскольку речь идет о вещном праве, следует четко понимать, что право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а только лишь на основе "семейных", весьма личных и предположительно доверительных отношений. Семья, являясь устойчивой общностью лиц, тем не менее не образует какого-либо самостоятельного единого субъекта права.

Огромного внимания заслуживает тот факт, что норма ГК РФ, регламентирующая права членов семьи собственника жилого помещения, является отсылочной и апеллирует к нормам жилищного законодательства, предусматривающим условия пользования жилым помещением собственника (нанимателя). По смыслу ЖК РСФСР проживающие совместно с собственником члены его семьи вправе наравне с ним пользоваться жилым помещением, если только иное не оговорено при их вселении. То есть закон предусматривает, что между собственником и членами его семьи могут существовать договоренности, устанавливающие неравенство между членами одной семьи. Такое же положение существует и в регламентации отношений между членами семьи нанимателя жилого помещения.

Статья 292 ГК РФ, подтверждая абсолютный характер вещных прав и принцип следования вещи, предусматривает сохранение вещного права пользования жилым помещением за членом семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру. По непонятным причинам в число объектов права собственности на жилое помещение не включены комнаты, составляющие большой сектор в общем объеме рынка недвижимости. По всей видимости, при разрешении судебных споров в отношении права пользования жилой комнатой членов семьи собственника должна быть применена аналогия закона.

Возвращаясь к сохранению указанного вещного права при отчуждении имущества и переходе права собственности к другому лицу, следует отметить, что такое решение вопроса, безусловно, защищающее отдельные категории граждан, существенно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на жилое помещение. Поскольку значительная часть сделок по отчуждению недвижимого имущества (в смысле жилых помещений) производится не в рамках одной семьи в целях перераспределения имущественных ценностей между отдельными ее членами, а заключается между "чужими" людьми, сторонам по договору отчуждения недвижимости необходимо предусмотреть решение проблемы. При этом воля каждого члена семьи собственника является самостоятельной и должна быть выражена им с четкостью и определенностью, исключающей неоднозначное толкование, - видимо, в форме отдельного документа, подтверждающего намерение члена семьи собственника прекратить свое право на использование отчуждаемого жилого помещения. Учитывая ограниченный характер дееспособности, исключение составляют несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет, от имени которых действуют их законные представители.

Вполне ясна логика закона, с одной стороны, предусмотревшего, что защиту законных прав и интересов детей осуществляют их родители, но связавшего отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, с получением согласия органов опеки и попечительства. По общему правилу родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, а если такого противоречия нет, то органы опеки все равно контролируют соблюдение интересов детей. Ведь ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, равно как и родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

Рассматриваемая статья ГК РФ не содержит никаких указаний относительно прав лиц, которые утратили (прекратили) семейные связи с собственником, но по каким-либо причинам продолжают проживать в принадлежащем собственнику помещении. Ответ может быть найден в жилищном законодательстве, а именно в ст. 127 ЖК РСФСР, которая прямо указывает, что право пользования сохраняется за такими лицами, но на других условиях. Меняется основа правоотношений. Закон содержит прямое указание на то, что отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи строятся на основе найма жилого помещения. Происходит трансформация: из категории вещных они трансформируются в обязательственные. У бывших членов семьи собственника значительно сужается объем правомочий по сравнению с правомочиями члена семьи собственника. Так, например, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения могут быть применены предусмотренные законом основания для прекращения отношений найма.

Так, в соответствии со ст. 135 ЖК РСФСР, несмотря на то что наниматель, арендатор жилого помещения по истечении срока договора имеет право на его возобновление, существуют ограничения, налагаемые на это право нанимателя. Наниматель не вправе требовать возобновления договора в случае, если он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока, а также в случае, когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника жилого помещения и членов его семьи.

Несмотря на кажущуюся архаичность изложенной выше нормы права, содержащейся в устаревшем и в большей своей части утратившем силу ЖК РСФСР, в последние два года заметна тенденция по активному ее применению судами при рассмотрении гражданских дел. Особенно по искам собственников о выселении бывших членов семьи на основании того, что они препятствуют распоряжению собственником своим имуществом (например, создают упомянутые выше затруднения фактом своего проживания в жилом помещении, в отношении которого собственник принял решение об отчуждении).

Ограниченное вещное право пользования жилым помещением членами семьи собственника напрямую связано с вопросами постановки на регистрационный учет по месту жительства и вопросами законности вселения на площадь собственника или нанимателя. Следует признать, что эти отношения зачастую являются взаимозависимыми, вытекающими друг из друга. Так, наличие родственных отношений служит одним из оснований для постановки на регистрационный учет по месту жительства, а факт регистрации нередко используется для подтверждения вселения и пользования жилым помещением. Но, руководствуясь определением юридической сущности вещных прав, необходимо четко идентифицировать возникающие правоотношения, а как следствие - применять для осуществления и защиты гражданских прав соответствующие нормы гражданского, жилищного или административного права.

По этой же причине не следует отделять и правоотношения, возникающие на основании договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом, относя их к обязательственным отношениям.

Учитывая то, что теоретическое учение о вещных правах в настоящее время развито недостаточно глубоко, интересно отметить точку зрения, относящую к вещным правам по ограниченному пользованию недвижимым имуществом право пожизненного пользования жилым помещением, возникающее вследствие заключения договора пожизненного содержания с иждивением или завещательного отказа.

При этом авторы исходят из того, что указанное право пожизненного пользования жилым помещением прямо установлено законом. Его объем и полномочия сторон хотя и возникают вследствие заключения соответствующего договора или совершения односторонней сделки, но четко определены непосредственно законом. По сути такого договора, у получателя ренты возникает право пользования чужой вещью, собственность на которую перешла к плательщику ренты с момента государственной регистрации (перехода права собственности). Прекращение таких правоотношений хотя и зависит от воли сторон, также четко регламентировано непосредственно законом.

В общем же необходимо отметить, что существование у отдельных вышеупомянутых категорий лиц права пользования наряду с собственником жилым помещением оправдано, прежде всего, необходимостью обеспечения социальной защиты определенных категорий граждан. Поскольку обеспечение такой защиты средствами обязательственного права, основанного на свободе договора, не представляется возможным, то единственным эффективным гражданско-правовым способом является предоставление ограниченных вещных прав пользования таким лицам.

------------------------------------------------------------------

Название документа